TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Eric BENJAMIN

Madame [S] [Z]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/06829 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5NGX

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 27 mars 2025

DEMANDERESSE

La société dénommée DIP, société par actions simplifiée

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Eric BENJAMIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0378

DÉFENDERESSE

Madame [S] [Z]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 mars 2025 par Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 27 mars 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/06829 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5NGX

Par contrat du 7 avril 2021, la SAS DIP a donné à bail à Mme [S] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 573 euros outre une provision sur charges de 45 euros.

Un état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement le 28 novembre 2023 en présence de Mme [S] [Z].

La SAS DIP a par ailleurs fait dresser un procès-verbal de constat d’huissier le 6 décembre 2023.

Par acte d’huissier en date du 12 juin 2024, la SAS DIP a fait assigner [S] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de condamnation au paiement des sommes de :

3210,28 euros au titre du solde du compte locataire (réparations locatives + régularisation des charges 2022 – dépôt de garantie)1146 euros au titre de la perte locative,1000 euros au titre des tracas causés, sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil,1 500 euros au titre des frais irrépétibles, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle soutient qu’auraient été constatés, à l’occasion de l’état des lieux de sortie contradictoire, d’importants désordres au regard de la courte durée d’occupation du bien, confirmés par procès-verbal de constat du 6 décembre 2023 ; que l’appartement n’étant pas relouable en l’état, la bailleresse a été contrainte de faire chiffrer des travaux de remise en état et de décaler la date de remise en location de son bien.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 octobre 2024, à laquelle la SAS DIP, représentée par son conseil, a déposé des écritures dont elle a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles elle réitère les demandes contenues dans son acte introductif d’instance et sollicite le rejet des prétentions formées par Mme [S] [Z].

Mme [S] [Z] a comparu en personne, et a déposé des écritures dont elle a sollicité le bénéfice de lecture et aux termes desquelles elle a sollicité :

que le montant des travaux de remise en état à sa charge soit limité à la somme de 341,73 euros,la restitution du solde de son dépôt de garantie, soit la somme de 231,27 euros,le rejet de la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [S] [Z] ne conteste pas devoir régler le montant des travaux de remplacement du flexible de douche, de la prise ADSL et de l’enlèvement d’une porte, mais conteste l’ampleur des dégradations prétendument constatées par la bailleresse et sollicite le rejet des demandes formées au titre des autres postes de réparation, ou, à tout le moins, qu’elles soient ramenées à de plus justes proportions. Elle souligne qu’il résulte de l’état des lieux de sortie réalisé contradictoirement que le logement a été restitué en bon état.

S’agissant des sommes réclamées au titre de la régularisation des charges, elle soutient qu’y ont été intégrées des charges incombant au propriétaire.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

Le magistrat ayant siégé à l’audience du 22 octobre 2024 n’ayant, en raison d’une absence indéterminée, pu rendre sa décision, les débats ont été rouverts et les parties de nouveau convoquées à l’audience du 28 janvier 2025.

A cette audience, la SAS DIP, représentée par son conseil, a déclaré s’en rapporter aux conclusions déposées lors de l’audience du 22 octobre 2024.

Mme [S] [Z], convoquée par lettre simple, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025.

Motifs de la décision

Sur les dégradations locatives

En application des dispositions de l’article 7 c et d de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu d’une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles n’ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et, d’autre part, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c’est à dire l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, s’apprécie notamment par la prise en compte de la durée d’occupation du logement.

Enfin, en application des dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement entre les parties, il est établi par huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

En l’espèce, il ressort de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée amiable établi contradictoirement le 7 avril 2021 et l’état des lieux de sortie du 28 novembre 2023 en présence de Mme [S] [Z], les éléments suivants :

dans le hall d’entrée : le mur présente la trace d’une ancienne table pliante, laquelle a été déposée,dans le couloir: la porte du rangement de derrière, qui “frottait” lors de l’état des lieux d’entrée, était dégondée lors de l’état des lieux de sortie,dans le séjour, ont, lors de l’état des lieux de sortie, été constatés:- sur la peinture, décrite comme « en bon état », un « accroc » sur le mur gauche, de la poussière sur le mur de droite, deux trous avec cheville dans le mur face ; des poussières dans l’angle face droite;

— des traces noires sur la moquette,

— une prise ADSL arrachée,

dans la salle de bain, le flexible de douche est fuyant, le mitigeur de la douche est calcairisé, l’abattant du WC est desserré, la cabine de douche comporte des traces de l’ancien support de pommeau de douche.

Dans l’ensemble du logement, les peintures ont été décrites, dans l’état des lieux de sortie, comme étant en bon état et tous les équipements fonctionnaient.

La SAS DIP produit un procès-verbal de commissaire de justice en daté du 6 décembre 2023, qui reprend les éléments précités, comporte de plus amples détails sur l’état de saleté (traces de salissures et coulures en allège de la fenêtre, salissures sur la porte posée par la locataire, traces de salissures sur la porte de la salle de bain, joints salis à proximité du lavabo, traces de calcaire dans le lavabo, dans la douche, joints jaunis et receveur de douche sale, traces blanchâtres et d’usure sur le sol de la salle de bain, vmc poussiéreuse ; plans de travail, plaque de cuisson et évier présentent des tâches) ; il est précisé que les murs de la cuisine présentent six trous de percement et des traces de salissures.

Ces constatations seront retenues, compte tenu de la proximité temporelle du départ des lieux et du fait qu’elles corroborent les constatations faites contradictoirement en ajoutant simplement de plus amples détails.

Le préjudice sera donc calculé sur la base de l’état des lieux contradictoire, complété par le constat d’huissier.

Aucun élément versé aux débats (état des lieux contradictoire ou constat de commissaire de justice) ne permettant d’établir que les spots, néons, radiateur et réfrigérateur nécessitent d’être changés du fait de la locataire, ces postes de dépense seront rejetés.

Quant à la fourniture de portes sur mesure en substitution de la porte du placard de rangement, elle n’est pas justifiée par les éléments versés aux débats : en effet, dès l’entrée dans les lieux, la porte coulissante du placard a été décrite comme présentant une anomalie, de sorte qu’il n’est pas démontré que le fait qu’elle soit dégondée lors de l’état des lieux de sortie soit imputable à la locataire. Il n’est par ailleurs pas établi qu’elle nécessite une réfection complète.

La réparation de la porte d’entrée n’apparait pas nécessaire à la lecture de l’état des lieux de sortie ou du constat d’huissier.

S’agissant des peintures, seuls un mur de la cuisine et un mur du hall d’entrée, soit une très petite surface compte-tenu de la superficie de l’appartement, ont été indiqués comme comportant des trous non rebouchés, l’ensemble des murs et plafonds ayant par été décrits comme étant en bon état.

Si la peinture était effectivement neuve sur certains pans de mur lors de l’entrée de la locataire dans les lieux, le fait qu’elle ne soit aujourd’hui qu’ « en bon état » n’est pas imputable à des dégradations, mais à la seule vétusté.

La somme sollicitée au titre de la réfection des peintures sera donc ramenée à de plus justes proportions en ne tenant compte que du mur percé par des chevilles dans le hall d’entrée, correspondante à 5% du poste peinture figurant au devis, soit 105,69 euros HT, étant précisés que les six trous non rebouchés dans le mur de la cuisine correspondent manifestement, ainsi qu’il en résulte des photographies, aux six vis de la table pliante qui était fixée au mur lors de l’état des lieux d’entrée. Ils ne sont donc pas le fait de la locataire puisqu’ils étaient déjà présents dans les lieux lors de son entrée.

Compte tenu du devis produit et des dégradations constatées, il y a lieu de retenir, au titre des postes de remise en état incombant à la locataire:

dans la salle de bain : le remplacement du support de douche et du flexible (141,23 euros HT), et des joints sanitaires de la douche (87,52 euros HT), dans le séjour : le remplacement de la prise téléphone séjour (24,58 euros HT), la dépose et la repose d’une moquette (370,08 euros HT)dans l’entrée : dépose bloc porte et reprise plâtrerie (106,32 euros HT)la peinture, à hauteur de 105,69 euros TTC.

Soit un total de 835,42 euros HT et 918,96 euros TTC.

Par ailleurs, ces désordres nécessitaient leur reprise avant la remise en location du bien, de sorte que la SAS DIP est bien-fondée à solliciter la perte de chance de relouer le bien pendant la durée des travaux. Cette durée sera en revanche revue à de plus justes proportions en ce que, d’une part, elle ne justifie ni de la date de relocation ni de la réalisation de travaux. En ces conditions, la perte locative ne sera retenue que sur une période d’une semaine, les travaux de reprise indemnisés correspondant à de menues réparations. La somme de 154,50 euros sera par conséquent accordée à ce titre.

Sur les comptes entre les parties au bail

Selon l’article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Par ailleurs, selon l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l’espèce, la locataire a versé, ainsi qu’il en résulte du contrat de bail, un dépôt de garantie égal à 573 euros. Elle est en outre redevable de la somme de 918,96 euros TTC au titre des dégradations locatives.

La bailleresse soutient que la locataire serait redevable d’une somme additionnelle de 203,09 au titre de la régularisation des charges 2022. Elle produit un avis du 18 décembre 2023, dont il résulte que les charges locatives se sont élevées, en 2022, à 865,59 euros, la locataire ayant réglé des provisions égales à 662,50 euros.

Il n’est toutefois produit aucun décompte de charges récupérables au titre de l’exercice 2022, le décompte produit correspondant à l’exercice 2021, de sorte que la juridiction n’est pas mise en mesure de vérifier le montant de la créance, contesté par la défenderesse.

La demande formée au titre de la régularisation des charges sera par conséquent rejetée.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, les comptes entre les parties s’établissent comme suit :

la locataire est redevable des sommes de 918,96 euros TTC au titre des dégradations locatives et de 154,50 euros au titre de la perte locative ;le bailleur est redevable de la restitution du dépôt de garantie de 573 euros.

Mme [S] [Z] sera donc condamnée à verser, après compensation, à la SAS DIP, la somme de 500,46 euros.

Sur la demande indemnitaire du bailleur

Le bailleur sollicite, au visa de l’article 1231-1 du code civil, la somme de 1000 euros en indemnisation des « tracas » que lui a causé la nécessité de faire réaliser des devis, de surveiller le chantier, et d’écrire à la locataire.

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Compte-tenu de ce que la demande de la SAS DIP n’était que très partiellement fondée, la résistance de la locataire au paiement des sommes réclamées n’était pas abusive et le retard ne peut être qualifié de fautif.

La demande sera donc rejetée.

Sur les mesures accessoires

Mme [S] [Z], partie perdante en partie, supportera les dépens de l’instance, lesquels ne comprendront pas le coût du procès-verbal de commissaire de justice alors qu’il avait déjà été fait un état des lieux contradictoire de sortie.

Compte-tenu des succombances réciproques des parties, la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera en revanche rejetée.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

JUGE que Mme [S] [Z] est redevable envers la SAS DIP des sommes de 918,96 euros TTC au titre des dégradations locatives et 154,50 euros au titre de la perte locative ;

JUGE que la SAS DIP est redevable de la restitution du dépôt de garantie de 573 euros envers la locataire,

ORDONNE la compensation entre les créances réciproques des parties,

CONDAMNE en conséquence Mme [S] [Z] à verser à la SAS DIP la somme de 500,46 euros ;

REJETTE le surplus des demandes ;

REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [S] [Z] aux dépens de l’instance mais laisse à la charge de la SAS DIP le coût du constat d’huissier ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection