TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [F] [E]

[A] [E]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Emmanuel CHRETIENNOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/01575 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7BLQ

N° MINUTE : 11

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 03 juillet 2025

DEMANDERESSE

S.A. LOGIREP, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Emmanuel CHRETIENNOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0969

DÉFENDEURS

Monsieur [F] [E], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

Madame [A] [E], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 avril 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 03 juillet 2025 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 03 juillet 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/01575 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7BLQ

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 août 2002, la SA d’HLM LOGIREP a donné en location à Monsieur [F] [E] et Madame [D] [E] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], outre une cave, [Localité 7] pour un loyer de 4059,36 euros par an.

Par avenant du 06 juin 2008, suite au divorce des locataires, le bail a été établi au seul nom de Madame [D] [E], laquelle résidait dans les lieux avec sa fille [A] [E].

Suite au décès de Madame [D] [E] le 24 janvier 2023, Monsieur [F] [E] et Madame [A] [E] ont sollicité le transfert du bail à leur profit, ce qui leur a été accordé par le bailleur par courrier du 1er avril 2024, à effet au 24 janvier 2023.

Monsieur [F] [E] et Madame [A] [E] n’ayant pas réglé l’intégralité des loyers, la SA d’HLM LOGIREP leur a fait délivrer un commandement de payer le 13 août 2024, faisant état d’un impayé locatif à hauteur de 14313,81 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

La SA d’HLM LOGIREP leur a également fait délivrer un commandement de produire une assurance locative le 18 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2025, la SA d’HLM LOGIREP a fait assigner en référé Monsieur [F] [E] et Madame [A] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies et par voie de conséquence la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [E] et Madame [A] [E] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des locaux loués, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L 433-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner solidairement Monsieur [F] [E] et Madame [A] [E] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à leur départ effectif et celui de tout occupant de leur chef,

— condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 17936,33 euros arrêtée à la date du 18 décembre 2024, à parfaire avec les termes dus postérieurement et quittancés au jour de l’audience même en cas de non comparution, augmentée des intérêts légaux à compter de la date du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— condamner solidairement Monsieur [F] [E] et Madame [A] [E] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que le coût de l’assignation.

La dénonciation au préfet est intervenue le 22 janvier 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 avril 2025.

Lors des débats, la SA d’HLM LOGIREP par l’intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 26756,92 euros.

En défense, Madame [A] [E], bien que régulièrement citée, n’a pas comparu ni personne pour elle. Monsieur [F] [E] a comparu en personne et exposé sa situation personnelle et financière, indiquant ne plus résider dans les lieux, et proposant de régler 100 euros par mois dans le cadre d’un échéancier de remboursement de la dette.

Sur la suspension de la clause résolutoire et l’octroi d’éventuels délais de paiement, la SA d’HLM LOGIREP a fait part de son opposition à l’audience.

Aucun diagnostic social et financier n’a été versé au dossier avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 03 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le référé

Aux termes des articles 834 et suivants du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il y a lieu de constater qu’il n’existe pas de contestation sérieuse sur l’existence d’une dette locative dont le montant justifie la procédure d’urgence.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 8] par la voie électronique le 22 janvier 2025 soit plus de six semaines avant le premier appel de l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM LOGIREP justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 17 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 17 janvier 2025.

Aucun élément n’est communiqué concernant une procédure de surendettement.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail

L’article 24, alinéa 1er, de la loi du n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Il a été visé un délai de 2 mois au commandement de payer du 13 août 2024, malgré sa délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer. En effet ce délai ne correspond pas au délai légal existant lors de la signature du contrat de bail versé au dossier; il est donc admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

Ainsi, il y a bien lieu de retenir un délai de 2 mois.

Il résulte des pièces produites et des débats que Monsieur [F] [E] et Madame [A] [E], désormais locataires d’un logement situé [Adresse 4], outre une cave, [Localité 7] suivant bail sous seing privé du 30 août 2002 modifié les 06 juin 2008 et 1er avril 2024, étaient redevables d’un arriéré de loyers et de charges de 14313,81 euros selon décompte établi le 17 juillet 2024 et qu’ils n’ont pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Il convient de dire en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat sont acquis et de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 14 octobre 2024.

Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte locatif démontrant que Monsieur [F] [E] et Madame [A] [E] restaient devoir la somme de 26756,92 euros au titre des loyers et charges impayés au 07 avril 2025, un surloyer étant appliqué depuis le 1er janvier 2025.

Néanmoins, en l’absence de Madame [A] [E] à l’audience et afin de respecter le principe du contradictoire, il convient de retenir le montant de la dette tel que fixé dans l’acte introductif d’instance et confirmé par le décompte produit par le bailleur, expurgé des frais qui ne font pas partie de la dette locative.

En conséquence, Monsieur [F] [E] et Madame [A] [E] seront solidairement condamnés à verser la somme provisionnelle de 17576,07 euros au bailleur, correspondant aux loyers impayés au 18 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les éventuels délais de paiement et l’expulsion

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant avant l’audience, et peut, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, il convient de relever l’absence de reprise des paiements par les locataires avant l’audience et l’opposition du bailleur, ce qui ne permet donc pas au tribunal de suspendre les effets de la clause résolutoire et de fixer des mensualités susceptibles d’être versées par les débiteurs pour acquitter la dette dans le délai légal précité.

Monsieur [F] [E] et Madame [A] [E] étant donc occupants sans droit ni titre depuis le 14 octobre 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’une indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, il convient de fixer le montant provisionnel de l’indemnité d’occupation à la somme prévue dans le bail résilié et de condamner Monsieur [F] [E] et Madame [A] [E] solidairement à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire, aucun élément ne venant justifier la majoration demandée.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Il convient en équité de condamner Monsieur [F] [E] et Madame [A] [E] in solidum à payer à SA d’HLM LOGIREP qui a du engager des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [F] [E] et Madame [A] [E] qui succombent, supporteront in solidum les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet .

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à mieux se pourvoir,

D’ores et déjà, vu l’urgence,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 14 octobre 2024, du bail consenti par la SA d’HLM LOGIREP à Monsieur [F] [E] et Madame [D] [E] puis à Monsieur [F] [E] et Madame [A] [E] portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2], ét [Adresse 6], outre une cave, [Localité 7] ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [F] [E] et Madame [A] [E], devenus occupants sans droit ni titre, ainsi qu’à tout occupant de leur chef, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision et à défaut, la SA d’HLM LOGIREP pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [F] [E] et Madame [A] [E] ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [F] [E] et Madame [A] [E] solidairement à payer à la SA d’HLM LOGIREP une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement actualisé, augmenté de la provision sur charges, qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou par l’expulsion ;

CONDAMNE Monsieur [F] [E] et Madame [A] [E] solidairement à payer à la SA d’HLM LOGIREP la somme provisionnelle de 17576,07 euros, au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés au 18 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit;

CONDAMNE Monsieur [F] [E] et Madame [A] [E] in solidum à payer à la SA d’HLM LOGIREP une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [F] [E] et Madame [A] [E] in solidum au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 03 juillet 2025.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.

Décision du 03 juillet 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/01575 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7BLQ

Fait et jugé à [Localité 8] le 03 juillet 2025

le greffier le Président