TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Catherine FRANCESCHI ; S.C.I. ARRR

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/01039 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7EP3

N° MINUTE :

8-2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 19 juin 2025

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3], représenté par son syndic la société HOMELAND dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par M^e Catherine FRANCESCHI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1525

DÉFENDERESSE

S.C.I. ARRR, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 avril 2025

Délibéré le 19 juin 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 juin 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 19 juin 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/01039 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7EP3

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière (SCI) ARRR est propriétaire des lots n°13 et 168 dans l’immeuble situé [Adresse 2] à [7] (75005), soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires dudit immeuble, représenté par son syndic en exercice le cabinet HOMELAND, a assigné la SCI ARRR devant le tribunal judiciaire de PARIS par acte de commissaire de justice en date du 18 février 2025 en paiement des sommes suivantes:

—  8164,52 euros au titre des charges de copropriété au 13 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  1047 euros au titre des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

—  750 euros de dommages et intérêts,

—  3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Il est également sollicité d’assortir cette décision d’une astreinte de 100 euros par jour de retard sur une période de trois mois commençant à courir à compter de la signification de la décision,

A l’audience du 11 avril 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Au soutien de sa demande, il a fait valoir que la SCI ARRR ne payait pas régulièrement les appels de charges, ce qui entraînait pour lui des difficultés de gestion. Il a ajouté qu’il s’agissait de la cinquième procédure engagée à l’encontre de la SCI ARRR pour non-paiement des charges de copropriété.

Bien que régulièrement assignée à étude, la SCI ARRR n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 19 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— une attestation de propriété concernant l’immeuble et relatif aux lots n°13 et 168,

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er trimestre 2024 au 4ème trimestre 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 25 mai 2023 et 28 mai 2024 comportant :

o vote du budget prévisionnel 2024, 2025

o régularisation des charges 2023,

o vote des travaux et dépenses suivantes : départ des gardiens (Assemblée générale 25 mai 2023, résolution 15), réfection loge des gardiens (Assemblée générale 25 mai 2023, résolution 19), rénovation hall (Assemblée générale 25 mai 2023, résolution 21), remplacement fenêtres logements des gardiens (Assemblée générale 28 mai 2024, résolution 17), remplacement global système interphonie (Assemblée générale 28 mai 2024, résolution 19), assistance à la maîtrise d’ouvrage (Assemblée générale du 25 mai 2023, résolution 14 et Assemblée générale 28 mai 2024, résolution 16),

— un certificat de non recours de l’assemblée générale du 28 mai 2024,

— un état récapitulatif de la créance au 13 février 2025,

— le jugement en date du 20 décembre 2023 du tribunal judiciaire pôle civil de proximité de Paris,

— le contrat de syndic.

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 6554,40 euros, portant sur la période du 1er janvier 2024 (1er trimestre 2024 inclus) au 1er octobre 2024 (4ème trimestre 2024 inclus), soustraction faite des frais de procédure et frais nécessaires, et des appels de charges du 1er trimestre 2025, l’appel de fonds ne figurant pas en procédure. Il doit également être précisé qu’il ressort du décompte que les causes du dernier jugement en date du 20 décembre 2023 n’ont pas totalement été réglées.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme de 6554,40 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il n’y a pas lieu de condamner la défenderesse à une astreinte, le demandeur disposant de toutes voies de droit ordinaires et habituelles pour recouvrer sa créance au vu du titre exécutoire que constitue la présente décision.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, les frais sollicités s’élèvent à la somme totale de 1047 euros décomposés comme suit :

—  891 euros de suivi de recouvrement de créance,

—  156 euros de mises en demeure.

Il ressort des pièces versées aux débats que seules des factures sont communiquées. Aucune preuve d’envoi de mises en demeure n’est apportée. Il n’est par ailleurs pas justifié de diligences particulières de suivi de dossier, qui ne ressortiraient pas des tâches habituelles d’un syndic.

Au regard de ces éléments, le demandeur sera débouté au titre des frais.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, il est établi que la SCI ARRR ne paye pas régulièrement ses charges de copropriété. Elle a déjà été condamnée à deux reprises. Le syndicat des copropriétaires s’est désisté dans deux autres procédures. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.

La demande de dommages et intérêts des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 500 euros.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1200 euros lui sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la société civile immobilière ARRR à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 9], représenté par son syndic en exercice le cabinet HOMELAND les sommes de:

—  6554,40 euros au titre des charges de copropriété portant sur la période du 1er janvier 2024 (1er trimestre 2024 inclus) au 31 décembre 2024 (4ème trimestre 2024 inclus), selon décompte arrêté au 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  500 euros au titre des dommages et intérêts,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Adresse 8] ([Adresse 5]), représenté par son syndic en exercice le cabinet HOMELAND, de ses demandes d’astreinte et au titre article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

CONDAMNE la société civile immobilière ARRR aux dépens,

CONDAMNE la société civile immobilière ARRR à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 9], représenté par son syndic en exercice le cabinet HOMELAND, la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 juin 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le greffier, La juge