TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : S.A.R.L. OOOH ! PRODUCTION

Monsieur [H] [Y]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Caroline MESSERLI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/00168 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6XC6

N° MINUTE : 3

JUGEMENT

rendu le 25 juin 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. OPERA FIGARO,

[Adresse 4]

représentée par M^e Caroline MESSERLI, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

S.A.R.L. OOOH ! PRODUCTION,

[Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [H] [Y],

Caution personnelle de la SARL OOOH ! PRODUCTION – [Adresse 5]

comparant en personne

S.A.S.U. UNDER THE SUN,

[Adresse 3]

représentée par M. [H] [Y] (Gérant)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 29 avril 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 25 juin 2025 par Anne ROSENZWEIG, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 25 juin 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/00168 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6XC6

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 31 juillet 2023, à effet le 10 août 2023, la société par actions simplifiée OPERA FIGARO a consenti un bail d’habitation exclu du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 à la société à responsabilité limitée OOOH ! PRODUCTION, sur un appartement situé [Adresse 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 5.111,47 euros, et une provision mensuelle pour charges de 445 euros.

Par acte sous seing privé du même jour, [H] [Y] s’est porté caution solidaire des engagements de la société à responsabilité limitée OOOH !PRODUCTION, jusqu’au 9 août 2035 au plus tard.

Par acte de commissaire de justice du 5 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 48.033,43 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Cet acte a été dénoncé à la caution solidaire par exploit du 20 septembre 2024 et à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 13 septembre 2024.

Par acte sous seing privé en date du 15 octobre 2024, la société OOOH ! PRODUCTION a cédé ses parts à la société par actions simplifiée unipersonnelle UNDER THE SUN qui a accepté de reprendre l’ensemble des dettes, obligations et engagements de la société cédante OOOH !PRODUCTION.

Par assignation du 10 décembre 2024, la société par actions simplifiée OPERA FIGARO a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire au 5 novembre 2024, être autorisée à faire procéder au séquestre du mobilier et à l’expulsion de la société OOOH ! PRODUCTION et la famille [Y], et obtenir la condamnation solidaire des sociétés OOOH !PRODUCTION, UNDER THE SUN et de [H] [Y], ès qualité de caution, au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel augmenté des provisions pour charges, à compter de décembre 2024 et jusqu’à libération des lieux,59.884,67 euros arrêtée au 4 novembre 2024 sous réserve d’actualisation, Une somme correspondant à la majoration de dix pour cent des sommes dues, 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant le coût du commandement et de l’expulsion.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 décembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 29 avril 2025, la société par actions simplifiée OPERA FIGARO, représentée par son conseil, a indiqué que l’arriéré locatif s’élève à la somme de 83.587,15 euros, échéance d’avril 2025 incluse. Elle souligne que le dernier règlement date de novembre 2024 et s’oppose à l’octroi de tout délai.

[H] [Y] a comparu, en personne et en qualité de représentant de la société UNDER THE SUN, sollicitant des délais de paiement, en proposant de régler des mensualités de 2.300 euros. Il a indiqué que la société UNDER THE SUN avait racheté la société OOOH ! PRODUCTION et que l’activité à venir de cette société permettrait de régler la dette. Il a mentionné percevoir des revenus de 1.400 euros par mois, en qualité de retraité.

La société OOOH ! PRODUCTION n’a pas comparu. Elle a été citée par procès-verbal de recherches infructueuses.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la résiliation du bail

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou du montant des charges et accessoires à son échéance […] et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux […] le bail sera résilié de plein droit de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux (article I D).

Il n’est pas sérieusement contestable que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer régulier du 5 septembre 2024 rappelant les dispositions contractuelles et régulièrement dénoncé à la caution et à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ainsi, le bail s’est trouvé résilié de plein droit par le seul effet de la clause résolutoire incluse dans le bail, à la date du 5 novembre 2024, à la demande de la bailleresse.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

L’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir la locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail.

Le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation.

Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine, de même que la nécessité d’assortir ladite indemnité d’une indexation, laquelle n’est jamais obligatoire.

A compter du 6 novembre 2024, jusqu’au départ volontaire ou, à défaut, l’expulsion des lieux, la locataire, la société par actions simplifiée unipersonnelle UNDER THE SUN, et [H] [Y] ès qualité de caution, se trouvent solidairement redevables d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail, soit la somme mensuelle de 5.480,62 euros, outre une provision pour charges de 445 euros par mois, avec indexation telle que fixée par les termes du bail.

La société bailleresse OPERA FIGARO produit aux débats l’acte de cession de parts de la société OOOH !PRODUCTION à la société UNDER THE SUN et ne conteste pas l’opposabilité de cette cession et de reprise de l’arriéré. En conséquence, la société OOOH ! PRODUCTION ne sera pas condamnée solidairement avec la société UNDER THE SUN et [H] [Y], ès qualité de caution.

Sur l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le locataire est obligé de payer le prix du bail aux termes convenus.

La société par actions simplifiée OPERA FIGARO verse aux débats le bail et le décompte des loyers et charges prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 29 avril 2025, la dette s’élève à la somme de 83.587,15 euros au titre des loyers et provisions pour charges impayés, échéance d’avril 2025 incluse.

Il convient de faire droit à cette demande de condamnation de la société par actions simplifiée unipersonnelle UNDER THE SUN et [H] [Y], ès qualité de caution solidaire, au paiement de cette somme.

La demande de condamnation au paiement des sommes sollicitées au titre de la clause pénale (article I-B-5 du contrat de bail) sera rejetée, dans la mesure où elle apparaît manifestement excessive.

Sur la demande d’expulsion

La bailleresse a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre, de sorte qu’il y a lieu d’ordonner l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef.

Les biens laissés dans le local d’habitation suivent en effet la destination prévue en application des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sous la responsabilité du commissaire de justice instrumentaire.

Il ne sera pas fait droit aux demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement formulées par [H] [Y], ès qualité de gérant et de caution, en l’absence de justification de revenus actuels et suffisants pour acquitter les mensualités proposées pour apurer l’arriéré en plus du paiement du loyer courant.

Sur les demandes accessoires

La société par actions simplifiée unipersonnelle UNDER THE SUN et [H] [Y], ès qualité de caution solidaire, succombent à l’instance, de sorte qu’ils doivent être solidairement condamnés aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement du 5 septembre 2024, de l’assignation, des dénonciations à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et de l’expulsion éventuelle.

Par application de l’article 700 du code de procédure civile, société par actions simplifiée unipersonnelle UNDER THE SUN et [H] [Y], ès qualité de caution solidaire, doivent être solidairement condamnés à payer à la société par actions simplifiée OPERA FIGARO, qui a dû agir en justice pour y faire valoir ses droits, une somme qu’il paraît équitable de fixer à 500 euros, au titre des frais exposés et qui ne sont pas compris dans les dépens.

L’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 5 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois applicable,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 23 juillet 2023 entre la société par actions simplifiée OPERA FIGARO, d’une part, et la société à responsabilité limitée OOOH !PRODUCTION, aux droits de laquelle vient la société par actions simplifiée unipersonnelle UNDER THE SUN, d’autre part, concernant l’appartement situé dans le bâtiment A, escalier 1**A, 6ème étage, porte 3, [Adresse 6], est résilié depuis le 5 novembre 2024,

DIT n’y avoir lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’octroyer des délais de paiement à la société par actions simplifiée unipersonnelle UNDER THE SUN,

ORDONNE à la société par actions simplifiée unipersonnelle UNDER THE SUN de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux, appartement situé dans le bâtiment A, escalier 1**A, 6ème étage, porte [Adresse 1] [Adresse 6], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement la société par actions simplifiée unipersonnelle UNDER THE SUN et [H] [Y], ès qualité de caution solidaire, à payer à la société par actions simplifiée OPERA FIGARO une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme mensuelle de 5.480,62 euros, outre une provision pour charges de 445 euros par mois, avec indexation telle que fixée par les termes du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 6 novembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement la société par actions simplifiée unipersonnelle UNDER THE SUN et [H] [Y], ès qualité de caution solidaire, à payer à la société par actions simplifiée OPERA FIGARO la somme de 83.587,15 euros au titre des loyers et provisions pour charges impayés, échéance d’avril 2025 incluse,

DEBOUTE la société par actions simplifiée OPERA FIGARO du surplus de ses demandes, notamment de sa demande de condamnation solidaire de la société à responsabilité limitée OOOH !PRODUCTION et de sa demande au titre de la clause pénale,

DEBOUTE la société par actions simplifiée unipersonnelle UNDER THE SUN et [H] [Y] de leurs demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement,

CONDAMNE solidairement la société par actions simplifiée unipersonnelle UNDER THE SUN et [H] [Y], ès qualité de caution solidaire, aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 5 septembre 2024, de l’assignation du 10 décembre 2024, des dénonciations à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et de l’expulsion éventuelle,

CONDAMNE solidairement la société par actions simplifiée unipersonnelle UNDER THE SUN et [H] [Y], ès qualité de caution solidaire, à payer à la société par actions simplifiée OPERA FIGARO la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 25 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge