TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/01245 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UAO2

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 05 Septembre 2025

[Y] [J]

[V] [Z] épouse [J]

C/

[T] [U]

[I] [X]

[F] [W]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 05 Septembre 2025

à SELARL ALMUZARA MUNCK

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 05 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 Juin 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [Y] [J], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne assisté de Maître Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE

Mme [V] [Z] épouse [J], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Mme [T] [U], demeurant [Adresse 7]

comparante en personne

Mme [I] [X], demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

M. [F] [W], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Y] [J] et Madame [V] [Z] épouse [J] ont donné à bail à Madame [T] [U] un appartement à usage d’habitation (n°D13) et un parking en sous-sol (N°28) situés [Adresse 8]) par contrat en date du 17 septembre 2019, moyennant un loyer initial mensuel de

524 €, de 50 € à titre de provision sur charges et de 10 euros au titre de la provision sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Par actes séparés en date du 17 septembre 2019, Madame [I] [X] et Monsieur [F] [W] se sont portés cautions solidaires des engagements de Madame [T] [U] au titre du bail.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [Y] [J] et Madame [V] [Z] épouse [J] ont fait signifier à Madame [T] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 18 décembre 2024 pour un montant en principal de 1 210,82 euros, dénoncé aux cautions le 24 décembre 2024, demeuré infructueux.

Monsieur [Y] [J] et Madame [V] [Z] épouse [J] ont en conséquence fait assigner Madame [T] [U], Madame [I] [X] et Monsieur [F] [W] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé les 12 et 25 mars 2025.

Aux termes de l’assignation, ils ont sollicité de :

— constater que par application de la clause résolutoire le bail consenti à Madame [T] [U] est résilié depuis le 18 février 2025 ;

— ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux litigieux au besoin avec l’assistance de la force publique,

— fixer une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (656,41 euros par mois à la date de l’assignation) à régler à l’échéance normale du loyer augmentée de la régularisation des charges dûment justifiées ;

— condamner solidairement Madame [T] [U], Madame [I] [X] et Monsieur [F] [W] au paiement de cette indemnité mensuelle provisionnelle jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner solidairement Madame [T] [U], Madame [I] [X] et Monsieur [F] [W] à leur payer par provision la somme de 1.680,23 euros au titre des loyers, charges et indemnités impayés arrêtée au mois de mars 2025, somme à parfaire au jour de l’audience ;

— condamner in solidum Madame [T] [U], Madame [I] [X] et Monsieur [F] [W] à leur payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX et de la dénonce de l’assignation à la préfecture.

A l’audience du 13 juin 2025, Monsieur [Y] [J] et Madame [V] [Z] épouse [J] ont comparu représentés par leur conseil, ont maintenu les demandes reprises dans l’acte introductif d’instance et ont actualisé la dette à la somme de 1.119 euros au 6 juin 2025 en précisant que Madame [T] [U] avait repris le paiement du loyer depuis avril 2025.

Madame [T] [U] a comparu en personne, souhaitant rester dans les lieux, elle a donc demandé la suspension de la clause résolutoire.

Elle a en outre sollicité des délais de paiement afin d’apurer la dette et proposé de verser en plus du loyer courant la somme de 279,75 euros pendant 4 mois.

Elle a précisé que ses ressources avaient diminué suite à la reprise de ses études et qu’elle percevait aujourd’hui 1120 euros par mois au titre d’un contrat en alternance à temps partiel en CDI.

Sur ces demandes, le conseil des demandeurs s’en est rapporté à justice.

Monsieur [F] [W] a comparu en personne et n’a pas contesté la dette.

Madame [I] [X], assignée par acte délivré en l’étude du commissaire de justice le 25 mars 2025, n’a pas comparu et n’était pas représentée à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – SUR LA DEMANDE DE RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 27 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement de commandement de payer à la CCAPEX en date du 19 décembre 2024.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dispose, dans sa version applicable à la présente espèce, le contrat de bail ayant été conclu avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 décembre 2024 pour un montant en principal de 1.210,82 € à Madame [T] [U].

Au vu du décompte versé aux débats, le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies à la date du 19 février 2025.

II – SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [Y] [J] et Madame [V] [Z] épouse [J] produisent un décompte en date du 11 juin 2025 justifiant d’une dette locative d’un montant de 1.119 euros, mensualité de juin 2025 incluse.

Madame [T] [U] et Monsieur [F] [W], qui ont comparu , n’ont pas contesté la dette.

Madame [I] [X], qui n’a pas comparu, n’a, par définition, contesté ni le principe ni le montant de la dette.

Ils seront en conséquence condamnés solidairement au paiement de la somme de 1.119 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, il est justifié que le loyer courant soit celui de juin 2025 a été réglé par Madame [T] [U] avant l’audience.

En conséquence, Madame [T] [U] étant par ailleurs en situation de régler sa dette locative comme elle l’a déjà démontré, il convient de préserver son droit au logement tout en organisant l’apurement de la dette.

Madame [T] [U] sera en conséquence autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion est devenue sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire de Madame [T] [U] , de Monsieur [F] [W] et de Madame [I] [X] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [T] [U], Monsieur [F] [W] et Madame [I] [X] , parties perdantes, supporteront la charge des dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [Y] [J] et Madame [V] [Z] épouse [J], Madame [T] [U], Monsieur [F] [W] et Madame [I] [X] devront leur verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, somme à laquelle ils seront condamnés in solidum.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 17 décembre 2019 conclu entre Monsieur [Y] [J] et Madame [V] [Z] épouse [J] d’une part et Madame [T] [U] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation (n°D13) et un parking en sous-sol (N°28) situés [Adresse 9], sont réunies à la date du 19 février 2025 ;

CONDAMNONS solidairement Madame [T] [U], Monsieur [F] [W] et Madame [I] [X] à verser à Monsieur [Y] [J] et Madame [V] [Z] épouse [J] à titre provisionnel la somme de 1.119 euros, selon décompte en date du 11 juin 2025, mensualité de juin 2025 incluse ;

AUTORISONS Madame [T] [U] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 3 mensualités de 279,75 euros chacune et une 4ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si la dette locative est apurée dans les délais ou de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [T] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, sur demande de Monsieur [Y] [J] et Madame [V] [Z] épouse [J] ;

* que Madame [T] [U], Monsieur [F] [W] et Madame [I] [X] soient condamnés solidairement à verser à Monsieur [Y] [J] et Madame [V] [Z] épouse [J] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS in solidum Madame [T] [U], Monsieur [F] [W] et Madame [I] [X] à verser à Monsieur [Y] [J] et Madame [V] [Z] épouse [J] la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS in solidum Madame [T] [U], Monsieur [F] [W] et Madame [I] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture;

DEBOUTONS Monsieur [Y] [J] et Madame [V] [Z] épouse [J] de toute demande plus ample ou contraire;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente