TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

à M^e GOUBARD (C0419)

M^e GILBERT-DESVALLONS (L0012)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 22/00789

N° Portalis 352J-W-B7F-CVZ44

N° MINUTE : 3

Assignation du :

31 Décembre 2021

JUGEMENT

rendu le 11 Février 2026

DEMANDERESSE

Société LF OPPORTUNITE IMMO (RCS de [Localité 1] n°752 974 089)

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Estelle GOUBARD de la SELEURL SELARL Estelle GOUBARD Avocat, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C0419

DÉFENDERESSE

S.A.S. NOIR IVOIRE (RCS de [Localité 3] n°408 465 060)

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître David GILBERT-DESVALLONS de la SELARL GILBERT-DESVALLONS SOCIETE D’AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #L0012

PARTIE INTERVENANTE

S.C.P. [S] [E] – [B] [W] – [O] [Q] prise en la personne de Me [O] [Q] en sa qualité de liquidateur de la S.A.S NOIR IVOIRE (RCS de [Localité 3] n°500 966 999), par voie d’intervention forcée

[Adresse 3]

Décision du 11 Février 2026

18° chambre 2ème section

N° RG 22/00789 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVZ44

[Localité 5]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Vanessa ALCINDOR, Greffière lors des débats et de Paulin MAGIS, Greffier, lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS

A l’audience du 26 novembre 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 04 février 2026, délibéré prorogé au 11 février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 janvier 2016 la société dénommée PITCH PROMOTION a donné à bail commercial à la société par actions simplifiées NOIR IVOIRE (désignée ci-après la société NOIR IVOIRE) des locaux dépendant d’un immeuble dénommé [Adresse 4] sis à [Adresse 5] (bâtiment A), pour une durée de dix ans du 5 décembre 2016 au 4 décembre 2016, l’usage exclusif d'« activité et de bureaux d’accompagnement » et un loyer annuel de 143 000 euros hors taxes et charges.

Le contrat de bail stipule en outre qu’en remboursement de la réalisation par le bailleur de travaux d’aménagement spécifiques au preneur, ce dernier règle à celui-ci un surloyer d’un montant annuel de 19.000,00 euros hors taxes pendant les six premières années du bail et que le bailleur accorde au preneur une franchise de trois mois de loyer hors taxes et hors charges applicable uniquement sur le loyer principal pour la période du 1er décembre 2016 au 28 février 2017.

Par avenant n°1 d’extension de surface en date du 22 novembre 2016, les parties ont décidé d’adjoindre aux locaux loués une surface complémentaire et d’augmenter le loyer annuel à la somme de 168 080 euros hors taxes et charges, outre un surloyer d’un montant de 23 144 euros par an hors taxes et hors charges pendant les six premières années du bail afin de tenir compte de la réalisation par le bailleur de travaux spécifiques au preneur.

Le 08 juillet 2016, la société civile de placement immobilier LF OPPORTUNITE IMMO (désignée ci-après la société LF OPPORTUNITE IMMO) est devenue propriétaire de l’ensemble immobilier dont dépendent les locaux loués par la société NOIR IVOIRE.

Par acte d’huissier de justice signifié le 07 juillet 2020, la société LF OPPORTUNITE IMMO a fait signifier à la société NOIR IVOIRE un commandement, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, de lui payer la somme de 147 800,56 euros au titre des loyers et charges restant dus selon décompte joint arrêté au 31 juillet 2020.

Selon lettre officielle en date du 15 janvier 2021, le conseil de la société NOIR IVOIRE a informé le conseil de la société LF OPPOTUNITE IMMO que celle-ci avait quitté les locaux loués. Un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie a été établi le 08 janvier 2021 par huissier de justice, hors la présence de la société LF OPPORTUNITE IMMO.

Par acte d’huissier de justice en date du 17 mars 2021, la société LF OPPOTUNITE IMMO a pratiqué une saisie conservatoire de créance sur le compte bancaire de la société NOIR IVOIRE laquelle a, le 03 juin 2021, acquiescé à la mesure à hauteur de 50 985,23 euros.

Selon lettre officielle et recommandée avec avis de réception en date du 23 mars 2021, le conseil de la société LF OPPORTUNITE IMMO a mis en demeure la société NOIR IVOIRE de procéder au paiement de la somme de 280 445 euros toutes taxes comprises.

Selon lettre officielle et recommandée avec avis de réception en date du 09 novembre 2021, le conseil de la société LF OPPORTUNITE IMMO a mis en demeure la société NOIR IVOIRE de procéder au paiement de la somme de 793 329,96 euros toutes taxes comprises.

Le 08 juin 2021, par procès-verbal d’huissier de justice, la restitution des clés des locaux a été constatée et un état des lieux de sortie des locaux a été établi, hors la présence de la société NOIR IVOIRE.

Par acte d’huissier de justice en date du 07 avril 2021, la société LF OPPORTUNITE IMMO a assigné la société NOIR IVOIRE à comparaître devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris afin, notamment, d’obtenir sa condamnation à titre provisionnel à lui payer les sommes de 284 445,49 euros et de 28 444,54 euros.

Par ordonnance en date du 13 juin 2022, le juge des référés a notamment constaté à compter du 08 août 2020 l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et condamné la société NOIR IVOIRE à payer à la société LF OPPORTUNITE IMMO la somme provisionnelle de 216 000,94 euros.

La société LF OPPORTUNITE IMMO a interjeté appel de cette ordonnance de référé par déclaration d’appel en date du 29 juillet 2022.

Par arrêt rendu le 16 février 2023, la cour d’appel de [Localité 1] a, notamment, dit n’y avoir lieu à référé sur l’acquisition de la clause résolutoire et condamné la société NOIR IVOIRE à payer à la société LF OPPORTUNITE IMMO la somme provisionnelle de 304 439,08 euros.

Par acte d’huissier de justice signifié le 31 décembre 2021, la société LF OPPORTUNITE IMMO a assigné la société NOIR IVOIRE à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris afin, notamment qu’il la condamne à lui payer la somme de 445 783,53 euros TTC au titre des loyers et charges arrêtés au 17 décembre 2021, celle de 252 604,50 TTC correspondant aux loyers, charges et accessoires dus entre le 1er janvier 2022 et le 4 décembre 2022 outre celle de 44 578,35 au titre de la clause contractuelle intitulée « RETARDS DE PAIEMENT » et également qu’il lui attribue le dépôt de garantie d’un montant de 44 314,61 à titre d’indemnité.

Par ordonnance en date du 25 octobre 2023, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction et a renvoyé l’affaire à l’audience à juge unique du 27 novembre 2024 avant que la date de l’audience ne soit finalement avancée au 18 septembre 2024.

Par jugement en date du 03 janvier 2024, le tribunal de commerce de Meaux a prononcé la liquidation judiciaire de la société NOIR IVOIRE et a désigné en qualité de liquidateur la société civile professionnelle [S] [E] – [B] [W] – [O] [Q] (désignée ci-après la société [S] [E] – [B] [W] – [O] [Q]), représentée par Me [O] [Q].

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 14 mars 2024, la société LF OPPORTUNITE IMMO a déclaré sa créance auprès du liquidateur judiciaire désigné pour un montant total de 495 391,39 euros à titre privilégié.

Par des conclusions notifiées par voie électronique le 05 juillet 2024, la société LF OPPORTUNITE IMMO a notamment sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture de la mise en état rendue le 25 octobre 2023.

Par jugement rendu le 10 octobre 2024, le tribunal judiciaire de Paris a notamment révoqué l’ordonnance de clôture de la mise en état du 25 octobre 2023, constaté l’interruption de l’instance du fait de la prononciation de la liquidation judiciaire de la société NOIR IVOIRE et imparti aux parties un délai de trois mois pour effectuer les diligences nécessaires à la reprise de l’instance.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 octobre 2024, la société LF OPPORTUNITE IMMO a assigné en intervention forcée la société [S] [E] – [B] [W] – [O] [Q] , prise en la personne de Maître [O] [Q] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société NOIR IVOIRE.

Aux termes de cette assignation, la société LF OPPORUNITE IMMO demande au tribunal de :

« – DECLARER la société LF OPPORTUNITE IMMO recevable et bien fondée en sa demande d’intervention forcée du mandataire liquidateur désigné par jugement du tribunal de commerce de Meaux en date du 03 janvier 2024 dans le cadre de la liquidation judiciaire ouverte à l’encontre de la société NOIR IVOIRE ;

— VOIR INTERVENIR DANS LA PROCEDURE,

— La SCP [S] [E] – [B] [W] – [O] [Q], prise en la personne de Maître [O] [Q] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société NOIR IVOIRE ;

— ORDONNER la jonction de la présente assignation avec l’affaire principale pendante devant la 18ème chambre, 2ème section du tribunal judiciaire de Paris, sous le numéro de RG 22/00789 ;

— VOIR FIXER la créance de la société LF OPPORTUNITE IMMO, représentée par sa société de gestion, la société LA FRANCAISE REAL ESTATE MANAGERS, au passif de la liquidation judiciaire de la société NOIR IVOIRE, à titre privilégié, à la somme de 483.846,61 euros décomposée comme suit :

—  354.025,29 Euros TTC au titre des factures échues impayées jusqu’au 30 juin 2022 ;

—  94.231,83 Euros au titre des intérêts au taux légal majoré de 5 points sur la somme de 354.025,43 Euros à compter de l’envoi du courrier recommandé en date du 23 mars 2021 jusqu’au 27 février 2024, à parfaire jusqu’au parfait paiement ;

—  35.402,53 Euros au titre des pénalités de retard ;

—  186,96 € TTC au titre des frais de poursuite.

— ORDONNER que les intérêts qui seraient échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts ;

— ATTRIBUER conformément aux clauses contractuelles à la société LF OPPORTUNITE IMMO, représentée par sa société de gestion LA FRANCAISE REAL ESTATE MANAGERS, le dépôt de garantie d’un montant de 44.368,87 € à titre de dommages et intérêts ;

— CONDAMNER la SCP [S] [E] – [B] [W] – [O] [Q], prise en la personne de Maître [O] [Q] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société NOIR IVOIRE, ayant son siège social [Adresse 6], immatriculée au RCS de Meaux sous le numéro 500 966 999, en qualité de liquidateur judiciaire, qualité conférée par jugement du Tribunal de Commerce de Meaux en date du 3 janvier 2024, ayant prononcé la liquidation judiciaire de la société par actions simplifiées NOIR IVOIRE, immatriculée au RCS de Meaux sous le numéro 408 465 060 au paiement de la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ORDONNER l’emploi des dépens en frais privilégiés de procédure collective. »

Les moyens développés par la société LF OPPORTUNITE IMMO à l’appui de ses prétentions sont exposés dans les motifs du jugement.

La société [S] [E] – [B] [W] – [O] [Q], prise en la personne de Maître [O] [Q], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société NOIR IVOIRE, citée à personne morale selon les formes prescrites aux articles 654 et 658 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

Par l’effet de la liquidation judiciaire et conformément au principe posé par l’article L.641-9 du code de commerce, les conclusions notifiées par voie électronique le 28 juin 2022 par la société NOIR IVOIRE ne peuvent être prises en considération, le liquidateur judiciaire ayant seule qualité pour exercer l’ensemble des droits et actions concernant le patrimoine de cette dernière.

Par ordonnance rectificative du 26 mai 2025, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire, laquelle a été plaidée à l’audience qui s’est tenue à juge unique le 26 novembre 2025 et mise en délibéré au 04 février 2026.

Par message électronique en date du 26 janvier 2026, le tribunal a sollicité de l’avocat de la société LF OPPORTUNITE IMMO ses pièces n°30, 31 et 32 mentionnées au bordereau des pièces communiquées annexé à l’assignation délivrée au liquidateur judiciaire mais qui ne figuraient pas dans son dossier de plaidoirie. Ces pièces lui ont été adressées par message électronique du 02 février 2026. En conséquence, le délibéré a été prorogé au 11 février 2026.

MOTIFS

Selon l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1- Sur la demande de la société LF OPPORTUNITE IMMO de fixation de sa créance au passif de la liquidation judiciaire de la société NOIR IVOIRE

1-1 – Sur la créance d’un montant de 354 025,29 euros TTC au titre des facturesimpayées jusqu’au 30 juin 2022

La société LF OPPORTUNITE IMMO expose que la société NOIR IVOIRE reste redevable des loyers, charges et accessoires dus jusqu’au terme du bail à défaut d’avoir valablement délivré congé à l’issue des deux premières échéances triennales, soit jusqu’au 04 décembre 2026, mais indique que dans la mesure où elle a reloué une partie des locaux, elle a facturé les loyers et charges au prorata des surfaces non relouées et, de plus, d’arrêter les comptes au 30 juin 2022. Elle invoque une créance d’un montant de 383 502,44 euros TTC selon décompte arrêté au 03 mars 2023.

Sur ce,

Il résulte des articles L. 622-7, L. 622-21 et L. 622-22 du code de commerce, que les instances en cours tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une créance née antérieurement au jugement d’ouverture de la procédure collective sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance et sont alors reprises de plein droit, le mandataire dûment appelé, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

En application de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016 applicable au litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En vertu de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de l’obligation principale de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1315 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016 applicable au litige,celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, conformément aux stipulations du contrat de bail du 11 janvier 2016 et de l’avenant n°1, la société NOIR IVOIRE est redevable envers la société LF OPPORTUNITE IMMO d’un loyer annuel d’un montant de 168 080 euros hors taxes et charges outre un surloyer d’un montant de 23 144 euros par an hors taxes et hors charges pendant les six premières années du bail.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 14 mars 2024, la société LF OPPORTUNITE IMMO a procédé à la déclaration de sa créance entre les mains du liquidateur judiciaire pour une somme de 495 391,39 euros, à titre de créance privilégiée antérieure à l’ouverture de la liquidation judiciaire et correspondant à un arriéré de loyer et de charges arrêté au 30 juin 2022, d’intérêts de retard, de pénalités de retard et de frais de procédure. La créance déclarée au titre de l’arriéré de loyer et de charges arrêté au 30 juin 2022 s’élève à la somme de 354 025,29 euros.

Il ressort des explications de la société LF OPPORTUNITE IMMO qu’une partie des locaux ayant été relouée à un tiers le 08 juillet 2022, elle n’a facturé à la société NOIR IVOIRE à compter de cette date que les loyers et charges au prorata des surfaces non relouées. Au surplus, la société LF OPPORTUNITE IMMO expose avoir pris la décision d’arrêter le décompte des loyers et des charges au 30 juin 2022.

Aucun élément ne permet de retenir que la société NOIR IVOIRE, représentée par son liquidateur judiciaire, a contesté devoir la somme demandée.

Cependant, la créance ne pourra faire l’objet d’une fixation au passif de la liquidation judiciaire de la société NOIR IVOIRE que dans la limite de la somme déclarée, soit somme de 354 025,29 euros.

Par conséquent, la fixation de la créance de la société LF OPPORTUNITE IMMO au passif de la liquidation judiciaire de la société NOIR IVOIRE sera ordonnée pour une somme de 354 025,29 euros au titre d’un arriéré de loyer et de charges arrêté au 30 juin 2022.

1-2 – Sur la créance d’un montant de 94 231,83 euros au titre des intérêts de retard majorés et la créance d’un montant de 35 402,53 euros au titre des pénalités de retard

Sur le fondement de l’article 11 du contrat de bail relatifs aux retards de paiement, la société LF OPPORTUNITE IMMO invoque une créance d’un montant de 94 231,83 euros au titre des intérêts au taux légal majoré de cinq points sur la somme de 354 025,29 euros à compter de l’envoi de la lettre recommandée avec avis de réception en date du 23 mars 2021 jusqu’au 27 février 2024, à parfaire jusqu’au parfait paiement, outre une créance d’un montant de 35 402,53 euros au titre des pénalités de retard.

Sur ce,

L’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016 applicable au litige, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Selon l’article 1226 du code civil dans cette même version, la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l’exécution d’une convention, s’engage à quelque chose en cas d’inexécution.

Aux termes de l’article 1232 du code civil dans cette même version, lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la peine convenue peut, même d’office, être diminuée par le juge à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’article 1152. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.

En l’espèce, l’article 11 du contrat de bail stipule qu’ « En cas de non-paiement à échéance exacte de toute somme due par le Preneur en vertu du présent bail, le Preneur sera de plein droit débiteur envers le Bailleur d’une majoration forfaitaire de 10 % des sommes exigibles, le tout augmenté d’un intérêt au taux légal majoré de cinq points sur les sommes dues à compter de l’échéance contractuelle sans mise en demeure préalable, tout mois commencé étant dû. ».

Cette clause s’analyse en une clause pénale susceptible de modération.

Les créances sollicitées sont visées dans la déclaration de créances adressée au liquidateur.

Cependant, le fait de solliciter l’application de la majoration forfaitaire de 10 % et de l’intérêt au taux légal majoré de cinq points conduit à une disproportion manifeste entre le montant cumulé de ces peines et le préjudice effectivement subi résultant du retard de paiement.

L’intérêt de retard doit ainsi être fixé au taux légal, sans majoration.

Par conséquent, la fixation de la créance sera ordonnée pour une somme de 35 402,53 euros au titre de la majoration forfaitaire ainsi que pour les intérêts de retard au taux légal applicables sur la créance principale de 354 025,29 euros à compter de la mise en demeure du 23 mars 2022 et jusqu’à complet paiement.

1-3 – Sur la créance d’un montant de 186,96 euros au titre des frais de poursuite

La société LF OPPORTUNTE IMMO sollicite le remboursement de la somme de 186,96 euros TTC au titre des frais exposés dans le cadre de la saisie conservatoire pratiquée.

Sur ce,

L’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016 applicable au litige, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 11 du contrat de bail commercial stipule que « tous frais de commandements ou de sommations exposés par le Bailleur pour contraindre le Preneur à exécuter ses obligations seront à la charge du Preneur. »

La déclaration de créance adressée au liquidateur judiciaire mentionne des frais d’huissier de justice pour un montant de 1 731,74 euros.

Les frais de saisie-conservatoire sont justifiés à hauteur de (105,79 + 93,48 =) 199,27 euros selon les coûts des actes mentionnés sur les procès-verbaux de saisie conservatoire de créance et de dénonciation de la saisie-conservatoire.

Par conséquent, la fixation de la créance au passif de la liquidation judiciaire de la société NOIR IVOIRE au titre des frais de poursuite sera ordonnée dans les limites de la demande, soit pour une somme de 186,96 euros.

2- Sur le caractère privilégié de la créance

Selon l’article L.622-16 du code de commerce, auquel renvoie l’article L.641-12, en cas de procédure de sauvegarde, le bailleur n’a privilège que pour les deux dernières années de loyers avant le jugement d’ouverture de la procédure. Si le bail est résilié, le bailleur a, en outre, privilège pour l’année courante, pour tout ce qui concerne l’exécution du bail et pour les dommages et intérêts qui pourront lui être alloués par les tribunaux. Si le bail n’est pas résilié, le bailleur ne peut exiger le paiement des loyers à échoir lorsque les sûretés qui lui ont été données lors du contrat sont maintenues ou lorsque celles qui ont été fournies depuis le jugement d’ouverture sont jugées suffisantes. Le juge-commissaire peut autoriser le débiteur ou l’administrateur, selon le cas, à vendre des meubles garnissant les lieux loués soumis à dépérissement prochain, à dépréciation imminente ou dispendieux à conserver, ou dont la réalisation ne met pas en cause, soit l’existence du fonds, soit le maintien de garanties suffisantes pour le bailleur.

En application de ces dispositions, la créance de la société LF OPPORTUNITE IMMO devra être inscrite au passif de la liquidation judiciaire de la société NOIR IVOIRE à titre privilégié.

3 – Sur la demande de la société LF OPPORTUNITE IMMO d’attribution du dépôt de garantie à la société LF OPPORTUNITE IMMO

Sur le fondement des articles 10 et 18 du contrat de bail, la société LF OPPORTUNITE IMMO sollicite l’attribution du dépôt de garantie d’un montant de 44 368,87 euros.

Sur ce,

L’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016 applicable au litige, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Le contrat de bail en son article 10 stipule qu’ « il est versé à la signature des présentes, une somme représentant le quart du loyer annuel toutes taxes comprises, à titre de garantie de l’exécution de toutes les charges et conditions du bail par le Preneur.

Cette somme sera remboursée au Preneur, à l’expiration du bail, sous réserve de ce qui est stipulé ci-après ainsi qu’à l’article 18 des Conditions Générales, après déduction de toutes sommes pouvant être dues par ce dernier à quelque titre que ce soit, également à titre indemnitaire. (…)

Dans le cas de résiliation du présent bail par suite d’inexécution de ses conditions pour une cause imputable au Preneur, le dépôt de garantie restera acquis au Bailleur à titre de dommages et intérêts sans préjudice de tous autres, des loyers échus ou à échoir, et de toutes autres sommes dues par le Preneur.

En cas de résiliation de révision, d’indexation ou de toute autre variation amiable ou judiciaire du prix du loyer, ce dépôt de garantie sera réajusté proportionnellement au nouveau loyer afin de le maintenir au quart du loyer annuel toutes taxes comprises. »

L’article 6 du contrat de bail prévoit en outre que « le loyer évoluera tous les ans à la date anniversaire de la prise d’effet du bail proportionnellement aux variations de l’Indice National de la Statistique et des Etudes Economiques, base ,100 au 4ème trimestre 1953 ».

L’article 10 stipule quant à lui que « par dérogation à l’article 10 des Conditions Générales des présentes, le dépôt de garantie versé par le Preneur à la signature des présentes s’élève au quart du loyer annuel HT, soit la somme de 35 750 euros (trente-cinq mille sept cent cinquante euros) ».

De surcroît, selon l’article 18 « au cas où, après cessation ou résiliation du bail, les locaux ne seraient pas restitués à date exigible, libres de toute occupation (…) le dépôt de garantie restera acquis au Bailleur à titre d’indemnité forfaitaire irréductible et les frais de procédure seront à la charge du Preneur. »

Il n’est pas contesté que le montant du dépôt de garantie a été augmenté à la somme de 42 020 euros suite à la conclusion de l’avenant n°1 d’extension de surface en date du 22 novembre 2016 puis à celle de 44 368,87 euros du fait de l’indexation du loyer.

Selon les stipulations susvisées l’attribution du dépôt de garantie suppose la résiliation préalable du contrat de bail en raison de l’inexécution par le preneur de ses conditions pour une cause qui lui est imputable ou l’absence de restitution des locaux par le locataire.

Or, en l’espèce, il n’y a pas eu de résiliation du contrat pour faute du preneur ni absence de restitution des locaux de sa part.

Par conséquent, la demande de la société LF OPPORTUNITE d’attribution du dépôt de garantie de 44 368,87 euros sera rejetée.

4- Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société NOIR IVOIRE, partie perdante , sera condamnée aux dépens.

En outre, l’équité commande de rejeter la demande de la société LF OPPORTUNITE IMMO de condamnation de la société NOIR IVOIRE à lui payer la somme de 8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Ordonne la fixation de la créance de la société LF OPPORTUNITE IMMO au passif de la liquidation judiciaire de la société NOIR IVOIRE, représentée par la société [S] [E] – [B] [W] – [O] [Q], prise en la personne de Maître [O] [Q], en sa qualité de liquidateur judiciaire, aux sommes suivantes et à titre privilégié :

—  354 025,29 euros (trois cent cinquante-quatre mille vingt-cinq euros et vingt-neuf centimes) au titre d’un arriéré de loyer et charges arrêté au 30 juin 2022,

—  35 402,53 euros (trente-cinq mille quatre cent deux euros et cinquante-trois centimes) au titre de la majoration forfaitaire,

— les intérêts de retard au taux légal applicables sur la créance principale de 354 025,29 euros à compter du 23 mars 2022 et jusqu’à complet paiement,

—  186,96 euros (cent quatre-vingt-six euros et quatre-vingt-seize centimes) au titre des frais de poursuite.

Rejette la demande de la société LF OPPORTUNITE IMMO d’attribution du dépôt de garantie d’un montant de 44 368,87 euros ;

Condamne la société NOIR IVOIRE, représentée par la société [S] [E] – [B] [W] – [O] [Q], prise en la personne de Maître [O] [Q], en sa qualité de liquidateur judiciaire, aux dépens ;

Rejette la demande de la société LF OPPORTUNITE IMMO de condamnation de la société NOIR IVOIRE à lui payer la somme de 8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 1] le 11 Février 2026

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Sabine FORESTIER