TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

■

N° RG 25/56319 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAWJZ

N° : 6-CH

Assignation du :

09 Septembre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 07 janvier 2026

par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

La SCI FONCIERE SEH

[Adresse 7]

[Localité 8]

représentée par Maître Arnaud DUQUESNOY, avocat au barreau de PARIS – #J0143

DEFENDERESSE

La SAS SEYMEN

[Adresse 1]

[Localité 8]

ayant pour avocat Maître Layachi BOUDER, avocat au barreau de PARIS – #R0082, non comparant à l’audience

DÉBATS

A l’audience du 03 Décembre 2025, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Par acte du 1er avril 2015, M. et Mme [F] ont consenti à la société Nilou un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 10], constituant le lot n°2 de la copropriété.

Par acte du même jour, M. [W] a consenti à la société Nilou un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 4] à [Localité 10] constituant le lot n°4 de la copropriété.

Le 3 mai 2016, la société Nilou a cédé le fonds de commerce portant sur les lots 2 et 4, dont le droit au bail, à la société Seymen.

Suivant acte notarié du 7 novembre 2024,la SCI Foncière SEH a acquis la propriété des lots n°2 et n°4 situés [Adresse 1] et [Adresse 4] à Paris 10ème.

Le 21 novembre 2024, elle a notifié cette cession à la société Seymen, lui précisant que les loyers et charges devaient désormais lui être versés et qu’elle était subrogée dans les droits et actions des anciens propriétaires.

Par acte du 1er avril 2025, la SCI Foncière SEH a fait délivrer à la société Seymen un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à :

« – assurer par entreprise qualifiée le nettoyage des façades et vitres de la courette, souillées par l’utilisation et/ou intervention sur son extraction, afin que ladite courette soit indemne de toute salissure ;

— assurer et justifier du ramonage de ses conduits ;

— justifier de la conformité de l’extraction de fumée à bois de la pizzeria à la réglementation en vigueur et aux autorisations consenties, moyennant attestation d’un bureau d’études sur la conformité du projet et avis d’un bureau de contrôle validant l’installation ;

— justifier de son assurance locative satisfaisant aux charges et conditions du bail commercial dont s’agit. »

Le 16 avril 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a indiqué à la SCI Foncière SEH que, dans le cadre d’investigations liées à des désordres constatés sur la structure de l’immeuble, un bureau d’étude structure allait réaliser des sondages imposant la dépose des enseignes situées [Adresse 12] et [Adresse 11], ainsi que des sondages structurels des planchers hauts du commerce, et l’a invitée à « faire le nécessaire auprès de [son] locataire pour que le bureau d’étude structure puisse réaliser sa mission dans les meilleures conditions en ayant l’accès autant que de besoin ».

Par acte du 20 juin 2025, la SCI Foncière SEH a fait sommation interpellative à la société Seymen et commandement visant la clause résolutoire d’avoir, d’une part, à faire connaître son accord pour déposer les encadrements et enseignes de son commerce en façade, tant [Adresse 11] que [Adresse 12], et la date de dépose effective devant intervenir à bref délai, d’autre part, à déposer sans délai les encadrements et enseignes de son commerce, en façade tant [Adresse 11] que [Adresse 12].

Soutenant que la société Seymen n’avait pas déféré aux commandements et sommation délivrés, la SCI Foncière SEH l’a assignée, le 9 septembre 2025, devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire des deux baux et ordonner l’expulsion de la défenderesse des lieux loués ;

En tout état de cause,

— condamner la société Seymen, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance, à :

déposer les encadrements et enseignes de son commerce, en façade de l’immeuble [Adresse 6] les encadrements et enseignes de son commerce, en façade de l’immeuble [Adresse 3] par entreprise qualifiée le nettoyage des façades et vitres de la courette, souillées par l’utilisation et/ou intervention sur son extraction, afin que ladite courette soit indemne de toute salissure ;assurer et justifier du ramonage de ses conduits ;justifier de la conformité de l’extraction de fumée à bois de la pizzeria à la réglementation en vigueur et aux autorisations consenties, moyennant attestation d’un bureau d’études sur la conformité du projet et avis d’un bureau de contrôle validant l’installation ;justifier de son assurance locative satisfaisant aux charges et conditions du bail commercial dont s’agit ; – débouter la société Seymen ses éventuelles demandes contraires et supplémentaires ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit ;

— condamner la société Seymen aux dépens, en ce compris le coût du commandement et de la sommation, et à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 3 décembre 2025, la demanderesse sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

La défenderesse a constitué avocat mais n’a pas comparu à l’audience de plaidoirie.

La décision sera donc réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance.

MOTIFS

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion du preneur

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans un bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Sur le commandement de faire délivré le 1er avril 2025 portant sur les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 10]

Le bail commercial relatif aux locaux situés [Adresse 4] à [Localité 10] contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement a été délivré à la locataire le 1er avril 2025 d’avoir à :

« – assurer par entreprise qualifiée le nettoyage des façades et vitres de la courette, souillées par l’utilisation et/ou intervention sur son extraction, afin que ladite courette soit indemne de toute salissure ;

— assurer et justifier du ramonage de ses conduits ;

— justifier de la conformité de l’extraction de fumée à bois de la pizzeria à la réglementation en vigueur et aux autorisations consenties, moyennant attestation d’un bureau d’études sur la conformité du projet et avis d’un bureau de contrôle validant l’installation ;

— justifier de son assurance locative satisfaisant aux charges et conditions du bail commercial dont s’agit. »

Seules les obligations relatives au ramonage et à l’assurance des locaux résultent expressément du bail commercial et incombaient donc, avec l’évidence requise en référé, à la locataire au jour du commandement.

La bailleresse soutient que lesdites obligations de justifier du ramonage et d’une assurance locative n’ont pas été satisfaites par la locataire, laquelle n’a pas comparu pour rapporter la preuve contraire.

L’acquisition de la clause résolutoire sera donc constatée au 1er mai 2025 et l’expulsion de la locataire des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 10] ordonnée.

Sur la sommation interpellative et le commandement de faire délivrés le 20 juin 2025, portant sur les deux baux

Par acte du 20 juin 2025, la SCI Foncière SEH a fait sommation interpellative à la société Seymen et commandement visant la clause résolutoire d’avoir, d’une part, à faire connaître son accord pour déposer les encadrements et enseignes de son commerce en façade, tant [Adresse 11] que [Adresse 12], et la date de dépose effective devant intervenir à bref délai, d’autre part, à déposer sans délai les encadrements et enseignes de son commerce, en façade tant [Adresse 11] que [Adresse 12].

Il résulte en effet d’une lettre du syndic de la copropriété du 16 avril 2025 que des investigations liées à des désordres constatés sur la structure de l’immeuble sont nécessaires et qu’un bureau d’étude structure doit réaliser des sondages imposant la dépose des enseignes situées [Adresse 12] et [Adresse 11], ainsi que des sondages structurels des planchers hauts du commerce. Le syndic ainsi invité la SCI Foncière SEH à « faire le nécessaire auprès de [son] locataire pour que le bureau d’étude structure puisse réaliser sa mission dans les meilleures conditions en ayant l’accès autant que de besoin ».

Or :

— les deux baux comportent une clause résolutoire en cas, notamment, d’inexécution d’une des conditions du bail ;

— ils comportent également une clause dite « de souffrance » imposant au locataire de laisser le bailleur faire dans les lieux loués les travaux et réparations nécessaires ;

— lors d’un déplacement du bailleur sur place le 5 juin 2025, la locataire a fait savoir qu’elle refusait toute dépose de ses enseignes, dépose pourtant rendue nécessaire par les désordres constatés sur la structure de l’immeuble et les investigations à réaliser.

Faute pour la locataire d’avoir déféré, dans le délai d’un mois, à ses obligations contractuelles résultant des deux baux et visées par le commandement qui lui a été délivré, la clause résolutoire est acquise et son expulsion sera ordonnée dans les conditions précisées au dispositif.

Sur les autres demandes de la bailleresse

La SCI Foncière SEH sollicite qu’il soit enjoint à la société Seymen de déposer ses enseignes et de réaliser des travaux.

Toutefois, les baux étant résiliés et l’expulsion de la locataire ordonnée, aucune obligation contractuelle ne pèse plus sur celle-ci, laquelle serait de surcroît dans l’incapacité d’y déférer.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ces demandes.

Sur les frais et dépens

La société Seymen, partie perdante, sera tenue aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera par suite condamnée au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties et portant sur des locaux situés [Adresse 5] ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties et portant sur des locaux situés [Adresse 2] ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux situés [Adresse 4] et [Adresse 2], la société Seymen pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes formées par la SCI Foncière SEH ;

Condamnons la société Seymen aux dépens, qui incluront le coût du commandement de payer du 1er avril 2025 et de la sommation du 20 juin 2025 ;

La condamnons à payer à la SCI Foncière SEH la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 9] le 07 janvier 2026

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Rachel LE COTTY