TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/07571 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5TA5

N° MINUTE : 6/2025

JUGEMENT

rendu le 12 mars 2025

DEMANDEURS

Monsieur [L] [U] [B], demeurant [Adresse 5], Monsieur [S] [G] [N] [B], demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Marc GAILLARD, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 4], Toque C0962

DÉFENDERESSE

Madame [Z] [V], demeurant [Adresse 2], comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 07 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé le 12 mars 2025 par Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 12 mars 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/07571 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5TA5

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 23 janvier 2009, Monsieur [S] [B] et Monsieur [M] [B] ont donné à bail à Monsieur [F] [T] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3]. Monsieur [T] [F] et Madame [Z] [V] se sont mariés le 2 février 2005, une ordonnance de mesures provisoires ayant été rendue le 10 mai 2023 attribuant le logement à Madame [Z] [V].

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [S] [B] et Monsieur [M] [B] ont fait signifier par acte d’huissier un commandement de payer la somme de 2129, 28 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, et de présenter l’attestation d’assurance, le 31 mai 2024.

Par acte d’huissier en date du 6 août 2024, Monsieur [S] [B] et Monsieur [M] [B] ont fait assigner Madame [Z] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,

— ordonner sans délai l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— autoriser à son expulsion immédiate par exception au délai légal de deux mois,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— condamner Madame [Z] [V] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 3824, 99 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer/de l’assignation et capitalisation des intérêts, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal à 1500 euros, à compter du 1er septembre 2024, avec indexation

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [S] [B] et Monsieur [M] [B] exposent que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 31 mai 2024.

A l’audience du 7 janvier 2025, Monsieur [S] [B] et Monsieur [M] [B], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance, précisant que la dette a été intégralement remboursée, le paiement des loyers courants étant également repris. Les bailleurs s’en rapportent sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire. Ils ajoutent que l’attestation d’assurance a été fournie.

Madame [Z] [V] comparaît en personne et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux. Elle indique qu’elle va travailler dans la restauration pour un salaire de 1800 euros chaque mois.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 6] le 8 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 7 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [S] [B] et Monsieur [M] [B] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 3 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 6 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 23 janvier 2009 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 mai 2024, pour la somme en principal de 2129, 28 euros. Ce commandement est régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 juillet 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Madame [Z] [V] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [S] [B] et Monsieur [M] [B] produisent un décompte démontrant que Madame [Z] [V] a réglé l’intégralité de sa dette.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

En l’espèce, le décompte locatif produit aux débats par Monsieur [S] [B] et Monsieur [M] [B] démontre que Madame [Z] [V] a repris le paiement des loyers.

Le paiement intégral de la dette avant la décision du juge saisi d’une action tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire rend sans objet une quelconque demande de délai de grâce mais ne saurait, sans priver le locataire des droits qu’il tient de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en le plaçant dans une situation moins favorable que s’il était resté débiteur de tout ou partie de la dette, entraîner la résiliation de plein droit du bail. L’on ne saurait en effet inciter le locataire à demeurer débiteur jusqu’au jour de la décision statuant sur la demande de résiliation du bailleur à la seule fin de lui permettre d’obtenir des délais de paiement et de sauvegarder l’existence du contrat.

Le paiement intégral à la fois de l’arriéré visé au commandement de payer, et des loyers en cours jusqu’à la date de l’audience, établit que la locataire était en mesure de satisfaire aux conditions précitées de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et il ne saurait lui être reproché, sauf à transgresser le sens de la loi précitée, et à pénaliser encore davantage inutilement le bailleur, de ne pas s’être abstenue d’apurer la totalité de la dette et de l’avoir réglée avant que la présente juridiction n’accorde les délais de paiement et n’ordonne la suspension de la clause résolutoire.

Dans cette circonstance, il y a lieu constater le principe des délais de paiement était justifié et que, faute de dette actuelle, les délais de paiement qui auraient pu être accordés ont déjà été respectés. En conséquence, il sera constaté que la clause résolutoire est ainsi réputée n’avoir jamais jouée.

Il ne sera pas fait droit à la demande de résiliation, la dette étant soldée.

Sur les demandes accessoires

Madame [Z] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 janvier 2009 entre Monsieur [S] [B] et Monsieur [M] [B] et Madame [Z] [V] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 12 juillet 2024 ;

CONSTATE que le principe de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire était acquis et que de tels délais de paiement ont déjà été respectés, la dette locative ayant été apurée ;

CONSTATE en conséquence que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais été acquise ;

DEBOUTE Monsieur [S] [B] et Monsieur [M] [B] de leur demande de résiliation.

CONDAMNE Madame [Z] [V] à verser à Monsieur [S] [B] et Monsieur [M] [B] une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Z] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection