TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copies conformes délivrées

le : 05/02/2025

à : – M^e J. VERNET

— Mme [X] [D]

Copies exécutoires délivrées

le : 05/02/2025

à : – M^e J. VERNET

— Mme [X] [D]

La Greffière,

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP référé

N° RG 25/00538 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6ZQV

N° de MINUTE :

1/2025

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 5 février 2025

DEMANDERESSE

Madame [E] [R], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Julien VERNET, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : J0098

DÉFENDERESSE

Madame [C] [D], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Brice REVENEY, Juge, Juge des contentieux de la protection

assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 janvier 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 5 février 2025 par Monsieur Brice REVENEY, Juge, assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

Décision du 05 février 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/00538 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6ZQV

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 juillet 2008, à effet du 8 juin 2012, Mme [E] [R] a consenti à Mme [C] [D] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 2] (5ème étage face gauche).

Par courriel du 25 novembre 2024, le syndic de copropriété a informé Mme [E] [R] que la voisine du 4ème étage subissait un dégât des eaux en provenance de l’appartement de Mme [C] [D].

Celle-ci n’a pu être jointe jusqu’au 2 décembre 2024, date à laquelle le syndic a adressé une lettre de mise en demeure à Mme [E] [R] la rappelant à ses obligations de bailleresse, s’agissant de la fuite perdurante, d’une vitre cassée non changée donnant sur les parties communes et d’un probable syndrome de Diogène identifié chez Mme [C] [D] par les pompiers intervenus lors d’un passage de ces derniers.

Par courrier du 6 décembre 2024, la voisine du dessous confirmait l’extension de la fuite et Mme [C] [D] demeurait injoignable y compris à son domicile.

La médiatrice désignée par le Président du tribunal judiciaire de PARIS a établi un rapport d’échec.

Par ordonnance sur requête en date du 10 janvier 2025, Mme [E] [R] a été autorisée à faire assigner Mme [C] [D] à heure indiquée à l’audience du 23 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice remis à étude le 13 janvier 2025, Mme [E] [R] a fait assigner Mme [C] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, aux fins de :

— se voir autorisée à pénétrer dans le logement sis [Adresse 2] (5ème étage face gauche) accompagnée d’un serrurier et de la force publique si besoin est, pour rechercher la fuite et exécuter les travaux conservatoires pour la faire cesser ;

— se voir autorisée à prendre toutes mesures dans l’appartement pour faire cesser tout risque aux biens et aux personnes, et notamment à faire procéder à tout nettoyage en cas de syndrome de Diogène, et à toutes réparations nécessaires, en particulier aux fenêtres.

À l’audience du 23 janvier 2025, Mme [E] [R], représentée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle précise que Mme [C] [D] est enfermée chez elle et ne répond à personne. Elle indique que le tribunal judiciaire de PARIS s’était déclaré incompétent.

Mme [C] [D] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 février 2025.

MOTIFS

En application des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. ».

Si la solution du problème conduit le juge des référés à une appréciation juridique motivée qui fait la part entre la thèse de l’un et celle de l’autre, il excède ses pouvoirs dans la mesure où il est obligé de discuter juridiquement pour écarter l’une de ces thèses qui est donc forcément sérieuse.

L’article 835 du même code dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

Il est constant que l’appréciation du caractère manifestement illicite d’un trouble et la prescription des mesures nécessaires pour y mettre fin relèvent du pouvoir souverain du juge des référés et que la mesure choisie ne doit tendre qu’à faire cesser le trouble manifestement illicite.

Sur la demande d’accéder au logement pour faire réaliser des travaux :

L’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que : « Le locataire est obligé : […] De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6 de la même loi.

Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat.

Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris. ».

En l’espèce, Mme [E] [R], qui justifie donner à bail à Mme [C] [D] l’appartement litigieux, verse aux débats des courriels, photos et courriers recommandés du cabinet MASSON, syndic, faisant état du problème de la fuite et de l’écoulement d’eau au plafond de la voisine du 4ème étage, Mme [F] [W], également autrice des mêmes doléances entre le 26 novembre et le 6 décembre 2024.

Un courriel du cabinet ORALIA en date du 11 décembre 2024 évoque, également, une intervention des pompiers au domicile de Mme [C] [D] dans le cadre d’une suspicion de syndrome de Diogène, vraisemblablement survenue à la même période et ayant conduit à son hospitalisation, sans autres nouvelles de l’intéressé depuis lors. Le Service social local en charge de Mme [C] [D], qui se retranche derrière la confidentialité, laisse malgré tout entendre une confirmation de la problématique de la locataire.

Il ressort de ces différents éléments que, s’il n’est pas possible de situer actuellement dans l’espace Mme [C] [D], une fuite est avérée se situer en provenance de son logement.

Le syndic déduit, en effet, de la configuration des lieux que l’origine de la fuite se situe chez cette dernière, ce que les courriers relatifs à un possible syndrome de Diogène, qui a justifié son hospitalisation, tendent à confirmer.

Il appert, donc, que la recherche de la fuite et les travaux subséquents, que la demanderesse demande à être autorisé à réaliser dans le logement loué sont nécessaires au maintien en état du bien loué. Il en va de même, compte tenu de la situation psychologique de la locataire vraisemblable telle qu’exposée, qui met le logis dans une situation dangereuse pour les personnes et pour les biens au-delà du cercle locatif, pour les prestations afférentes aux réparations et au nettoyage, à ceci près que Mme [E] [R] ne pourra disposer des biens meubles de Mme [C] [D] sans son autorisation, les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution étant, en l’espèce, inapplicables.

Il convient, donc, de faire droit dans cette mesure à la demande de Mme [E] [R] selon les modalités fixées au dispositif.

Sur les demandes accessoires :

Il n’a pas été fait de demandes accessoires. L’équité et la nature du litige commande de laisser à chaque partie la charge de ses dépens.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

ORDONNONS à Mme [C] [D] de permettre l’accès à son logement sis [Adresse 2] (5ème étage face gauche) par Mme [E] [R] ou toute entreprise de son choix mandatée à cet effet :

— pour exécuter les travaux relatifs à la recherche et au traitement conservatoire de la fuite décelée au 4ème étage de l’immeuble,

— pour exécuter les réparations, traitements et nettoyages nécessaires, à dire de professionnel, à la salubrité et à la sécurité des personnes et des biens, en particulier toutes réparations des fenêtres,

et ce, durant toute la durée de ces travaux, après que Mme [C] [D] ait été prévenue 48 heures à l’avance, en main propre ou par lettre recommandée, de la teneur et des modalités des travaux, ainsi que de la date de début et de la période d’intervention,

DISONS qu’en cas de refus, d’absence ou d’obstruction de Mme [C] [D] aux dates ainsi communiquées, Mme [E] [R] pourra se faire accompagner d’un serrurier pour pénétrer dans l’appartement, à charge pour elle d’en assurer le clos après la réalisation des travaux,

RAPPELONS qu’aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire,

DÉBOUTONS Mme [E] [R] de ses autres et plus amples demandes,

LAISSONS à chaque partie la charge de ses dépens,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par le Juge et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,