TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : Mme [Y]

Copie exécutoire délivrée

à : M^e LEMAISTRE BONNEMAY

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/02237 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7UJR

N° MINUTE : 2/2025

JUGEMENT

rendu le mercredi 17 décembre 2025

DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3], représenté par son syndic, la SAS FONCIA [Localité 6] RIVE GAUCHE, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représenté par M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #E1286

DÉFENDERESSE

Madame [V] [Y]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 octobre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 décembre 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 17 décembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02237 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7UJR

EXPOSE DU LITIGE

Mme [Y] [V] est copropriétaire d’un appartement situé dans l’immeuble du [Adresse 4], constituant le lot 5 et 6 de la Copropriété et cadastré CG [Cadastre 1].

Par acte de commissaire de justice en date du 18/03/2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS FONCIA [Localité 6] RIVE GAUCHE, a assigné Mme [Y] [V], aux fins de :

— condamnation de Mme [Y] [V] au paiement de :

— la somme de 4862,208 euros pour les charges dues entre le 07/12/2023 et le 05/03/2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, avec application de l’article 1343-2 du Code Civil,

— la somme de 2000 euros de dommages et intérêts,

— la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été retenue le 20/10/ 2025.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires demandeur élève ses prétentions selon conclusions signifiées le 15/10/2025 à la somme de 6570, 61 euros au 4ème appel 2025 inclus avec intérêts de droit à compter du commandement du 23/12/2024 sur la somme de 4403.09 euros, de l’assignation sur la somme de 4862.20 euros et du 15/10/2025 pour le surplus. Il fait valoir le bien-fondé de la demande au titre des charges en application de l’article 10 de la loi du 10/07/1965, après approbation du budget prévisionnel, sans recours après décision de l’assemblée générale, et le bien-fondé de sa demande de frais à supporter en application de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965.

Il soutient que sa demande de dommages et intérêts doit être accueillie en raison de la carence fautive du copropriétaire qui cause un préjudice distinct à la Copropriété.

Mme [Y] [V] n’a pas comparu ni été représentée, bien que régulièrement assignée, selon les formes de l’article 656 à 658 du Code de Procédure Civile.

DISCUSSION

Sur l’assignation et la recevabilité

Mme [Y] [V] a été régulièrement assignée à l’adresse de son domicile où lui sont envoyés les appels de charges, et l’action du syndicat des copropriétaires est recevable envers le copropriétaire.

Décision du 17 décembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02237 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7UJR

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES fournit à l’appui de sa demande :

— un extrait de matrice cadastral à jour en 2024,

— les procès-verbaux d’assemblée générale en date du 20/04/2023, 25/06/2024, 23/09/2025 approuvant les comptes et le budget prévisionnel,

— le contrat de syndic signé le 25/06/2024,

— des appels de charges pour les périodes des quatre trimestres 2024, et 2025, outre appels travaux ou d’autre nature,

— la répartition annuelle des charges de l’exercice 2023, 2024,

— un commandement de payer du 23/12/2024,

— le jugement du tribunal judiciaire de PARIS du 31/01/2022 et le jugement du tribunal judiciaire de PARIS du 23/11/2023,

— un décompte des sommes dues entre le 07/12/2023 et le 07/10/ 2025 et des frais.

En vertu de l’article 10 de la loi du 10/07/65, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes générales et spéciales et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Il a été rendu un précédent jugement le 23/11/2023 pour les charges impayées et provisions arrêtées non échues, en application de l’article 19-2 de la loi du 10/07/65 pour un principal de 5741.68 euros au 4ème trimestre 2023 inclus.

Le décompte débute au 07/12/2023 par un débit, puis au 31/12/2023 par le solde de charges de 2023, mais qui en réalité n’a été communiqué que le 17/05/2024, si bien que cette somme n’était pas incluse dans la condamnation statuée le 23/11/2023. Les divers frais refacturés pour des affranchissements de badge ou clés sont à la charge de la copropriétaire.

Au titre des charges entre le 07/12/2023 et le 07/10/ 2025, il est dû la somme de 4679.11 euros, appel du 4ème trimestre 2025 et fonds travaux inclus.

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10/07/65 sont dus par le copropriétaire :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Le contrat de syndic qui prévoit le montant des frais de relances ou de recouvrement de charges est opposable au seul Syndicat des Copropriétaires, et non directement au copropriétaire, bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné des frais de relance, mise en demeure, injonction de payer, remise de dossier à assureur, huissier ou avocat, des frais de prise d’hypothèque.

Le règlement de copropriété, opposable à chaque copropriétaire n’est pas versé aux débats, et une clause d’imputation de frais de recouvrement au copropriétaire défaillant est en tout état de cause soumise à l’appréciation de leur caractère nécessaire en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965 et au préalable de mise en demeure exigée par ce texte. Il en est de même du vote de l’assemblée générale qui ne peut statuer sur cette imputation, que sous réserve des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965.

Les frais de suivi des dossiers avocat, de constitution de dossier avocat sont à imputer au syndicat selon le contrat de syndic et par ailleurs ce dernier a formé une demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile contre le copropriétaire défaillant pour les frais exposés non compris dans les dépens.

Les frais de mise en demeure du 02/09/2024 ou relance notée à la même date ne sont pas justifiés, en l’absence de preuve de courrier. Les frais de commandement du 23/12/2024 sont justifiés.

Par conséquent, la demande au titre des frais de recouvrement en application de l’article 10-1 doit être accueillie dans la limite de 157.25 euros.

Mme [Y] [V] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS FONCIA [Localité 6] RIVE GAUCHE, la somme de 4679.11 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 23/12/2024 sur la somme de 4403.09 euros et du 15/10/2025 pour le surplus, pour les charges dues entre le 07/12/2023 et le 07/10/2025, appel 4ème trimestre 2025 et fonds travaux inclus et la somme de 157.25 euros au titre des frais, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Les conditions de l’article 1343-2 du Code Civil sont réunies, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts dus sur une année entière à compter du 18/03/2025.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du Code Civil, le préjudice lié au retard de paiement est réparé par les intérêts moratoires ; le préjudice distinct du simple retard de paiement peut être réparé par l’allocation de dommages et intérêts.

La carence du débiteur dans le paiement de la dette est caractérisée et réitérée sur plusieurs trimestres, après deux précédentes décisions pour des impayés de charges ; elle cause un préjudice de gestion à la Copropriété, aussi il convient de le condamner à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS FONCIA [Localité 6] RIVE GAUCHE, une somme de 600 euros de dommages et intérêts.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de Procédure Civile

Mme [Y] [V] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS FONCIA [Localité 6] RIVE GAUCHE, la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONSTATE que l’assignation du syndicat des copropriétaires envers le copropriétaire est régulière ;

DIT que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS FONCIA [Localité 6] RIVE GAUCHE, est recevable en son action ;

CONDAMNE Mme [Y] [V] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS FONCIA [Localité 6] RIVE GAUCHE, la somme de :

—  4679.11 euros pour les charges dues entre le 07/12/2023 et le 07/10/2025, appel 4ème trimestre 2025 et fonds travaux inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 23/12/2024 sur la somme de 4403.09 euros et du 15/10/2025 pour le surplus,

—  157.25 euros au titre des frais, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus sur une année entière à compter du 18/03/2025 ;

CONDAMNE Mme [Y] [V] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS FONCIA [Localité 6] RIVE GAUCHE, la somme de 600 euros de dommages et intérêts ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE Mme [Y] [V] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS FONCIA [Localité 6] RIVE GAUCHE, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Mme [Y] [V] aux entiers dépens de l’instance.

La Greffière, Le Président,