TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Bernard BENAIEM

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Olivier MAYRAND

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/09543 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6CF3

N° MINUTE : 3

JUGEMENT

rendu le 20 février 2025

DEMANDEURS

Monsieur [P] [V] [Z],

domicilié chez Maitre Olivier MAYRAND Avocat, [Adresse 1]

représenté par Maître Olivier MAYRAND de la SELARL DMP AVOCATS, avocats au barreau de PARIS,

Madame [L] [V] [Z],

domiciliée chez Maitre Olivier MAYRAND Avocat, [Adresse 1]

représentée par Maître Olivier MAYRAND de la SELARL DMP AVOCATS, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [U] [K],

[Adresse 2]

représenté par M^e Bernard BENAIEM, avocat au barreau de PARIS,

S.C.I. BRULEFER,

[Adresse 3]

représentée par M^e Bernard BENAIEM, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Olivier ADAM, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 janvier 2025

Décision du 20 février 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/09543 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6CF3

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 20 février 2025 par Olivier ADAM, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 01/09/2021, Monsieur [P] [V] [Z] et Madame [L] [V] [Z] ont donné à bail à Monsieur [K] [U] et la SCI BRULEFER un logement sis [Adresse 2]. Cet engagement comporte une clause résolutoire en application de l’article 24 de loi du 6 juillet 1989.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Monsieur [K] [U] et la SCI BRULEFER les 6 et 7 juin 2024 pour obtenir paiement d’une somme de 11449,20 Euros au principal.

Ledit commandement étant demeuré infructueux, par acte d’huissier du7 octobre 2024, Monsieur [P] [V] [Z] et Madame [L] [V] [Z] ont fait assigner Monsieur [K] [U] et la SCI BRULEFER devant le tribunal de céans aux fins de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [U] et la SCI BRULEFER, ainsi que tout occupant de leur chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier, des lieux sis [Adresse 2],

— Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en application du Code des procédures civiles d’exécution,

— Les voir condamnés solidairement à lui payer, par provision, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus la somme principale de 34720,58 Euros décompte arrêté au 3 octobre 2024 inclus avec intérêts à taux légal,

— Les voir condamnés solidairement à lui verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant indexé et des charges jusqu’à leur départ effectif des lieux en application de l’article 1760 du Code civil,

— Les voir condamnés solidairement à lui payer une somme de 5000 Euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

— Les voir condamnés solidairement à lui payer une somme de 5000 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Les voir condamnés solidairement aux entiers dépens comprenant le coût des trois commandements de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 29 novembre 2024 et sur renvoi plaidée le 17 janvier 2025.

Monsieur [P] [V] [Z] et Madame [L] [V] [Z] représentés par leur conseil, indiquent qu’une saisie conservatoire a été effectuée et qu’une première procédure avait été mise en œuvre en référés mais avait conduit à leur désistement. Ils actualisent la dette à la somme de 52453,85 Euros due au 7 janvier 2025 et maintiennent leurs autres demandes. Ils produisent des pièces à l’appui de leurs prétentions.

Monsieur [K] [U] et la SCI BRULEFER ont comparu, représentés. Ils exposent qu’ils ne contestent pas l’acquisition de la clause résolutoire. Monsieur [K], représenté, expose que la SCI BRULEFER a été radiée et qu’il connaît des difficultés de santé ce qui le conduit à demander des délais de paiement sur 24 mois. Par ailleurs, il sollicite à titre reconventionnel des dommages et intérêts pour la somme de 34720,58 Euros au titre du préjudice de jouissance subi, correspondant au montant des loyers dus. Il sollicite enfin la somme de 2000 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 février 2025.

Il sera statué par jugement, susceptible d’appel, contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande :

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce Monsieur [P] [V] [Z] et Madame [L] [V] [Z] ont produit la notification conformément aux dispositions précitées.

En conséquence, la présente demande est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’une clause prévoyant la résolution de plein droit d’un contrat de bail à usage d’habitation en cas de non-paiement des loyers et charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Le commandement de payer délivrée le 6 et 7 juin 2024 à Monsieur [K] [U] et la SCI BRULEFER est régulier, car reproduisant la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par l’article 114-1 de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998, et mentionnant l’adresse du Fonds de solidarité Logement ;

En conséquence que, la dette n’ayant pas été apurée dans les deux mois suivant ledit commandement, les conditions sont réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit le 8 août 2024 soit deux mois après la délivrance du commandement ;

Il convient de préciser que la résiliation intervient tant à l’égard de Monsieur [K] [U] que de la SCI BRULEFER, preneurs au bail. Si Monsieur [K] indique que la SCI BRULEFER a été radiée, aucun élément n’est apporté à ce titre de telle sorte que la SCI doit rester partie défenderesse.

Au regard de la résiliation du bail au 8 août 2024, Monsieur [K] [U] et la SCI BRULEFER devenant occupants sans titre à cette date, il sera fait droit à la demande d’expulsion des lieux sis [Adresse 2].

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif :

Il ressort des dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, que le paiement des loyers et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire ; Qu’en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation ;

En l’espèce Monsieur [P] [V] [Z] et Madame [L] [V] [Z] versent aux débats lors de l’audience un décompte duquel il ressort un solde débiteur imputable à Monsieur [K] [U] et la SCI BRULEFER au titre des loyers impayés, charges et indemnités d’occupation pour un montant de 52453,85 Euros au 7 janvier 2025 inclus ;

En conséquence Monsieur [K] [U] et la SCI BRULEFER seront condamnés solidairement à payer à Monsieur [P] [V] [Z] et Madame [L] [V] [Z] la somme de 52453,85 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision et à compter du 6 et 7 juin 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 11449,20 Euros uniquement, jusqu’à parfait paiement.

Sur les délais de paiement :

En vertu des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur, tout en prenant en considération les besoins du créancier, le juge peut échelonner ou reporter le paiement des sommes dues dans la limite de deux années ;

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée énonce en son V que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce la dette apparaît importante et en constante augmentation tandis que le paiement des loyers n’a pas été repris. En outre les demandeurs produisent copie d’une déclaration de tiers saisi dans le cadre d’une saisie conservatoire mentionnant un solde bancaire pour la SCI BRULEFER de 114 208,06 Euros laissant penser que les loyers étaient en mesure d’être réglés à l’époque des deux premiers commandements de payer. Enfin, aucun élément n’est apporté tant s’agissant des revenus et des charges des défendeurs permettant d’envisager une résorption de la dette dans les délais prévus par la loi.

En conséquence il ne peut être fait droit à une demande de délais.

Sur l’indemnité d’occupation :

Afin de préserver les intérêts des bailleurs, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [K] [U] et la SCI BRULEFER jusqu’au départ effectif des lieux ;

Par conséquent les défendeurs devront s’acquitter solidairement jusqu’au départ effectif des lieux d’une somme égale au montant du loyer indexable et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.

Sur les dommages et intérêts :

La demande en dommages et intérêts nécessite la démonstration de l’existence d’un préjudice en lien avec les manquements du débiteur ; En l’espèce Monsieur [P] [V] [Z] et Madame [L] [V] [Z] sollicitent la somme de 5000 Euros au titre du préjudice moral.

Les demandeurs produisent à cet effet des factures d’aides à domicile et une attestation d’hébergement. Il n’est cependant pas produit d’éléments démontrant des difficultés de paiement et/ou constatant des difficultés personnelles hors le constat des retards de paiement.

Force est de constater dès lors qu’il ne peut être fait droit à la demande.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour préjudice de jouissance :

Monsieur [K] [U] et la SCI BRULEFER sollicitent à titre reconventionnel des dommages et intérêts pour la somme de 34720,58 Euros au titre du préjudice de jouissance subi, correspondant au montant des loyers dus ; ils invoquent les travaux qui devaient être faits à la suite du constat de désordres notamment s’agissant des fenêtres, le logement n’étant pas aux normes du fait de l’absence d’étanchéité des fenêtres conduisant à des factures de gaz élevées et du dysfonctionnement du système d’alarme et s’appuient notamment sur le constat effectué par commissaire de justice le 23 avril 2023 ainsi que les devis fournis, des photographies et des échanges de mails et sms avec le gestionnaire de biens. Par ailleurs, les bailleurs produisent quant à eux s’agissant de l’état de l’appartement les frais de travaux avant l’entrée dans les lieux des défendeurs, l’état des lieux entrant, des photographies, un devis et des courriers adressés à Monsieur [K] s’agissant de l’engagement des travaux.

Au regard des pièces produites il est démontré que l’appartement a été mis à bail en 2021 en très bon état selon photographies produites, après rénovation, notamment de la cuisine. L’état des lieux entrant mentionne en tant que difficultés quelques tâches sur le parquet dans plusieurs pièces.

S’agissant de l’état de l’appartement, Monsieur [K] [U] a fait effectuer le 24 avril 2023 un constat par commissaire de justice, lequel mentionne, avec photographies de détails, divers défauts tels que cloques de peintures à certains endroits, défauts d’ajustements de certaines huisseries, quelques tâches sur le parquet, plinthe de seuil décollée, air froid entrant à la jointure à certaines endroits des fenêtres, usure d’un tuyau de sortie de chaudière, creux sous le poids pour certaines lames du parquet, poignée mal fixée etc…) . Ceci permet de constater que les désordres allégués sont des défauts de finition des travaux initiaux ou des dysfonctionnements très localisés n’affectant pas l’usage des pièces ; en tout état de cause, si entre autres les fenêtres apparaissent anciennes et en état d’usage, le logement étant d’ailleurs classé en lettre E seulement sur le plan énergétique, il ne peut être conclu à des désordres importants ayant nécessité une intervention urgente et/ou importante en réparation depuis 2022 ; Il n’est donc pas démontré que les locataires ont subi un préjudice de jouissance lié à l’occupation des lieux.

S’agissant de la responsabilité du bailleur, hormis un problème ponctuel de chaudière et des question d’ajustements pour la cuisine la même année, Monsieur [K] [U] a demandé en avril 2022 la réalisation de divers travaux de reprise (plinthes, huisseries en mauvais état, « trous » dans le parquet, ,défauts divers) le conduisant à ne pas régler les loyers ; que les bailleurs ont fait effectuer une interventions à la suite ne satisfaisant pas le locataire ; Les bailleurs ont alors mandatés une intervention plus lourde de reprise des différents points qui n’a pu se réaliser du fait des difficultés de disponibilité de Monsieur [K], lequel avait suspendu le paiement des loyers, conduisant le gestionnaire a adresser en février 2023 au locataire une mise en demeure aux fins de paiement du loyer. Il n’est donc pas démontré au surplus que les bailleurs ont été défaillants dans la résorption de désordres qui, il convient de le rappeler, ne peuvent permettre de conclure à un préjudice d’occupation des lieux.

S’agissant enfin du quantum demandé, si le défendeur fait référence aux loyers, aucun élément n’est apporté sur la durée d’un présumé préjudice de jouissance permettant d’expliquer la somme demandée à titre de réparations.

Pour l’ensemble de ces motifs, force est de constater qu’il ne peut être fait droit à cette demande.

Sur les demandes accessoires :

L’équité commande de faire droit partiellement à la demande d’indemnité formée par Monsieur [P] [V] [Z] et Madame [L] [V] [Z] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour compenser les frais irrépétibles engagés ;

Monsieur [K] [U] et la SCI BRULEFER succombant, seront condamnés solidairement aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût des trois commandements de payer ;

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire susceptible d’appel, mise à disposition au greffe,

CONSTATE les effets de la clause résolutoire du bail conclu le 01/09/2021 entre Monsieur [P] [V] [Z] et Madame [L] [V] [Z] d’une part, et Monsieur [K] [U] et la SCI BRULEFER d’autre part, emportant résiliation du bail à compter du 8 août 2024,

DIT qu’à défaut de libération spontanée des lieux sis [Adresse 2] deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion de Monsieur [K] [U] et la SCI BRULEFER ainsi qu’à celle de tous occupants et biens de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, en application des dispositions des articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [U] et la SCI BRULEFER à payer à Monsieur [P] [V] [Z] et Madame [L] [V] [Z] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au 7 janvier 2025 inclus, la somme de 52453,85 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision et à compter du 6 et 7 juin 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 11449,20 Euros uniquement, jusqu’à parfait paiement,

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [U] et la SCI BRULEFER à verser à Monsieur [P] [V] [Z] et Madame [L] [V] [Z] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer indexable ainsi que du montant des charges, ce à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [U] et la SCI BRULEFER au paiement de la somme de 1500 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [U] et la SCI BRULEFER aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût des trois commandements de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé au Tribunal judiciaire de Paris Pôle proximité aux jour, an et mois susdits.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,