TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00460

N° Portalis DBX4-W-B7J-U27Q

JUGEMENT

N° B

DU : 17 Avril 2026

[P] [U]

[K] [E] épouse [U]

C/

[B] [X]

[R] [C]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e LAKEHAL

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

JUGEMENT

Le vendredi 17 avril 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Aurélie BLANC Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 16 février 2026, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [P] [U],

demeurant [Adresse 4]

[Localité 2]

Représenté par Maître Adam LAKEHAL de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

Madame [K] [E] épouse [U],

demeurant [Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par Maître Adam LAKEHAL de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSES

Madame [B] [X],

demeurant [Adresse 5]

Comparante en personne

Madame [R] [C],

demeurant [Adresse 6]

Non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 7 août 2018, Monsieur [P] [U] et Madame [K] [E] épouse [U] ont donné en location à Madame [B] [X] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 7] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel actuel de 798,98€ provision sur charges comprises.

Le 3 août 2018, Madame [R] [C] s’est portée caution solidaire des engagements de Madame [B] [X] dans la limite de 12 ans.

Les loyers n’ont pas été régulièrement réglé et commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 4 juin 2025 et dénoncé à la caution le 19 juin 2025, en vain.

Par actes de commissaire de justice délivrés les 15 et 16 septembre 2025, dénoncé le 15 septembre 2025 par voie électronique avec accusé de réception au préfet de la Haute-Garonne, Monsieur [P] [U] et Madame [K] [E] épouse [U] ont fait assigner Madame [B] [X] et Madame [R] [C], en qualité de caution afin d’obtenir , avec exécution provisoire sur le fondement des articles 1229, 1224, 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989:

‒ la résiliation du bail à compter de l’ace introductif d’instance aux torts exclusifs de Madame [B] [X] pour défaut de paiement des loyers et charges,

‒ l’expulsion sans délai de la locataire et celle de tous occupants de son chef,

‒ le paiement solidaire de la somme de 4.556,58€ représentant l’arriéré de loyers et charge arrêté au 15 septembre 2025,

‒ la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer mensuelactualisé,

‒ l’allocation de 800€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et leur condamnation solidaire aux dépens.

L’affaire était appelée à l’audience du 16 février 2026.

Monsieur [P] [U] et Madame [K] [E] épouse [U],valablement représentés, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 7.753,18€ Ils s’opposent à l’octroi de délai de paiement car les locataires ne paient plus depuis plusieurs mois sauf quelques jours avant l’audience.

Madame [B] [X],comparante en personne, indique qu’elle est en situation de handicap suite à un accident de travail et son conjoint avait également été sans emploi mais a retrouvé un emploi. Compte tenu de son accident, des provisions lui ont été versées et elle s’engage à s’acquitter de la somme de 3.000€ avant la fin du mois et propose d’apurer le solde de la dette à raison de 150€ par mois.

Madame [R] [C], en qualité de caution, assignée selon les modalités prévue à l’article 659 du Code de procédure civile, n’a pas comparu. La preuve de l’envoi en recommandé de la lettre prévue à l’article précité a été versée au débat.

Une note en délibéré était autorisée pour permettre de vérifier le paiement de 3.000€ ainsi que le paiement du mois de mars 2026.

La décision était mise en délibéré au 17 avril 2026.

Par note en délibéré en date du 5 mars 2026, le conseil des bailleurs indiquait que la locataire n’avait effectué aucun paiement ni payé le loyer du mois de mars. Ils maintenaient leur opposition à tous délais.

MOTIFS :

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet de la Haute-Garonne le 15 septembre 2025, conformément à l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, soit deux mois avant la date d’audience.

La CCAPEX a été saisie le 5 juin 2026. L’action est donc recevable.

Sur la preuve des loyers et charges impayés :

Monsieur [P] [U] et Madame [K] [E] épouse [U] font la preuve de l’obligation dont ils se prévalent en produisant le bail signé le 7 août 2018, l’engagement de caution de Madame [R] [C], le commandement de payer du 4 juin 2025 dénoncé à la caution le 19 juin 2025 et le décompte de la créance.

Sur la résiliation du bail:

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : “Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;”

L’article 1229 du Code civil dispose : “La résolution met fin au contrat.

La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.”

Depuis le commandement de payer, la dette locative a doublé sans que la locataire ne reprenne le paiement des loyers et elle n’a tenu aucun des engagements pris à l’audience, à savoir la reprise du paiement régulier du loyer et l’apurement d’une partie de la dette, ce qui constitue un manquement suffisamment de ses obligaitons pour justifier la résiliaiton du bail.

Pour les mêmes raison, sa demande de délai sera rejetée, ne pouvant payer les échéances courantes, elle ne justifie pas être en mesure d’apurer sa dette locative.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Le défaut d’assurance produit les mêmes effets un mois après le commandement d’avoir à en justifier.

Par acte de commissaire de justice délivré le 4 juin 2025, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer les loyers impayés. Ce commandement mentionne la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à la Loi n°668/2023 du 27 juillet 1923, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 modifié par la Loi n°2004-809 du 13 août 2004 et mentionne la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois et le juge n’a pas été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 4 septembre 2025 et la résiliation du bail sera donc prononcée à cette date.

Il convient en conséquence d’ordonner son expulsion.

Sur les sommes dues par les locataires :

Madame [B] [X] et Madame [R] [C], en qualité de caution, seront condamnées solidairement au paiement de la somme de 7.753,18€, montant des loyers, indemnités d’occupation et charges arrêté au 13 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Madame [B] [X] a occupé les lieux sans droit ni titre à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, causant ainsi un préjudice aux bailleurx. Il convient, pour réparer ce dommage, de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [P] [U] et Madame [K] [E] épouse [U] l’intégralité des sommes avancées par eux et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner solidairement Madame [B] [X] et Madame [R] [C], en qualité de caution, à leur verser une somme de 500€ sur le fondement de ce texte.

Sur les dépens :

Madame [B] [X] et Madame [R] [C], en qualité de caution, succombant au principal, supporteront solidairement les dépens en ce compris les frais de commandement.

DÉCISION :

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Prononce la résiliation du bail à compter du 5 septembre 2025,

Condamne solidairement Madame [B] [X] et Madame [R] [C], en qualité de caution, à payer à Monsieur [P] [U] et Madame [K] [E] épouse [U] la somme de 7.753,18€, montant des loyers, indemnités d’occupation et charges arrêté au 13 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

A compter du 5 septembre 2025, fixe au montant du loyer et de la provision pour charges indexé, l’indemnité d’occupation versée à Monsieur [P] [U] et Madame [K] [E] épouse [U] par Madame [B] [X] et Madame [R] [C], en qualité de caution, jusqu’au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,

Ordonne l’expulsion de Madame [B] [X] et dit qu’à défaut d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 7] à [Localité 3] deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par eux ou à défaut par le bailleur,

Condamne solidairement Madame [B] [X] et Madame [R] [C], en qualité de caution à payer à Monsieur [P] [U] et Madame [K] [E] épouse [U] la somme de 500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne solidairement Madame [B] [X] et Madame [R] [C], en qualité de caution, aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

La greffière La Présidente