TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 16 Février 2026

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 17 Novembre 2025

GROSSE :

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à M^e Anne cécile NAUDIN……………….

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à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 24/05680 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5OHT

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. ENSEMBLE IMMOBILIER DENOMME [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Anne cécile NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [T] [A] [B]

né le 20 Octobre 1986 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Jean-david WEILL, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [T] [A] [B] est propriétaire au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 1] sis [Adresse 4].

Par exploit de commissaire de justice en date du 12 septembre 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses demandes et moyens, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] sis [Adresse 4], représenté par son syndic, la société INTESA IMMOBILIER, a fait assigner Monsieur [T] [A] [B] devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE, pôle de proximité.

L’affaire, après un renvoi contradictoire, a été appelée et retenue lors de l’audience du 17 novembre 2025.

A cette audience, les parties, représentées par leur Conseil respectif, ont repris leurs conclusions auxquelles il est renvoyé pour l’intégralité de ses prétentions et moyens.

L’affaire est mise en délibéré au 16 février 2026.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DECISION

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ; ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté, dans le délai de deux mois suivant leur notification dans les conditions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’assemblée générale ayant voté l’approbation, ne sont plus en droit de refuser de verser leur quote-part. La créance du syndicat des copropriétaires est alors certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] sis [Adresse 4] verse aux débats :

la preuve de ce que Monsieur [T] [A] [B] est propriétaire du lot 124 au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 1] sis [Adresse 4], le contrat de syndic,des appels de fonds,une reddition de compte 2022-2023,le procès-verbal des assemblées générales tenues les 19 mai 2022, 22 juin 2023 et 20 juin 2024, ayant approuvé les comptes de l’année antérieure, ainsi que les budgets prévisionnels correspondants, un décompte de la créance au 11 juillet 2024, une mise en demeure en date du 4 décembre 2023, portant sur la somme de 5 077,29 euros, sans AR,une mise en demeure en date du 23 avril 2024, portant sur la somme de 3 042,43 euros, AR signé,une sommation de payer en date du 29 février 2024, portant sur la somme de 2 847,66 euros.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Monsieur [T] [A] [B] n’a pas intégralement acquitté sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 2 826,98 euros, déduction faite des sommes appelées au titre des frais de mise en demeure, et de suivi de contentieux (qui ne font l’objet d’aucune demande de paiement particulière).

Il convient, en conséquence, de condamner Monsieur [T] [A] [B] au paiement de la somme de 2 826,98 euros, au titre des charges dues à la date du 11 juillet 2024.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à Monsieur [T] [A] [B], la somme de 300 euros correspondant aux frais de la mise en demeure du 23 avril 2024, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé.

Monsieur [T] [A] [B] échoue à établir la négligence du syndic dans la mise en œuvre d’un prélèvement prétendument convenu en vue du paiement des charges litigieuses.

Par conséquent, Monsieur [T] [A] [B] sera condamné à payer la somme de 300 euros au syndicat des copropriétaires au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Sur les dommages et intérêts

Il résulte de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] sis [Adresse 4] ne prouve pas l’existence d’un préjudice en lien avec les faits litigieux, distinct de celui causé par le retard de paiement.

Par ailleurs, si sa demande a été accueillie dans le cadre du présent litige, il ne saurait être jugé que la résistance de Monsieur [T] [A] [B] serait abusive ou fautive, en l’absence de preuve d’une mauvaise foi de sa part.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] sis [Adresse 4] sera donc débouté de sa demande de ce chef.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, au regard tant des besoins du syndicat des copropriétaires, qui s’y oppose, que des délais de paiement dont le copropriétaire a, de fait, bénéficié – alors qu’aucun paiement ne fût-ce que partiel n’a eu lieu -, la demande reconventionnelle de Monsieur [T] [A] [B] de délais pour s’acquitter du paiement de la dette sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [T] [A] [B], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances du litige, il convient de condamner Monsieur [T] [A] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] sis [Adresse 4] la somme de 300 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [T] [A] [B] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] sis [Adresse 4], représenté par son syndic, la société INTESA IMMOBILIER, la somme de 2 826,98 euros, au titre des charges dues à la date du 11 juillet 2024, majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [T] [A] [B] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] sis [Adresse 4], représenté par son syndic, la société INTESA IMMOBILIER, la somme de 300 euros au titre des frais de recouvrement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] sis [Adresse 4], représenté par son syndic, la société INTESA IMMOBILIER, de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Monsieur [T] [A] [B] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [T] [A] [B] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] sis [Adresse 4], représenté par son syndic, la société INTESA IMMOBILIER, la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [T] [A] [B] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS AN CI-DESSUS

Le greffier, Le juge,