TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur, [K], [T], [F], [O]

Madame, [Q], [D], [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Katia DA COSTA

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/06868 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAO4D

N° MINUTE : 3

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 27 mars 2026

DEMANDERESSE

Madame, [W], [H], [R] épouse, [L], ,

[Adresse 1], [Localité 2], [Adresse 2]

représentée par M^e Katia DA COSTA, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur, [K], [T], [F], [O], ,

[Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame, [Q], [D], [Z], ,

[Adresse 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 janvier 2026

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 27 mars 2026 par Delphine THOUILLON, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 27 mars 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/06868 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAO4D

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé signé électroniquement le 19 juillet 2024 ayant pris effet le 25 juillet 2025, Mme, [W], [R] épouse, [L], représentée par la SARL ADVISORING IMMOBILIER, mandataire de gestion, a consenti un bail d’habitation à M., [K], [T], [F], [O] sur des locaux situés au, [Adresse 5] (4ème étage), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1433 euros et d’une provision pour charges de 145 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de Mme, [Q], [D], [Z].

Par acte de commissaire de justice du 3 janvier 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3156 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire du contrat de bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M., [K], [T], [F], [O] le 9 janvier 2025.

Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 15 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice du 26 mars 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 6312 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire du contrat de bail.

Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 2 avril 2025.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M., [K], [T], [F], [O] le 1er avril 2025.

Par assignations du 24 juin 2025, Mme, [W], [R] épouse, [L] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M., [K], [T], [F], [O] et de tous les occupants de son chef, sans délai, ordonner la séquestration des meubles aux frais de la partie expulsée et obtenir sa condamnation solidaire avec Mme, [Q], [D], [Z] au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

-4738 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté 30 mai 2025,

-250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 juin 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 novembre 2025 à laquelle elle a été renvoyée à l’audience du 23 janvier 2026.

À l’audience du 23 janvier 2026, Mme, [W], [R] épouse, [L], représentée par son avocate, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 7 janvier 2026, s’élève désormais à 5426,73 euros. Elle s’oppose à tout délai.

En réponse aux allégations de Mme, [Z], elle fait valoir que le DPE a été communiqué le 17 juillet 2024 en même temps que le bail et l’acte de cautionnement. Elle expose que Mme, [Z] a fait des travaux d’embellissement sans l’accord de la bailleresse et qu’elle en a demandé le remboursement. La propriétaire a refusé, ce qui a occasionné le présent litige. S’agissant du dégât des eaux, Mme, [W], [R] épouse, [L] indique qu’il y a eu des travaux dans la salle de bain.

Mme, [Q], [D], [Z] est présente. Elle explique qu’elle s’est portée caution mais, en réalité, c’est elle qui règle les loyers pour son fils, locataire, actuellement étudiant. Elle reconnait que trois mois de loyers sont dus mais précise que le loyer de janvier a été payé. Elle expose que l’état des lieux a été réalisé en leur absence et qu’il indique une cave alors qu’il n’y en a pas. Elle fait valoir qu’elle a signalé de nombreux désordres dans l’appartement faisant état de l’absence d’eau chaude et de chauffage, d’une porte ne fermant pas notamment, ce qui a causé une perte de jouissance de juillet à octobre 2025. Elle indique qu’elle a dû faire des réparations et que le DPE communiqué est vierge. Enfin, elle explique que des réparations restent à faire à la suite d’un dégât des eaux. Elle sollicite :

une franchise de loyers de trois mois,la remise en sécurité du lavabo de la salle de bain,la réparation du dégât des eaux,constater l’absence de cave et en conséquence, appliquer une diminution du loyer, dire que le DPE est nul et inopposable et que le logement n’est pas conforme aux normes énergétiques, mettre les frais de procédure à la charge de la bailleresse.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M., [K], [T], [F], [O] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 mars 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément à l’article 474 du code de procédure civile, en cas de pluralité de défendeurs, lorsque l’un d’eux ne comparaît pas, la décision est réputée contradictoire à l’égard de tous, lorsque la décision est susceptible d’appel.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Mme, [W], [R] épouse, [L] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, bien que conclu postérieurement à la loi du 27 juillet 2023, le contrat de bail prévoit une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer après un commandement de payer resté infructueux pendant deux mois et un premier commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 3 janvier 2025 pour un montant de 3156 euros. Il sera donc fait application du délai de deux mois.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3156 euros n’a pas été intégralement apurée dans le délai de deux mois, de sorte la clause résolutoire stipulée au bail est acquise à la date du 3 mars 2025 à minuit, faute du règlement intégral de l’arriéré locatif dans le délai légal de deux mois.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Un second commandement de payer a été délivré le 26 mars 2025 lequel a été entièrement soldé dans le délai de deux mois par :

un versement de 1578 euros le 5 mars 2025,un versement de 1578 euros le 18 avril 2025,un versement de 3152 euros le 26 mai 2025.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, que la dette est reconnue et a pour origine un désaccord sur les travaux dans l’appartement, en revanche, la capacité financière du locataire et de la caution n’est pas remise en question.

Dans ces conditions, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder un délai à M., [K], [T], [F], [O] pour apurer la dette.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleurs pourront faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Mme, [W], [R] épouse, [L] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 19 janvier 2026, M., [K], [T], [F], [O] lui devait la somme de 5426,73 euros.

Mme, [Q], [D], [Z] reconnait devoir cette somme.

Les défendeurs n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M., [K], [T], [F], [O] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les demandes reconventionnelles

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Il résulte de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Sur la demande de franchise de loyer

Il résulte de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Il est en outre obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient notamment préciser que le logement doit assurer le clos et le couvert, le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Le logement doit permettre une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements doivent être en bon état et permettre un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, étant précisé que la chaudière et l’ascenseur ne font pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur listées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987.

Le bailleur est enfin tenu l’obligation de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistances et aux conditions prévues au contrat.

Ces trois obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail.

L’article 7d) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par un décret en Conseil d’Etat.

En vertu de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

Aux termes de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Mme, [Q], [D], [Z] fait valoir que le logement a été inhabitable pendant trois mois, qu’il en a résulté une perte de jouissance et qu’elle a dû supporter de lourds travaux qui auraient dus être réalisés par la propriétaire.

Elle sollicite en conséquence une franchise de loyer de trois mois.

A l’appui de sa demande, elle produit des photos de l’appartement et les courriers qu’elle a adressé à l’agence ADVISORING.

Toutefois, ces travaux ont été décidés unilatéralement par le locataire et la caution, sans accord exprès de la propriétaire, laquelle conteste leur imputabilité à l’audience, leur nécessité et leur montant. La question de savoir si ces travaux relevaient de l’obligation de délivrance ou d’entretien du bailleur, s’ils présentaient un caractère nécessaire ou urgent, et s’ils ouvrent droit à remboursement ou compensation, suppose une appréciation de fond incompatible avec l’office du juge des référés.

L’existence d’une créance certaine, liquide et exigible du locataire à l’encontre du bailleur n’étant pas établie, la demande de franchise de loyers se heurte à une contestation sérieuse. Elle ne peut dès lors faire obstacle à l’octroi d’une provision au bailleur au titre des loyers impayés et il sera dit qu’il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande de remise en état du lavabo de la salle de bains

Aux termes de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu :a) De délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des lieux loués.

Les installations sanitaires, et notamment le lavabo de la salle de bains, relèvent des équipements devant être fournis et maintenus en bon état par le bailleur, dès lors que les désordres constatés ne procèdent pas d’un défaut d’entretien courant imputable au locataire mais de la vétusté ou d’un vice affectant l’équipement.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée mentionne une « fissure » sur le lavabo de la salle de bains, la locataire ayant, de surcroît, porté sur ce document la mention « en phase de tomber ». Les photographies produites aux débats montrent qu’à ce jour le lavabo est effectivement cassé ou en grande partie tombé.

