Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab a2, 5 juin 2025, n° 23/08953

TJ Marseille 5 juin 2025

Arguments

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Rejeté
Fautes dans la répartition des charges de copropriété
Le tribunal a constaté que la société CALAREAU n'a pas justifié l'établissement d'un modificatif au règlement de copropriété et n'a pas prouvé que les résolutions de l'assemblée générale étaient effectives, rendant ainsi impossible de reprocher une faute au syndic.
Rejeté
Lien de causalité entre la faute et le préjudice
Le tribunal a jugé que la société CALAREAU n'a pas prouvé le lien de causalité entre les fautes alléguées et le préjudice, et a donc rejeté cette demande.
Rejeté
Existence d'un préjudice moral
Le tribunal a estimé que la société CALAREAU n'a pas apporté de preuves suffisantes pour justifier l'existence d'un préjudice moral, entraînant le rejet de cette demande.
Rejeté
Frais engagés dans le cadre du litige
Le tribunal a condamné la société CALAREAU aux dépens, sans lui accorder de remboursement pour les frais irrépétibles, considérant qu'elle a succombé dans ses demandes.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab a2, 5 juin 2025, n° 23/08953
Numéro(s) :	23/08953
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	6 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Alain DE ANGELISDavid DRIKES
Cabinet(s) :	DE ANGELIS - SEMIDEI - HABART MELKI - BARDON - DE ANGELIS - SEGOND - DESMURE - VITALSCP LESTOURNELLE
Parties :	), S.A.R.L. CALAREAU c/ S.A.R.L. SOCIETE D' EXPLOITATION CABINET [ M ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N° 2025/

du 05 Juin 2025

Enrôlement : N° RG 23/08953 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3R3K

AFFAIRE : S.A.R.L. CALAREAU ( M^e David DRIKES)

C/ S.A.R.L. SOCIETE D’EXPLOITATION CABINET [M] (la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON-SEGOND-DESM URE)

DÉBATS : A l’audience Publique du 06 Mars 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 05 Juin 2025

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 05 Juin 2025

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

S.A.R.L. CALAREAU, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître David DRIKES, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

S.A.R.L. SOCIETE D’EXPLOITATION CABINET [M], dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Alain DE ANGELIS de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON-SEGOND-DESM URE, avocats au barreau de MARSEILLE

***

EXPOSE DU LITIGE

La SARL CALAREAU est propriétaire des lots n°1 (bâtiment A) et 14 (bâtiment B) de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le syndic de la copropriété est la SARL SOCIETE D’EXPLOITATION CABINET [M] (ci-après le cabinet [M]).

Une assemblée générale en date du 28 avril 2022 a voté deux résolutions concernant la scission des charges de copropriété entre les bâtiments A et B, le bâtiment B étant exclusivement composé du lot n°14 appartenant à la société CALAREAU, et la scission de la copropriété.

Reprochant au cabinet [M] de lui avoir imputé postérieurement, en sa qualité de propriétaire du bâtiment B objet du lot numéro 14, des charges propres au bâtiment A, elle a sollicité la rectification de son décompte de charges par courrier du 8 novembre 2022.

Le cabinet [M] n’a pas donné suite à ce courrier et lui a ultérieurement fait sommation de payer la somme de 8741,13 euros au titre de l’arriéré de charges.

Suivant assignation du 23 juin 2023, la société CALAREAU a fait citer le cabinet [M] devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

— DIRE et JUGER que la SOCIETE D’EXPLOITATION CABINET [M] a commis des fautes dans le cadre de la répartition des charges de copropriété à l’encontre de la société CALAREAU :

• Ignorance volontaire de la scission de copropriété du 28 avril 2022 en imputant des charges de copropriété sur le lot n°14 postérieurement à ladite scission ;

• Affectation sur les trois dernières années de charges spéciales du bâtiment A sur le lot n°14 situé bâtiment B ;

En conséquence

— CONDAMNER la SOCIETE D’EXPLOITATION CABINET [M] à payer à la société CALAREAU la somme de 8.645,33 euros au titre du remboursement des charges appelés sur le lot n°14 postérieurement à la scission de copropriété ;

— CONDAMNER la SOCIETE D’EXPLOITATION CABINET [M] à payer à la société CALAREAU la somme de 7.132,7 euros au titre du remboursement des charges appelés sur le lot n°14, qui compose exclusivement le bâtiment B, inhérents aux charges spéciales du bâtiment A de la copropriété ;

— CONDAMNER la SOCIETE D’EXPLOITATION CABINET [M] à payer à la société CALAREAU la somme de 5.000 euros au titre de réparation du préjudice financier causé à la société CALAREAU ;

— CONDAMNER la SOCIETE D’EXPLOITATION CABINET [M] à payer à la société CALAREAU la somme de 2.000 euros au titre de réparation du préjudice moral causé à la société CALAREAU ;

— CONDAMNER la SOCIETE D’EXPLOITATION CABINET [M] à payer à la somme de 2000 € par application de l’article 700 du CPC, outre entiers dépens.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 18 septembre 2024, le cabinet [M] demande au tribunal de :

A TITRE PRINIPAL

— JUGER que la requérante manque à rapporter la preuve d’une quelconque faute de la société CABINET [M],

En conséquence,

— La DEBOUTER de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A TITRE SUBSIDIAIRE

— JUGER que la requérante manque à rapporter la preuve tant du lien de causalité entre les préjudices et la faute allégués, que du caractère indemnisable desdits préjudices,

En conséquence,

— La DEBOUTER, de plus fort, de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— CONDAMNER la société CALAREAU à payer à la société CABINET [M] la somme de

2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la présente instance.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 décembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 mars 2025.

La décision a été mise en délibéré au 5 juin 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de préciser que les demandes visant à « juger » ou à « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne visent pas à obtenir une décision sur un point précis en litige, mais constituent de simples moyens et arguments au soutien des véritables prétentions. Le tribunal n’y répondra donc pas dans le dispositif de son jugement.

Sur la responsabilité du cabinet [M]

En vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019, applicable au présent litige, le syndic est, notamment, chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale. Il est par ailleurs chargé d’assurer la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, d’établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, et de les soumettre au vote de l’assemblée générale.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ces différentes dispositions que le syndic, à l’occasion de l’exercice de ses fonctions, est susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle vis à vis des copropriétaires en cas de manquement aux missions qui lui sont confiées, dès lors que ces manquements ont occasionné à ceux-ci un préjudice direct et personnel.

Il appartient au copropriétaire qui se plaint des manquements du syndic de les démontrer et de prouver leur lien avec les préjudices qu’il allègue, conformément à l’article 9 du code de procédure civile.

En l’espèce, la société CALAREAU reproche au syndic d’avoir commis des fautes dans l’exercice de sa mission en ne prenant pas en compte deux résolutions votées lors de l’assemblée générale du 28 avril 2022 relatives à la scission des charges de copropriété entre les bâtiments A et B ainsi qu’à la scission de la copropriété, et d’avoir ainsi continué à lui imputer des charges afférentes au bâtiment A, dont elle n’était pas redevable en sa qualité de copropriétaire du bâtiment B.

Le cabinet [M] ne conteste pas l’absence de prise en compte de ces résolutions d’assemblée générale mais expose en substance que ces décisions étaient soumises à la modification préalable du règlement de copropriété et à l’établissement d’un nouvel état descriptif de division à la charge de la société CALARAEAU, qui n’en a jamais justifié.

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 avril 2022 fait état de deux résolutions libellées de manière suivante :

« 03) A LA DEMANDE DE LA SARL CALAREAU, SCISSION DES CHARGES DE COPROPRIETES DES BATIMENTS A ET B. (Article 25 ou 25-1)

A la demande de la SARL CALAREAU propriétaire des lots numéro 01 et 14, autorisation à donner afin de scinder toutes les charges de copropriété entre les bâtiments A et B. Les bâtiments ne seront plus solidaires entre eux par la suite au niveau des charges de copropriété. Le syndic chargé d’établir les comptes annuels de la copropriété devra procéder à un nouveau calcul d’appel de fonds pour l’exercice en cours visant tous les copropriétaires afin que ceux-ci soient appelés uniquement pour les charges des parties communes afférant à leur bâtiment et qu’ils ne soient plus appelés pour les charges des parties communes d’un bâtiment dont ils ne sont pas concernés. Le syndic devra fournir le plus rapidement possible l’ajustement du budget annuel, la rectification du contrat d’assurance de l’immeuble, le nouvel appel de fonds des divers bâtiments. La copropriété donne tout pouvoir au syndic avec faculté de se substituer, ou à tout copropriétaire porteur de la présente, en vue de signer tout acte définitif, qui constatera la modification du règlement de copropriété et l’état descriptif de division d’une manière générale, d’arrêter toute condition desdits actes, souscrire toute déclaration, réaliser tous les raccordements de fluides nécessaires, faire tout ce qui sera utile et nécessaire à la bonne réalisation de ces opérations. La copropriété procède immédiatement au vote de la résolution. Les copropriétaires demandent à la sté CALAREAU de pouvoir faire procéder à l’enregistrement du modificat du RC auprès de leur notaire pour paiement de l’acte qui dont le paiement devra être assuré par la sté CALAREAU. »

« 04) A LA DEMANDE DE LA SARL CALAREAU SCISSION DE COPROPRIETES DES BATIMENTS A ET B (Article 25 ou 25-1)

À la demande de la SARL CALAREAU propriétaire des lots numéro 01 et 14, autorisation à donner afin de scinder les bâtiments A et B de la copropriété. Le bâtiment B étant accessible uniquement qu’à travers du lot numéro 01 du bâtiment A, ces deux bâtiments resteront – malgré tout – communicants. Toutefois, la gestion du bâtiment B ainsi que ses charges n’incomberont nullement le bâtiment A et vice-versa. Le propriétaire du bâtiment B sera libre de tous travaux, agencement, démolition, reconstruction si tant est que ces actions n’entraînent aucune nuisance pour les copropriétaires du bâtiment A et que, quelle que soit la nature de la réalisation, celle-ci devra être faite dans les règles de l’art. Une assemblée générale de copropriété spéciale sera organisée afin de signer tout document d’arpentage ou d’autre nature dressé par un géomètre expert entérinant définitivement l’intégration de cette résolution.

Les copropriétaires demandent à la sté CALAREAU de présenter un nouvel état descriptif de division, EDD, qui sera par la suite présenté au notaire de cette société pour enregistrement du modificatif du RC aux frais de la sté CALAREAU. »

La rédaction de la résolution numéro 3 montre que si le principe de la scission des charges entre les bâtiments A et B a été entériné par l’assemblée générale, celle-ci a néanmoins soumis cette décision à l’établissement préalable d’un modificatif au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division devant notaire, puisqu’elle a donné mandat au syndic pour « signer tout acte définitif qui constatera la modification du règlement de copropriété et l’état descriptif de division d’une manière générale » et a mis à la charge de la société CALAREAU les frais liés à l’enregistrement de ces actes.

Il en est de même de la résolution numéro 4 qui a expressément prévu que la scission de la copropriété rendant indépendante la gestion du bâtiment B nécessiterait l’organisation d’une assemblée générale spéciale à laquelle serait soumis le document d’arpentage dressé par géomètre pour acter définitivement cette scission, et a mis à la charge de la société CALAREAU l’établissement d’un nouvel état descriptif de division devant notaire et à ses frais.

Force est de constater que la société CALAREAU ne justifie pas, dans le cadre du présent litige, avoir fait établir un quelconque modificatif au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division, ni avoir sollicité l’organisation d’une assemblée générale extraordinaire pour présenter le document d’arpentage requis.

Elle ne produit à cet égard qu’un tableau intitulé « modificatif et scission de copropriété, tableau des quotes-parts de parties communes générales et spéciales bâtiments » établi le 11 janvier 2023 par le cabinet de géomètres MARTI OMBRE & BIAGI, sans le règlement de copropriété modificatif correspondant et sans aucun élément qui laisserait penser que ce tableau a été soumis à l’assemblée générale, ni qu’il a bien fait l’objet d’un enregistrement devant notaire et d’une publication le rendant opposable aux tiers, conformément aux résolutions précitées.

Le règlement de copropriété initial n’est quant à lui pas produit aux débats.

Dans ces conditions, aucune faute ne peut être reprochée au syndic tenant à l’absence de prise en compte de ces résolutions d’assemblée générale et de la nouvelle répartition des charges décidée par l’assemblée générale, dont il n’est pas justifié qu’elle serait effective et définitive.

La société CALAREAU sera dès lors déboutée de ses demandes, étant au surplus remarqué, s’agissant des préjudices allégués, qu’elle sollicitait principalement le remboursement des charges qu’elle aurait indûment versées mais ne rapportait aucune preuve du paiement de ces charges par ces soins.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

La société CALAREAU, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Elle sera également condamnée à payer la somme de 1500 euros au cabinet [M] au titre des frais irrépétibles engagés dans le cadre du présent litige.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition des parties au greffe,

DEBOUTE la SARL CALAREAU de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la SARL CALAREAU aux dépens ;

CONDAMNE la SARL CALAREAU à payer à la SARL SOCIETE D’EXPLOITATION CABINET [M] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE CINQ JUIN DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE