TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 25/00215 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FCZG

Nature affaire : 30B

N° de minute :

du 14 novembre 2025

L’an deux mil vingt cinq et le quatorze novembre

Nous, Benoît LEVE, Vice-Président, statuant en référé, assistée de M^me Anne PAUL, Greffière, lors des débats à l’audience publique du 24 septembre 2025, avons rendu l’ordonnance suivante.

En demande :

Société [Localité 9] HABITAT venant aux droits de [Localité 9] HABITAT CHAMPAGNE ARDENNE

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par Maître Stéphanie KOLMER-IENNY de la SELARL MELKOR, avocate au barreau de REIMS, avocat postulant, et par Maître Eric SCHODER de la SELARL LAGOA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

En défense :

S.A.S. BP2N

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Maître Pascal GUILLAUME, avocat au barreau de REIMS, substitué par Maître Pierre GAUTIER, avocat au barreau de REIMS,

GROSSE délivrée le 14 novembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 septembre 2017, [Localité 9] HABITAT CHAMPAGNE ARDENNE OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT a donné à bail commercial à Monsieur [C] [M], entrepreneur individuel, un local afin de permettre l’exercice de son activité de boulangerie dans un ensemble en copropriété situé [Adresse 4] à [Adresse 10] ([Adresse 2]), moyennant le paiement d’un loyer annuel hors charges en principal 7.740,00 euros, payable par mois, pour une durée de 9 ans.

L’acte contenant une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, et un mois après un commandement de payer resté infructueux, il sera résilié de plein droit.

Suivant publication au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC) en date du 25 juillet 2018, une cession du fonds de commerce comprenant le bail a été réalisée par Monsieur [C] [M] au profit de la société H&B.

Par acte authentique en date du 29 mars 2022, le fonds de commerce a été cédé au profit de la SAS BP2N.

Par acte d’huissier en date du 11 mars 2025, [Localité 9] HABITAT CHAMPAGNE ARDENNE OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT a fait délivrer à la SAS BP2N, un commandement de payer la somme en principal de 3.345,62 euros TTC selon décompte au 4 mars 2025 au titre de l’arriéré de loyers et de charges dus à cette date, visant la clause résolutoire.

* * *

Par acte de commissaire de justice délivré le 20 mai 2025, la SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE REIMS HABITAT, venant aux droits de REIMS HABITAT CHAMPAGNE ARDENNE OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT, a assigné la SAS BP2N devant la Présidente du Tribunal judiciaire de REIMS statuant en matière de référé aux fins de :

Déclarer la SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE [Localité 9] HABITAT recevable et bien fondée en ses prétentions ;Constater à titre principal l’acquisition de la clause résolutoire du bail à effet au 12 avril 2025, pour défaut de paiement des loyers et charges par la SAS BP2N, dans le délai d’un mois suivant le commandement de payer du 11 mars 2025 ;Ordonner l’expulsion, sans délai, de la SAS BP2N, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours et l’assistance d’un serrurier et de la [Localité 8] Publique, des lieux données à bail situés au [Adresse 7] [Localité 1] ;Ordonner le transport et la séquestration des meubles et des effets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde meubles qu’il plaira au Président du Tribunal de désigner ce, aux frais, risques et périls du locataire ;Fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du dernier loyer appelé, taxes et charges sus, à compter du 12 avril 2025 et CONDAMNER la SAS BP2N au paiement provisionnel de cette indemnité d’occupation et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle se fera par la remise des clefs ;Condamner la SAS BP2N au paiement de la somme provisionnelle de 4.957,54 euros correspondant au solde des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 14 avril 2025, à parfaire lors de l’audience ;Dire que ces sommes seront majorées de 10% et porteront intérêts au taux d’intérêt légal en vigueur majoré de cinq points l’an à compter de leur exigibilité ;Ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;Autoriser la demanderesse à conserver le dépôt de garantie qui a été versé et réévalué depuis la prise à bail, à titre de dommages et intérêts ;N’accorder aucun délai de paiement au locataire en raison du montant et de l’ancienneté de la dette ;N’accorder à titre subsidiaire des délais de paiement que sous réserve de strict règlement des échéances courantes de loyers et charges ainsi que des paiements des mensualités accordées à date fixe ;Dire et juger à défaut, en cas de simple retard ou de défaut de paiement, que la déchéance du terme sera acquise et que le bailleur pourra alors librement engager l’expulsion du preneur ;Débouter en tout état de cause purement et simplement la partie adverse de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;Condamner la SAS BP2N au paiement d’une somme de 2.000€ au titre des frais irrépétibles, outre condamnation aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et celui de la présente assignation ainsi que la signification de la décision à intervenir, et en ordonner la distraction ;Rappeler que la décision à intervenir sera de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

Par conclusions notifiées électroniquement par RPVA en date du 23 septembre 2025, la défenderesse, la SAS BP2N, valablement représentée, sollicite du Juge des référés du Tribunal judiciaire de REIMS de :

Juger recevable mais mal fondée la société [Localité 9] HABITAT en ses demandes ;Octroyer à titre principal à la société BP2N des délais de paiement pour une durée de deux ans ;Suspendre les effets de la clause résolutoire du bail commercial liant la société BP2N et la société [Localité 9] HABITAT pour une durée de deux ans ;Débouter la société [Localité 9] HABITAT de l’ensemble de ses prétentions à l’exception de celle relative à la conservation du dépôt de garantie ;Juger que la société BP2N est débitrice à l’égard de la société [Localité 9] HABITAT d’une somme de 6.205,77€ TTC ;Limiter à titre subsidiaire, en cas de refus d’octroi de délais de paiement, la majoration des condamnations pron oncées à l’encontre de la société BP2N au taux légal ;Débouter la société [Localité 9] HABITAT de sa demande de capitalisation des intérêts ;Débouter en toute hypothèse la société [Localité 9] HABITAT de l’ensemble de ses demandes, fins plus amples ou contraires,Limiter en cas de condamnation, à des plus justes proportions le montant de la condamnation éventuellement prononcée au titre des frais irrépétibles.

L’affaire a été renvoyée successivement jusqu’à l’audience du 24 septembre 2025.

Ce jour, les parties valablement représentée se réfèrent à leurs conclusions respectives.

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue au 14 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur les demandes de provision et d’indemnité d’occupation

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Au vu des éléments produits aux débats, il apparaît que l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dû par la société la SAS BP2N s’élève à la somme de 7.375,30 euros au 23 septembre 2025 après déduction des frais de procédure, lesquels sont intégrés dans les dépens.

L’examen de ce décompte ne permet en outre de constater aucune irrégularité.

Il convient par conséquent de faire droit à la demande de provision formée à hauteur de 7.375,30 euros au 23 septembre 2025 et de condamner la SAS BP2N, à payer à la SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE [Localité 9] HABITAT ladite somme, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

2. Sur la demande d’octroi de délais de paiement et la suspension de l’acquisition de la clause résolutoire

L’article L145-41 alinéa 2 du Code de commerce prévoit que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

A ce jour, la SAS BP2N a repris le versement des trois derniers loyers dûs et sollicite l’octroi de délais de paiements rétroactifs et suspensifs des effets de la clause résolutoire, auxquels s’oppose la SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE [Localité 9] HABITAT.

Il est de droit constant que le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues par l’article 1343-5 du Code civil, peut en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets d’une clause résolutoire, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. Les délais accordés pour une dette a priori déjà soldée, ne sont pas accordés dans ce cas, pour permettre un échelonnement d’un paiement qui a déjà eu lieu mais sont accordés rétroactivement pour régulariser la situation et pour rendre le paiement satisfactoire.

En conséquence de ce qui précède, il y a lieu de suspendre le jeu de la clause résolutoire et d’octroyer à la SAS BP2N des délais de paiement de 24 mois suivant les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Il est en outre précisé qu’en cas de non-respect des délais de paiement passé un délai de un mois suivant mise en demeure, l’intégralité de la créance redeviendra exigible.

Par ailleurs, l’expulsion de la SAS BP2N en pareil cas est dès à présent prononcée, de sorte que la SAS BP2N sera alors redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation depuis la résiliation du bail litigieux égale au montant du loyer et charges acquitté en dernier lieu.

3. Sur la demande relative à la clause pénale

La SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE [Localité 9] HABITAT réclame par ailleurs que les condamnations mises à la charge de la SAS BP2N soient majorées de 10% et porter intérêts au taux d’intérêt légal en vigueur majoré de cinq points l’an à compter de leur exigibilité en application de l’indemnité conventionnelle prévue au contrat.

Le bail versé aux débats stipule que Sans préjuger la faculté pour le [6] d’invoquer le bénéfice de la clause résolutoire ci-après stipulée en cas de non-paiement à l’échéance en cas de non-paiement d’une somme quelconque due au BAILLEUR par le PRENEUR en vertu du présent bail, le BAILLEUR bénéficiera de plein droit, huit jours après une simple mise en demeure restée infructueuse, d’une majoration forfaitaire de dix pour cent de la somme due et d’un intérêt de retard égal au taux d’intérêt légal en vigueur majoré de cinq points, sans que cette clause autorise pour autant le PRENEUR à différer son obligation.

Cette stipulation s’analyse en une clause pénale soumise. Tenant compte du montant de la condamnation, laquelle est assortie des intérêts, voire le cas échéant des intérêts majorés en cas de non respect-des délais, ainsi que de l’anatocisme, il apparaît clairement que cette clause pénale est manifestement excessive, de sorte qu’il convient de la réduire à la somme de 0€.

4. Sur la demande de conservation du dépôt de garantie

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE [Localité 9] HABITAT sollicite du Juge des référés d’être autorisé à conserver le dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts à titre de dommages et intérêts.

La SAS BP2N ne s’oppose pas à cette demande, mais sollicite en revanche que son montant soit déduit de l’arriéré locatif.

De ce fait, et après avoir considéré que le montant du dépôt de garantie a vocation à répondre également d’éventuelles réparations locatives en fin de bail, il convient de rejeter ladite demande sur le fondement de la contestation sérieuse prévue à l’article 834 du Code de procédure civile.

5. Sur les demandes annexes

Compte tenu de l’issue du litige, il est équitable de condamner la SAS BP2N partie succombant aux entiers dépens de l’instance sans faculté de distraction, dès lors que cette faculté n’est ouverte qu’à l’avocat postulant, et à verser à la SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE [Localité 9] HABITANT la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.

Il est enfin rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Benoit LEVE, vice-Président statuant en matière de référés, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe et par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS la demande recevable ;

CONDAMNONS la SAS BP2N au paiement de ladite indemnité d’occupation portant sur la somme de 7.375,30 euros, à titre provisionnel arrêtée au 23 septembre 2025 ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial conclu entre les parties portant sur le local à usage commercial situé [Adresse 4] à [Localité 11] à compter du 12 avril 2025 ;

REJETONS la demande de la SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE [Localité 9] HABITAT au titre de la clause pénale portant sur la majoration de 10% des condamnations et de porter intérêts au taux d’intérêt légal en vigueur majoré de cinq points l’an à compter de leur exigibilité ;

REJETONS la demande de la SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE [Localité 9] HABITAT de conserver le dépôt de garantie de la SAS BP2N qui a été versé depuis la prise à bail, à titre de dommages et intérêts ;

AUTORISONS la SAS BP2N à se libérer de cette créance par mensualités de 300€, outre une dernière égale au solde et aux intérêts ;

DISONS que la clause suspensive est suspendue durant l’exécution des délais de paiement, et qu’elle sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect intégral de ceux-ci ;

En cas de non-respect des délais de paiement passé le délai d’un moins suivant mise en demeure infructueuse

DISONS que dans les 30 jours de la signification de la présente ordonnance, la SAS BP2N devra rendre les locaux qu’elle occupe en vertu dudit bail, situés situé [Adresse 4] à [Localité 11] ;

ORDONNONS à défaut l’expulsion de la SAS BP2N ou de tout occupant de son chef, des lieux loués avec, si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier,

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

FIXONS en pareille circonstance le montant de l’indemnité d’occupation due par la SAS BP2N à la SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE [Localité 9] HABITAT au montant des loyers et charges appliqué en dernier lieu ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNONS la SAS BP2N à payer à la SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE [Localité 9] HABITAT la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNONS la SAS BP2N aux dépens ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELONS le caractère exécutoire de plein droit de la présente décision.

Prononcée, par mise à disposition au greffe des référés, le 14 NOVEMBRE 2025, la minute de la présente ordonnance étant signée par Benoît LEVE, Vice-Président, et par M^me Anne PAUL, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par la présidente signataire.

La Greffière Le Vice-Président