TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître MADANI

Maître PAIS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/06383 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2RKU

N° MINUTE :

1 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 03 avril 2025

DEMANDERESSE

Madame [R] [J] épouse [T],

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître MADANI, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D1694

DÉFENDERESSE

Madame [K] [N] [P],

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître PAIS, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C1944

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Nicolas REVERDY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 février 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 avril 2025 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 03 avril 2025

PCP JCP fond – N° RG 23/06383 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2RKU

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 1er avril 1978, Madame [L] [M] a donné à bail à Madame [K] [N] et Monsieur [O] [U] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3].

Madame [R] [J] [T] est venue aux droits de sa grand-mère, Madame [M], décédée le 11 décembre 2010, après règlement de la succession en 2012.

Madame [K] [N] [P] est désormais seule titulaire du bail.

Par acte d’huissier en date du 27 septembre 2022, la bailleresse a délivré à Madame [K] [N] [P] un congé pour vente à effet du 31 mars 2023.

C’est dans ce contexte que, par acte d’huissier, en date du 25 juillet 2023, Madame [R] [J] épouse [T] a assigné Madame [K] [N] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de:

validation du congé pour vente, pour le 31 mars 2023expulsion du preneur devenus sans droit ni titre avec concours de la force publique s’il y a lieu, dire que le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécutioncondamnation en paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré dû si le bail s’était prolongé augmenté des charges,condamnation en paiement de la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 3 février 2025 après deux renvois sollicités par les parties, Madame [R] [J] épouse [T], représentée par son conseil, a déposé des écritures, maintenant l’intégralité des demandes et ajoutant une demande de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers. Au soutien de ses prétentions, Madame [R] [J] épouse [T] se fonde sur l’article 15-2 de la loi du 6 juillet 189 et fait valoir que le congé délivré est régulier en la forme, rétorquant aux arguments soulevés par la défenderesse que, certes elle est âgée de plus de 65 ans et dispose de ressources limitées, ce qu’elle-même ne pouvait qu’ignorer avant l’assignation, mais qu’elle vivait avec sa fille lors de la délivrance du congé et qu’il convient de prendre en considération l’intégralité des ressources des personnes vivant au domicile. Par ailleurs, elle explique qu’il est irréalisable de proposer un relogement effectif dans le quartier à un loyer similaire, au vu des ressources de la locataire, même si elle a présenté plusieurs offres. Enfin, elle indique que Madame [N] [P] paie ses loyers irrégulièrement depuis plusieurs années. Elle sollicite le paiement de la dette de loyers de 2097, 32 euros, la locataire transmettant des chèques quand elle veut sans respecter les échéances, ce qui complique la délivrance des quittances de loyers. Elle soutient que la demande de résiliation faute de paiement des loyers est recevable, la préfecture ayant été avisée le 24 octobre 2024 des conclusions communiquées le 28 mars 2024. Elle fait valoir que l’audience se tenant le 3 février 2025, la demande est recevable, la préfecture ayant été avisée plus de 6 semaines avant l’audience, s’agissant d’une demande additionnelle.

Madame [K] [N] [P] est assistée de son conseil et dépose des écritures au cours de l’audience. Elle expose que le congé est nul car, en raison de son âge ( 73 ans) et de ses ressources ( moins que le plafond légal), elle aurait dû bénéficier d’offres de relogement, conformément aux dispositions de l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989, ce qui n’est pas le cas. Elle rappelle que Monsieur [U] est décédé et que sa fille, qui n’est pas locataire, a quitté le logement le 18 août 2022, soit avant la délivrance du congé, mais surtout qu’il est de jurisprudence constante que, pour déterminer le seuil applicable, les ressources de chacun des locataires sont appréciées séparément. Elle ajoute qu’il est également de jurisprudence constante que pour satisfaire son obligation de relogement, le bailleur doit s’assurer de l’accord des propriétaires des biens et ne peut se contenter de présenter des biens proposés sur le marché locatif, aucune acceptation n’étant avancée dans le cas de l’espèce. Au surplus, elle fait valoir que les prix sont excessifs. En outre, elle demande les quittances de loyers du mois de juin au mois d’octobre 2024. Elle soulève l’irrecevabilité de la demande de résiliation pour non-paiement des loyers, au vu de la date de notification à la préfecture, la notification ayant été faite, le 24 octobre 2024, après la transmission des conclusions du 27 mars 2024 sollicitant la résiliation du bail, et après l’audience du 27 septembre 2024, la bailleresse demandant un renvoi. Or, elle soutient que la transmission à la préfecture doit être faite six semaines avant la première audience et non pas six semaines avant l’audience de plaidoirie, la demande ayant été formulée pour la première fois dans les conclusions du 27 mars 2024. Elle explique aussi que la bailleresse est de mauvaise foi et qu’elle a ainsi perdu les droits CAF, du fait du retard dans l’envoi des quittances de loyers. De plus, reconnaissant l’absence de versement des loyers depuis 4 mois pour la somme ainsi réclamée, elle soutient que le manquement ainsi dénoncé ne peut pas être considéré comme suffisamment grave au regard de la jurisprudence pour justifier une résiliation. Elle réclame les quittances des mois de juin à octobre 2024, mois qu’elle a payés. Elle rappelle que les travaux ordonnés n’ont toujours pas été effectués. Elle sollicite la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2025 même par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Le contrat de bail renouvelé le 1er avril 1987 est soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Sur le congé délivré par le bailleur

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l’échéance du bail. Le locataire dispose d’un droit de préemption qu’il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

En l’espèce, le bail consenti initialement a été tacitement pour expirer le 31 mars 2023.

Le congé du bailleur délivré le 27 septembre 2022 a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée. Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué, mentionne le prix et les conditions de la vente projetée, contient une offre de vente, une description précise du bien loué, ainsi que la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 II.

L’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 disposent que « Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité. Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa. L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé ».

Il n’est pas contesté que la locataire est âgée de 73 ans, et qu’elle dispose de ressources inférieures au seuil fixé. Les personnes âgées de plus de 65 ans aux ressources modestes, c’est-à-dire inférieures au plafond en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés (plafond prêt locatif à usage social dit « PLUS ») bénéficient d’une protection supplémentaire dans la loi du 6 juillet 1989.

En cas de pluralité de locataires, la situation de chaque locataire est appréciée individuellement. Il est dès lors considéré que s’agissant de la condition d’âge en cas de pluralité de locataires même en cotitularité légale, il suffit que l’un d’eux remplisse cette condition pour bénéficier de la protection légale. En revanche et si en cas de pluralité de locataires les ressources de chacun d’eux sont appréciées séparément, il en va différemment pour les époux mariés en raison de la solidarité dans le paiement du loyer afférent à leur situation matrimoniale, cette solidarité imposant de prendre en compte leurs revenus cumulés. Le dernier alinéa de l’article 15-III édicte que l’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur s’apprécient à la date d’échéance du contrat tandis que le montant de leurs ressources s’apprécie à la date de notification du congé.

Il n’est pas contesté que les ressources de la locataire sont inférieures au seuil fixé, la condition de ressources étant appréciée à la date de notification du congé. Force est de relever que Monsieur [U], cotitulaire du bail, est décédé et que sa fille, qui n’est pas titulaire du bail, a, au demeurant, selon les pièces versées, quitté le logement de sa mère avant la délivrance du congé.

Ainsi, considérant cette situation, la bailleresse doit proposer des offres de relogement à la locataire. Il est rappelé que la bailleresse ne peut se contenter de communiquer au locataire diverses offres de location figurant sur le marché locatif sans s’assurer de l’effectivité de ces offres et de l’assentiment des propriétaires respectifs de louer leurs biens au preneur, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, la bailleresse faisant valoir que le marché parisien est extrêmement tendu, l’empêchant de pouvoir se plier à ses exigences.

Dès lors, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis, n’est pas valide au regard des exigences posées par les dispositions de de l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la recevabilité de la demande d’expulsion sur le fondement de défaut de paiement des loyers

La défenderesse indique dans ses écritures, à raison, en page 17 : « [Localité 4] est de constater que pour apprécier le respect de l’exigence de notification de la demande en résiliation du bail au représentant de l’Etat dans le département, le juge doit se placer à la date de l’audience au cours de laquelle cette demande est pour la première formulée et non à la date à laquelle elle est effectivement plaidée ».

Les conclusions écrites d’une partie ne saisissent valablement le juge que si elles sont réitérées oralement à l’audience. En procédure orale, les parties ne sont jamais tenues de présenter leurs prétentions et moyens par écrit. Ce n’est donc qu’à l’audience du 3 février 2025 que le juge est valablement saisi de la demande additionnelle de résiliation du bail, cette demande n’étant pas formée dans l’assignation. De ce fait, la demande faite pour la première fois au cours de l’audience du 3 février 2025 est recevable, la notification à la préfecture ayant été faite le 24 octobre 2024 soit six semaines au moins avant la date du 3 février 2025.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé que l’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, l’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts de la locataire et son expulsion des lieux.

Il ressort des débats que la locataire n’a pas versé les loyers de novembre 2024, décembre 2024, janvier 2025 et février 2025, le loyer étant dû le 1er de chaque mois tel que cela est mentionné dans le bail, ce qui n’est pas contesté.

Il résulte également des documents versés que la locataire a transmis les loyers des mois de janvier, février, mars et avril 2024 par courrier du 27 mars 2024, qu’elle a versé les loyers des mois de mai à juin 2023 en novembre 2023 ( courrier du 2 novembre 2023), qu’à la date d’envoi du mail du conseil de la bailleresse, le 6 février 2023, elle n’avait pas réglé les loyers à compter de décembre 2022, que de la même façon, elle a tardé à transmettre les loyers des mois d’avril, mai , juin , juillet et août 2019, des retards étant également constatés en 2020.

Pour justifier les retards d’envoi de courriers, non contestés, la défenderesse précise qu’elle ne dispose pas de l’adresse récente de la bailleresse, alors que les actes de procédure ont été envoyés à la bonne adresse et qu’elle disposait de tous moyens, pour connaître l’adresse exacte de la bailleresse, en particulier par l’intermédiaire de son conseil depuis leur premier litige en 2019, ou qu’elle pouvait opter pour un moyen de payer plus fiable aux termes convenus. Si le mode de paiement ne peut pas être imposé par la bailleresse, l’obligation de s’acquitter des loyers et la preuve de l’effectivité du paiement incombent à la locataire.

En tout état de cause, la fréquence des retards de paiement au moins depuis l’année 2020, à laquelle s’ajoutent les impayés de l’espèce justifient que soit prononcée la résiliation judiciaire du bail, à compter de la décision.

Madame [K] [N] [P] étant sans droit ni titre à compter du présent jugement, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Madame [K] [N] [P] sera condamnée au paiement de l’arriéré de dette de loyers à la date de l’audience pour un montant de 2097, 32 euros ainsi qu’au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la présente décision, à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dus si le contrat de bail s’était poursuivi, avec une éventuelle indexation selon les textes applicables.

La bailleresse sera condamnée à remettre les quittances de loyers réclamées des mois de juin à octobre 2024, la demande d’astreinte n’étant pas justifiée au vu des dates de paiement des loyers .

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’association les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile. L’article 514 du Code de procédure civile dispose que les décisions de premières instances sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’exécution provisoire peut être suspendue à la demande des parties ou sur décision d’office du juge. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Ce n’est qu’en cas d’appel, que le premier président peut être saisi afin d’arrêter l’exécution provisoire de la décision lorsqu’il existe un moyen sérieux d’annulation ou de réformation et que l’exécution risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives.

Ainsi, dans le cas de l’espèce, il n’est pas démontré que l’exécution provisoire est incompatible avec l’affaire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de délivrance à Madame [K] [N] [P] d’un congé pour vente concernant l’appartement à usage d’habitation située [Adresse 3] ne sont pas réunies ;

CONSTATE la recevabilité de la demande de résiliation pour défaut de paiement

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail portant sur l’habitation [Adresse 3], ladite résiliation prenant effet à la date du prononcé du présent jugement soit le 14 septembre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [K] [N] [P] de quitter les lieux et de restituer les clés, au plus tard deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux délivré conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’à défaut pour Madame [K] [N] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [R] [J] épouse [T] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE Madame [K] [N] [P] à verser à Madame [R] [J] épouse [T] la somme de 2097, 32 euros au titre du règlement des loyers, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de la présente décision et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Madame [R] [J] épouse [T] à fournir à Madame [K] [N] [P] les quittances de loyers des mois de juin à octobre 2024 ;

DEBOUTE Madame [K] [N] [P] de sa demande d’astreinte

CONDAMNE Madame [K] [N] [P] à verser à Madame [R] [J] épouse [T] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [K] [N] [P] aux dépens, y compris l’assignation et la signification du jugement ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire, qui ne sera pas écartée.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION