TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/04813 – N° Portalis 352J-W-B7I-C42ZB

N° MINUTE : 3/2025

JUGEMENT

rendu le 13 février 2025

DEMANDERESSE

PARIS HABITAT OPH, [Adresse 3], représenté par Maître Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], Toque C0199

DÉFENDEURS

Monsieur [U] [N], demeurant [Adresse 1]

Madame [I] [Z] épouse [N], demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Isabelle DELMAS, avocat au barreau de PARIS, 18 Rue Saint Marc 75002 Paris, Toque A0456

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Morgane JUMEL, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 20 décembre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé le 13 février 2025 par Morgane JUMEL, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 13 février 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/04813 – N° Portalis 352J-W-B7I-C42ZB

RAPPEL DES FAITS

Suivant acte sous seing privé en date du 1er décembre 2017, PARIS HABITAT OPH, a donné en location à Monsieur [U] [N] et Madame [I] [N] un appartement situé [Adresse 1].

Des loyers étant demeurés impayés, PARIS HABITAT OPH a fait signifier le 23 octobre 2023 à Monsieur [U] [N] et Madame [I] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme de 4.726,89 euros. Ce commandement a été signifié à la CCAPEX le 24 octobre 2023.

Suivant acte d’huissier en date du 15 février 2024, PARIS HABITAT OPH a fait assigner Monsieur [U] [N] et Madame [I] [Z] épouse [N], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 1er décembre 2017 liant PARIS HABITAT OPH à Monsieur et Madame [N],

— Subsidiairement, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Monsieur et Madame [N],

— Ordonner par suite l’expulsion de Monsieur et Madame [N], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, des lieux objet du bail,

— Condamner solidairement Monsieur et Madame [N] à payer à PARIS HABITAT OPH :

— Les loyers et charges contractuels jusqu’à la date de résiliation et à compter du 24 décembre 2023 jusqu’à la reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si le bail s’était poursuivi, majoré de 25 % augmenté des charges légalement exigibles,

— La somme de 7.039,01 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur les sommes visées à cet acte, et à compter de la présente sur le surplus, sous réserve de la majoration sollicitée ci-dessus,

— La somme de 500 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Lors de l’audience du 20 décembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, PARIS HABITAT OPH, représenté par son avocat, a précisé que Monsieur [U] [N] et Madame [I] [N] avaient finalement libéré les lieux le 23 août 2024. Il a indiqué que dans ces conditions, il entendait se désister de ses demandes de résiliation de bail et d’expulsion qui étaient devenues sans objet ainsi que des demandes subséquentes. PARIS HABITAT OPH a par ailleurs demandé au juge des contentieux de la protection de :

— Déclarer irrecevables, en tous cas non fondées, les demandes formées par Monsieur et Madame [N],

— En conséquence, les débouter de l’ensemble de leurs moyens, fins et conclusions,

— Condamner solidairement Monsieur et Madame [N] à payer à PARIS HABITAT OPH la somme de 13.403,07 euros avec intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2023,

— Les condamner à payer la somme de 1.500 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement.

Monsieur [U] [N] et Madame [I] [N], représentés par leur avocat, ont pour leur part demandé au juge des contentieux de la protection de :

— Constater l’indécence des locaux au regard des moisissures et des dégâts des eaux et des problèmes d’humidité affectant le logement,

— Ordonner au bailleur PARIS HABITAT OPH de rembourser aux locataires Monsieur et Madame [N] la somme de 2.750 euros correspondant aux travaux réalisés par leur soin qui auraient dû être réalisés et pris en charge par le bailleur,

— Fixer le loyer minoré à compter du 1er juillet 2021 à la somme de 250 euros par mois hors charges,

— Condamner PARIS HABITAT OPH à payer une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral et matériel subi par Monsieur et Madame [N],

— Déduire le dépôt de garantie de l’éventuelle dette locative,

— Condamner PARIS HABITAT OPH à régler aux époux [N] une somme de 10.446,93 euros,

Si le juge estimait qu’une dette locative subsistait,

— Accorder à Monsieur et Madame [N] des délais à hauteur de 36 mois pour régler la dette, soit un règlement de 100 euros par mois jusqu’au complet règlement de la dette,

— Ordonner la compensation entre la dette locative et les sommes dues par PARIS HABITAT OPH aux époux [N],

— Condamner PARIS HABITAT OPH au paiement d’une somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Réserver les dépens.

Au soutien de ses prétentions, le conseil de Monsieur et Madame [N] a souligné que les locataires avaient cessé de s’acquitter du paiement du loyer car ils ont subi depuis 2021 d’importants dégâts des eaux dans leur salle de bain et ont constaté la présence de moisissures et d’humidité dans leur logement.

Pour de plus amples détails sur les prétentions et arguments des parties, il convient de se reporter à leurs écritures déposées à l’audience, auxquelles il est référé en application de l’article 455 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est contradictoire et susceptible d’appel.

Sur le désistement partiel de PARIS HABITAT OPH :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris le 22 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire et sur la demande d’expulsion :

Il convient de constater le désistement de PARIS HABITAT OPH de ses demandes de résiliation et d’expulsion, qui sont devenues sans objet, ainsi que de la demande subséquente relative au sort des meubles et en paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande présentée au titre de l’arriéré locatif :

Monsieur [U] [N] et Madame [I] [N] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 13.403,07 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 1er novembre 2024, après déduction du dépôt de garantie, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes de dommages et intérêts en raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent :

Monsieur [U] [N] et Madame [I] [N] fondent leurs demandes sur les dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Ce texte dispose, dans sa version applicable au litige :

«  Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. "

Il ressort ainsi de l’article 6 susvisé que le preneur est tenu d’une obligation contractuelle d’assurer la jouissance paisible des lieux.

En l’occurrence, les époux [N] estiment que PARIS HABITAT OPH a manqué à l’obligation lui incombant de délivrance d’un logement décent en raison de l’état de leur salle de bain et de la présence de moisissures dans le logement.

Il appartient aux époux [N] de rapporter la preuve des manquements qu’ils allèguent. Or, il apparaît à cet égard que :

— Les deux constats amiables de dégât des eaux dont ils se prévalent sont dépourvus de valeur probante puisqu’ils sont revêtus de la seule signature des défendeurs,

— Les photographies communiquées par les défendeurs ne sont pas datées et leur origine n’est pas établie. Elles sont donc dépourvues également de toute valeur probante concernant l’état du logement,

— Les courriers électroniques échangés entre les époux [N] et PARIS HABITAT OPH reprennent les déclarations des locataires mais ne sont accompagnés d’aucun procès-verbal de constat de commissaire de justice ou de rapport d’inspecteur de salubrité permettant de faire un constat objectif des désordres évoqués par les époux [N],

— Les époux [N] invoquent un rapport d’expertise de leur assurance daté du 8 décembre 2022 mentionnant que suite à un dégât des eaux en date du 8 avril 2021 consécutif à des infiltrations au droit des joints du robinet de la baignoire de l’appartement dont Monsieur [R] est locataire occupant au 2ème étage, des dommages sur les embellissements locatifs et au contenu sont survenus chez Madame [Z] ; que selon les propos recueillis sur place, l’origine a fait l’objet d’une suppression ; qu’au jour des opérations d’expertise, les supports impactés présentent 30 à 70 % d’humidité selon les supports sondés ; qu’il n’est pas à exclure au regard de la durée du sinistre un phénomène de plâtre mort au droit de certains supports du fait de la persistance de l’origine ; que Madame [Z] a prévu de quitter le logement le 12 décembre 2022 ; que les dommages sur embellissement étaient chiffrés à la somme de 1.591,18 euros et les dommages mobiliers à 280 euros (vétusté déduite).

Il ressort ainsi des termes mêmes du rapport d’expertise qu’une intervention pour supprimer l’origine de la fuite a été effectuée. Une proposition d’indemnisation été annexée à l’expertise, faisant référence à la convention IRSI.. Les époux [N] ne précisent pas les suites données à cette proposition. En tout état de cause, l’expertise laisse apparaître que PARIS HABITAT OPH a fait preuve de diligence afin de mettre fin au sinistre et que les locataires se sont vus offrir une indemnisation par l’assurance. De manière générale, PARIS HABITAT OPH justifie avoir effectué diverses recherches de fuite au sein de l’appartement afin de répondre aux demandes des locataires. Le grief tiré du manque de diligences du bailleur n’est donc pas fondé.

— L’état des lieux de sortie mentionne un logement en bon état général, hormis quelques éléments du logement qui présentent un état d’usure. Cet état des lieux de sortie contredit ainsi les affirmations des locataires concernant l’existence de désordres. Monsieur et Madame [N] n’ont d’ailleurs émis aucune observation concernant l’état du logement lors de l’état des lieux de sortie.

— La pétition évoquée par les locataires est postérieure à leur départ des lieux. En outre, elle n’apporte aucun élément concernant l’état de leur logement à la période concernant le présent litige.

— La présence de moisissures au sein du logement ne peut être déduite des seuls résultats d’analyse IGE de la fille des locataires. En tout état de cause, la présence de moisissures au sein du logement serait insuffisante pour imputer leur existence au bailleur.

Ainsi, Monsieur et Madame [N] ne rapportent la preuve ni de l’existence des désordres persistants dont ils se prévalent, ni de leur imputabilité au bailleur.

Il n’est donc pas établi que PARIS HABITAT OPH ait manqué à son obligation de fourniture d’un logement décent.

Monsieur et Madame [N] seront par conséquent déboutés de la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral et matériel qu’ils formulent de ce chef à l’encontre de PARIS HABITAT OPH à hauteur de 10.000 euros.

Sur la demande de fixation d’un loyer minoré :

Monsieur et Madame [N] sollicitent par ailleurs une diminution du montant du loyer.

En application des dispositions de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 précité, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le juge peut réduire le montant du loyer jusqu’à l’exécution des travaux.

Les manquements du bailleur à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 n’ayant toutefois pas été caractérisés, il convient de rejeter la demande de fixation d’un loyer minoré.

Sur la demande de remboursement des travaux effectués pour le compte des locataires :

Monsieur et Madame [N] produisent la facture de travaux qu’ils ont fait effectuer pour un montant de 2.750 euros, portant sur la réfection des plafonds et murs de la salle de bain, des peintures autour des fenêtres et dans les chambres.

En l’espèce, l’existence de désordres portant sur ces éléments et imputables à PARIS HABITAT OPH n’a pas été établie.

Monsieur et Madame [N] seront par conséquent déboutés de leur demande de remboursement de travaux. Compte tenu du rejet de l’ensemble des demandes reconventionnelles relatives au caractère indécent du logement, Monsieur et Madame [N] seront déboutés de leur demande en paiement de la somme de 10.446,93 euros.

Sur la demande de délais de paiement :

Monsieur et Madame [N] ne produisent aucun élément concernant leur situation financière actuelle. Ils ne justifient dès lors pas être en mesure de s’acquitter du solde de leur dette dans les délais légaux. Ils ont par ailleurs d’ores et déjà disposé de larges délais de fait pour solder leur dette locative. Ils seront par conséquent déboutés de leur demande de délais de paiement.

Sur les autres demandes :

Monsieur [U] [N] et Madame [I] [N], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Les demandes formulées en ce sens seront rejetées.

Aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le désistement de PARIS HABITAT OPH de ses demandes de résiliation du bail, d’expulsion ainsi que de ses demandes subséquentes relatives aux sorts des biens et au paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de location conclu le 1er décembre 2017 concernant appartement situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 23 décembre 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [U] [N] et Madame [I] [N] solidairement à verser à PARIS HABITAT OPH la somme de 13.403,07 euros au titre des loyers charges arrêtés au 1er novembre 2024 après déduction du dépôt de garantie, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DEBOUTE Monsieur [U] [N] et Madame [I] [N] de leurs demandes aux fins de :

— Condamner le bailleur à leur rembourser la somme de 2.750 euros au titre des travaux réalisés par les locataires,

— Fixer le loyer minoré à compter du 1er juillet 2021 à la somme de 250 euros par mois hors charges,

— Condamner le bailleur à leur payer une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— Condamner le bailleur à leur payer une somme de 10.446,93 euros,

— Se voir accorder des délais de paiement,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [U] [N] et Madame [I] [N] in solidum aux dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an précités.

Le greffier Le juge