TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à Me [Localité 9]

Copies certifiées conformes

délivrées le :

à Me [Localité 9]

■

Charges de copropriété

N° RG 24/05466 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4RNC

N° MINUTE :

Assignation du :

15 Avril 2024

JUGEMENT

rendu le 05 Juin 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 15] et des Parkings [Adresse 10] [Adresse 2] à [Localité 12] , représenté par leur Syndic, le Cabinet LOISELET PERE FILS ET F. DAIGREMONT, SA, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège social.

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représenté par Maître Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0049

DÉFENDEURS

Madame [G] [I] [Z] Divorcée [F]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Monsieur [H] [F]

[Adresse 1]

[Localité 8]

Non représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente adjointe

Madame Céline CHAMPAGNE, Juge

Madame Sophie ROJAT, Magistrate à titre temporaire

assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

Décision du 05 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/05466 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4RNC

DÉBATS

À l’audience du 10 Avril 2025 tenue en audience publique devant Madame ROJAT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

***

EXPOSE DES FAITS :

Monsieur [H] [F] et Madame [G] [I] [Z] divorcée [F] sont propriétaires indivis des lots 273 et 478 au sein de la résidence [Adresse 15] et du lot 11130 au sein de la residence [14], toutes deux situées [Adresse 2] à [Localité 12].

Estimant que M. [H] [F] et Mme [G] [I] [Z] n’avaient pas payé leurs charges de copropriété, le conseil des syndicats des copropriétaires de la Tour Mexico et des Parkings Mexico les a mis en demeure, par lettres recommandées avec accusés de réception présentés le 13 février 2024, d’avoir à régler la somme de 12.051,80 euros, à titre d’arriérés de charges et frais de procédure.

Par acte de commissaire de justice en date des 15 et 16 avril 2024, les deux syndicats des copropriétaires de la Tour Mexico et des Parkings Mexico sis [Adresse 2] à Paris 13ème, représentés par leur syndic, la société LOISELET PERE & FILS et F. DAIGREMONT, les ont fait citer en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris.

Au visa de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, ils demandent au tribunal de :

« CONDAMNER solidairement M. [H] [F] et Mme [G] [I] [Z] divorcée [F] au paiement des sommes suivantes:

10.963,80 € au titre des charges de copropriété des lots 273 et 478 arrêtés au 1er avril 2024 inclus (non compris la répartition des charges de l’exercice 2023) avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;816,10 € au titre des charges de copropriété du lot 11130 arrêtés au 1er avril 2024 inclus (non compris la repartition des charges de l’exercice 2023) avec intérêts au taux legal à compter de la présente assignation ;2.461,02 € au titre des frais de contentieux des lots 273 et 478 ;1.567,65 € au titre des frais de contentieux du lot 11130 ;2.500 € à titre de dommages et intérêts,2.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

JUGER n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

CONDAMNER solidairement M. [H] [F] et Mme [G] [I] [Z] divorcée [F] aux entiers dépens dont distraction au profit du cabinet [Localité 9], conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.”

Cités selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile M. [H] [F] et Mme [G] [I] [Z] divorcée [F] n’ont pas constitué avocat. La décision sera réputée contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 16 janvier 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 avril 2025 puis mise en délibéré au 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l’article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l’article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Les syndicats des copropriétaires demandeurs produisent un extrait de matrice cadastrale, délivrée le 2 avril 2025, établissant la qualité de propriétaires indivis des lots 273 et 478 de la résidence [Adresse 15] et du lot 11130 de la residence [13], sises [Adresse 2] à [Localité 12], de M. [H] [F] et de Mme [G] [I] [Z] divorcée [F].

Pour justifier sa demande principale à hauteur de la somme de 10.963,80 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2024 incluant l’appel de fonds du 2ème trimestre 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 15] produit notamment :

* le décompte des sommes dues du 1er avril 2022 au 1er avril 2024,

* les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots des défendeurs,

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* les procès-verbaux d’assemblée générale des 30 juin 2021, 8 juin 2022 et 1er juin 2023 par lesquels l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des exercices 2021 et 2022, fixé le budget prévisionnel des exercices 2022, 2023 et 2024 et voté les travaux de rénovation des installations électriques et les travaux sur les colonnes humides,

* les attestations de non-recours des assemblées générales des 30 juin 2021, 8 juin 2022 et 1er juin 2023,

* le contrat de syndic à effet du 13 juin 2024 au 12 juin 2027.

Pour justifier sa demande principale à hauteur de la somme de 816,10 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2024 incluant l’appel de fonds du 2ème trimestre 2024, le syndicat des copropriétaires des Parkings Mexico produit notamment :

* le décompte des sommes dues du 1er avril 2022 au 1er avril 2024,

* les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition du lot des défendeurs,

* les procès-verbaux d’assemblée générale des 8 juin 2022 et 1er juin 2023 par lesquels l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes de exercices 2021 et 2022, ajusté les budgets prévisionnels des exercices 2022 et 2023 et voté les budgets prévisionnels des exercices 2023 et 2024,

* les attestations de non-recours des assemblées générales des 8 juin 2022 et 1er juin 2023,

* le contrat de syndic à effet du 13 juin 2024 au 12 juin 2027.

L’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les délais légaux s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante, sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

En application des textes précités et au regard des pièces produites, la créance en principal, pour la période du 1er avril 2022 au 1er avril 2024, du syndicat des copropriétaires de la Tour Mexico est établie à hauteur de la somme de 10.963,80 euros et celle du syndicat des copropriétaires des Parkings Mexico à la somme de 816,10 euros.

Sur la solidarité :

Il convient de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible, la solidarité ne se présumant point en application de l’article 1310 du Code civil, et ne s’attachant dès lors pas de plein droit à la qualité d’indivisaire.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont donc tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires à justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété désormais admise, et ce, quelle que soit l’origine de l’indivision, conventionnelle ou légale.

En l’espèce, les deux syndicats des copropriétaires produisent le règlement de copropriété de la Tour Mexico et celui des Parkings Mexico portant en leur chapitre V, articles 108 (Tour Mexico) et 103 (Parkings Mexico) la solidarité entre les copropriétaires indivisaires.

Décision du 05 Juin 2025

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M. [H] [F] et Mme [G] [I] [Z] divorcée [F] seront donc condamnés solidairement au paiement des sommes de 10.963,80 euros et 816,10 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande en paiement au titre des frais

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Les frais nécessaires visés à l’article précité recouvrent ceux afférents aux diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, préalable obligatoire pour la mise en œuvre de l’article 19-1 de la loi ou pour constituer le point de départ des intérêts.

A l’inverse, ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Les syndicats des copropriétaires sollicitent, en l’espèce, le paiement la somme de 2.461,02 € pour les lots 273 et 478 et celle de 1.567,65 euros pour le lot 11130, au titre des frais de contentieux.

Il ressort du décompte produit par le syndicat de la Tour Mexico (lots 273 et 478) qu’ont été facturées, outre les charges proprement dites, les sommes suivantes :

10/02/2022 : 72,38 € au titre des frais d’huissier pour sommation de payer,

22/02/2022 : 390,00 € au titre des honoraires de syndic pour sommation huissier,26/10/2023 : 41,48 € au titre des frais mise en demeure, 27/11/2023 : 35,28 € au titre des frais de rappel,13/12/2023 : 111,30 € au titre des frais ouverture dossier contentieux, 23/01/2024 : 72,38 € au titre des frais huissier sommation payer à Madame,23/01/2024 : 170,84 € au titre des frais huissier sommation de payer à Monsieur,01/02/2024 : 546,00 € au titre des honoraires syndic pour sommation de payer,09/02/2024 : 5,86 € au titre des frais mise en demeure,12/02/2024 : 60,00 € au titre des frais mise en demeure avocat,04/03/2024 : 273,00 € au titre des honoraires syndic pour mise en demeure,01/04/2024 : 682,50 € au titre des honoraires syndic pour transmission pièces avocat.N’apparaissent pas fondées les demandes présentées au titre de :

— les honoraires du syndic pour sommation de payer, frais d’ouverture dossier contentieux, sommations de payer, mise en demeure et transmission pièces à avocat, en ce qu’il n’est pas établi qu’il s’agit de diligences exceptionnelles extérieures aux fonctions de base du syndic, au sens du point 9.1 du contrat type annexé au décret n° 67-223 du 17 mars 1967,

— les frais « mise en demeure avocat » d’un montant de 60,00 € qui ne sont pas justifiés.

Seule apparait bien fondée la demande présentée au titre des frais des sommations de payer délivrées par commissaire de justice aux deux défendeurs les 3 janvier et 12 janvier 2024 pour un montant de 170,84 € et 72,38 euros.

Par conséquent, les défendeurs sont condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 15] la somme de 243,22 euros au titre des frais de recouvrement.

Il ressort du décompte produit par le syndicat Parkings Mexico (lot 1130) qu’ont été facturées, outre les charges proprement dites, les sommes suivantes :

—  26/10/2023 : 41,48 € au titre des frais de mise en demeure

27/11/2023 : 35,28 € au titre des frais de rappel,13/12/2023 : 111,30 € au titre des frais ouverture dossier contentieux, 08/01/2024 : 409,50 € au titre des honoraires syndic pour sommation de payer,09/01/2024 : 85,23 € au titre des frais huissier sommation de payer,05/02/2024 : 5,86 € au titre des frais LRAR mise en demeure 12/02/2024 : 60,00 € au titre des frais mise en demeure avocat04/03/2024 : 273,00 € au titre des honoraires syndic pour mise en demeure08/04/2024 : 546,00 € au titre des honoraires syndic assignation.En l’espèce, n’apparaissent pas fondées les demandes présentées au titre de :

— les frais de mise en demeure du 26/10/2023 et de relance du 27/11/2023, le montant facturé ne pouvant être vérifié en l’absence de production du contrat de syndic applicable à cette période et les modalités d’envoi de celles-ci n’étant pas produites,

— les honoraires du syndic pour sommation de payer, frais d’ouverture de dossier contentieux, mise en demeure et assignation en ce qu’il n’est pas établi qu’il s’agit de diligences exceptionnelles extérieures aux fonctions de base du syndic, au sens du point 9.1 du contrat type annexé au décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Décision du 05 Juin 2025

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— les frais « mise en demeure avocat » d’un montant de 60,00 € qui ne sont pas justifiés,

— les frais de la sommation de payer délivrée par commissaire de justice aux deux défendeurs le 3 janvier 2024 pour un montant de 85,23 euros, celle-ci visant exclusivement les sommes dues au titre du lot 273 et nullement le lot 1130 relatif à l’immeuble Parkings [Adresse 10].

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires Parkings [Adresse 10] sera débouté de ses demandes au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, les demandeurs sollicitent une somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts.

Pour autant, s’ils l’allèguent, force est de constater que les demandeurs ne produisent aucune pièce permettant de justifier de ce que cette défaillance de M. [H] [F] et de Mme [G] [I] [Z] aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que les copropriétaires ont agi de mauvaise foi, les syndicats des copropriétaires seront déboutés de leur demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [H] [F] et Mme [G] [I] [Z] divorcée [F] succombant, seront condamnés solidairement aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Décision du 05 Juin 2025

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Il n’y a pas lieu en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant en premier ressort par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE solidairement M. [H] [F] et Mme [G] [I] [Z] divorcée [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 15] sis [Adresse 2] à [Localité 12] les sommes de :

-10.963,80 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété, arrêtées au 1er avril 2024 incluant l’appel de fonds du 2ème trimestre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2024,

—  243,22 euros au titre des frais,

CONDAMNE solidairement M. [H] [F] et Mme [G] [I] [Z] divorcée [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [14] sis [Adresse 3] [Localité 12] la somme de 816,10 euros, au titre d’arriérés de charges de copropriété, arrêtées au 1er avril 2024 incluant l’appel de fonds du 2ème trimestre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2024,

DEBOUTE les syndicats des copropriétaires de la résidence [Adresse 15] et de la résidence [14] de leurs demandes à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE solidairement M. [H] [F] et Mme [G] [I] [Z] divorcée [F] à payer aux syndicats des copropriétaires de la résidence [Adresse 15] et de la résidence [14] sises [Adresse 2] à [Localité 12] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE le surplus des demandes en paiement des syndicats des copropriétaires de la résidence [Adresse 15] et de la résidence [14] sises [Adresse 2] à [Localité 12] ,

CONDAMNE M. [H] [F] et Mme [G] [I] [Z] divorcée [F] solidairement aux dépens dont distraction au profit de Maitre Hervé CASSEL, avocat,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 11] le 05 Juin 2025.

La Greffière La Présidente