TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

■

Loyers commerciaux

N° RG 20/11083 -

N° Portalis 352J-W-B7E-CTFF5

N° MINUTE : 4

Assignation du :

23 Octobre 2020

Jugement en fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e THEILLAC et M^e DENIZOT

JUGEMENT

rendu le 16 Juillet 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. LE BERCY

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Denis THEILLAC de la SELAS Cabinet THEILLAC-CAVARROC, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #A0550

DEFENDERESSE

S.A. SEQENS SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODER E

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Christophe DENIZOT de l’ASSOCIATION AARPI NICOLAS DENIZOT TRAUTMANN ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #B0119

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cassandre AHSSAINI, Juge, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Camille BERGER, Greffière lors des débats et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 30 Avril 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 16 juillet 2009, la S.A. Adoma aux droits de laquelle se trouve la S.A. Sequens société anonyme d’habitations à loyer modéré (ci-après : la S.A. Sequens) a donné à bail commercial à la S.A.S. Le Bercy des locaux situés au rez- de-chaussée, au 1er étage et au sous-sol d’un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8], pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2009, moyennant un loyer annuel de 70 350 euros en principal, pour l’exercice exclusif des activités de « café vins liqueurs, brasserie, plat du jour à consommer sur place ou à emporter, validation des enjeux des sociétés de courses ».

Par acte d’huissier du 10 octobre 2017, la preneuse a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2018, aux clauses et conditions du bail expiré.

Par mémoire préalable signifié le 7 octobre 2019, la S.A. Sequens a sollicité à titre principal la fixation du loyer à compter du 1er janvier 2018 à la somme annuelle de 125 539 euros, faisant valoir une modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré.

Par mémoire en réponse notifié le 30 juin 2020, la S.A.S. Le Bercy a sollicité principalement la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2018 au montant du loyer plafonné, contestant l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité.

À défaut d’accord amiable la S.A.S. Le Bercy a fait assigner la S.A. Sequens devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris par acte d’huissier signifié le 23 octobre 2020, sollicitant la fixation du loyer en renouvellement à la somme de 76 062,59 par an en principal.

Par jugement du 8 février 2021, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a principalement constaté le principe du renouvellement du bail commercial à effet du 1er janvier 2018, ordonné une expertise judiciaire et désigné M. [F] [L] pour y procéder.

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 16 septembre 2024.

L’affaire ayant repris et les parties ayant échangé leurs derniers mémoires, l’audience de plaidoiries a eu lieu le 30 avril 2025.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 3 juillet et prorogée au 16 juillet 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Lors de l’audience de plaidoirie, la S.A.S. Le Bercy, reprenant les termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 11 décembre 2024, demande à la juge des loyers commerciaux :

A titre principal :

— de fixer le loyer du bail renouvelé le 1er janvier 2018 à la somme annuelle en principal de 76 062,59 euros,

A titre subsidiaire :

— de fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle en principal de 77 230 euros à compter du 7 octobre 2019,

En tout état de cause :

— de rappeler que l’exécution provisoire est de droit,

— de condamner la S.A. Sequens aux dépens comprenant les frais d’expertise.

En réplique et développant les termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 14 mars 2025, la S.A. Sequens demande à la juge des loyers commerciaux :

— de fixer le loyer du bail renouvelé le 1er janvier 2018 à la somme annuelle de 124 930 euros en principal,

— de débouter la S.A.S. Le Bercy de l’ensemble de ses demandes,

— de juger que le loyer fixé portera intérêt au taux légal à compter du 1er janvier 2018 et que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront intérêt,

— de condamner la S.A.S. Le Bercy à lui payer 5 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— de condamner la S.A.S. Le Bercy aux dépens,

— d’ordonner l’exécution provisoire de la décision.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux derniers mémoires des parties s’agissant de l’exposé de leurs moyens.

MOTIVATION

Sur l’application du principe du plafonnement du loyer du bail renouvelé

En vertu de l’article L. 145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 – soit des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties ou des facteurs locaux de commercialité – la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En l’espèce, au terme de ses opérations d’expertise, M. [L] a calculé le loyer plafonné au 1er janvier 2018 à la somme annuelle de 76 467,39 euros en principal.

Il a par ailleurs estimé qu’une modification notable des facteurs locaux de commercialité était intervenue au cours du bail expiré, justifiant d’écarter la règle du plafonnement. Il a en conséquence évalué la valeur locative des locaux en cause, qui s’établit selon lui à la somme annuelle de 90 200 euros en principal.

La S.A.S. Le Bercy conteste la caractérisation d’une telle modification notable et sollicite l’application du principe du plafonnement du nouveau loyer tandis que la S.A. Sequens acquiesce au positionnement de l’expert et estime la valeur locative encore supérieure.

Selon l’article R. 145-6 du code de commerce, « les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire. »

Il est constant que pour être considérée, la modification des facteurs locaux de commercialité doit présenter un intérêt pour l’activité commerciale considérée.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise que plusieurs facteurs locaux de commercialité ont évolué au cours du bail expiré, soit entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2017.

Ces évolutions concernent en premier lieu la station de métro [5], qui dessert les lignes 6 et 14. Les locaux en cause sont situés à proximité immédiate de cette station (deux de ses six sorties se situent en face des locaux).

L’expert expose que la fréquentation de cette station de métro a augmenté de 34,3 % entre les années 2008 et 2017, soit une augmentation nettement supérieure à celle de l’ensemble du réseau métropolitain sur la même période qui a été limitée à +5,9 %. La S.A.S. Le Bercy ne démontre pas, contrairement à ce qu’elle allègue, que les données utilisées par l’expert pour calculer cette augmentation ne seraient pas probantes.

Par ailleurs, cette station a fait l’objet d’importants travaux de modernisation entre 2015 et 2019. Ces travaux ne peuvent être en eux-mêmes considérés comme présentant un intérêt pour la S.A.S. Le [Adresse 6] dès lors qu’ils ont concerné les quais de la ligne 14, la création d’accès proches de la gare de [5] (qui n’est pas à proximité immédiate des locaux) et le réaménagement de l’intérieur de la station de métro. Surtout, l’expert note que « ces travaux ont modifié, selon l’avancée des travaux, les accès à la station, condamnant la sortie face aux locaux étudiés et impactant la visibilité des locaux ». Postérieurement à l’expiration en bail, en 2019, la sortie de métro la plus proche des locaux a été définitivement fermée.

Il résulte de ce qui précède que si la fréquentation de la station de métro la plus proche des locaux considérés a connu une augmentation significative sur la période en cause, de nature à générer une augmentation corrélative de la clientèle de la S.A.S. Le Bercy, cette modification positive d’un facteur local de commercialité a été limitée par les travaux qui ont affecté cette même station de métro sur les deux dernières années du bail et qui ont perturbé la visibilité et l’accès aux locaux depuis cette station.

En second lieu, M. [L] expose que le palais omnisports de Paris Bercy, également situé à proximité immédiate des locaux, a bénéficié de travaux de rénovation et d’extension entre 2013 et 2015 – il est depuis dénommé l’Accor Arena. L’expert explique que cet espace est « l’une des plus grandes arénas mondiales en termes de capacité d’accueil de spectateurs (4ème mondiale avant travaux) et de fréquentation (dans le top 5 mondial selon un classement 2010) ». Des événements sportifs nationaux et internationaux y sont organisés, ainsi que des concerts.

D’après le rapport, les travaux ont permis d’augmenter la capacité de la salle (passée de 17 000 à plus de 20 000 spectateurs), « les espaces publics (hall d’accueil de 2 500 m²), les espaces exclusifs à destination des professionnels avec l’augmentation du nombre de loges (de 18 à 53, dont 10 sont panoramiques) et une vocation de club d’affaires (s’étendant sur près de 4 000 m²) ». L’expert estime que chaque événement génère « une clientèle potentielle supplémentaire de 3 000 personnes » pour la S.A.S. Le Bercy, ce qui correspond semble-t-il à l’augmentation de la jauge qu’il souligne.

Néanmoins, comme le relève la S.A.S. Le Bercy, le palais omnisports de Paris-Bercy préexistait à la conclusion du bail expiré. Il accueillait déjà des événements sportifs et musicaux d’ampleur. L’expert ne donne pas d’indication permettant de constater une augmentation substantielle du nombre de ces événements depuis les travaux. Or, les 140 événements annuels demeurent limités s’agissant de l’activité de restauration et de brasserie de la locataire, inscrite dans la régularité.

En outre, la S.A.S. Le Bercy exerce une activité de « café vins liqueurs, brasserie, plat du jour à consommer sur place ou à emporter, validation des enjeux des sociétés de courses ». Or, une offre importante de commerce de restauration et de restauration rapide se situe dans l’environnement immédiat des locaux considérés comme cela résulte du rapport. L’augmentation de la jauge de l’Accor Arena grâce aux travaux est donc distribuée entre ces différents commerces concurrents.

L’expert relève par ailleurs qu’au sein de l’Accord Arena sont désormais installés 14 bars proposant de la restauration rapide à l’instar de la S.A.S. Le Bercy. Un véritable restaurant, dénommé Showtime L’Equipe, y a également ouvert. Il a au vu de ses prix et de son concept vocation à s’adresser aux clients des nouveaux espaces de l’Accor Arena, soit les professionnels et le « club d’affaires ».

L’expert estime que l’offre de restauration disponible au sein de l’Accor Arena ne constitue pas une réelle concurrence pour la S.A.S. Le Bercy car le seul restaurant (Showtime L’Equipe) qui y est installé bénéficie d’une faible visibilité depuis la rue et propose des prix nettement supérieurs à ceux de la locataire. Néanmoins, au vu de ce qui précède, les 3 000 potentiels clients évoqués par l’expert se dispersent nécessairement entre les nouvelles offres de restauration rapide installées dans l’enceinte ainsi qu’entre les différents commerces de restauration à proximité immédiate, dont fait partie la S.A.S. Le Bercy.

Finalement, si la proximité immédiate de l’Accor Arena constitue un facteur local de commercialité important pour les locaux loués par la S.A.S. Le Bercy, ce qui était déjà le cas lors de la conclusion du bail expiré, les travaux intervenus durant ce contrat ne suffisent pas à caractériser une modification suffisamment notable de cet élément, présentant un intérêt suffisamment caractérisé pour le commerce exercé par la locataire.

Quant à l’augmentation de la population du secteur alléguée par la S.A. Sequens, elle ne ressort pas du rapport d’expertise judiciaire. De même, l’expert indique, contrairement à ce qu’affirme la bailleresse, qu’aucune construction nouvelle ou assimilée dans le rayon usuel de 400 mètres autour des locaux loués n’est intervenue sur la période du bail expiré, en dehors de la création de 220 m2 de locaux de nature indéfinie. M. [L] a enfin estimé, à l’issue de ses opérations contradictoires, que « la structure générale de la commercialité du secteur est restée inchangée ».

En conséquence, contrairement aux conclusions de l’expert et aux demandes de la S.A. Sequens, il n’est pas démontré de modification suffisamment notable des facteurs locaux de commercialité présentant un intérêt pour le commerce exercé par la S.A.S. Le Bercy au cours du bail expiré.

Par suite, le loyer du bail renouvelé le 1er janvier 2018 sera fixé en application du principe du plafonnement.

L’expert a calculé le loyer plafonné à la date du renouvellement comme suit :

70 350 € (loyer d’origine) x 110,00 [ILC 2T 2017] = 76 467,39 € HT/HC/AN.

101,20 [ILC 2T 2008]

L’expert a retenu l’indice du deuxième trimestre 2008 en vertu de la clause de révision du loyer stipulée au contrat. Néanmoins, comme le souligne la locataire, cette clause a été visée par les parties s’agissant des modalités de révision triennale du loyer.

Le premier alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce précise qu’à défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

Le bail ayant été renouvelé le 1er janvier 2018, le dernier indice publié était celui du 3ème trimestre 2017, paru le 20 décembre 2017. Le loyer plafonné sera donc calculé comme suit :

70 350 € x 110,78 (ILC 3T 2017) = 76 062,59 €

102,46 (ILC 3T 2008)

Ainsi, le loyer du bail renouvelé le 1er janvier 2018 sera fixé à la somme annuelle en principal de 76 062,59 euros.

En conséquence, les demandes de la S.A. Sequens seront rejetées.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Compte tenu de la nature de ce litige, chaque partie ayant eu intérêt à la procédure afin de fixer ses droits, il convient de partager les dépens, y compris les frais d’expertise qui a été ordonnée dans l’intérêt des deux parties, par moitié entre les parties.

Pour les mêmes motifs, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ; les demandes formées à ce titre seront rejetées.

Il sera enfin rappelé que l’exécution provisoire de cette décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire susceptible d’appel,

Fixe à la somme annuelle de 76 062,59 euros hors taxes et hors charges le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2018 entre la S.A. Sequens société anonyme d’habitations à loyer modéré et la S.A.S. Le Bercy concernant les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 8],

Ordonne que les dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, soient supportés à hauteur de 50 % par la S.A. Sequens société anonyme d’habitations à loyer modéré et à hauteur de 50 % par la S.A.S. Le Bercy,

Rejette les demandes de condamnation au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

Rejette toute autre demande,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 7] le 16 Juillet 2025

La Greffière La Présidente

M. PLURIEL C. AHSSAINI