TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre

N° RG 22/09831

N° Portalis 352J-W-B7G-CXVOY

N° MINUTE :

Assignation du :

17 Août 2022

JUGEMENT

rendu le 15 Janvier 2025

DEMANDERESSE

Madame [E] [G] [W]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par Maître Anthony BAUDIFFIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1892

DÉFENDEURS

S.A.R.L. ABS IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par Maître Patrick MENEGHETTI de la SELEURL MENEGHETTI AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #W0014

Monsieur [B] [R]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Non représenté

Madame [F] [C]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Non représentée

Décision du 15 Janvier 2025

2ème chambre

N° RG 22/09831 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXVOY

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Sarah KLINOWSKI, Juge, statuant en juge unique.

assistée de Madame Adélie LERESTIF, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 04 Décembre 2024, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 15 Janvier 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire et en premier ressort

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique de vente du 20 janvier 2020, Monsieur [B] [R] et Madame [F] [C] ont vendu à Madame [E] [W] quatre lots de copropriété correspondant à un studio, le droit à la jouissance exclusive et particulière de deux courettes et un débarras, au sein d’un ensemble immobilier situé 178 et [Adresse 2] à [Localité 8] moyennant le prix de 290 000 euros.

Reprochant à ses vendeurs de lui avoir caché des désordres affectant le bien, Madame [E] [W] a, par assignation en référé devant le tribunal judiciaire de Paris du 6 août 2021, fait assigner ces derniers ainsi que l’agence ABS IMMOBILIER, par l’entremise de laquelle les lots avaient été vendus, aux fins de désignation d’un expert judiciaire.

Par ordonnance du 25 novembre 2021, le président du tribunal judiciaire de Paris a désigné Monsieur [X] [H] en qualité d’expert judiciaire, ayant pour mission d’examiner les désordres allégués, d’en indiquer la nature, la date d’apparition, d’en rechercher les causes et d’indiquer s’il était vraisemblable que les précédents propriétaires en aient été informés avant la vente.

Le 4 juillet 2022, Monsieur [X] [H] a déposé son rapport, dans lequel il a conclu que « les lieux peuvent être considérés comme non conformes à leur destination. La persistance d’infiltration par la couverture en tuiles et les remontées capillaires qui concernent l’ensemble du bien sont de nature à affecter les structures. L’expert considère les lieux comme insalubres au regard du règlement sanitaire de la ville de [Localité 7] ».

Considérant que Monsieur [B] [R], Madame [F] [C] et l’agence A.B.S IMMOBILIER avaient engagé leur responsabilité, Madame [E] [W] les a, par exploit d’huissier du 17 août 2022, fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de les voir condamner à l’indemniser de ses préjudices sur le fondement de la garantie des vices cachés et du dol.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 2 janvier 2024, Madame [E] [W] demande au tribunal de :

CONDAMNER solidairement la société ABS IMMO d’une part et Monsieur [R] [B] et Madame [F] [C] d’autre part, à verser à Madame [E] [W] les sommes suivantes :107.662,35 euros au titre du préjudice matériel,57.600 euros (à parfaire) au titre du préjudice de jouissance,15.000 euros au titre du préjudice moral et de santé,81.180 euros au titre de la perte de chance d’acquérir un logement correspondant au budget dépensé,CONDAMNER solidairement la société ABS IMMO d’une part et Monsieur [R] [B] et Madame [F] [C] d’autre part, à verser la somme de 12.000 euros à Madame [E] [W] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,CONDAMNER solidairement la société ABS IMMO d’une part et Monsieur [R] [B] et Madame [F] [C] d’autre part aux entiers dépens en ce compris les frais intégraux de l’expertise judiciaire.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 5 décembre 2023, la société A.B.S IMMOBILIER demande au tribunal de :

A titre principal,

CONSTATER que la société ABS IMMOBILIER ne s’est pas rendue responsable d’une faute à l’égard de Madame [W],JUGER que Madame [C] et Monsieur [R] ont engagé leurs responsabilités à l’égard de la société ABS IMMOBILIER en raison de manoeuvre déloyale et dolosives,CONSTATER que la société ABS IMMOBILIER a satisfait à l’ensemble de ses obligations envers Madame [W],CONSTATER que la société ABS IMMOBILIER ne pouvait avoir connaissance des anomalies inhérentes à l’acte de propriété de 2004,CONSTATER que Madame [W] a refusé de prendre en considération les avertissements du notaire,CONSTATER que Madame [W] ne parvient pas à établir la réalité de ses préjudices,CONSTATER l’absence de préjudice moral subi par Madame [W],CONSTATER le mal-fondé des demandes de Madame [W] à l’encontre de l’Agence ABS IMMOBILIER,CONSTATER que Madame [W] avait connaissance de l’ensemble des anomalies inhérentes au compromis de vente,CONSTATER que Madame [W] a consenti à l’acquisition de l’ensemble immobilier en ayant connaissance des risques inhérents à ladite acquisition,Décision du 15 Janvier 2025

2ème chambre

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En conséquence,

DEBOUTER Madame [W] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la société ABS IMMOBILIER, A titre subsidiaire,

DEBOUTER Madame [W] de ses demandes de condamnation à l’encontre de la société ABS IMMOBILIER,DIRE ET JUGER que Madame [C] et Monsieur [R] se doivent de relever et garantir indemne la société ABS IMMOBILIER de toute condamnation, A titre infiniment subsidiaire,

REDUIRE l’indemnisation des préjudices de Madame [W] a plus juste proportion,En tout état de cause,

CONDAMNER Madame [W] ou tout succombant au paiement de la somme de 10.000 euros à la société ABS IMMOBILIER.

Monsieur [B] [R] et Madame [F] [C] n’ont pas constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de leurs prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 janvier 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 4 décembre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2025, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Il est rappelé que les demandes des parties de « dire et juger » ou « constater », tendant à constater tel ou tel fait ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

Sur la responsabilité des vendeurs sur le fondement des vices cachés

Madame [E] [W] soutient que les vendeurs ont engagé leur responsabilité sur le fondement des vices cachés en ce qu’ils avaient parfaitement connaissance des désordres affectant leur bien, à savoir l’humidité, les remontées capillaires et les infiltrations, l’ayant occupé depuis 2010, et ayant tout mis en œuvre pour les dissimuler. Elle relève en effet que l’expert judiciaire précise dans son rapport qu’il est « incontestable que ceux-ci ont été remis en état (peinture) avant et POUR la mise en vente » et que la présence de meubles lors de la visite, meubles qui n’étaient pas visibles sur les photographies de présentation du bien, avait pour objet de « dissimuler les remontées capillaires qui affectent le bien ».

Décision du 15 Janvier 2025

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Sur ce,

Aux termes des articles 1641 et suivants du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Dans ces cas, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Il résulte de ces dispositions que le vendeur professionnel, présumé connaître les vices de la chose vendue, ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés.

En l’espèce, l’acte de vente du 20 janvier 2020 stipule en page 12 que « l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents, des vices cachés. S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel, s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur ».

Il convient donc de déterminer d’une part, si le désordre allégué, à savoir l’humidité, les remontées capillaires et les infiltrations, constitue un vice caché, et d’autre part, si la clause d’exonération insérée dans l’acte de vente trouve à s’appliquer au bénéfice de Monsieur [B] [R] et de Madame [F] [C].

Sur la nature du désordre constaté, Madame [E] [W] verse aux débats un constat d’huissier du 12 février 2020, soit trois semaines suivant l’acquisition du bien litigieux, relevant de nombreuses taches de moisissure sur les murs de la pièce principale, dont l’un est fissuré, des cloques sur le mur mitoyen à la salle de bain, un taux d’humidité variant de 50 à 60% qui atteint 100% sur le mur de droite de la pièce principale, de l’eau qui suinte dans la salle de bain sur le mur mitoyen avec l’entrée de l’appartement avec un taux d’humidité à 100% à cet endroit, et de fortes moisissures au fond de la penderie de la chambre. Les photographies accompagnant le constat d’huissier permettent d’illustrer ces constatations.

Elle verse également aux débats, outre des rapports d’experts privés, le rapport de l’expert judiciaire Monsieur [X] [H], désigné par ordonnance du juge des référés le 25 novembre 2021, du 4 juillet 2022, aux termes duquel l’expert relève que l’ensemble des murs a fait l’objet d’un doublage en placoplâtre BA13 présentant fissures, cloques et moisissures, que les traces de dépôt calcaire dans le dégagement attestent d’une présence d’humidité récurrente, que le bien subit des remontées capillaires et de fuites par infiltration de la toiture, outre que les taux d’humidité sont relevés à saturation, et que les installations de la salle de bain ne sont pas conformes aux règles de l’art. Il conclut que les lieux peuvent être considérés comme non conformes à leur destination, que la persistance d’infiltration par la couverture en tuiles et les remontées capillaires qui concernent l’ensemble du bien sont de nature à affecter les structures, et que les lieux peuvent être considérés comme insalubres au regard du règlement sanitaire de la ville de [Localité 7].

Il est donc démontré que le désordre allégué par Madame [E] [W] est constitutif d’un vice.

Sur l’antériorité du vice, l’expert judiciaire a relevé dans son rapport des traces de dépôt calcaire notamment dans le dégagement, qui attestent d’une présence d’humidité récurrente, souligné l’état de corrosion des profils du pare-douche ou de la conduite d’évacuation qui attestent d’une antériorité d’humidité importante et conclu en page 26 que la présence d’humidité était préexistante.

Enfin, sur la dissimulation du vice et la connaissance du vice par les vendeurs, Monsieur [X] [H] expose en page 25 de son rapport que « les désordres constatés (humidité, remontée capillaire, infiltration) ne revêtent pas de caractère accidentel mais sont bien la conséquence d’une mauvaise exécution et d’une absence d’entretien », que compte tenu de ces sources d’infiltrations et remontées capillaires, les vendeurs étaient parfaitement conscients de l’état de leur bien, ce d’autant plus qu’ils occupaient le bien depuis 2010 et ont fait réalisé de menus travaux en 2016, 2018 et 2019. Il ajoute que « compte tenu de la rapidité de dégradation du bien, constatée entre la date de visite de celui-ci et la prise de possession des lieux, il est absolument évident et incontestable que ceux-ci ont été remis en état (peintre) avant et POUR la mise en vente ».

Il convient en outre d’observer que les murs présentant des moisissures, des cloques ou des fissures étaient cachés par les meubles au moment de la visite, tel qu’il ressort des photographies versées aux débats par Madame [E] [W], ce qui conduit l’expert à estimer que ces meubles ont eu pour objet de dissimuler les remontées capillaires affectant le bien.

L’expert judiciaire conclut ainsi en page 26 de son rapport que les lieux ont incontestablement fait l’objet d’une remise en état en vue de leur mise en vente, que la présence d’humidité était connue des vendeurs et qu’en aucune façon, Madame [E] [W] n’avait pu avoir connaissance de ces désordres avant son acquisition.

Décision du 15 Janvier 2025

2ème chambre

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Il est ainsi démontré que le vice constaté était antérieur à la vente, qu’il était caché, et qu’il rendait le bien impropre à son usage, outre que les vendeurs en avaient connaissance, de sorte que la clause d’exonération ne trouve pas à s’appliquer et que Monsieur [B] [R] et Madame [F] [C] sont tenus à la garantie des vices cachés à l’égard de Madame [E] [W].

Sur la réparation des préjudices de Madame [E] [W]

Madame [E] [W] estime avoir subi un préjudice matériel correspondant au coût des travaux de reprises, évalué à la somme de 107 662,35 euros, mais également un préjudice de jouissance de l’ordre de 57 600 euros, un préjudice moral et de santé à hauteur de 15 000 euros et un préjudice au titre de la perte de chance d’acquérir un logement correspondant au budget dépensé.

Sur le préjudice matériel

En l’espèce, l’expert judiciaire a estimé en page 29 de son rapport que les désordres affectant le bien nécessitaient une reprise lourde de l’extension et une purge jusqu’à un support sain du lot n°52 pour un montant total de 94 853,36 euros, selon devis versés par la demanderesse aux débats, qu’il a validés, précisant que les désordres affectant le bien étaient tels qu’une remise en état est difficilement envisageable et que seule une reprise lourde de l’extension et une purge jusqu’à un support sain du lot n°52 pourraient être envisagés.

Il convient de relever à ce stade que Madame [E] [W] ne verse que les devis présentés à l’expert et non les factures détaillant les coûts qu’elle a réellement subis pour rénover son bien.

Il résulte de l’analyse de ces pièces que les devis ART RENOV du 8 décembre 2021 chiffrent la réfection partielle du toit terrasse à la somme de 4 400 euros et celle de la charpente et couverture du lot à la somme de 13 420 euros. Ces travaux portent manifestement sur des parties communes, de sorte qu’ils doivent être assumés par le syndicat des copropriétaires et non par Madame [E] [W] et qu’il n’y a donc pas lieu de condamner les vendeurs à ce titre.

Si l’expert judiciaire a estimé par ailleurs que Madame [E] [W] a également assumé des coûts liés aux démarches administratives nécessaires pour permettre la régularisation juridique de son bien et au dépôt du permis de construire auprès de la mairie, la demanderesse ne verse aucune pièce justificative en ce sens.

En outre, Madame [E] [W] étant propriétaire du bien, il n’y a pas lieu de condamner les vendeurs à lui rembourser les charges de copropriété qu’elle a réglés et dont l’objectif est d’assurer la conservation de l’immeuble au sein duquel elle est propriétaire.

La remise en état et en conformité du logement s’élève par ailleurs à la somme d’environ 73 000 euros (devis ART RENOV du 29 octobre 2021, devis Domosystem du 13 novembre 2020 et contrat de maîtrise d’œuvre de Madame [D] [T]) qui apparaît excessive au regard de la surface de 20 m² à remettre en état.

Décision du 15 Janvier 2025

2ème chambre

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Considérant que Madame [E] [W] ne démontre pas avoir acquitté ces sommes, que la rénovation porte sur une superficie de 20 m², que la remise en état des courettes ou du toit terrasse relève de la responsabilité du syndic de copropriété, que l’expert judiciaire n’exclut pas la possibilité d’une simple remise en état, et que le coût d’une rénovation complète en région parisienne peut être évalué entre 1 500 et 2 000 euros du mètre carré, le préjudice matériel de Madame [E] [W] doit être évalué à la somme forfaitaire de 40 000 euros, qu’il convient de mettre à la charge des vendeurs.

Sur le préjudice de jouissance

L’expert judiciaire, qui a relevé que l’appartement était insalubre, évalue le préjudice de jouissance de la demanderesse à la somme de 1 200 euros par mois, soit la somme de 1 200 x 31 mois = 37 200 euros, qu’il convient de mettre à la charge des vendeurs.

Il n’y a pas lieu d’actualiser ce montant dès lors que Madame [E] [W] pouvait effectuer les travaux dans ses lots dès réception du rapport de l’expert judiciaire et sans attendre le présent jugement.

Sur le préjudice moral et de santé

Enfin, au regard des pièces médicales versées aux débats par Madame [E] [W] au soutien de l’anxiété qui a été la sienne à la découverte du vice affectant son appartement, son préjudice moral et de santé peut être évalué à la somme de 5 000 euros.

***

Par conséquent, il convient de condamner les vendeurs à payer à Madame [E] [W] la somme de 40 000 euros au titre de son préjudice matériel, la somme de 37 200 euros au titre de son préjudice de jouissance et la somme de 5 000 euros au titre de son préjudice moral et de santé.

Il convient toutefois de rejeter la demande au titre de la perte de chance, celle-ci ne découlant pas du vice caché mais du défaut d’information allégué sur la situation juridique des lots vendus et sur leur superficie réelle.

Sur la responsabilité contractuelle des vendeurs

Madame [E] [W] soutient que les vendeurs ont manqué à leur devoir de loyauté en omettant de lui communiquer des informations essentielles sur la situation juridique des lots qu’elle s’apprêtait à acquérir et sur leur superficie réelle, ce qui lui a causé une perte de chance d’acquérir le bien à un prix inférieur.

Sur ce,

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Décision du 15 Janvier 2025

2ème chambre

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L’article 1137 du même code dispose par ailleurs que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

En l’espèce, si Madame [E] [W] reproche aux vendeurs de ne pas lui avoir communiqué les informations essentielles sur la situation juridique des lots vendus et sur leur superficie réelle, il résulte de l’acte de vente versé en demande, que la demanderesse a eu accès à ces informations dès lors que l’acte notarié mentionne une superficie privative de 20,88 m² et qu’il comporte en page 6 un avertissement rédigé en ces termes :

« Par suite de l’analyse des pièces et documents, le notaire soussigné s’est rendu compte que :

— Les lots 52 et 203 avaient été réunis

— Le lot 203 a été agrandi et le bâti empiète sur le lot 202 et la cour (partie commune spéciale).

L’acquéreur est averti par le notaire soussigné que ces travaux ont été réalisés sans autorisation préalable ni de l’assemblée des copropriétaires ni des services de la Mairie.

Le notaire soussigné a informé préalablement aux présentes par des échanges téléphoniques et par un courrier recommandé (…) l’acquéreur de toutes les conséquences qui résultaient de cette construction irrégulière tant vis-à-vis de la copropriété que des services d’urbanisme.

L’acquéreur déclare avoir parfaitement compris les risques liés à cette situation et vouloir réitérer son consentement à l’acquisition malgré les avertissements du notaire. L’acquéreur décharge de toutes responsabilités le notaire soussigné ».

Si l’acte de vente n’est ni daté, ni signé, il convient de relever que Madame [E] [W] le verse aux débats et n’en conteste pas dans ses écritures le contenu, de sorte qu’il doit être considéré que l’acte authentique finalement signé comportait également cet avertissement du notaire.

A supposer donc que Monsieur [B] [R] et Madame [F] [C] aient manqué à leur obligation de loyauté en promettant à la vente une superficie supérieure et en omettant la réalité des travaux réalisés sans autorisation dans les lots promis à la vente, Madame [E] [W] s’est vue finalement transmettre ces informations par le notaire, qui fait référence à des échanges téléphoniques et à un courrier recommandé.

L’agence A.B.S IMMOBILIER évoque dans ses écritures une prorogation du délai de rétractation laissé à Madame [E] [W] du fait de cet avertissement que d’une part, celle-ci ne conteste pas dans ses écritures, et que d’autre part, il n’est pas possible d’exclure, Madame [E] [W] ne versant pas le compromis de vente ni la copie de l’acte authentique de vente signé le 20 janvier 2020 et ses annexes mais seulement un projet.

Décision du 15 Janvier 2025

2ème chambre

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Ainsi, le préjudice qu’elle allègue, à savoir la perte de chance d’acquérir le bien à un prix moindre, ne trouve pas son origine dans la faute des vendeurs mais dans sa volonté de persister à acquérir le bien litigieux au prix demandé en dépit des avertissements du notaire, de sorte que le lien de causalité entre la faute et le préjudice n’est pas établi et que la responsabilité contractuelle des vendeurs ne saurait être engagée.

Sur la responsabilité de l’agence immobilière

Madame [E] [W] soutient également, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, que l’agence A.B.S IMMOBILIER a manqué à son devoir d’information et de conseil à son égard et engage ainsi sa responsabilité délictuelle, dès lors qu’elle a indiqué sur la fiche de présentation du bien une surface erronée, qu’elle n’a manifestement pas procédé à l’établissement d’un diagnostic actualisé des surfaces avant la vente et qu’elle ne l’a pas alertée sur l’aberration des surfaces annoncées, outre qu’elle ne l’a pas informée des difficultés juridiques entourant la modification d’un des lots vendus et a participé à la dissimulation des désordres en publiant une annonce montrant un bien vide avant de le faire visiter meublé. La demanderesse ajoute que l’agence A.B.S IMMOBILIER ne peut se retrancher derrière le fait qu’une vente de l’ensemble de lots litigieux soit déjà intervenue pour se dispenser, a fortiori en sa qualité de rédactrice du compromis de vente, de vérifier que la situation juridique liée à la réunion de plusieurs lots avait bien été régularisée. Faisant observer que la défenderesse reconnaît l’existence d’anomalies dans le compromis de vente qu’elle a elle-même rédigé, Madame [E] [W] conclut que la transmission tardive par le notaire d’informations sur les vices affectant le bien qu’elle s’apprêtait à acquérir l’a privée du délai de réflexion inhérent à toute vente immobilière et de la chance d’acquérir le bien à un moindre prix.

En défense, l’agence A.B.S IMMOBILIER relève que l’ensemble de lots litigieux avait déjà fait l’objet d’une vente notariée trois ans auparavant et une fois réunis deux des lots litigieux, de sorte qu’elle ne pouvait soupçonner que les formalités nécessaires à la fusion des lots n’avaient pas été effectuées, outre qu’elle n’a jamais eu communication des procès-verbaux d’assemblée générale et des modifications de surface intervenus de la part des vendeurs, seuls en possession de ces documents, de sorte que les anomalies juridiques ne sont apparues qu’au cours de la rédaction de l’acte de vente par le notaire. La défenderesse ajoute qu’il ne ressortait pas des éléments transmis par les consorts [R]-[C] ou des visites effectuées que le bien mesurait en réalité 20,88 m² et non 28,13 m², de sorte qu’aucune faute ne saurait lui être reprochée. L’agence A.B.S IMMOBILIER soutient en outre que Madame [E] [W] ne peut se prévaloir d’aucune perte de chance d’acquérir un logement plus grand au même prix dès lors qu’elle a volontairement acquis l’ensemble immobilier litigieux en dépit des avertissements du notaire. Elle estime en définitive que l’acceptation par la demanderesse de l’ensemble des risques inhérents à l’acte conclu fait obstacle à la réparation de ses préjudices, rappelant que les difficultés administratives liées à la réunion de deux lots figuraient dans l’acte de vente et dans le courrier recommandé adressé par le notaire rédacteur de l’acte.

Sur ce,

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

L’agent immobilier est tenu à une obligation d’information et de conseil vis-à-vis du vendeur et de l’acquéreur. Il doit notamment donner au mandant une information loyale sur la valeur du bien mis en vente ainsi que sur la sous-évaluation manifeste d’un bien ou encore sur l’insolvabilité réelle ou supposée d’un acheteur. Ce devoir de conseil impose également à l’agent d’informer son client sur tous les risques juridiques, administratifs ainsi qu’économiques ou financiers que lui fait courir l’opération projetée ainsi que sur la règlementation applicable et ensuite de conseiller utilement son client sur la façon de les éviter.

En l’espèce, sur le préjudice au titre de la perte de chance d’acquérir le même bien à un prix inférieur, comme précédemment développé, Madame [E] [W] ne peut reprocher à l’agence A.B.S IMMOBILIER de lui avoir caché la surface réelle du bien et sa situation juridique dès lors qu’elle a eu accès à ces informations avant de signer l’acte authentique de vente. Ce préjudice ne trouve donc pas son origine dans la faute alléguée de l’agence immobilière mais dans la volonté de la demanderesse de persister à acquérir le bien litigieux en dépit des avertissements du notaire, de sorte que le lien de causalité entre la faute et le préjudice n’est pas établi.

Sur les préjudices matériel, de jouissance et de santé, Madame [E] [W] les relie dans ses écritures à la découverte des vices affectant son appartement.

Or il n’est pas démontré que l’agence A.B.S IMMOBILIER avait connaissance de l’humidité affectant le bien commercialisé ni qu’elle ait à dessein fait visiter le bien meublé après l’avoir commercialisé libre de tous meubles, l’annonce immobilière n’étant pas versée aux débats. Aucune faute engageant sa responsabilité ne peut donc lui être reprochée.

Il convient donc de rejeter l’ensemble des condamnations dirigées à l’encontre de l’agence A.B.S IMMOBILIER, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de garantie de cette dernière.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [B] [R] et Madame [F] [C], qui succombent, seront condamnés solidairement à payer à Madame [E] [W] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, laquelle sera condamnée à verser à l’agence A.B.S IMMOBILIER la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Ils seront également condamnés solidairement aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [R] et Madame [F] [C] à payer à Madame [E] [W] la somme de 40 000 euros au titre de son préjudice matériel,

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [R] et Madame [F] [C] à payer à Madame [E] [W] la somme de 37 200 euros au titre de son préjudice de jouissance,

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [R] et Madame [F] [C] à payer à Madame [E] [W] la somme de 5 000 euros au titre de son préjudice moral et de santé,

REJETTE toute autre demande,

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [R] et Madame [F] [C] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [R] et Madame [F] [C] à verser à Madame [E] [W] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [E] [W] à verser à l’agence A.B.S IMMOBILIER la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Fait et jugé à Paris le 15 Janvier 2025

La Greffière La Présidente

Adélie LERESTIF Sarah KLINOWSKI