Il résulte des pièces versées que la locataire a signalé à plusieurs reprises le caractère dangereux de cet équipement à l’agence chargée de la gestion : en octobre 2024 pour la « réparation du marbre qui menace de s’effondrer », le 11 décembre 2024 en indiquant que « le lavabo menace de s’effondrer », puis encore le 10 août 2025 en précisant que « la vasque de la salle de bain est dangereusement fissurée et à ce jour en grande partie tombée ».

La bailleresse ne justifie d’aucune intervention effective ni d’aucune cause exonératoire, ni ne soutient que la rupture du lavabo résulterait d’une faute du locataire. Dans ces conditions, il apparaît que l’équipement était déjà fragilisé à l’entrée dans les lieux, que son état s’est aggravé, et que le maintien d’un lavabo fissuré puis cassé, menaçant de s’effondrer, est de nature à porter atteinte à la sécurité de la locataire et à l’usage normal de la salle de bains.

L’obligation du bailleur de remettre en état ou de remplacer le lavabo ainsi détérioré, qui procède manifestement de la vétusté ou d’un défaut structurel et non d’un simple défaut d’entretien courant, n’est dès lors pas sérieusement contestable au sens de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile.

Il y a lieu, en conséquence, d’ordonner à la bailleresse de faire procéder, à ses frais et sous sa responsabilité, à la remise en état ou au remplacement du lavabo de la salle de bains du logement loué, par une entreprise qualifiée, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur la demande de réparation du dégât des eaux dans la salle de bains

Aux termes de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et de faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des lieux loués.

En cas de dégât des eaux, il lui incombe, lorsque le sinistre résulte d’un défaut de l’immeuble ou des équipements relevant de sa responsabilité, de faire exécuter les travaux nécessaires à la remise en état, sans préjudice de l’intervention des assurances.

En l’espèce, le locataire sollicite la “réparation du dégât des eaux dans la salle de bains” sans autre précision sur la nature exacte des désordres persistants ni sur les travaux qu’il entend voir ordonner. La bailleresse produit, pour sa part, une facture de réparation de fuite sur le collecteur de vidange assortie de la réfection des joints silicone, de sorte qu’elle soutient avoir fait procéder aux travaux nécessaires.

Mme, [Q], [D], [Z] ne précise ni quels éléments demeureraient affectés après cette intervention, ni en quoi l’installation actuelle serait encore impropre à l’usage ou rendrait le logement non conforme aux exigences de décence. En l’état de ces éléments, l’étendue des désordres invoqués, comme la persistance d’un manquement du bailleur à son obligation d’entretien, ne peut être appréciée avec suffisamment de certitude pour caractériser une obligation non sérieusement contestable au sens de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile.

Il s’ensuit qu’il n’y a pas lieu, en référé, d’ordonner de nouveaux travaux au titre du dégât des eaux dans la salle de bains, la demande, ainsi formulée, se heurtant à une contestation sérieuse et relevant de l’appréciation du juge du fond.

Sur la diminution de loyer liée à l’absence de cave

L’article 1719 du code civil impose au bailleur l’obligation de délivrer au preneur la chose louée et, en vertu du contrat, les accessoires convenus. La demande de diminution du loyer en raison de l’absence d’un élément prévu au bail (telle qu’une cave) suppose d’apprécier l’étendue de l’obligation de délivrance, la portée de la clause litigieuse et l’incidence de cette absence sur la valeur locative du bien, éventuellement au regard des règles relatives à l’erreur, au dol ou à la disproportion entre les prestations.?

En l’espèce, Mme, [Q], [D], [Z] soutient que le bail mentionne une cave, alors qu’aucune cave ne lui a été effectivement délivrée, et sollicite à ce titre une diminution du loyer. Une telle demande implique de requalifier l’économie du contrat et de fixer un nouveau niveau de loyer, ce qui dépasse l’office du juge des référés.

L’obligation, tant dans son principe que dans son quantum, est sérieusement contestable et relève de la compétence du juge du fond.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de diminution de loyer au titre de l’absence de cave, qui sera rejetée, sans préjudice pour le locataire de saisir la juridiction compétente au fond.

Sur la demande relative au DPE

Aux termes de l’article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur doit annexer au contrat de location un dossier de diagnostic technique comprenant notamment le diagnostic de performance énergétique (DPE).

Le décret n° 2020-1610 du 17 décembre 2020 relatif à la durée de validité des diagnostics de performance énergétique prévoit que les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 demeurent valables jusqu’au 31 décembre 2024. Passé cette date, ils sont caducs et doivent être renouvelés pour satisfaire aux obligations d’information du bailleur.

En l’espèce, le DPE annexé au bail a été établi le 10 septembre 2020, soit dans cette période. Sa durée de validité a donc expiré le 31 décembre 2024 et il est caduc à la date de la présente ordonnance ; il ne peut plus, en l’état, être opposé à la locataire comme renseignant utilement sur la performance énergétique actuelle du logement.

La locataire sollicite qu’il soit dit que ce DPE est inopposable et que le logement « n’est pas conforme ».

Si l’on peut constater que le DPE produit n’est plus valable à ce jour et ne répond plus à l’obligation actuelle d’annexer un diagnostic en cours de validité, les conséquences qu’entend en tirer la locataire – à savoir la déclaration d’une non-conformité générale du logement et l’affectation du montant du loyer ou de la dette locative – supposent un examen de fond de la situation énergétique du bien, de son éventuelle qualification de logement énergétiquement indécent au sens des textes en vigueur, ainsi que de l’existence d’un préjudice directement imputable à l’absence de DPE valable.

Ces questions excèdent l’office du juge des référés et se heurtent à une contestation sérieuse.

Il y a lieu, en conséquence, de dire seulement que le DPE établi le 10 septembre 2020 n’est plus valable ni opposable à la locataire à la date de la présente ordonnance, sans qu’il soit possible, en référé, d’en déduire que le logement serait, de ce seul chef, non conforme aux exigences de décence ni d’en tirer quelque conséquence sur la dette locative, la locataire conservant la faculté de saisir le juge du fond de ses éventuelles prétentions à ce titre

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M., [K], [T], [F], [O] et Mme, [Q], [D], [Z], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort, et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 3 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu entre Mme, [W], [R] épouse, [L], et M., [K], [T], [F], [O] sur des locaux situés au, [Adresse 5] (4ème étage), est résilié depuis le 3 mars 2025 à minuit,

CONDAMNONS M., [K], [T], [F], [O] solidairement avec Mme, [Q], [D], [Z], à payer à Mme, [W], [R] épouse, [L] la somme de 5426,73 euros (cinq mille quatre cent vingt-six euros et soixante-treize centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 19 janvier 2026,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

AUTORISONS M., [K], [T], [F], [O] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 9 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 540 euros puis une 10ème mensualité pour régler le solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M., [K], [T], [F], [O],

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 4 mars 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

les bailleurs pourront, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M., [K], [T], [F], [O] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M., [K], [T], [F], [O] sera condamné à verser à Mme, [W], [R] épouse, [L] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

ORDONNONS à Mme, [W], [R] épouse, [L] de faire procéder, à ses frais et sous son entière responsabilité, à la remise en état ou au remplacement du lavabo de la salle de bains du logement occupé par M., [K], [T], [F], [O], par une entreprise qualifiée, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que le diagnostic de performance énergétique établi le 10 septembre 2020, annexé au bail, a vu sa durée de validité expire le 31 décembre 2024 et qu’il n’est, en conséquence, plus valable ni opposable à la locataire à la date de la présente ordonnance ;

DISONS toutefois qu’il ne peut être tiré, en l’état, aucune conséquence en référé de cette caducité ;

DISONS n’y avoir lieu, en référé, à ordonner de nouveaux travaux au titre du dégât des eaux dans la salle de bains, à accorder une franchise de loyers et une diminution du loyer ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTONS Mme, [W], [R] épouse, [L] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS M., [K], [T], [F], [O], solidairement avec Mme, [Q], [D], [Z], aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 3 janvier 2025 et la dénonciation à la caution outre le coût des assignations du 24 juin 2025, le coût des commandements de payer du 26 mars 2025 étant en revanche exclu.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 mars 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge