TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 05/06/2025

à : La S.C.I. CONSTANCE

Copie exécutoire délivrée

le : 05/06/2025

à : Maître Manuel RAISON

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/01246 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7H3O

N° MINUTE :

9/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 05 juin 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la Société CABINET PARISIEN D’ADMINISTRATION DE BIENS (C.P.A.B), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C2444

DÉFENDERESSE

La S.C.I. CONSTANCE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, statuant en juge unique

assisté de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 juin 2025 par Brice REVENEY, Juge assisté de Florian PARISI, Greffier

Décision du 05 juin 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/01246 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7H3O

EXPOSE DU LITIGE

La SCI CONSTANCE est propriétaires des lots n° 11 et 25 au sein d’un immeuble de la Résidence [Adresse 2], soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis suivant règlement de copropriété et état descriptif de division et gérée par le syndic société CPAB.

Il a été constaté par le syndic que la SCI CONSTANCE ne déférait pas aux appels provisionnels de charges et cotisations sur fonds travaux qui lui étaient trimestriellement adressés.

Après plusieurs relances, une mise en demeure en date du 11 septembre 2024 lui a été adressée pour régler la somme en principal de 7203, 06 €.

Par acte extrajudiciaire en date du 25 février 2025, le syndicat des copropriétaire de la Résidence [Adresse 2] a assigné en référé la SCI CONSTANCE devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de paris.

Le SDC représenté par son syndic demande au visa notamment de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 et sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de :

— condamner la SCI CONSTANCE à lui payer la somme de 6101,44 € , soit 5475, 44 € d’arriérés arrêtés au 1er janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2024 et leur capitalisation, et 626 € au titre des frais de recouvrement nécessaires, à parfaire,

— condamner la SCI CONSTANCE à lui payer la somme de 1500 € de dommages et intérêts,

— condamner la SCI CONSTANCE à lui payer la somme de 2154 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, y compris le coût de l’assignation.

— ordonner la capitalisation des intérêts.

A l’audience du 21 mars 2025, le SDC par la voix de son conseil a confirmé ses écritures.

Assignée à étude, la SCI CONSTANCE n’a pas comparu ni ne s’est faite représenter.

La décision a été mise en délibéré au 5 juin 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

I. Sur la demande en paiement des charges

Aux termes de l’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

En l’espèce, le SDC de la Résidence [Adresse 2] produit une matrice cadastrale justifiant que la SCI CONSTANCE , immatriculée au RCS de Blois sous le numéro 803 921 378 est propriétaire des lots n° 11 et 25 au sein d’un immeuble sis de la Résidence [Adresse 2] correspondant respectivement à 1/1000 e et 29/1000 e des tantièmes.

De ce fait, selon la loi précitée, elle est tenue au paiement de sa quote-part de copropriété.

Les pièces versées aux débats et que la SCI CONSTANCE n’a pas jugé utile de contester attestent comme suit de l’existence de la créance alléguée du SDC contre le défenderesse :

— le contrat du syndic CPAB non daté,

— Les différentes résolutions prises en assemblée générale annuelle des copropriétaires en 2023 et 2024 sont produites, validant les comptes de la copropriété de l’année n et arrêtant son budget prévisionnel de l’année n + 1 , devenues définitives selon certificats de non recours délivrées par la société CPAB en pièce 7, et donc engageant tous les copropriétaires à l’instar d’un contrat,

— Sur cette base, au titre des années 2023 et 2024 ont été émis à l’attention de l’intéressée ,des appels de provision sur charges et de cotisations sur fonds travaux entre le 1er janvier 2023 et le 1er janvier 2025 (pièce 8).

— des lettres de relances en dates du 08/11/2023 (1994, 19 €) ,11/12/2023 (4015,88 €), 07/02/2024 (2303, 03 €) , 14/06/2024 (4598, 06 €) et la mise en demeure du conseil en date du 11 septembre 2024 (7203, 06 €).

La somme de 5475, 44 € réclamée par le SDC, fait suite au relevé de compte de la SCI CONSTANCE également produit aux débats pour la somme de 6101, 44 € selon décompte du 1er janvier 2025 intégrant également les frais pour la période du 10/10/2023 au 01/01/2025 (pièce 4) et intégrant les 626 € de frais réclamés par ailleurs.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, les pièces versées aux débats et que la SCI CONSTANCE n’a pas jugé utile de contester attestent suffisamment de l’existence de la créance alléguée du SDC du 10 octobre 2023 au 1er janvier 2025, dont la défenderesse, par basculement de la charge de la preuve, ne justifie pas s’être libérée.

Il est ainsi constaté que la somme de 5466, 58 € réclamée en principal à l’instance par le syndicat des copropriétaires correspond aux provisions sur charges dues par la SCI CONSTANCE au SDC au 1er janvier 2025 pour la période du 01/01/2024 au 01/07/2025.

La SCI CONSTANCE sera donc condamnée à payer au SDC la somme de 5466, 58 € correspondant à l’arriéré de charges échues et impayées au 1er janvier 2025 pour la période du 10 octobre 2023 au 1er janvier 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2024, date de la mise en demeure.

II. Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, il apparaît dans le décompte en pièce 4 des frais de relance et de constitution de dossier avocat par le syndic pour un montant demandé de 626 € sont justifiés à hauteur de 534 € (pièce 9 + 10) outre des frais de relance plus courants.

Conformément à l’article 10-1 précité, la SCI CONSTANCE sera donc condamnée à payer au SDC la somme de 626 € correspondant aux frais nécessaires pour la même pèriode augmentée des intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2024, date de la mise en demeure (s’agissant de frais légalement dus).

III. Sur la demande de dommages-intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En application de l’article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d’exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.

Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.

En l’espèce, en l’absence de justification de ses défaillances de la part de la défenderesse, le caractère abusif de la résistance au paiement est démontré, au fil des trois relances et mises en demeure de payer diligentées en vain en 2024, laquelle résistance constitue une faute civile en lien direct et certain avec la désorganisation de la trésorerie de la copropriété qui s’est nécessairement ensuivie de cette absence de paiement de charges en 2024-2025.

Compte tenu de la limitation des impayés à une période de quinze mois et de l’existence de paiements ponctuels de la défenderesse, il sera alloué au Syndicat des copropriétaires la somme de 100 € à ce titre.

IV. Sur la demande de capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil prévoit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Etant entendu que la condamnation aux sommes précitées porte intérêt à compter du 11 septembre 2024, date de l’assignation, il n’ y a pas lieu , conformément au texte susvisé, de dire que les intérêts échus seront capitalisables annuellement.

V. Sur les demandes accessoires

a) sur la demande de condamnation aux dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, la SCI CONSTANCE, partie succombante, sera condamnée aux dépens, y compris le coût de l’assignation.

b) Sur la demande de condamnation aux frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, aucune considération d’équité ne justifie que la SCI CONSTANCE soit déchargée de l’indemnité que l’article 700 du Code de procédure civile met à la charge de la partie qui succombe.

Les factures du conseil étant produites à hauteur de 1110 € (hors mise en demeure), sans aucune explication sur la somme de 2154 € pourtant précise demandée, il sera accordé au total, pour tenir compte du temps de l’audience, la somme de 1450 €.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

Condamne la SCI CONSTANCE à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] la somme de 5466, 58 € correspondant à l’arriéré de charges échues et impayées au 1er janvier 2025 pour la période du 10 octobre 2023 au 1er janvier 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2024, date de la mise en demeure.

Condamne la SCI CONSTANCE à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] la somme de 626 € correspondant aux frais nécessaires de recouvrement de la créance augmentée des intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2024, date de la mise en demeure,

Condamne la SCI CONSTANCE à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] la somme de 100 euros au titre de sa résistance abusive,

Rejette toutes les autres demandes,

Condamne la SCI CONSTANCE aux entiers dépens y compris le coût de l’assignation;

Condamne la SCI CONSTANCE à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] la somme de 1450 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT