TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 6]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 24/07503 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZZJ2

Minute : 25/374

Société IMMOBILIERE 3F

Représentant : M^e Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Madame [V] [D]

Madame [B] [D]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 31 Mars 2025 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 03 Février 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société IMMOBILIERE 3F, société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré siège social,

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Hela KACEM, avocat au barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [V] [D]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 7]

comparant en personne

Madame [B] [D]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 7]

comparant en personne

D’AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 août 2000, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Monsieur [P] [D] et Madame [N] [D] un logement et un emplacement de stationnement situé [Adresse 3] à [Localité 7].

Madame [N] [I] veuve [D] est restée seule locataire après le décès de Monsieur [P] [D].

Madame [N] [I] veuve [D] est décédée le 22 décembre 2022.

Selon ordonnance du président du tribunal judiciaire de Bobigny du 18 avril 2023, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F a été autorisée à reprendre le logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mai 2023, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F a fait sommation à Madame [V] [D] et Madame [B] [D] de libérer le logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 août 2024, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F a fait assigner Madame [V] [D] et Madame [B] [D] aux fins de :

constater la résiliation de plein droit du bail consenti à Madame [N] [I] veuve [D],Constater que Madame [V] [D] et Madame [B] [D] sont occupantes sans droit ni titre,ordonner l’expulsion de Madame [V] [D] et Madame [B] [D] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, en dispensant expressément la SA IMMOBILIERE 3F du respect du délai de deux mois d l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais de la défenderesse ,condamner in solidum Madame [V] [D] et Madame [B] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter du décès de Madame [N] [I] veuve [D], jusqu’à libération effective des lieux,les condamner in solidum au paiement de la somme de 1017,56 euros au titre des indemnités d’occupation dues au terme de juillet 2024,les condamner in solidum au paiement de 1000 euros à titre de dommages et intérêts et 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,les condamner in solidum aux dépens,rappeler l’exécution provisoire du jugement.

À l’audience du 3 février 2025, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F, représentée, maintient ses demandes. Elle précise qu’aucune somme n’est due au titre de l’indemnité d’occupation au 27 janvier 2025.

La SA d’HLM IMMOBILIERE 3F soutient qu’au décès de la locataire, Madame [V] [D] a demandé à bénéficier du transfert du contrat, mais n’a pas fait parvenir les pièces permettant de justifier qu’elle remplit les conditions du transfert, malgré plusieurs échanges. Elle estime que Madame [V] [D] et Madame [B] [D], qui ont communiqué des pièces laissant apparaitre qu’elles disposent chacune d’un autre logement, ne démontrent pas remplir les conditions prévues par la loi et ne peuvent bénéficier du transfert de bail selon l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, et 40 de la loi du 6 juillet 1989. Elle indique qu’elles sont occupantes sans droit ni titre ce qui justifie leur expulsion leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation est dues depuis le décès du locataire.

Par conclusions écrites soutenues à l’audience, Madame [V] [D] et Madame [B] [D], représentées, demandent au juge de :

débouter la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F de ses demandes,juger que le transfert du droit au bail est de droit et ordonner le transfert,condamner la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F à leur payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elles soutiennent qu’elles ont vécu avec Madame [N] [I] veuve [D], leur mère et grand-mère, dans le logement depuis le mois de mai 2021 et que le décès est survenu le 22 décembre 2022 si bien que les conditions du transfert du bail prévues par l’article 14 de la loi sont réunies. Elles indiquent que Madame [V] [D], fille de la locataire, vivait dans le logement plus d’un an avant le décès ce qui est démontré par les pièces communiquées, notamment les témoignages de l’infirmière et des voisins. Elles soulignent que Madame [B] [D] vit avec sa mère Madame [V] [D], et est donc également descendante, et que Madame [V] [D] étant âgée de plus de 65 ans, les conditions de ressources et liées à la taille du logement ne s’appliquent pas, conformément à l’article 40 de la loi. Elles précisent que les autres adresses ne sont pas contestées.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2025.

Invitées à justifier avant le 28 février 2025 des éventuels congés qui auraient été donné pour leurs autres logements, Madame [V] [D] et Madame [B] [D] ne se sont pas manifestées.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la demande de constat de résiliation du bail :

Selon l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré à certaines personnes, notamment aux descendants, aux ascendants, au concubin ou aux personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. À défaut de personnes remplissant les conditions prévues, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

Il appartient à la personne qui entend se prévaloir du transfert du bail de rapporter la preuve, par tous moyens, de sa qualité et qu’il vivait depuis au moins un an dans les lieux loués au décès du locataire.

Selon l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989, l’article 14 de la loi est applicable aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage.

En l’espèce, il apparaît que Madame [N] [I] veuve [D], la locataire est décédée le 22 décembre 2022.

Il ressort des pièces communiquées et des observations à l’audience, que d’une part, Madame [V] [D] et Madame [B] [D] occupent le logement, leur présence ayant été constatée par le commissaire de justice selon procès-verbal du 3 mai 2023 et sommation de quitter les lieux le 22 mai 2023.

Madame [V] [D] a sollicité le transfert du bail après le décès de Madame [N] [I] veuve [D] lequel a été refusé, en l’absence de justification des conditions du transfert.

Madame [B] [D] sollicite le transfert du bail dans le cadre de la présente instance.

Madame [V] [D] est la fille de Madame [N] [I] veuve [D], et Madame [B] [D], sa petite-fille, ce qui est justifié par les livrets de famille. Elles ont la qualité de descendantes, et ont qualité pour bénéficier du transfert du bail.

Toutefois, les pièces communiquées, avis d’imposition, et contrat de travail, mentionnent pour Madame [V] [D] un domicile située au [Localité 11], et pour Madame [B] [D] un domicile situé à [Localité 9]. L’existence de ces deux logements n’est d’ailleurs pas contestée.

Il n’est communiqué aucun élément antérieur au décès démontrant l’établissement de leur domicile dans le logement de Madame [N] [I] veuve [D] avant son décès. Il n’est communiqué aucun contrat, ni facture, ni autre justificatif.

Les seules attestations de l’infirmière et de proches qui précisent qu’ils voyaient Madame [V] [D] tous les jours sont insuffisantes à démontrer l’existence d’une communauté de vie d’au moins un an, antérieure au décès de la locataire.

Madame [V] [D] et Madame [B] [D] ne rapportent pas la preuve qu’elles remplissent les conditions légales pour bénéficier du transfert du contrat.

Dès lors, à défaut de transfert du contrat, il convient de constater la résiliation de plein droit du bail à compter du décès de la locataire soit le 22 décembre 2022.

En l’absence de tout lien contractuel avec la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F, Madame [V] [D] et Madame [B] [D] qui n’ont pas restitué le logement sont occupantes sans droit ni titre.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [V] [D] et Madame [B] [D] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [V] [D] et Madame [B] [D] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 22 décembre 2022, Madame [V] [D] et Madame [B] [D] sont occupantes sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, somme permettant de réparer le préjudice du bailleur.

L’occupation de Madame [V] [D] et Madame [B] [D] est établie depuis le décès.

En conséquence, il convient de condamner in solidum Madame [V] [D] et Madame [B] [D] au paiement de l’indemnité d’occupation depuis le 22 décembre 2022 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, compte tenu des échanges entre les parties et de l’absence de toute dette au titre de l’indemnité d’occupation, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F ne justifie pas de l’existence d’un préjudice. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes reconventionnelles :

Sur la demande de transfert du contrat  :

Il ressort des développements qui précèdent que Madame [V] [D] et Madame [B] [D] ne rapportent pas la preuve qu’elles remplissent les conditions légales pour bénéficier du transfert du contrat.

Il convient donc de rejeter la demande au titre du transfert du contrat.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [V] [D] et Madame [B] [D] in solidum aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum Madame [V] [D] et Madame [B] [D] à payer à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de Madame [V] [D] et Madame [B] [D] au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail conclu le 16 août 2000 entre la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F d’une part, et Madame Madame [N] [I] veuve [D] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 7], par le décès de la locataire à compter du 22 décembre 2022,

DIT que Madame [V] [D] et Madame [B] [D] sont occupantes sans droit ni titre,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [V] [D] et Madame [B] [D] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévus par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due in solidum par Madame [V] [D] et Madame [B] [D] à compter du 22 décembre 2022, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE in solidum Madame [V] [D] et Madame [B] [D] à payer à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 27 janvier 2025 échéance de janvier 2025, et jusqu’à complète libération des lieux,

REJETTE la demande de dommages et intérêts,

REJETTE la demande de Madame [V] [D] et Madame [B] [D] de transfert du bail,

CONDAMNE in solidum Madame [V] [D] et Madame [B] [D] à payer à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de Madame [V] [D] et Madame [B] [D] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Madame [V] [D] et Madame [B] [D] aux dépens de l’instance,

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DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT