Tribunal Judiciaire de Paris, 8e chambre 3e section, 18 juillet 2025, n° 24/00311

TJ Paris 18 juillet 2025

Arguments

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Rejeté
Désordres rendant les locaux impropres à l'usage
La cour a estimé que les demandes de suspension de loyer nécessitaient un examen au fond des éléments de preuve et des contestations des parties, et a donc rejeté la demande.
Accepté
Accès aux locaux pour réaliser des travaux votés
La cour a constaté que les travaux avaient été votés et que le syndicat avait tenté d'accéder aux locaux, justifiant ainsi la demande d'accès.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, 8e ch. 3e sect., 18 juil. 2025, n° 24/00311
Numéro(s) :	24/00311
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autres décisions ne dessaisissant pas la juridiction
Date de dernière mise à jour :	28 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe MARINO ANDRONIKStanislas COMOLETChloé FROMENTPhilippe RAVAYROLVincent LAFARGEJennifer BARANES
Cabinet(s) :	COMOLET-ZANATI AVOCATS
Parties :	S.A.R.L. [ N ] c/ Le Syndicat des copropriétaires de l' immeuble situé [ Adresse 3 ], S.A. AXA FRANCE IARD, S.C.I. DE LA [ Adresse 24 ], S.A. ALLIANZ I.A.R.D

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 23] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le :

à M^e FROMENT

Copies certifiées conformes délivrées le :

à M^e LAFARGE, M^e MARINO, M^e BARANES, M^e COMOLET et M^e RAVAYROL

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 24/00311 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C3N6I

N° MINUTE :

Assignation du :

05 Décembre 2023

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 18 Juillet 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. [N], prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 15]

représentée par Maître Vincent LAFARGE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0780

DEFENDEURS

S.A. ALLIANZ I.A.R.D, en qualité d’assureur de la S.A.R.L. [N], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Adresse 20]

[Localité 16]

représentée par Maître Philippe MARINO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0143

S.C.I. DE LA [Adresse 24], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 18]

représentée par Maître Jennifer BARANES de l’AARPI ADONIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0422

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic, la S.A.S. ZTIMMO, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 11]

[Localité 14]

représenté par Maître Chloé FROMENT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire A0074

S.A. AXA FRANCE IARD, en qualité d’assureur du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 12]

[Localité 17]

représentée par Maître Stanislas COMOLET de la SELAS COMOLET ZANATI AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0435

Madame [J] [F]

[Adresse 19]

[Adresse 10]

[Localité 22] (ETATS-UNIS)

défaillante

S.A. MMA IARD, en qualité d’assureur de Mme [F], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 9]

[Localité 13]

représentée par Maître Philippe RAVAYROL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #L0155

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente

assistée de Madame Maïssam KHALIL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 28 Mai 2025, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 18 Juillet 2025.

ORDONNANCE

Prononcée par mise à disposition au greffe

Réputée contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

La SARL [N] a acquis un fonds de commerce de restauration, traiteur, bar, dîners-spectacles dans l’immeuble sis [Adresse 6].

La SARL [N] a subi plusieurs dégâts des eaux à compter de 2008 et en particulier les 7 octobre 2008, 30 janvier 2009 et 26 mai 2010 qui ont fait l’objet de déclarations de sinistres.

Par jugement en date du 7 juillet 2017, le tribunal judiciaire de Paris a déclaré le syndicat des copropriétaires responsable des désordres subis par la SARL [N] à hauteur de 65 % et la SCI Saint Séverin, responsable à hauteur de 25 %, et les a condamnés à indemniser le préjudice matériel et le préjudice d’exploitation de la SARL [N].

Se plaignant de nouveaux dégâts des eaux, par acte d’huissier de justice du 26 février 2018, dans le cadre d’un référé à heure indiquée autorisé par le président du tribunal de grande instance du 23 février 2018, la SARL [N] a fait assigner le syndicat des copropriétaires ainsi que son assureur la SA Allianz IARD, afin d’obtenir sous astreinte, sa condamnation à faire les travaux nécessaires pour faire cesser la fuite de canalisations dans ses locaux, et voir désigner un expert judiciaire.

Par ordonnance en date du 22 mars 2018, le juge des référés a :

— dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande de travaux,

— ordonné une expertise judiciaire et désigné M. [G] [Z].

Par ordonnance du 21 juillet 2020, le juge chargé du contrôle des expertises a remplacé ce dernier par M. [B] [S].

Par ordonnance du juge des référés en date du 30 novembre 2021, les opérations d’expertise ont été rendues communes à la SCI de la [Adresse 24], à Mme [J] [F] et à son assureur, la société MMA IARD, et le juge des référés a étendu la mission de M. [B] [S] à l’examen des causes et des conséquences de l’ensemble des désordres situés dans les locaux occupés par la SARL [N].

Par actes d’huissier en date du 5 décembre 2023, 6 décembre 2023, 8 décembre 2023, 21 décembre 2023, la SARL [N] a fait assigner la SCI de la [Adresse 24], Mme [J] [F], la SA MMA IARD, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], la SA Axa France IARD et la SA Allianz IARD aux fins d’indemnisation de ses préjudices, sous réserve du rapport de l’expert judiciaire à venir.

Le 6 mars 2025, la SARL [N] a formé un incident devant le juge de la mise en état.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées par RPVA le 15 mai 2025, la SARL [N] demande au juge de la mise en état de:

“- DÉCLARER la SARL [N] recevable et bien fondée en ses demandes,

— DEBOUTER la SCI [Adresse 21] LA [Adresse 25], le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] et la Compagnie AXA de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— En conséquence :

— À titre principal ORDONNER la suspension de l’obligation au paiement du loyer de la société [N] dû en vertu du bail commercial du 1 er avril 1986 à elle consenti par la SCI DE LA [Adresse 25] jusqu’à la réalisation des travaux lui permettant de reprendre son activité de dîner-spectacle ;

— A tire subsidiaire, ORDONNER la suspension de l’obligation au paiement du loyer de la société [N] dû en vertu du bail commercial du 1 er avril 1986 à elle consenti par la SCI [Adresse 21] LA [Adresse 25] jusqu’à la réalisation des travaux lui permettant de reprendre son activité de dîner-spectacle à hauteur des deux tiers de son montant contractuel (soit, sur la base du dernier avis d’échéance, à hauteur de 15 002,55 euros (soit encore (22 503,82 € / 3 * 2 = 15 002,55 € ;

— CONDAMNER la SCI DE LA [Adresse 25] à lui verser, en outre des dépens comprenant notamment le coût du commandement, la somme de 4.500,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.”

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 20 mai 2025, la SCI de la [Adresse 24] demande au juge de la mise en état de :

“ Vu les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce ;

Vu les articles 1104, 1719 et suivants du Code civil ;

Vu les articles 699 et 700 du Code de procédure civile ;

Vu les pièces versées au débat ;

• REJETER toutes les demandes fins et prétentions de la société [N] ;

• CONDAMNER la société [N] à payer à la société [Adresse 21] LA [Adresse 24] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens de l’instance.”

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées par RPVA le 25 mars 2025, le syndicat des copropriétaires demande au juge de la mise en état de :

“ Vu l’article 789 du code de procédure civile,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les éléments versés au débat,

Il est demandé à Madame, Monsieur le Juge de la Mise en état du Tribunal Judiciaire de Paris

de :

• DONNER ACTE au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à Paris représenté par son syndic en exercice le cabinet SAS ZTIMMO qu’il s’en rapporte au Tribunal s’agissant des demandes formulées par la SARL [N] à l’encontre de la SCI SAINT SEVERIN ;

• CONDAMNER la SARL [N] à donner accès au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice le cabinet SAS ZTIMMO au local qu’elle a pris à bail sis [Adresse 4], et à toutes sociétés mandatées par ses soins, afin de réaliser la totalité des travaux votés en assemblée générale des copropriétaires du 31 octobre 2023 et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé le délai de 10 jours à compter de la signification de la décision à intervenir et pour une durée de six mois ;

• CONDAMNER toute partie succombante à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 23] représenté par son syndic en exercice le cabinet SAS ZTIMMO la somme de 2.000,00 € conformément aux dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

• CONDAMNER la SARL [N] aux entiers dépens en ce compris les frais de première d’instance, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.”

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées par RPVA le 18 avril 2025, la SA AXA France IARD, en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires, demande au juge de la mise en état de :

“Vu les articles 789 du code de procédure civile,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965,

— DONNER ACTE à la société AXA France IARD qu’elle s’associe aux demandes formées par le syndicat des copropriétaires suivant conclusions sur incident signifiées le 25 mars 2025,

— CONDAMNER la société [N] à verser à la société AXA France IARD la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER la société [N] aux entiers dépens.”

L’incident plaidé à l’audience du 28 mai 2025 a été mis en délibéré au 18 juillet 2025.

MOTIFS

Sur la demande de suspension des loyers

La SARL [N] formule des demandes de suspension de loyers au motif que les désordres ont rendu les locaux loués impropres à l’usage auquel ils étaient destinés.

Elle affirme que son fonds de commerce est totalement inexploitable dans sa destination “dîner spectacle” ; que la destruction de l’isolation phonique, consécutive aux importants dégâts des eaux, rend impossibe toute activité de spectacle ; que les plafonds ouverts pour recherche de fuite et les infiltrations constantes rendent également impossible une exploitation classique de restauration ; que seule l’activité de restauration traditionnelle dans la petite salle située derrière la vitrine est possible et de manière très partielle.

Elle invoque un manquement à l’obligation de délivrance de la SCI de la [Adresse 24] et l’exception d’inexécution.

La SCI de la [Adresse 24] oppose que la SARL [N] ne rapporte pas la preuve des allégations selon lesquelles elle ne pourrait plus exploiter les lieux loués ; qu’elle peut parfaitement continuer à exercer l’activité de restaurant, traiteur, café, bar dans les lieux loués qui se sont étendus sur plus de 200 mètres carrés.

Elle affirme que la SARL [N] refuse systématiquement de donner accès au local pour réaliser les travaux autorisés par l’expert, puis votés en assemblée générale, afin de remédier aux désordres affectant la salle de restaurant.

En l’espèce, au regard des contestations émises par la SCI de la [Adresse 24] quant au prétendu manquement à son obligation de délivrance et aux manquements que cette dernière reproche à sa locataire, il ne saurait être fait droit aux demandes provisoires de la SARL [N] visant à la suspension du paiement des loyers, ces demandes nécessitant d’examiner l’affaire au fond et d’apprécier les moyens de fait et de droit et les pièces produites par chacune des parties à leur soutien.

En conséquence, les demandes de suspension du paiement des loyers, tant principale, que subsidiaire, formées par la SARL [N] seront rejetées.

Sur la demande de condamnation à l’accès aux locaux

Le syndicat des copropriétaires formule une demande de condamnation de la SARL [N] à laisser l’accès aux lieux loués sous astreinte, afin de pouvoir entreprendre les travaux de réparation nécessaires, votés lors de l’assemblée générale des copropriétaires le 31 octobre 2023. La SA AXA France IARD s’associe à cette demande. Ils fondent leur prétention sur l’article 789 du code de procédure civile.

La SARL [N] oppose que cette demande est injustifiée dans la mesure où elle n’a jamais refusé l’accès à ses locaux ; qu’elle attend au contraire que les travaux réalisés soient mis en oeuvre par les responsables des désordres.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie que des travaux sur des parties communes ont été votés lors de l’assemblée générale du 31 octobre 2023, qui n’a fait l’objet d’aucun recours. Il démontre avoir tenté d’accéder au local le 9 avril 2024, en sollicitant préalablement la SCI Saint Séverin par mail du 3 avril 2024. Il produit en outre les mises en demeure adressées à la SARL [N] et à la SCI Saint Séverin le 10 avril 2024.

Il n’est pas contesté qu’à la date des dernières écritures des parties, les travaux litigieux n’ont pas été réalisés.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il convient de condamner la SARL [N] à laisser l’accès au syndicat des copropriétaires du local qu’elle a pris à bail sis [Adresse 2], afin de réaliser la totalité des travaux votés en assemblée générale des copropriétaires du 31 octobre 2023, dans les limites des droits que lui confère sa qualité de locataire, et à charge, pour le syndicat des copropriétaires d’aviser préalablement la SARL [N] dans les conditions fixées au dispositif ci-dessous.

Ce sous astreinte astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard jusqu’à ce que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic, puisse pénétrer dans le logement ou pendant une durée limitée à trois mois.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de réserver les dépens et les demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTONS la SARL [N] de ses demandes de suspension des loyers ;

CONDAMNONS la SARL [N] à laisser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] représenté par son syndic, libre accès au local qu’elle a pris à bail dans l’immeuble afin qu’il réalise les travaux votés lors de l’assemblée générale du 31 octobre 2023 ;

DISONS que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6], représenté par son syndic, devra contacter la SARL [N] par lettre recommandée avec avis de réception afin de convenir de la date de l’intervention, laquelle devra être confirmée à la SARL [N] par le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, par lettre recommandée avec avis de réception ;

DISONS qu’à défaut de réponse de la SARL [N] dans un délai de huit jours suivant la demande du syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, ou à défaut pour celle-ci de laisser accès à son logement à la date fixée : la SARL [N] sera redevable d’une astreinte provisoire de 100 euros (cent euros) par jour de retard jusqu’à ce que le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, puisse pénétrer dans le logement ou pendant une durée limitée à trois mois ;

RÉSERVONS les dépens et les demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RENVOYONS l’examen de l’affaire à l’audience de mise en état du 26 novembre 2025 à 10h10 pour les conclusions au fond des défendeurs ;

REJETONS toutes les autres demandes plus amples et contraires.

Faite et rendue à [Localité 23] le 18 Juillet 2025.

La Greffière La Juge de la mise en état