TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 31 Mars 2026

N° Minute : 26/

N° RG 25/00408 – N° Portalis DBYG-W-B7J-DLOF

Plaidoirie le 03 Février 2026

Composition du tribunal :

Président : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier : M^me Catherine MOTTIN

Copie exécutoire délivrée le :

à SELARL CHASTEAU AVOCATS

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

Madame [L] [Z]

née le 12 Novembre 1933 à MONTALIEU VERCIEU (38390)

Chemin du buis

Marlieu BP 8

38390 BOUVESSE-QUIRIEU

représentée par la SELARL ALAGY BRET & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON substituée par la SELARL CHASTEAU AVOCATS & ASSOCIES, avocats au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

DEFENDEUR

Monsieur [V] [W]

né le 26 Août 1971 à BOURGOIN JALLIEU (38)

85 Grande Rue

Étage 2

38390 MONTALIEU VERCIEU

comparant en personne

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 31 Mars 2026 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail daté du 04 octobre 2022, consenti par Madame [L] [Z], Monsieur [V] [N] a pris en location un logement situé 85 Grande Rue, 38390 MONTALIEU-VERCIEU en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 380,00 € outre charges.

Par acte de commissaire de justice, remis à l’étude le 30 décembre 2024, Madame [L] [Z] a fait délivrer à Monsieur [V] [N] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme totale de 2 457,36 € au titre des loyers et charges impayés, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Madame [L] [Z] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives suivant courrier daté du 06 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice remis à l’étude le 02 avril 2025 et dénoncé au représentant de l’État dans le département le 03 avril 2025, Madame [L] [Z] a assigné Monsieur [V] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :

• Constater la résolution du contrat de bail conclu le 04 octobre 2022 pour manquements répétées du locataire, Monsieur [V] [N] à ses obligations notamment pour non paiement des loyers

• A défaut prononcer, la résolution judiciaire du contrat de bail conclu le 04 octobre 2022 pour manquements répétées du locataire, Monsieur [V] [N] à ses obligations notamment pour non paiement des loyers ;

• Ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [N] ainsi que tout autre occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique ;

• Ordonner à défaut d’enlèvement volontaire, la séquestration de tous les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés dans tel garde meuble qu’il plaira au requérant et ce, aux frais risques et périls de Monsieur [V] [N] ;

• Condamner Monsieur [V] [N] à payer à Madame [L] [Z] ;

— la somme de 3 489,54 € correspondant aux arriérés de loyers et de charges arretés au 19 mars 2024 avec actualisation au jour de l’audience outre intérêts sur la somme de 3 489,54 € à compter du commandement de payer délivré le 30 décembre 2024 et des présentes pour le surplus ;

— d’une indemnité d’occupation égale au loyer conventionnel et le cas échéant révisé, outre les charges ;

• Débouter Monsieur [V] [N] de toute demande reconventionnelle, de toute défense, exception et fin ;

• Rappeler que le jugement à intervenir est exécutoire de plein droit ;

• Condamner Monsieur [V] [N] à payer à Monsieur [L] [Z], de la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

• Condamner Monsieur [V] [N] aux entiers dépens.

Monsieur [V] [N] s’est présenté le 13 mai 2025 à l’entretien proposé par l’Udaf de l’Isère afin d’établir un diagnostic social et financier.

Il ressort de ce diagnostic que Monsieur [V] [N] vit dans le logement en cause avec sa fille mineure, et que le montant des ressources du foyer s’établit à hauteur de 833,00 €, en ce compris les prestations sociales perçues, alors que la somme des charges mensualisées, comprenant les dépenses liées au logement et les échéances des crédits éventuellement souscrits, est de 666,00 €. Monsieur [V] [N] a exprimé son intention de conserver le logement, après avoir expliqué l’origine de la dette locative, non contestée, qu’il s’est engagé à régler en sollicitant des délais de paiement et en proposant un plan d’apurement.

Après renvoi, l’affaire a été rappelée à l’audience du 21 octobre 2025 et mise en délibéré au 16 décembre 2025.

Par décision en date du 16 décembre 2025, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats, dès lors qu’il est apparu que le défendeur n’avait pas transmis ses pièces à la partie demanderesse, et renvoyé l’examen de l’affaire à l’audience du 03 février 2026.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 03 février 2026, en présence de Madame [L] [Z], régulièrement représentée par son conseil, lequel a maintenu ses demandes, après avoir actualisé la créance à hauteur de 1 467,00 € suivant décompte arrêté au 31 décembre 2025, et s’en est remis oralement à l’acte introductif d’instance, dont il a sollicité l’entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions.

Monsieur [V] [N] qui a comparu en personne et qui ne conteste ni le principe ni le montant de la dette a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 € et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 467 du code procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire.

En l’espèce, le litige est relatif à une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d’habitation et le défendeur a comparu en personne.

Dès lors, s’agissant d’une demande indéterminée, le présent jugement sera contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peut faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.821-1 du code de la construction et de l’habitation .

Madame [L] [Z] justifie de la saisine de la CCAPEX en versant la copie du courrier qui lui a été adressé le 06 janvier 2025.

Par ailleurs, l’assignation en date du 02 avril 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 03 avril 2025 selon les modalités et dans le délai prévus par l’article 24 III de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, ce dont il est également justifié.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24, alinéa 1er, et 1° de la loi du 6 juillet 1989, dispose que : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1er la mention que le locataire dispose de deux mois pour payer sa dette (…). »

Le bail conclu le 04 octobre 2022 entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

En l’espèce, Madame [L] [Z] produit aux débats un décompte qui établit que Monsieur [V] [N] ne paie pas régulièrement ou intégralement le loyer depuis le mois de juillet 2023.

Au vu de ces impayés, Madame [L] [Z] a fait délivrer à Monsieur [V] [N], le 30 décembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

À l’issue du délai de deux mois courant à compter de la délivrance de ce commandement, la dette n’a pas été intégralement réglée auprès de Madame [L] [Z].

Il convient dès lors de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et rappelée dans le commandement de payer sont réunies depuis le 1er mars 2025.

Sur la créance du bailleur

Compte tenu des justificatifs produits, la dette locative s’établit à la date du 31 décembre 2025 à la somme de 1 467,00 € au paiement de laquelle Monsieur [V] [N] sera condamné, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il y a lieu de rappeler à ce titre que les frais de procédures sont compris dans les dépens et de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être qualifiées d’indemnités d’occupation.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail.

Cette indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer conventionnel, outre charges, accessoires et indexation identiques à celles applicables conformément aux clauses du bail.

Monsieur [V] [N] sera donc condamné au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, intervenue le 1er mars 2025 et jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation produira, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et au jour où chaque échéance mensuelle sera due pour celles non échues.

Sur la demande de libération des lieux

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux.

Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, le locataire pourra être expulsé dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais de paiement

Sur les délais au titre de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989

En application de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le paragraphe VII du même article prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, dès lors que Monsieur [V] [N] a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés, il y a lieu de considérer que le juge est valablement saisi et que les conditions d’octroi des délais prévus à l’article 24, sont réunis. Eu égard au montant de la dette, au FSL intervenu en cours de procédure, aux règlements effectués en cours de procédure, à la reprise du paiement des loyers courants, aux éléments ressortant du diagnostic social et financier, et aux déclarations de Monsieur [V] [N] à l’audience, il convient d’accorder des délais de paiement tels que définis dans le dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus, sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement des loyers et des charges courants.

En cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, l’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible et Monsieur [V] [N], tenue de payer à Madame [L] [Z] une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [V] [N], succombant à l’instance, sera condamné à supporter la charge des dépens, qui incluront le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département.

Compte tenu de la disparité matérielle et financière entre les parties, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande exposée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sont réunies à compter du 1er mars 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [V] [N] à payer à Madame [L] [Z], la somme de 1 467,00 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés du logement au 31 décembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DIT que, sauf meilleur accord des parties, Monsieur [V] [N] pourra s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 36,00 € avant le 15 de chaque mois pendant 36 mois, en plus du paiement du loyer et des charges courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification du présent jugement, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette ;

SUSPEND pendant ce délai les effets de la clause résolutoire ;

DIT que la clause résolutoire sera privée d’effet si le locataire se libère de la dette dans les délais et selon les modalités fixées dans le dispositif de la présente ;

DIT qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité et la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

et, dans ce cas :

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle due à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNE Monsieur [V] [N] à payer à Madame [L] [Z] l’indemnité d’occupation comme fixée plus haut jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT que Monsieur [V] [N] devra libérer les lieux ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [V] [N] et de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement situé 85 Grande Rue, 38390 MONTALIEU VERCIEU ;

AUTORISE Madame [L] [Z] à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls du défendeur ;

DEBOUTE Madame [L] [Z] de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [V] [N] à supporter les dépens de l’instance comprenant en l’état le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département.

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le TRENTE ET UN MARS DEUX MIL VINGT SIX.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION