TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [N] [S]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Thibault FILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/04593 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZLS

N° MINUTE :

16

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 27 novembre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [D] [Z], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Thibault FILLER, avocat au barreau de MELUN,

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [S], demeurant Chez Mme [W] [S] – [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 22 septembre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 27 novembre 2025 par Brice REVENEY, Juge, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 27 novembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/04593 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZLS

FAITS ET PROCEDURE

Par bail du 1er juillet 2024, M. [D] [Z] a donné à bail à M. [N] [S] un appartement meublé à usage d’habitation en colocation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 650 €.

En date du 20 janvier 2025, un commandement de produire l’attestation d’assurance et un commandement de congé pour vendre à échéance du 30 juin 2025 rappelant la clause résolutoire insérée au bail ont été délivrés à M. [N] [S], lui intimant de justifier de son assurance sous le délai d’un mois.

Les échéances de loyer et de charges n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer en date du 21 février 2025 rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [N] [S] pour paiement d’un arriéré de 1300 euros en principal sous six semaines.

Par acte de commissaire de justice à étude en date du 16 avril 2025, M. [D] [Z] a assigné M. [N] [S] en référé devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris.

Dans ses conclusions recapitulatives, il demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— constater la résolution de plein droit du bail le 1er juillet 2025 par l’effet du congé,

— constater la résolution de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire le 21 février 2025, et subsidiairement en date du 5 avril 2025,

— ordonner l’expulsion de M. [N] [S] du local d’habitation susvisé ainsi que de tous occupants de son chef avec assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 50 € par jour de retard suivant un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision, et ce pendant un délai de deux mois,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble ou autre local de son choix aux frais, risques et péril du défendeur,

— condamner provisionnellement M. [N] [S] au paiement de la somme de 5200 € au titre des arriérés locatifs arrêtés au 1er septembre 2025, échéance de août 2025 incluse,

— condamner provisionnellement M. [N] [S] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel de 650 € avec charges courantes en sus, à compter du 21 février 2025 et ce jusqu’à l’expulsion ou le départ volontaire,

— condamner M. [N] [S] au paiement d’une somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût des commandements de payer.

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 5] le 17 avril 2025.

A l’audience du 22 septembre 2025, le conseil de M. [D] [Z] s’est référé à ses écritures en actualisant sa dette à 5200 € au 19 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse.

M. [N] [S] , qui a indiqué avoir quitté les lieux sans préciser à quelle date, a proposé un règlement de sa dette sur 24 mois. Il fait état de 2500 € de revenus mensuels et dit avoir arrêté de payer les loyers suite à une intervention musclés de préposés de M. [Z] au domicile, que le conseil de se dernier a présenté comme deux ouvriers venus intervenir pour un dégât des eaux.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la recevabilité de la demande:

En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89 modifiée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX par un formulaire EXPLOC émis le 24 février 2025 pour signaler les impayés. L’assignation a été signifiée le 16 avril 2025 alors qu’elle devait être signifiée avant le 24 avril 2025 sauf à violer le délai légal. Toutefois, le bailleur étant une personne physique, aucune irrecevabilité n’est attachée au non- respect de ce délai.

II. Sur la résiliation du bail :

Un commandement de produire l’attestation d’assurance en date du 20 janvier 2025 rappelant la clause résolutoire insérée au bail en un tel cas a été délivré à M. [N] [S], lui intimant de justifier de son assurance sous un mois.

Cet acte était toutefois resté sans suite au 21 février 2025 et M. [N] [S], présent à l’audience, n’a pas produit l’attestation d’assurance demandée.

Le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 21 février 2025, sans qu’il soit besoin pour le juge d’ordonner la résiliation, et avant même le délai d’expiration du congé au 1er juillet 2025.

De plus , les échéances de loyers et de charges de janvier et février n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer en date du 21 février 2025 rappelant la clause résolutoire insérée au bail a également été délivré à M. [N] [S] pour paiement d’un arriéré de 1300 euros en principal sous six semaines.

Il ressort des débats que M. [N] [S] n’a pas payé la somme attendue dans les délais.

Il serait donc là aussi passible d’une résiliation de plein droit si le commandement de payer précédent n’avait déjà fait opérer la clause résolutoire.

M. [N] [S] s’est donc trouvé occupant sans droit ni titre depuis le 21 février 2025. M. [N] [S] ayant quitté les lieux, toutes les demandes visant à l’expulsion n’ont plus lieu d’être.

III. Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort des débats, décompte et pièces non contestés produits à l’audience et en délibéré, que M. [N] [S], qui a cessé de payer ses loyers en janvier 2025, reste devoir à cette date au bailleur une somme de 5200 € au titre de son arriéré de loyers et charges au 19 septembre 2025, échéance de août 2025 incluse,

ce qui , en l’absence de contestation, est passible de l’intervention du juge des référés.

Il convient en conséquence, sous cette réserve, de condamner M. [N] [S] au paiement à titre provisionnel de cette somme de 5200 € avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2025 pour la somme de 1300 €, et à compter de l’assignation pour le surplus.

En application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, même d’office accorder des délais de paiement au débiteur dans la limite de 24 mois.

Il sera accordé à M. [N] [S], qui a fait état de ses ressources et dettes à l’audience, un délai de 24 mois pour se libérer de sa dette selon les modalités décrites au présent dispositif.

IV. Sur l’indemnité d’occupation :

Afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due depuis la date de résiliation du bail le 21 février 2025 jusqu’au départ effectif des lieux de M. [N] [S], dont la date n’a pas été communiquée au tribunal.

Cette indemnité sera fixée au montant du dernier loyer révisé, et sera augmentée des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.

Il convient en ce cas de condamner à titre provisionnel M. [N] [S] au paiement de celle-ci à M. [D] [Z], sous réserve de justifier la date du départ effectif de M. [N] [S] (déclaration de remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise), à l’initiative de la partie la plus diligente.

V. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner M. [N] [S], partie succombante, aux dépens comprenant le coût des deux commandement de payer du 20 janvier 2025 et du 21 février 2025.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Il y a lieu de condamner M. [N] [S] à payer à M. [D] [Z] la somme de 600 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

CONSTATE à compter du 21 février 2025 la résiliation du bail du 1er juillet 2024 conclu entre les parties relativement à un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour non-respect de l’obligation d’assurance,

CONDAMNE M. [N] [S] à payer à M. [D] [Z] la somme provisionnelle de 5200 € au titre de son arriéré de loyers et charges au 19 septembre 2025, échéance de août 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2025 pour la somme de 1300 €, et à compter de l’assignation pour le surplus,

CONSTATE qu’il a été déclaré entre les parties que M. [N] [S] a quitté les lieux,

DIT que les demandes liminaires relatives à l’expulsion sont donc devenues sans objet,

CONDAMNE M. [N] [S] à payer à M. [D] [Z] une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer courant, outre les charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, due depuis la date de la résiliation du 21 février 2025 jusqu’au départ effectif des lieux, sous réserve de justifier la date du départ effectif de M. [N] [S], à l’initiative de la partie la plus diligente,

AUTORISE M. [N] [S] à se libérer de sa dette en 24 mensualités de 210 euros, la dernière étant majorée du solde de la dette;

DIT que les mensualités seront exigibles le 5 de chaque mois à compter du 5 du mois suivant la signification de la décision ;

DIT que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

CONDAMNE M. [N] [S] aux dépens, comprenant le coût des commandement de payer du 20 janvier 2025 et du 21 février 2025.

CONDAMNE M. [N] GUIAHOLYà payer à M. [D] [Z] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT