DOSSIER N° RG 25/03252 – N° Portalis DB2H-W-B7I-3CZS

Jugement du :

31/03/2026

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT LONG S1

Société ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[T] [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e GAUTHIER Catherine

Expédition délivrée

le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Mardi trente et un Mars deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : DURBEC Fabienne

GREFFIER : SAVINO Grazia

ENTRE :

DEMANDERESSE

Société ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis 19/21 quai d’Austerlitz – 75013 PARIS

Représenté par M^e GAUTHIER Catherine, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 713

d’une part,

DEFENDEUR

Monsieur [T] [R], demeurant 2 Chemin du Signal – 69110 STE FOY LES LYON

non comparant, ni représenté

Cité à personne par acte de commissaire de justice en date du 07 Octobre 2024.

d’autre part

Date de la première audience : 04/11/2025

Date de la mise en délibéré : 04/11/2025

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [P] [K] est propriétaire d’un logement situé 2 Chemin du Signal, 69110 SAINTE FOY LES LYON, donné à bail à Monsieur [T] [R] par acte sous seing privé du 18 juin 2022, moyennant un loyer mensuel initial de 450 euros, outre provisions pour charges, et pour une durée d’un an renouvelable.

Dans le cadre de ce contrat de bail, la société par actions simplifiée à associé unique ACTION LOGEMENT SERVICES (ci-après la société ACTION LOGEMENT SERVICES) s’est portée caution de Monsieur [T] [R] par contrat du 18 juin 2022, en application de la convention ETAT-UESL pour la mise en œuvre du dispositif de garantie VISALE du 25 novembre 2015, et ce pour le paiement de toutes les sommes qui pourraient être dues par le preneur au titre d’un impayé de loyer et des charges, et ce, dans la limite de 36 mensualités de loyers maximum, sur la durée totale du bail, renouvellement inclus.

Par acte de commissaire de justice du 05 juillet 2024, visant la clause résolutoire insérée dans le bail, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2000 euros en principal au titre des loyers et charges impayées au 24 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 octobre 2024, la Société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [T] [R] en résiliation du bail locatif, en expulsion de son logement et en paiement d’une indemnité d’occupation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 novembre 2025.

Lors de celle-ci, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a repris les termes de son assignation en actualisant le décompte des sommes dues au mois d’octobre 2025. Elle sollicite du tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

Déclarer recevable l’action en justice de la société ACTION LOGEMENT SERVICES ;A titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu le 18 juin 2022 ;En conséquence, prononcer l’expulsion de Monsieur [T] [R] ; En tout état de cause :Condamner Monsieur [T] [R] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme actualisée de 10.000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 5 juillet 2024 pour la somme de 2.000 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la date de résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges ;Condamner Monsieur [T] [R] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES l’indemnité d’occupation fixée jusqu’à la libération effective des lieux, sur présentation d’une quittance subrogative justifiant le paiement ;Condamner Monsieur [T] [R] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;Condamner Monsieur [T] [R] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.Au soutien de sa demande visant à constater la recevabilité de son action en justice, la société ACTION LOGEMENT SERVICES fait valoir, sur le fondement des articles L213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, l’article 750-1 du code de procédure civile, 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 2241 du code civil, que le juge des contentieux et de la protection est compétent pour connaître de sa demande, et que, s’agissant d’une demande principale indéterminée, la tentative préalable de conciliation ne s’applique pas. En outre, elle affirme que la demande en paiement des loyers a été réalisée dans le délai prévu par la loi de 1989 de sorte qu’aucune prescription de l’action n’est encourue.

Au soutien de sa demande principale visant à constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, la société ACTION LOGEMENT SERVICES fait valoir, sur le fondement de l’article 2306 du code civil, que le contrat de cautionnement lui permet d’être subrogée dans les droits du bailleur et ainsi de demander, outre le remboursement des loyers, l’application de la clause résolutoire, les causes du commandement de payer étant restées infructueuses.

Au soutien de sa demande subsidiaire visant au prononcé de la résiliation du bail, la société ACTION LOGEMENT SERVICES fait valoir que le non règlement des loyers est un manquement grave à l’obligation principale du preneur.

Elle ajoute qu’en conséquence de la résiliation du bail, l’expulsion de Monsieur [T] [R] doit être prononcée.

Par ailleurs, à l’appui de sa demande en condamnation de Monsieur [T] [R] à lui payer la somme de 10.000 euros, la société ACTION LOGEMENT SERVICES fait valoir que cette somme correspond au montant des loyers qu’elle a assumés et qui n’ont pas été réglés par Monsieur [T] [R].

Enfin, au soutien de sa demande visant à fixer l’indemnité d’occupation et à condamner Monsieur [T] [R] à lui régler les sommes fixées à ce titre, la demanderesse fait valoir que son statut de caution lui permet d’être subrogée dans les droits du bailleur, quant au recouvrement des indemnités d’occupation.

Bien qu’assigné à personne, monsieur [R] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action de la société ACTION LOGEMENT SERVICES

Au regard de la compétence du tribunal et de l’absence de conciliation obligatoire

L’article L213-4-4 du code de l’organisation judiciaire dispose que les actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion relèvent de la compétence du juge des contentieux et de la protection.

L’article 750-1 du code de procédure civile prévoit une tentative obligatoire de conciliation lorsque la demande n’excède pas 5.000 euros.

En l’espèce, l’action en justice menée par la société ACTION LOGEMENT SERVICES concerne la résiliation d’un contrat de bail d’habitation, l’expulsion du locataire occupant le logement ainsi que le remboursement des loyers qui n’ont pas été réglés.

De plus, la demande concerne d’une part une demande indéterminée pour ce qui est la constatation de la résiliation du bail, et de l’autre, le paiement d’une somme supérieure à 5.000 euros.

Le juge des contentieux et de la protection est compétent et une tentative préalable de conciliation n’est pas nécessaire dans le cadre de la présente instance.

Au regard de la prescription de l’action en paiement des arriérés locatifs

L’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 énonce que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES sollicite le règlement d’impayés de loyers et charges remontant au mois de mars 2024. Or, l’assignation en remboursement des sommes a été délivrée le 7 octobre 2024, soit dans le délai de trois ans prévu par la loi du 6 juillet 1989.

L’action de la société ACTION LOGEMENT SERVICES sera déclarée recevable.

Sur la demande en constatation d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 2309 du code civil, anciennement article 2306 du code civil, énonce que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES fournit au tribunal un exemplaire de la convention visale, un exemplaire du contrat de bail conclu entre Monsieur [P] [K] et Monsieur [T] [R], un exemplaire d’un contrat de cautionnement visale et plusieurs quittances subrogatives attestant de la prise en charge du règlement des loyers par la société ACTION LOGEMENT SERVICE à la place de Monsieur [T] [R].

En outre, le contrat de cautionnement VISALE stipule en son article 8.1 que la société ACTION LOGEMENT SERVICES sera subrogée dans les droits du bailleur concernant le recouvrement des sommes versées, la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ou la résiliation judiciaire du bail, ainsi que pour la fixation de l’indemnité d’occupation.

Par ailleurs, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie d’une quittance subrogative établie le 10 juin 2024 pour une somme de 2.000 euros, d’une quittance subrogative du 9 septembre 2024 porte cette somme initiale à 3.500 euros, et d’une dernière quittance du 9 octobre 2025 actualisant à 10.000 euros le montant total des loyers pris en charge par la société ACTION LOGEMENT SERVICES en lieu et place du locataire. L’ensemble de ces quittances a été signé par Monsieur [P] [K].

Ainsi, la caution ayant pris en charge le règlement des loyers en lieu et place du locataire, elle se trouve subrogée dans les droits de Monsieur [P] [K].

Sur la résiliation du bail

La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie dématérialisée le 09 juillet 2024, soit dans le délai prévu par l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et de la notification de l’assignation à la Préfecture du Rhône le 08 octobre 2024, conformément à l’article 24 III de cette même loi.

Il convient dès lors de déclarer recevable la demande en résiliation de bail et en expulsion introduite par la société ACTION LOGEMENT SERVICES.

En application de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au cas d’espèce, le bail ayant été conclu avant l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, dite loi KASBARIAN, « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre Monsieur [T] [R] et Monsieur [P] [K], aux droits duquel vient la société ACTION LOGEMENT SERVICES contient une clause résolutoire mentionnant que le locataire encourt la résiliation du contrat de bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer a effectivement été délivré le 5 juillet 2024, à la demande de la caution, acte qui contient toutes les mentions exigées par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort par ailleurs du détail de la créance du 2 octobre 2024 versé aux débats et des quittances subrogatives évoquées ci-avant, par la société ACTION LOGEMENT SERVICES que cette dernière a réglé les loyers de mars à septembre 2024 en lieu et place de Monsieur [T] [R] de mars à septembre 2024. Ainsi, il est établi que les causes du commandement de payer n’ont pas été apurées par le locataire dans le délai imparti.

En outre, il résulte du décompte actualisé au 29 octobre 2025 que Monsieur [T] [R] n’a procédé à aucun règlement des loyers et charges de mars 2024 à octobre 2025.

Monsieur [T] [R], qui ne comparaît pas, ne produit ainsi aucun élément de nature à justifier de ce qu’il aurait exécuté son obligation en paiement.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont ainsi réunies depuis le 6 septembre 2024, de sorte que le bail du 18 juin 2022 a été résilié de plein droit à cette date.

Sur la demande visant à l’expulsion de Monsieur [T] [R]

Eu égard à la résiliation de plein droit du bail, monsieur [T] [R] est occupant sans droit ni titre depuis le 6 septembre 2024.

Compte tenu de la résiliation du bail, de l’absence d’éléments sur la situation personnelle et financière du locataire, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [R] et de tous occupants de son chef, selon les modalités rappelées dans le dispositif du présent jugement.

Sur la demande de condamnation de Monsieur [T] [R] en paiement des arriérés locatifs

La société ACTION LOGEMENT SERVICES fournit au tribunal des quittances subrogatives signées par Monsieur [P] [K] pour un montant total de 10.000 euros, corroborant le décompte locatif produit par la société ACTION LOGEMENT SERVICES daté du 29 octobre 2025.

Ces quittances subrogatives confirment le règlement des loyers par la caution, de telle sorte que, subrogée dans les droits de Monsieur [P] [K], elle détient une créance sur Monsieur [T] [R].

A défaut de comparution du défendeur pour contester le principe et le montant de la dette, Monsieur [T] [R] est condamné à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 10.000 euros selon décompte du 29 octobre 2025 (échéance d’octobre 2025 incluse) et ce avec intérêts au taux légal à compter du 5 juillet 2024 sur la somme de 2.000 euros, et à compter du 7 octobre 2024, date de l’assignation, pour le surplus.

Sur la fixation d’une indemnité d’occupation

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

En l’espèce, le maintien dans les lieux du défendeur depuis la résiliation cause nécessairement un préjudice à la demanderesse, en ce qu’elle est subrogée dans les droits du bailleur, ouvrant droit à cette dernière à la perception d’une indemnité d’occupation, à titre de réparation

Dès lors, il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer et des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire, soit au 5 septembre 2024.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES étant subrogée dans les droits de Monsieur [P] [K] lorsqu’elle agit comme caution, Monsieur [T] [R] sera condamné à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES cette indemnité d’occupation sur présentation d’une quittance subrogative par la société ACTION LOGEMENT SERVICES, à compter de l’échéance du mois de novembre 2025, non comprise dans la condamnation au paiement prononcée ci-avant, et jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les frais du procès

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [T] [R] ayant succombé dans le cadre de la présente instance, il sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 05 juillet 2024.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile énonce que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés dans le cadre de la présente instance. Ainsi, Monsieur [T] [R] sera condamné à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux et de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire, en premier ressort ;

DECLARE recevables l’action en justice et les demandes formées par la Société ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE, à la date du 6 septembre 2024, l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail conclu le 18 juin 2022 entre Monsieur [T] [R] et Monsieur [P] [K] concernant le logement situé 2 Chemin du Signal, 69110 SAINTE FOY LES LYON, de sorte que le bail est résilié depuis lors ;

ORDONNE à Monsieur [T] [R] de libérer les lieux et de restituer les clefs à Monsieur [P] [K] ;

DIT qu’à défaut pour le défendeur d’avoir volontairement libéré les lieux dans le délai de deux mois suivant commandement de quitter les lieux, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent au loyer et aux charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clefs ;

CONDAMNE Monsieur [T] [R] à payer à la société Société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 10.000 (dix mille) euros au titre des arriérés locatifs de loyers et charges selon décompte du 29 octobre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse, avec intérêt au taux légal à compter du 5 juillet 2024 pour la somme de 2.000 (deux mille) euros, et à compter du 7 octobre 2024 pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [T] [R] à payer à la société Société ACTION LOGEMENT SERVICES cette indemnité d’occupation, en deniers ou en quittance valables, à compter de novembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clefs, dès lors que les paiements en lieu et place du bailleur seront justifiés par une quittance subrogative ;

CONDAMNE Monsieur [T] [R] aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 5 juillet 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [T] [R] à payer à la société Société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 (huit cents) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE