TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 2]

JUGEMENT DU :

07 Juillet 2025

ROLE : N° RG 23/02976 – N° Portalis DBW2-W-B7H-L4Q6

AFFAIRE :

[Z] [T]

C/

S.C.I. GFB

GROSSES délivrées

le

à Maître François GOMBERT, avocat au barreau de MARSEILLE

à Maître Stéphanie LEGRAND, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

COPIES délivrées

le

à Maître François GOMBERT, avocat au barreau de MARSEILLE

à Maître Stéphanie LEGRAND, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

N°2025

CH ECOCOM GENERAL

DEMANDEUR

Maître [Z] [T], mandataire judiciaire, mandataire liquidateur de la SARL OCAZ AUTO (RCS de [Localité 4] 889 051 680)

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître François GOMBERT, avocat au barreau de MARSEILLE, substitué à l’audience de plaidoiries par Maître Marilou POISOT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. GFB (RCS de [Localité 4] 398 172 262)

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Stéphanie LEGRAND, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

PRESIDENT : Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente

Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame TOUATI Séria, Greffier

DEBATS

A l’audience publique du 19 Mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 07 Juillet 2025, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au Greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au Greffe

signé par Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente

assistée de Madame TOUATI Séria, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Le 1er avril 2017, la SCI GFB a consenti à Monsieur [L] [D] un bail commercial sur un local contenant des bureaux de 150m2 avec terrain de 1000m2 à usage d’achat et de revente de véhicules d’occasion.

Le loyer était fixé à la somme de 14.400€ par an payable par mensualités de 1.200€.

Monsieur [D] a été radié du RCS le 21 février 2021 avec effet au 31 décembre 2020.

La SARL OCAZ AUTO a été immatriculée le 28 septembre 2020 et lui a succédé dans l’activité.

Le 29 juillet 2022, la SCI GFB et la SARL OCAZ AUTO ont conclu une convention de résiliation amiable du bail commercial. Ce sont les termes de la convention qui font l’objet du présent litige.

La SARL OCAZ AUTO a été placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de Commerce de Salon de Provence le 7 octobre 2022, Maître [Z] [T] étant désigné en qualité de liquidateur judiciaire.

Par courrier du 13 avril 2023, Me [T] en qualité de liquidateur de la SARL OCAZ AUTO a sollicité de la SCI GFB le règlement de la somme de 20.000€ au titre de l’indemnité d’éviction ainsi que 1.200€ en remboursement du dépôt de garantie.

Par courrier recommandé du 2 mai 2023, la SCI GFB lui a répondu que les termes de la convention n’avaient pas été respectés, les loyers n’ayant pas été réglés et l 'état du bâtiment et du terrain étant déplorable.

Par acte du 29 août 2023, Maître [T] en qualité de liquidateur de la SARL OCAZ AUTO a fait assigner la SCI GFB aux fins de la voir condamnée à lui payer les sommes suivantes :

Vu les articles L 641-1 et suivants du Code de commerce, 2042 et suivants du Code civil, et L 622-17 du Code de commerce,

Vu la convention de résiliation amiable,

Vu l’absence de déclaration de créance au passif de la SCI GFB,

—  20.000€ au titre de l’indemnité de résiliation conventionnelle au 31 décembre 2022,

—  1.200€ au titre du dépôt de garantie versé en début de bail,

—  3.000€ au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  3.000€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dans ses conclusions notifiés par le Réseau Privé Virtuel des Avocats le 7 février 2025, Maître [T] en qualité de liquidateur de la SARL OCAZ AUTO maintient ses demandes, mais porte la demande au titre du dépôt de garantie à la somme de 1.500€.

Dans ses conclusions notifiés par le Réseau Privé Virtuel des Avocats le 20 septembre 2024, la SCI GFB demande à la juridiction de :

Vu les articles L145-14 et suivants du Code de commerce,

A titre principal,

prononcer la caducité de la convention de résiliation amiable du bail commercial en date du 29 juillet 2022 entrainant la perte du bénéfice de l’indemnité d’éviction,en conséquence, débouter Maître [T] en qualité de liquidateur judiciaire de la société OCAZ AUTO de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,A titre subsidiaire,

ordonner la compensation de la dette de loyer et de réparations locatives avec la somme due au titre de l’indemnité d’éviction et le remboursement du dépôt de garantie,En conséquence,

débouter Maître [T] en qualité de liquidateur judiciaire de la société OCAZ AUTO de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,A titre reconventionnel,

condamner Maître [T] en liquidateur judiciaire de la société OCAZ AUTO à la somme de 19.815,10€,En tout état de cause,

condamner Maître [T] en liquidateur judiciaire de la société OCAZ AUTO au paiement de la somme de 3.000€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé complet des moyens développés.

Par ordonnance du 24 mars 2025, le juge de la mise en état a clôturé la procédure avec effet au 9 mai suivant et a renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoirie du 19 du même mois.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la convention de résiliation

Me [T] en qualité de liquidateur judiciaire de la société OCAZ AUTO soutient que la caducité de la convention conclue entre les parties le 9 juillet 2022 ne saurait être prononcée du fait de la liquidation ; que la SCI GFB ne peut se prévaloir d’aucun moyen pour s’exonérer de ses engagements et certainement pas de son courrier au terme duquel il restitue les clefs du local ; que de plus, il a revendiqué dans le cadre de la résiliation amiable le règlement de l’indemnité d’éviction et la SCI GFB n’a pas déclaré de créance au passif de la procédure collective, en application des règles de procédure collective selon lesquelles le règlement des loyers a été gelé pendant trois mois ; qu’enfin, aucune action n’a été engagée par la SCI GFB, laquelle s’en tenait visiblement à la convention ; qu’ainsi, en application des articles 2042 à 2054 du Code civil, le procès-verbal a mis fin à toute contestation.

La SCI GFB répond que, conscient de la caducité de la convention, Me [T] en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL OCAZ AUTO, lui a fait parvenir le 10 janvier 2023 un courrier au terme duquel il résilie le contrat et ne fait nullement référence à la convention du 29 juillet 2022, devenue caduque ; qu’en effet, aux termes de la convention, la SARL OCAZ AUTO s’engageait à payer les loyers courus et toutes les charges lui incombant au prorata temporis de l’occupation. La SCI GFB ajoute avoir payé à la SARL OCAZ AUTO la somme de 10.000€ qui n’était pas due puisque les termes de la convention n’avaient pas été respectés, la SARL OCAZ AUTO ayant cessé de régler les loyers à compter du mois suivant et a fait vider le local. La SCI GFB ajoute encore que le locataire perd le bénéfice de l’indemnité d’éviction s’il ne respecte pas les conditions du bail, que le local a été restitué, que l’indemnité a vocation à compenser les dommages causés par le refus de renouvellement, qu’ainsi, dans l’hypothèse où le fonds de commerce aurait disparu du fait de la liquidation judiciaire au jour de la date d’effet du congé, le preneur perd son droit à indemnité d’éviction.

La SCI GFB fait valoir enfin que la transaction n’éteint le litige que sous réserve de son exécution, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce.

Sur ce

L’article 2044 du Code civil énonce que « la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître ».

En l’espèce, le 29 juillet 2022, avant l’ouverture de la procédure collective de la SARL OCAZ AUTO, les parties ont conclu une convention de résiliation amiable du bail commercial aux termes de laquelle notamment :

résiliation du bail au 31 décembre 2022,le locataire s’engage à libérer les locaux loués et à lui remettre les clefs au plus tard le 31 décembre 2022 à 12h dans un état conforme à l’état des lieux dressé lors de son entrée en jouissance, à faire vider entièrement le local, les bureaux et le terrain loué, à supporter jusqu’à complète restitution des lieux une indemnité d’occupation,lors de la remise des clefs, les parties établiront un état des lieux de sortie, de façon contradictoire et amiable,Le bailleur restituera au locataire, lors de son départ définitif des lieux à la restitution des clefs, la somme de 1.200€ qu’il détient actuellement à titre de dépôt de garantie, sous déduction de toutes les réparations locatives qui pourraient être mises à la charge du locataire, le remboursement de cette somme étant subordonné à l’état des lieux qui devront être rendus en bon état de réparation et au paiement par le locataire de toutes sommes auxquelles il est obligé en exécution du bail et du présent accord,La résiliation s’effectuera moyennant le versement par le bailleur au locataire d’une indemnité d’éviction de 30.000€, la SCI GFB remet au gérant de la SARL OCAZ AUTO, qui lui en donne quittance, la somme de 10.000€ et le montant du solde de l’indemnité de 20.000€ s’effectuera le jour de la remise des clefs.La convention a été immédiatement partiellement exécutée dès lors que la SCI GFB a payé à la SARL OCAZ AUTO la somme de 10.000€ le jour de sa conclusion.

Cette convention s’analyse en une transaction, puisqu’elle comporte des concessions des deux parties, ce qui n’est d’ailleurs in fine pas contesté par celles-ci.

Ensuite, la SARL OCAZ AUTO a déclaré être en cessation de paiements le 28 septembre 2022 et a sollicité l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire. La procédure a été ouverte par jugement du tribunal de commerce de SALON-DE-PROVENCE du 7 octobre 2022, cette décision ayant fixé la date de cessation des paiements au 31 mai précédent.

Par courrier du 10 janvier 2023, Me [T], en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL OCAZ AUTO, a informé la gérante de la SCI GFB, en vertu de l’article L 641-12 du Code de commerce, de la résiliation du bail, précisant que celui-ci n’est pas continué, et qu’il lui restitue les clefs.

Il ne résulte pas de ce courrier, lequel ne fait nullement référence à la convention du 29 juillet 2022, et intervient d’ailleurs après la date convenue par les parties pour la résiliation amiable du bail du 31 décembre 2022, que la SARL OCAZ AUTO, prise en la personne de son liquidateur, a renoncé à se prévaloir des dispositions de ladite convention, laquelle lui reconnaissait le bénéfice d’une indemnité d’éviction.

En l’absence d’une renonciation expresse et non équivoque, la juridiction ne saurait retenir que la convention est caduque par le seul effet de ce courrier.

Ensuite, la caducité de la convention ne saurait résulter du placement en liquidation judiciaire. En effet, cette décision n’a pas pour effet de mettre à néant le contrat de bail dont bénéficie le débiteur, le sort de celui-ci étant prévu par l’article L 641-12 du Code de commerce qui permet la continuation du contrat.

Enfin, la transaction est susceptible de résolution si l’une des parties n’en respecte pas les termes. Or, en l’espèce, la SCI GFB fait valoir que les loyers n’ont pas été payés jusqu’à la libération des lieux, ce que la partie demanderesse ne conteste pas, soit un défaut de paiement de 6.000€, et fait valoir que les lieux ont été restitués en mauvais état. Pour en justifier, la SCI GFB produit le procès-verbal de constat de commissaire de justice de Me [F] du 7 février 2023.

Il en résulte qu’incontestablement les lieux étaient alors dans un très mauvais état. La SARL OCAZ AUTO, prise en la personne de son liquidateur judiciaire, ne fait d’ailleurs pas d’observations sur l’état du bien tel que décrit par la SCI GFB.

Il s’ensuit que la SARL OCAZ AUTO n’a pas respecté les termes de la convention du 29 juillet 2022 et ce dans des proportions importantes (défaut de paiement des loyers et restitution des lieux dans un très mauvais état) justifiant que le tribunal retienne la caducité de celle-ci.

En conséquence, la demanderesse n’est pas fondée à solliciter le paiement de l’indemnité d’éviction et le remboursement du dépôt de garantie et sera donc déboutée de ses demandes principales et de sa demande en indemnité fondée sur la résistance abusive.

Il n’y a donc pas lieu d’examiner la demande au titre de la compensation formée par la SCI GFB à titre subsidiaire. Pour autant, il convient de préciser qu’aux termes du dispositif de ses conclusions, la SCI GFB conclut à la condamnation de la SARL OCAZ prise en la personne de son liquidateur judiciaire à hauteur de 19.815,10€, à la fois au titre de la compensation, à titre subsidiaire, et à titre reconventionnel.

Si la demande subsidiaire n’a pas lieu d’être examinée, il convient donc cependant de statuer sur la demande reconventionnelle.

Sur la demande reconventionnelle

L’article L 622-17 du Code de commerce dispose que :

« I.-Les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation, ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à leur échéance.

II.-Lorsqu’elles ne sont pas payées à l’échéance, ces créances sont payées par privilège avant toutes les autres créances, assorties ou non de privilèges ou sûretés, à l’exception de celles garanties par le privilège établi aux articles L. 3253-2, L. 3253-4 et L. 7313-8 du code du travail, des frais de justice nés régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure et de celles garanties par le privilège établi par l’article L. 611-11 du présent code.

III.-Leur paiement se fait dans l’ordre suivant :

1° Les créances de salaires dont le montant n’a pas été avancé en application des articles L. 3253-6, L. 3253-8 à L. 3253-12 du code du travail ;

2° Les créances résultant d’un nouvel apport de trésorerie consenti en vue d’assurer la poursuite de l’activité pour la durée de la procédure ;

3° Les créances résultant de l’exécution des contrats poursuivis conformément aux dispositions de l’article L. 622-13 et dont le cocontractant accepte de recevoir un paiement différé ;

4° Les autres créances, selon leur rang.

Les apports de trésorerie mentionnés au 2° et les délais de paiement mentionnés au 3° sont autorisés par le juge-commissaire dans la limite nécessaire à la poursuite de l’activité pendant la période d’observation et font l’objet d’une publicité. En cas de résiliation d’un contrat régulièrement poursuivi, les indemnités et pénalités sont exclues du bénéfice du présent article.

IV.-Les créances impayées perdent le privilège que leur confère le II du présent article si elles n’ont pas été portées à la connaissance de l’administrateur et, à défaut, du mandataire judiciaire ou, lorsque ces organes ont cessé leurs fonctions, du commissaire à l’exécution du plan ou du liquidateur, dans le délai d’un an à compter de la fin de la période d’observation. Lorsque cette information porte sur une créance déclarée pour le compte du créancier en application de l’article L. 622-24, elle rend caduque cette déclaration si le juge n’a pas statué sur l’admission de la créance. »

L’article L 622-24 du même code dispose que :

« A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire dans des délais fixés par décret en Conseil d’Etat. Lorsque le créancier a été relevé de forclusion conformément à l’article L. 622-26, les délais ne courent qu’à compter de la notification de cette décision ; ils sont alors réduits de moitié. Les créanciers titulaires d’une sûreté publiée ou liés au débiteur par un contrat publié sont avertis personnellement ou, s’il y a lieu, à domicile élu. Le délai de déclaration court à l’égard de ceux-ci à compter de la notification de cet avertissement.

La déclaration des créances peut être faite par le créancier ou par tout préposé ou mandataire de son choix. Le créancier peut ratifier la déclaration faite en son nom jusqu’à ce que le juge statue sur l’admission de la créance.

Lorsque le débiteur a porté une créance à la connaissance du mandataire judiciaire, il est présumé avoir agi pour le compte du créancier tant que celui-ci n’a pas adressé la déclaration de créance prévue au premier alinéa.

La déclaration des créances doit être faite alors même qu’elles ne sont pas établies par un titre. Celles dont le montant n’est pas encore définitivement fixé sont déclarées sur la base d’une évaluation. Les créances du Trésor public et des organismes de prévoyance et de sécurité sociale ainsi que les créances recouvrées par les organismes visés à l’article L. 5427-1 à L. 5427-6 du code du travail qui n’ont pas fait l’objet d’un titre exécutoire au moment de leur déclaration sont admises à titre provisionnel pour leur montant déclaré. En tout état de cause, les déclarations du Trésor et de la sécurité sociale sont toujours faites sous réserve des impôts et autres créances non établis à la date de la déclaration. Sous réserve des procédures judiciaires ou administratives en cours, leur établissement définitif doit, à peine de forclusion, être effectué dans le délai prévu à l’article L. 624-1. Si la détermination de l’assiette et du calcul de l’impôt est en cours, l’établissement définitif des créances admises à titre provisionnel doit être effectué par l’émission du titre exécutoire dans un délai de douze mois à compter de la publication du jugement d’ouverture. Toutefois, si une procédure de contrôle ou de rectification de l’impôt a été engagée, l’établissement définitif des créances qui en font l’objet doit être réalisé avant le dépôt au greffe du compte rendu de fin de mission par le mandataire judiciaire. Le délai de cet établissement définitif est suspendu par la saisine de l’une des commissions mentionnées à l’article L. 59 du livre des procédures fiscales jusqu’à la date de réception par le contribuable ou son représentant de l’avis de cette commission ou celle d’un désistement.

Les institutions mentionnées à l’article L. 3253-14 du code du travail sont soumises aux dispositions du présent article pour les sommes qu’elles ont avancées et qui leur sont remboursées dans les conditions prévues pour les créances nées antérieurement au jugement ouvrant la procédure.

Les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture, autres que celles mentionnées au I de l’article L. 622-17 sont soumises aux dispositions du présent article. Les délais courent à compter de la date d’exigibilité de la créance. Toutefois, les créanciers dont les créances résultent d’un contrat à exécution successive déclarent l’intégralité des sommes qui leur sont dues dans des conditions prévues par décret en Conseil d’Etat.

Le délai de déclaration, par une partie civile, des créances nées d’une infraction pénale court dans les conditions prévues au premier alinéa ou à compter de la date de la décision définitive qui en fixe le montant, lorsque cette décision intervient après la publication du jugement d’ouverture.

Les créances alimentaires ne sont pas soumises aux dispositions du présent article. »

En l’espèce, la SCI GFB forme une demande reconventionnelle en paiement à hauteur de 19.815,12€ correspondant à la différence entre :

le montant des réparations du fait de l’état du bien lors de sa restitution (25.015,10€), les loyers impayés (6.000€) et la part d’indemnité d’éviction déjà payée (10.000€), soit un total de 41.015,10€ d’une part,La part d’indemnité d’éviction due et le dépôt de garantie, soit un total de 21.200€, d’autre part.

Les loyers échus au 7 octobre 2022 constituent une créance antérieure à l’ouverture de la procédure collective de la SARL OCAZ AUTO si bien qu’ils auraient dû être déclarés en application de l’article L 622-24 alinéa 1 du Code de commerce cité ci-dessus.

Le surplus (loyers depuis l’ouverture de la procédure collective, frais de réparations, et part d’indemnité d’éviction déjà payée) constitue une créance postérieure à l’ouverture collective.

Sur cette créance, seuls les loyers auraient dû être payés à échéance en application de la combinaison des articles L 622-17 et L 622-24 du code de commerce, sans déclaration préalable. Ces loyers représentent la somme de 3.716€ pour la période entre le 7 octobre 2022 (jugement d’ouverture de la liquidation) et le 10 janvier 2023 (restitution des locaux).

Ainsi, les frais de réparation sous déduction du dépôt de garantie, soit la somme de 23.815,10€, et la créance invoquée de 10.000€ au titre de l’indemnité d’éviction déjà payée, auraient dû faire l’objet d’une déclaration à compter de leur exigibilité en date du 7 février 2023, date du procès-verbal de constat de commissaire de justice.

En l’absence de déclarations de la créance antérieure à la procédure (2.284€) et des créances de réparations (23.815,10€) et d’indemnité d’éviction de 10.000€, lesquelles sont postérieures à la procédure (33.815,10€), la SCI GFB est irrecevable en sa demande à hauteur de la somme de 36.099,10€.

En revanche, la SCI GFB est recevable et fondée en sa demande à hauteur de 3.716€ même en l’absence de déclaration. Cette somme sera fixée au passif de la liquidation de la SARL OCAZ AUTO au profit de la SCI GFB.

Sur les demandes accessoires

S’agissant de condamnations nées du présent jugement, qui ne pouvaient donc être déclarées, la SARL OCAZ AUTO prise en la personne de son liquidateur judiciaire sera condamnée aux dépens et à payer à la SCI GFB une indemnité de 1.500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement rendu par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

DEBOUTE la SARL OCAZ AUTO prise en la personne de Maître [Z] [T], liquidateur judiciaire, de ses demandes en paiement de l’indemnité d’éviction et du dépôt de garantie, et au titre de la résistance abusive,

FIXE au passif de la liquidation judiciaire de la SARL OCAZ AUTO la somme de 3.716€ au profit de la SCI GFB,

DEBOUTE la SCI GFB du surplus de sa demande reconventionnelle,

CONDAMNE la SARL OCAZ AUTO prise en la personne de Maître [Z] [T], liquidateur judiciaire, à payer à la SCI GFB une indemnité de 1.500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la SARL OCAZ AUTO prise en la personne de Maître [Z] [T], liquidateur judiciaire, aux dépens,

DIT que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par la chambre économique et commerciale générale du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence la minute étant signée par :

LE GREFFIER LA PRESIDENTE