TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 17]

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N° RG 24/57987 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6HW5

N°: 8

Assignation des :

15, 19 et 21 Novembre 2024

EXPERTISE[1]

[1] 3 copies exécutoires

+ 1 copie expert

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 04 mars 2025

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10], représenté par son Syndic, la Société CABINET GARRAUD-MAILLET (ORALIA)

[Adresse 5]

[Localité 12]

représenté par Maître Marie-Alexandra VANKEMMELBEKE, avocat au barreau de PARIS – #E1261 (avocat postulant), et Maitre Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE (avocat plaidant)

DEFENDEURS

S.A.S. LYANA

[Adresse 8]

[Localité 11]

représentée par Maître Nicolas SFEZ, avocat au barreau de PARIS – #E0053

Madame [G] [E] épouse [C]

[Adresse 6]

[Localité 7]

Monsieur [Z] [E]

[Adresse 3]

[Localité 13]

Monsieur [N] [E]

[Adresse 3]

[Localité 13]

représentés par Maître Alexandre SUAY de l’AARPI Delvolvé Poniatowski Suay Associés, avocats au barreau de PARIS – #C0542

DÉBATS

A l’audience du 04 Février 2025, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Estelle FRANTZ, Greffier,

Nous, Juge des référés, assisté de notre greffier, après avoir entendu les parties représentées, avons rendu la décision suivante ;

FAITS ET PROCEDURE

Les consorts [E] sont propriétaires d’un local commercial donné à bail à la société LYANA, qui y exploite un restaurant, dans l’immeuble en copropriété sis [Adresse 9].

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] se plaint d’infiltrations et de fuites dans les parties communes du rez-de-chaussée et dans les caves.

Par acte en date des 15, 19 et 21 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] a assigné la société LYANA, Madame [G] [E] épouse [C], Monsieur [Z] [E] et Monsieur [N] [E] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de PARIS, aux fins :

— À titre principal, de condamner in solidum les défendeurs à faire cesser, par tous moyens à leur convenance, les infiltrations d’eau dans les caves et l’entrée de l’immeuble, dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance, sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

— À titre subsidiaire, d’ordonner une mesure d’expertise sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

À l’audience du 4 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] a réitéré l’ensemble des demandes formées dans l’assignation, et a formulé une demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 3.000 euros et des dépens.

En réplique à l’audience, les consorts [E] sollicitent :

— le rejet de la demande d’injonction sous astreinte,

— de prendre acte de leurs protestations et réserves sur la demande d’expertise,

— la condamnation de la société LYANA à les garantir de toute condamnation,

— la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] et la société LYANA à leur payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La société LYANA s’oppose à la demande de condamnation sous astreinte et forme protestations et réserves sur la demande d’expertise, outre que les dépens et les frais irrépétibles soient réservés.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 mars 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la demande de faire cesser les désordres

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, le demandeur soutient que les désordres subis dans les parties communes, qui ne sont pas contestés, trouvent leur origine dans une fuite du réseau d’eau froide sanitaire desservant la restaurant, partie privative, et par ailleurs encastré dans le plancher de ce local. Compte-tenu des obligations qui pèsent sur le locataire et sur le bailleur, il soutient que la demande d’injonction de faire est légitime.

Les défendeurs s’opposent à la demande en considérant que les investigations amiables menées jusque lors dans l’immeuble n’ont pas permis de déterminer avec certitude l’origine des désordres, qui pourraient provenir des parties communes, de telle sorte qu’une condamnation à faire cesser les désordres est impossible.

Il résulte des pièces et des échanges que des désordres (infiltrations et humidité excessive) sont établis, en particulier dans l’entrée de l’immeuble et dans les caves, parties communes, à proximité immédiate du restaurant exploité par la société LYANA.

Des investigations techniques amiable menées il ressort que plusieurs causes sont envisagées : un défaut d’étanchéité du sol de la cuisine du restaurant, une fuite sur un radiateur, ou encore une fuite sur le syphon de l’évier ou un dysfonctionnement de la vanne d’arrêt général du réseau d’eau froide sanitaire.

Ainsi l’origine, ou les origines, des désordres ne sont pas déterminés avec l’évidence requise en matière de référé de telle sorte que l’imputabilité des désordres aux défendeurs, qu’ils réfutent, n’est pas certaine à ce stade. Cette incertitude empêche d’imputer aux défendeurs la responsabilité d’un trouble manifestement illicite qu’ils devraient réparer, ou d’ordonner l’exécution d’une obligation de faire.

La demande principale sera donc rejetée.

La demande de condamnation à garantie est donc sans objet.

II – Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être légalement ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il n’appartient pas au juge des référés de statuer sur les responsabilités éventuelles des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances de succès, sauf à ce qu’il soit manifestement voué à l’échec, du procès susceptible d’être engagé, mais d’ordonner une mesure d’instruction sans aucun préjugé quant à leur responsabilité ; qu’il lui suffit pour cela de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure sollicitée et que celle-ci ne porte pas une atteinte illégitime aux droits et aux libertés fondamentales d’autrui.

En l’espèce, l’existence des désordres est établie et d’ailleurs non contestée. Mais, il est nécessaire de déterminer l’ampleur de ces désordres et surtout leur cause.

A la lecture de ces éléments, il apparaît que le demandeur justifie d’un intérêt légitime à ce qu’une mesure d’expertise soit ordonnée, afin d’établir contradictoirement les troubles et d’en rechercher l’origine et d’apprécier leur gravité. Ainsi, il convient d’y faire droit dans les conditions précisées au dispositif de la décision.

III – Sur les autres demandes

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référés, statue également sur les dépens. L’article 696 du code de procédure civile précise que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il n’y a donc pas lieu de réserver les dépens ainsi que les parties le sollicitent : en effet, la juridiction des référés est autonome et la présente ordonnance vide la saisine du juge.

À la lumière de ce qui précède et la demande étant fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, les dépens doivent demeurer à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9].

Enfin, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les demandes seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, en matière de référés et en premier ressort ;

Rejetons la demande d’injonction de faire cesser les désordres présentée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] ;

Accueillons la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ;

Donnons acte des protestations et réserves formulées en défense ;

Ordonnons une mesure d’expertise et commettons :

Monsieur [Y] [X]

[Adresse 4]

Tel : [XXXXXXXX02]

Mail : [Courriel 14]

pour procéder à cette expertise, avec pour mission de :

— Se rendre sur place [Adresse 9] en présence des parties et de leurs conseils préalablement convoqués ; les entendre ainsi que tout sachant au besoin et se faire communiquer tous documents ;

— Examiner l’ouvrage, le décrire ;

— Examiner l’ensemble des désordres allégués par le demandeur dans ses écritures et les pièces au soutien de celles-ci, donner son avis sur leur réalité, sur la date de leur apparition, sur leur origine, sur leurs causes et sur leur importance, en précisant s’ils sont imputables à la conception, à un défaut de direction ou de surveillance, à l’exécution, aux conditions d’utilisation ou d’entretien, à un non-respect des règles de l’art ou à toute autre cause, et, dans le cas de causes multiples, d’évaluer les proportions relevant de chacune d’elles, en précisant les entreprises ou entrepreneurs concernés ;

— Dans la mesure du possible, joindre à son rapport des photographies ou tout autre document visuel permettant à la juridiction de se rendre compte de la réalité des constatations faites ;

— Donner tous les éléments permettant à la juridiction éventuellement saisie de déterminer si les désordres constituent de simples défauts d’achèvements ou si, au contraire, ils compromettent la solidité de l’ouvrage ou si, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, ils le rendent impropre à sa destination ;

— Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices subis de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels, résultant des désordres, malfaçons/ non façons et non conformités, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

— Indiquer les travaux nécessaires aux remises en état et en conformité ;

— Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, éviter leur réapparition et leur délai d’exécution, à partir des devis fournis par les parties, chiffrer le coût de réalisation de ces travaux, maitrise d’œuvre incluse ;

— Fournir tous autres renseignements utiles ;

— Donner son avis sur les réclamations financières des parties et, le cas échéant, faire les comptes entre les parties ;

— En concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion d’expertise ;

— Soumettre un pré rapport aux parties afin que ces dernières puissent, avant le rapport définitif, faire part de leurs dires et observations ;

Disons que l’expert pourra prendre l’initiative de recueillir les déclarations de toutes personnes informées ;

En cas d’urgence caractérisée par l’expert, autorisons le demandeur à faire exécuter à ses frais avancés les travaux indispensables par telle entreprise de son choix, sous le contrôle de l’expert ;

Disons que l’expert désigné pourra s’adjoindre tout sapiteur de son choix dans une autre spécialité que la sienne, après avoir avisé le juge chargé du contrôle des expertises et les parties ;

Disons qu’en cas de refus ou d’empêchement de l’expert, il sera procédé à son remplacement par le magistrat chargé du contrôle des expertises ;

Fixons à la somme de 5.000 € (cinq mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] exclusivement par virement sur le compte de la régie du tribunal judiciaire de Paris au plus tard le 5 mai 2025 ;

Disons que l’expert devra déposer son rapport au greffe au plus tard le 5 janvier 2026 et que de toutes les difficultés ou causes de retard, il avisera le magistrat chargé du contrôle des expertises ;

Disons que conformément aux dispositions de l’article 282 du code de procédure civile, l’expert déposera son rapport accompagné de sa demande de rémunération, dont il adressera un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’établir sa réception et les informant de leur possibilité de présenter à l’expert et à la juridiction, leurs observations sur cette demande dans un délai de 15 jours à compter de sa réception ;

Rejetons les demandes plus amples ou contraires ;

Rejetons les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laissons les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 17] le 04 mars 2025.

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ Fanny LAINÉ

Service de la régie :

Tribunal de Paris, Parvis du Tribunal de Paris, 75017 Paris

☎ [XXXXXXXX01]

Fax 01.44.32.53.46

✉ [Courriel 18]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes :

IBAN : [XXXXXXXXXX015]

BIC : TRPUFRP1

en indiquant impérativement le libellé suivant :

C7 « Prénom et Nom de la personne qui paye » pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : Monsieur [Y] [X]

Consignation : 5 000 € par [Localité 16] des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10], représenté par son Syndic, la Société CABINET GARRAUD-MAILLET (ORALIA)

le 05 Mai 2025

Rapport à déposer le : 05 Janvier 2026

Juge chargé du contrôle de l’expertise :

Service du contrôle des expertises

Tribunal de Paris, Parvis du Tribunal de Paris, 75017 Paris.