N° Minute : 23/177

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

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Pôle civil – Section1

Contentieux général

— Copie certifiée conforme revêtue de la

formule exécutoire délivrée le

à

— Copie certifiée conforme délivrée le

à

N° RG 23/00719 – N° Portalis DBXQ-W-B7H-EPQ3

Code : 62B

JUGEMENT RENDU LE 09 Septembre 2025

DEMANDEUR(S) :

Madame [S] [M]

née le [Date naissance 4] 1962 à [Localité 13], demeurant [Adresse 8]

Rep/assistant : Maître Sarah BECHARI de la SELARL AITALI -GROS-CARPI-LE DENMAT-DE BUCY-BECHARI, avocats au barreau de BESANCON

DEFENDEUR(S) :

Madame [P] [X] épouse [W], demeurant [Adresse 3]

Rep/assistant : Maître Brigitte EGLOFF, avocat au barreau de JURA

S.C.I. VALDI, représentée par son gérant en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 11]

Rep/assistant : Maître Thierry CHARDONNENS, avocat au barreau de BESANCON

Formation : Juge unique

Juge rédacteur : Olivier MOLIN,1er vice-président

Les avocats des parties ont accepté que la procédure se déroule conformément aux dispositions de l’article L212-5-1, le délibéré a été fixé au 09 Septembre 2025.

DECISION :

JUGEMENT contradictoire et en premier ressort rendu par mise à disposition au greffe par Olivier MOLIN assisté de Christine MOUCHE, Greffier lors de la mise à disposition,

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EXPOSE DU LITIGE

Selon un acte de donation-partage du 20 janvier 1994, Mme [S] [M] est propriétaire avec sa sœur, Mme [I] [M], des lots n° 3 (cave en sous-sol), n° 9 (ancienne écurie), n° 13 (appartement à l’étage), n° 15 (grange à l’étage avec un accès extérieur), n°16 (grange et local d’habitation situés au premier étage), et n° 21 (dans les combles, l’élévation côté Est de la grange) d’un immeuble situé [Adresse 9] à [Localité 15] ([Localité 14]), cadastré section F n°[Cadastre 5] « le village ». La donation institue, entre les donataires, un régime de copropriété.

Suivant un acte authentique du 6 juillet 1999, Mme [L] [X] et la SCI Valdi sont propriétaires en indivision de l’immeuble voisin situé [Adresse 2], cadastré section F n°[Cadastre 6] et [Cadastre 7] « le village ».

Une rampe d’accès sur un mur située sur la propriété de Mme [L] [X] et de la SCI Valdi, ainsi qu’un escalier positionné contre ce mur, sont grevés d’une servitude de passage au bénéfice de la copropriété, permettant à Mme [S] [M] d’accéder à ses lots privatifs n° 15 et 16 par une ancienne porte de grange située au premier étage de la copropriété. Cet accès se termine, avant la porte de grange, par un pont situé au-dessus de la propriété de Mme [L] [X] et de la SCI Valdi. Sous le sol de cette rampe d’accès sont enterrées deux citernes d’eau.

Par actes d’huissier de justice des 11, 15 et 19 avril 2023, Mme [S] [M], agissant en qualité de copropriétaire d’un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 10], se plaignant de l’absence d’entretien de la propriété voisine, et invoquant des troubles anormaux du voisinage, ainsi que les dispositions de l’article 1244 du code civil relatives à la responsabilité des dommages causés par la ruine d’un bâtiment, a fait citer M. [H] [W], Mme [L] [X] et la SCI Valdi, en qualité de propriétaires de la parcelle contigüe située au [Adresse 1], devant le tribunal judiciaire de Besançon pour obtenir leur condamnation in solidum à :

— faire exécuter sous astreinte par un professionnel les travaux de remise en état de leur propriété, à savoir :

. la consolidation du mur de soutènement qui s’effondre,

. la sécurisation de la façade par l’enlèvement des plaques de talvanne qui se détachent,

. la sécurisation du toit s’agissant des tuiles qui chutent dans sa propriété,

. la rénovation de l’escalier qui s’effondre,

. l’enlèvement de la citerne qui fuit et fragilise gravement le mur de soutènement ainsi que l’escalier ;

— lui verser la somme de 3000 euros de dommages-intérêts au titre de son préjudice de jouissance.

Subsidiairement, elle sollicite une expertise judiciaire portant sur les désordres extérieurs affectant sa propriété.

Le juge de la mise en état, suivant une décision du 27 juin 2024, a :

— rejeté la fin de non-recevoir pour défaut d’intérêt à agir soulevée par M. [H] [W], Mme [L] [X] et la SCI Valdi, s’agissant des demandes suivantes de Mme [S] [M] :

— la condamnation in solidum de Mme [L] [X] et de la SCI Valdi à faire exécuter sous astreinte par un professionnel les travaux de remise en état de leur propriété, à savoir :

. la consolidation du mur de soutènement qui s’effondre,

. la rénovation de l’escalier qui s’effondre,

. l’enlèvement de la citerne qui fuit et fragilise gravement le mur de soutènement ainsi que l’escalier ;

— la condamnation in solidum de Mme [L] [X] et de la SCI Valdi à lui verser la somme de 3000 euros de dommages-intérêts au titre de son préjudice de jouissance ;

— la demande subsidiaire d’expertise judiciaire portant sur les désordres extérieurs affectant sa propriété ;

— déclaré Mme [S] [M] irrecevable en ses demandes de condamnation in solidum de Mme [L] [X] et de la SCI Valdi à faire exécuter sous astreinte par un professionnel les travaux de remise en état de leur propriété, à savoir :

— la sécurisation de la façade par l’enlèvement des plaques de talvanne qui se détachent ;

— la sécurisation du toit s’agissant des tuiles qui chutent dans sa propriété.

— déclaré Mme [S] [M] irrecevable en ses demandes à l’encontre de M. [H] [W] ;

— rejeté les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dis que les dépens de l’incident suivraient le sort de ceux de l’instance principale.

***

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 10 janvier 2025, Mme [S] [M] demande au tribunal de :

— débouter Mme [L] [X] et la SCI Valdi de l’intégralité de leurs demandes ;

— condamner ces derniers in solidum à faire exécuter par un professionnel, sous astreinte de 100 euros par jour, dans un délai de deux mois à compter de la décision, les travaux de remise en état de leur propriété, à savoir :

. la consolidation du mur de soutènement qui s’effondre,

. la rénovation de l’escalier qui s’effondre,

. l’enlèvement de la citerne qui fuit et fragilise gravement le mur de soutènement ainsi que l’escalier ;

— les condamner également in solidum à lui verser la somme de 3000 euros de dommages-intérêts au titre de son préjudice de jouissance.

— subsidiairement, ordonner une expertise judiciaire portant sur les désordres extérieurs affectant leurs propriétés ;

— les condamner in solidum à lui verser la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [S] [M] fait valoir que faute d’entretien de la propriété voisine appartenant en indivision à Mme [L] [X] et à la SCI Valdi, des pierres provenant du mur de soutènement de l’accès à l’immeuble chutent sur les deux propriétés et sur la servitude de passage dont elle bénéfice pour accéder à son lot privatif n°16, ce mur menaçant de s’effondrer, ainsi qu’il résulte d’un rapport d’expertise privée établi à l’initiative des défendeurs le 24 juillet 2023 ; que, par ailleurs, la citerne d’eau située au midi de la propriété voisine, sur le droit de passage, est vétuste et fuit, fragilisant également le mur de la structure.

Elle conteste l’existence d’éléments de mitoyenneté et l’application du régime de la mitoyenneté, auquel la donation-partage du 20 janvier 1994 ne fait pas référence, les désordres concernant exclusivement des éléments situés sur la propriété voisine ; qu’en particulier, s’agissant du passage sous le pont de la grange donnant accès au jardin, les termes de l’acte de la SCI Valdi et de Mme [X] ne lui sont pas opposables ; que, par ailleurs, un mur de soutènement destiné à maintenir la maison d’habitation du voisin demeure la propriété exclusive de celui-ci.

Par conséquent, elle sollicite la condamnation des défendeurs à effectuer des travaux de remise en état du mur et de l’escalier de la propriété voisine, sur le fondement des troubles anormaux du voisinage et de l’article 1244 du code civil, l’escalier objet de la servitude de passage étant désormais inutilisable, conformément à un devis qui avait été établi par la SCI Valdi le 5 juin 2020 pour un montant de 10 500 euros TTC, à l’exception de la destruction de l’escalier envisagée dans le devis, qui porterait atteinte à sa servitude de passage, et auxquels il convient d’ajouter la réparation de la citerne.

Elle demande également la réparation d’un préjudice de jouissance pour l’atteinte à son droit de passage, qu’elle ne peut plus utiliser, ainsi qu’à raison de la dangerosité du toit de la propriété voisine.

***

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 11 mars 2025, Mme [K] [X] épouse [W] demande au tribunal de :

— juger mitoyens les murs séparant les propriétés et le passage sous le pont et que, par conséquent, les travaux les concernant devront être entrepris à frais partagés par moitié ;

— débouter la partie demanderesse de ses prétentions ;

— subsidiairement, ordonner une expertise ;

— condamner Mme [S] [M] à lui payer une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [K] [X] fait valoir, au visa des articles 653 et suivants du code civil, que les éléments de l’immeuble pour lesquels la demanderesse invoque un défaut d’entretien, à savoir le mur séparant les propriétés et le passage sous le pont, ont un caractère de mitoyenneté, ainsi qu’il résulte d’un acte de partage établi le 3 février 1909, également relaté dans un acte d’échange du 14 avril 1945, dont les termes ont été repris dans son titre du 6 juillet 1999 ; que ces actes déclarant mitoyens le passage et le mur qui sert de limite entre les deux maisons ont été régulièrement publiés comme servitude, de sorte qu’ils sont bien opposables à la partie demanderesse.

Elle ajoute que si le mur de soutènement servant de base à l’escalier est dégradé, il ne provoque aucun désagrément ou danger pour Mme [M], qui n’en a de toute façon pas l’usage ; que l’escalier dont il est sollicité la rénovation ne lui est d’aucune utilité, puisqu’il permet seulement d’accéder plus rapidement à la rampe d’accès à sa porte de grange ; qu’il n’est pas démontré que la citerne serait dégradée.

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Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 26 février 2025, la SCI Valdi demande au tribunal de débouter Mme [S] [M] de l’ensemble de ses demandes et de la condamner à lui verser la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir, comme Mme [X], qu’il résulte de l’acte authentique du 6 juillet 1999, renvoyant expressément à un acte d’échange reçu le 14 avril 1945, que le mur dont il est sollicité la réparation est mitoyen ; qu’en tout état de cause, le rapport d’expertise privée établi le 24 juillet 2023 ne permet pas d’affirmer que le mur serait mauvais état et menacerait de s’effondrer ; qu’il en est de même de l’escalier qui y est accolé et du pont de grange ; que, par ailleurs, il n’est pas démontré que la citerne devrait être remise en état.

Elle ajoute que la demande d’expertise judiciaire est irrecevable, puisqu’elle aurait dû être formulée devant le juge de la mise en état ; qu’en tout état de cause, son bien-fondé ne repose sur aucun élément de preuve.

***

L’instruction de l’affaire a été clôturée par le juge de la mise en état le 15 mai 2025.

Les parties ont donné leur accord pour que la procédure se déroule conformément à l’article L. 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire et ont été invitées à déposer leur dossier au greffe de la juridiction avant le 12 juin 2025. L’affaire a été mise en délibérée au 9 septembre 2025.

MOTIFS

En application des articles 544 et 1253 du code civil, celui qui justifie avoir subi un trouble anormal du voisinage peut solliciter toute mesure de nature à le faire cesser et obtenir la réparation intégrale de son préjudice dès lors que celui-ci est certain, personnel et légitime.

Il s’agit d’un cas de responsabilité sans faute, reposant uniquement sur la démonstration du caractère anormal du trouble invoqué. L’anormalité du trouble s’apprécie in concreto dans sa réalité, sa nature et sa gravité en fonction des circonstances de temps et de lieu, notamment eu égard à ses conséquences dommageables pour les voisins le subissant et, en fonction des droits respectifs des parties, le juge devant opérer une balance des intérêts en présence.

Par ailleurs, article 1244 du code civil dispose que « Le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu’elle est arrivée par une suite du défaut d’entretien ou par le vice de sa construction ».

En l’occurrence, Mme [S] [M] invoque les désordres suivants :

— le mur de soutènement situé sur la propriété voisine, ainsi que l’escalier, dans la continuité du mur, qui s’effondrent sur l’accès au lot privatif dont elle est propriétaire ;

— une citerne située dans le sol et derrière le mur, qui fuit et fragilise le mur de soutènement ainsi que l’escalier.

Il convient, au préalable, de remarquer, à la lecture du dispositif des conclusions de Mme [M], qui seul saisit le tribunal, conformément aux dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, qu’aucune demande n’est présentée s’agissant du pont de grange permettant l’accès à la porte située au premier étage de la copropriété [M].

Dès lors, il n’y a pas lieu d’examiner les moyens développés par les parties dans leurs conclusions sur la mitoyenneté de ce pont et son état d’entretien.

L’article 653 du code civil instaure une présomption de mitoyenneté pour les murs servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge ou entre cours et jardins, sauf titre ou marque du contraire.

La mitoyenneté d’un mur entraîne sa propriété par moitié entre fonds voisins, ainsi que la propriété par moitié de l’assiette de terrain sur lequel le mur est situé. Par conséquent, la mitoyenneté ne peut que fonder une action en revendication de propriété. Cette action est d’ailleurs soumise aux règles de la publicité foncière.

Dès lors, la demande de Mme [X] de « juger mitoyens les murs séparant les propriétés et le passage sous le pont », outre son manque de précision, est impropre juridiquement, puisqu’il lui appartenait non pas de faire reconnaître l’existence d’une mitoyenneté, mais de revendiquer la propriété de la moitié du mur et de l’assiette de terrain. Par conséquent, il ne s’agit pas d’une prétention au sens de l’article 4 du code procédure civile, mais d’un moyen tendant au rejet des prétentions adverses.

Les parties défenderesses invoquent, pour affirmer que le mur et l’escalier litigieux seraient mitoyens, les informations sur les servitudes mentionnées dans leur titre de propriété du 6 juillet 1999, qui retranscrit les servitudes mentionnées dans un acte de partage reçu par devant notaire le 3 février 1909, également relatées dans un acte d’échange reçu par devant notaire le 14 avril 1945, publiées au bureau des hypothèques de [Localité 12] le 14 mai 1945 :

« Ce terrain est à prendre sur toute la longueur du clos au joignant, la maison sera séparée de celui abandonné à M. [N] [Z] par une ligne droite passant par le milieu du passage laissé mitoyen entre les attributaires des deux parties de la maison.

Il est expliqué : que le passage sous le pont de la grange donnant accès au jardin existera mitoyen entre les attributaires des deux parties de la maison, de sorte qu’il pourra être employé par tous, tant à pied en voiture.

Que le mur qui sert de limite entre les deux parties de la maison sera également mitoyen jusqu’à l’ouverture de la grange, en conséquence il sera entretenu et même reconstruit, s’il y avait lieu, à frais communs entre les propriétaires des deux parties de la maison.

Que tout terrain compris entre la partie de la maison attribuée à M. [N] [Z] et la maison [U], c’est-à-dire tout le terrain au midi de la maison de la boucherie, pour arriver à la route, servira d’aisances communes aux attributaires des deux parties de la maison […] ».

Toutefois, cette retranscription évoque la mitoyenneté des murs entre les maisons appartenant désormais aux parties au présent litige, mais ne fait pas état de la mitoyenneté d’un mur extérieur séparant les deux propriétés. S’agissant du terrain entre les maisons, il est seulement évoqué un usage commun.

En tout état de cause, il ressort clairement de l’implantation des lieux telle qu’elle résulte du plan cadastral et du procès-verbal de constat établi par huissier de justice le 22 septembre 2022, qui relève notamment l’existence d’un clou de géomètre situé à plusieurs mètres du mur litigieux, que celui-ci, ainsi que l’escalier qui y est accolé sont clairement situés sur la propriété de Mme [X] et de la SCI Valdi.

Par conséquent, ces éléments immobiliers ne servant pas de séparation entre les fonds des parties, ils ne sauraient être mitoyens.

S’agissant des citernes d’eau litigieuses, il résulte des mêmes éléments qu’elles sont clairement situées sous la rampe d’accès, sur la propriété de Mme [X] et de la SCI Valdi et non sur la copropriété [M].

S’agissant des désordres, le seul avis technique dont dispose le tribunal est un rapport d’expertise préliminaire établi à la demande de la SCI Valdi le 29 juillet 2023 par M. [J], qui relève que le mur de soutènement en pierre n’est pas en mauvais état et ne présente pas de risque imminent de basculement et d’effondrement, et que l’escalier nécessite uniquement la réfection du palier intermédiaire ; que, s’agissant des citernes d’eau située sur l’enrobé de la remplacer, il est préconisé une vérification de celles-ci pour apprécier leur niveau de dégradation et la nécessité de les raccorder au réseau d’eaux pluviales de la commune ou leur neutralisation, ainsi que le décapage et la réfection de l’enrobé en surface.

S’il ressort à la fois du procès-verbal de constat du 22 septembre 2022 et du rapport d’expertise du 29 juillet 2023 que le mur et l’escalier litigieux sont dans un état de vétusté avancé, nécessitant, suivant l’expert, le replacement et le remplacement des pierres déstabilisées, désagrégées ou manquantes, ainsi que la reprise et la remise en état des gardes corps de l’escalier, outre la réfection des pierres de couvertine, et la réparation de l’enrobé au-dessus d’une citerne d’eau, ces désordres ne sont pas suffisamment importants pour caractériser l’existence d’un trouble anormal du voisinage.

Il n’en ressort pas non plus le moindre dommage qui aurait été causé sur la copropriété [M].

Mme [M], qui n’invoque aucun autre fondement juridique au soutien de ses demandes, n’affirme pas qu’elle ne pourrait pas utiliser la servitude de passage, à savoir la rampe d’accès à la porte de son immeuble, ce qui, en tout état de cause, n’est pas établi par le rapport d’expertise du 29 juillet 2023.

En l’absence de tout commencement de preuve d’un désordre affectant la propriété voisine, il n’y a pas lieu d’ordonner une expertise judiciaire, sauf à pallier la carence de la partie demanderesse dans l’administration de la preuve.

La demande est donc rejetée de ce chef.

Par conséquent, Mme [M] est déboutée de ses demandes de travaux pour mettre fin à un trouble anormal de voisinage, ainsi que de sa demande de dommages-intérêts titre d’un trouble de jouissance.

Mme [M] succombant à l’instance est condamnée aux dépens.

En revanche, la nature du litige et la décision rendue justifient de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe,

Vu l’ordonnance rendue le 27 juin 2024 par le juge de la mise en état ;

DÉBOUTE Mme [S] [M] de sa demande de condamnation in solidum de Mme [L] [X] et de la SCI Valdi à faire exécuter sous astreinte par un professionnel les travaux de remise en état de leur propriété, à savoir :

— la consolidation du mur de soutènement,

— la rénovation de l’escalier,

— l’enlèvement de la citerne.

DÉBOUTE Mme [S] [M] de sa demande de condamnation in solidum de Mme [L] [X] et de la SCI Valdi à lui verser la somme de 3000 euros de dommages-intérêts au titre d’un préjudice de jouissance.

REJETTE la demande d’expertise judiciaire.

CONDAMNE Mme [S] [M] aux dépens de l’instance.

REJETTE les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,

LE GREFFIER LE PRESIDENT