TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

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N° RG 24/53774 – N° Portalis 352J-W-B7I-C44Z3

N° : 4

Assignation du :

24 Mai 2024

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 19 mai 2025

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDEURS

Madame [R] [G] [I]

[Adresse 3]

[Localité 10]

Monsieur [W] [F] [I]

[Adresse 1]

[Localité 12]

Monsieur [T] [N] [I]

[Adresse 4]

[Localité 11]

Madame [B] [L] [E]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentés par Maître François DE LASTELLE de la SELEURL CABINET DE LASTELLE PIALOUX, avocats au barreau de PARIS – #P0070

DEFENDERESSE

La Société CAPILOCKS SAS

[Adresse 8]

[Localité 9]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 07 Avril 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties, avons rendu la décision suivante :

Selon bail commercial à effet au 10 novembre 2021, Mme [R] [G] [I], M. [W] [F] [I], M. [T] [N] [I] et Mme [B] [L] [E] ont donné à bail à la société Capilocks un local commercial constitué d’une boutique au rez-de-chaussée et une cave au deuxième-sous-sol avec escalier d’accès vers le rez-de-chaussée dans un immeuble sis [Adresse 6], moyennant un loyer annuel de 35000€ HT, et ce pour une durée de neuf années entières et consécutives.

Dès le mois de juillet 2022, la société Foncia Rive Gauche, syndic de l’immeuble sis [Adresse 7], indiquait à Mme [B] [E], que son locataire avait procédé à l’installation d’une ventilation mécanique contrôlée (VMC) sur le système de ventilation des caves de l’immeuble, parties communes, privant ainsi lesdites caves de toute aération.

Cette installation de VMC n’a été l’objet d’aucune demande ni autorisation, et ce, qu’il s’agisse du règlement de copropriété de l’immeuble ou du contrat de bail à effet au 10 novembre 2021.

Au regard des nuisances relevées et des désordres pouvant être engendrés par le comportement injustifié de leur locataire, Mme [R] [G] [I], M. [W] [F] [I], M. [T] [N] [I] et Mme [B] [L] [E] ont mis en demeure la société Capilocks de procéder à la désinstallation du système de VMC ainsi qu’à la remise en état des parties communes dégradées de son fait.

Cette mise en demeure du 7 février 2024 demeure dénuée du moindre effet.

Par exploit de commissaire de justice du 24 mai 2024, Mme [R] [G] [I], M. [W] [F] [I], M. [T] [N] [I] et Mme [B] [L] [E], ont assigné la société Capilocks, devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

« Vu les articles, 145, 834 et 835 du Code de Procédure Civile

Vu les pièces versées aux débats ;

JUGER Mme [R] [I], Mme [B] [E], M. [T] [I] et M. [W] [I] recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et conclusions ;

A titre principal,

JUGER que l’installation du système de ventilation mécanique contrôlée a été effectuée sans aucune autorisation ;

JUGER que l’installation du système de ventilation mécanique contrôlée trouble manifestement le bon fonctionnement et la bonne tenue de l’immeuble sis [Adresse 7] ;

JUGER que l’urgence est caractérisée au regard des désordres pouvant être causés par cette installation du système de ventilation mécanique contrôlée ;

En conséquence,

ORDONNER à la société CAPILOCKS de procéder à l’enlèvement système de ventilation mécanique contrôlée et à remettre en état les parties communes de l’immeuble impactées, et ce, sous une astreinte de 300 € par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de quinze jours suivant la signification de la décision à intervenir ;

JUGER que Mme [R] [I], Mme [B] [E], M. [T] [I] et M. [W] [I] pourront revenir devant la juridiction pour faire liquider ladite astreinte et solliciter la fixation d’une nouvelle astreinte si nécessaire.

A titre subsidiaire,

DESIGNER tel expert avec mission de :

▪ Se rendre sur place, fournir tous éléments techniques ou de fait, de nature à permettre le cas échéant à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues, d’évaluer les travaux nécessaires à la réfection des lieux, ouvrages et installations dont s’agit et d’évaluer les préjudice subis ;

▪ Indiquer et évaluer les travaux nécessaires à la remise aux normes des installations à l’origine des désordres ;

▪ Compte tenu de l’urgence possible de certains travaux, convoquer les parties pour une première réunion d’expertise dans les quinze jours suivant la confirmation de la consignation des frais d’expertise qui sera comme d’usage à la charge du demandeur.

▪ En concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion d’expertise ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées ; en les informant de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

▪ Adresser dans le même temps le montant prévisible de sa rémunération qu’il actualisera, s’il y a lieu, procédant parallèlement aux demandes de provisions complémentaires ;

▪ Adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception (par exemple : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport) dont il s’expliquera dans son rapport, et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

— Fixant sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse;

— Rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.

JUGER qu’en cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnu par l’expert, ce dernier :

▪ déposera une note aux parties et au juge donnant la possibilité de solliciter les mesures judiciaires appropriées.

▪ dira, s’il convient ou non, de procéder à la réalisation et à la mise en place de telles mesures de sauvegarde ou de travaux particuliers de nature à éviter toute aggravation de l’état qu’ils présentent actuellement et permettre, dans les meilleures conditions techniques possibles, la réalisation des travaux à être entrepris ;

▪ pourra autoriser la mise en œuvre, pour le compte de qui il appartiendra, des travaux qu’il estime indispensables, par des entreprises qualifiées de son choix ; dans ce cas, l’expert déposera un pré-rapport ou une note aux parties valant pré-rapport, précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux ;

JUGER que l’expert commis pourra se faire assister de tout sapiteur de son choix et notamment d’un bureau d’études.

FIXER la provision sur frais d’expertise qui devra être consignée à la régie du tribunal.

juger que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 255, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de chacun de ses pré-rapports et rapport au greffe du tribunal judiciaire (contrôle des expertises) à la date qu’il plaira au tribunal pour le pré-rapport relatif à l’état des existants, et pour le rapport définitif, sauf prorogation de ces délais dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle

En tout état de cause,

CONDAMNER la société CAPILOCKS au paiement de la somme de 3 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la société CAPILOCKS à supporter les entiers dépens de l’instance ».

A l’audience du 7 avril 2025, Mme [R] [G] [I], M. [W] [F] [I], M. [T] [N] [I] et Mme [B] [L] [E] ont maintenu leurs demandes dans les termes de leur assignation.

La société Capilocks, bien que régulièrement assignée par remise de l’acte en l’étude de l’huissier, n’a pas constitué avocat ni comparu à l’audience de sorte que la présente ordonnance sera réputée contradictoire.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et à la note d’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 19 mai 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que si elle est recevable et bien fondée.

Sur la demande relative aux travaux réalisés sans autorisation

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant « l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble », et conformes à la destination de celui-ci.

En application de ces textes, la réalisation, sans autorisation de l’assemblée générale, de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble est constitutive d’un trouble manifestement illicite justifiant la remise en état des lieux.

Le règlement de copropriété précise que sont parties communes, notamment, « les fondations, les gros murs (façades, pignons et refends » et s’agissant de l’harmonie de l’immeuble, que « les portes d’entrée des appartements, les fenêtres et persiennes, les garde-corps, balustrades, barres d’appui des balcons et fenêtres, même la peinture et d’une façon générale, tout ce qui contribue à l’harmonie de l’ensemble, ne pourront être modifiés bien que constituant une partie privative sans l’autorisation de l’assemblée générale ».

Le contrat de bail rappelle en page 11 à l’article 4-13 Occupation-Jouissance que : « Il est rappelé que les Locaux étant dépendants d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur dudit immeuble devront faire l’objet d’une autorisation préalable expresse et écrite du Bailleur, ce dernier sollicitera dès lors l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, et ce, dans les meilleurs délais ».

Or il résulte des pièces versées aux débats, et notamment de :

— la lettre recommandée avec avis de réception du 16 septembre 2022 adressée par la société Foncia [Localité 13] Rive Gauche à M. [T] [I] accompagnée de la photographie de la cave, du plan des caves et de la note de l’architecte, et après visite des caves par le syndic avec l’architecte de l’immeuble, ainsi que des photographies

— la mise en demeure adressée par l’avocat des demandeurs à la société Capilocks en date du 7 février 2024 et distribuée le 13 février 2024,

que la société Capilocks, locataire de Mme [R] [G] [I], M. [W] [F] [I], M. [T] [N] [I] et Mme [B] [L] [E], a procédé à l’installation d’un système de VMC sans la moindre autorisation de ses bailleurs ni de la copropriété.

Il ressort sans contestation possible que l’évacuation, c’est-à-dire l’air vicié de la VMC de la locataire des demandeurs (lot 7 au rez-de-chaussée) se rejette dans les caves communes par un soupirail, alors que ce soupirail constitue une aération des caves de l’immeuble sur les ventilations des caves existantes.

Il apparaît ainsi que la défenderesse a réalisé des travaux sur les parties communes sans autorisation des bailleurs ni de l’assemblée générale des copropriétaires et que, de surcroît, la locataire est à l’origine de nuisances tenant à un réchauffement et risque d’humidification en cave, en infraction avec le règlement de copropriété.

Le trouble manifestement illicite est donc caractérisé et la demande de procéder à l’enlèvement du système de ventilation mécanique contrôlée et à remettre en état les parties communes de l’immeuble impactées, formée par les bailleurs sera accueillie à l’encontre de la locataire, sous astreinte dans les conditions prévues au dispositif.

Sur les frais et dépens

La défenderesse, partie perdante, sera tenue aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera par suite condamnée à payer à Mme [R] [G] [I], M. [W] [F] [I], M. [T] [N] [I] et Mme [B] [L] [E] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile afin de les indemniser des frais non compris dans les dépens qu’elles ont été contraintes d’exposer, les autres demandes étant rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant après débat en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire,

Condamnons la société Capilocks à procéder à l’enlèvement du système de ventilation mécanique contrôlée (VMC) (lot 7 au rez-de-chaussée) et à la remise en état des parties communes de l’immeuble, et ce, sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision et pendant une période de trois mois ;

Disons que l’ensemble des travaux de dépose et remise en état seront réalisés aux frais exclusifs de la société Capilocks, avec constat de bonne fin de l’architecte de l’immeuble ;

Condamnons la société Capilocks à payer à Mme [R] [G] [I], M. [W] [F] [I], M. [T] [N] [I] et Mme [B] [L] [E] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et rejetons les autres demandes ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 13] le 19 mai 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anita ANTON