TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Mme [C] [J] épouse [E]

M [O] [W] [E]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/03855 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7TDY

N° MINUTE :

10

JUGEMENT

rendu le 04 novembre 2025

DEMANDERESSE

S.A. LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDEURS

Madame [C] [J] épouse [E], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Monsieur [O] [W] [E], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 04 novembre 2025 par Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 04 novembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/03855 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7TDY

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 1er septembre 2005, la RIVP a donné en location à Monsieur [E] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer de 649,44 euros par mois.

Monsieur et Madame [E] n’ayant pas réglé l’intégralité des loyers, la RIVP leur a fait délivrer un commandement de payer le 31 décembre 2024 faisant état d’un impayé locatif à hauteur de 3187,42 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er Avril 2025, la RIVP a fait assigner Monsieur et Madame [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation de plein droit du bail d’habitation à compter du 28 février 2025,

▸ subsidiairement, prononcer la résiliation du bail d’habitation,

▸ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur et Madame [E] ainsi que de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec l’assistance d’un serrurier et d’un représentant des forces de l’ordre s’il échet,

▸ condamner solidairement Monsieur et Madame [E] à lui payer la somme de 3327,55 euros sauf à parfaire, représentant l’arriéré des loyers et des charges, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer valant mise en demeure,

▸ condamner in solidum Monsieur et Madame [E] à lui payer une indemnité d’occupation au moins égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi majoré des taxes et charges diverses et courantes, à compter de la date de la résiliation et jusqu’à libération complète et effective des lieux litigieux, en ce compris la remise des clés,

▸ condamner in solidum Monsieur et Madame [E] à lui payer une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront les frais de commandement.

La dénonciation au préfet est intervenue le 02 avril 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 septembre 2025.

Lors des débats, la RIVP par l’intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 4557,60 euros.

En défense, Monsieur et Madame [E] ont comparu en personne, exposé leur situation personnelle et financière et sollicité leur maintien dans les lieux ainsi que des délais de paiement, proposant rembourser leur dette par mensualités de 100 euros.

Un diagnostic social et financier a été réalisé le 04 juin 2025 et versé au dossier. Lecture en a été faite à l’audience.

Concernant l’octroi d’éventuels délais de paiement, le bailleur a fait part de son accord à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 04 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

— Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] par la voie électronique le 02 avril 2025 soit plus de six semaines avant le premier appel de l’audience le 12 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la RIVP justifie avoir saisi la CCAPEX le 02 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 1er Avril 2025.

Aucun élément n’est communiqué concernant une éventuelle procédure de surendettement.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Il a été visé un délai de deux mois au commandement de payer du 31 décembre 2024, malgré sa délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer, car il est admis en effet que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

Ainsi, il y a donc bien lieu de retenir un délai de 2 mois.

Il résulte des pièces produites et des débats que Monsieur et Madame [E], locataires d’un logement situé [Adresse 4], n’ont pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Il convient de dire en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat sont acquis et de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 1er mars 2025.

— Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur indique à l’audience que Monsieur et Madame [E] restaient devoir la somme de 4557,60 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte du 08 septembre 2025.

Monsieur et Madame [E], qui ne contestent pas le montant de la dette locative, seront en conséquence condamnés à régler solidairement cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

— Sur les éventuels délais de paiement et l’expulsion :

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant avant l’audience, et peut, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, il y a lieu de prendre en compte la reprise du paiement du loyer par les locataires avant l’audience et l’accord du bailleur, outre l’ancienneté du bail, pour autoriser Monsieur et Madame [E] à rembourser la dette dans le cadre d’un échéancier dont les modalités seront fixées au présent dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, et les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Si Monsieur et Madame [E] se libèrent dans le délai imparti et selon les modalités fixées, en sus du paiement du loyer courant concernant le logement, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué.

En revanche, le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînera la déchéance du terme et :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— Monsieur et Madame [E] seront solidairement tenus au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé tel que fixé dans le contrat augmenté des charges qui auraient été dus si le contrat de bail s’était poursuivi,

— la clause résolutoire du contrat reprendra son plein effet,

— il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur et Madame [E] et de tout occupant de leur chef selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Ni la nature du litige, ni l’équité ne commandent en l’espèce qu’il soit fait application de l’article 700 du code de procédure civile au profit du bailleur. Au surplus, le paiement de cette somme serait de nature à mettre en échec le plan d’apurement accordé.

— Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur et Madame [E] qui succombent supporteront in solidum les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, celui de l’assignation et de la notification au préfet.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en premier ressort et par jugement contradictoire :

Constate l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 1er mars 2025 du bail consenti à Monsieur et Madame [E] par la RIVP et portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 4] ;

En suspend toutefois les effets ;

Condamne solidairement Monsieur et Madame [E] à payer à la RIVP la somme de 4557,60 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés au 08 septembre 2025 ;

Dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Autorise Monsieur et Madame [E] à s’acquitter de la dette en 35 fractions mensuelles minimum de 100 euros chacune en plus des loyers courants et des charges afférentes, le solde total étant réglé avec la 36e et dernière échéance (sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d’un plan de surendettement) ;

Dit que les paiements mensuels devront être effectués par Monsieur et Madame [E] aux termes prévus par le contrat de location et pour la première fois, avant le premier terme contractuel qui suivra la signification de la présente décision par commissaire de justice, jusqu’à extinction totale de la dette ;

Dit que si les modalités de paiement échelonné sont respectées et les échéances courantes régulièrement acquittées, les effets de la clause résolutoire seront réputés ne jamais avoir été acquis ;

Dit en revanche que tout défaut de paiement par Monsieur et Madame [E] d’un seul loyer ou d’une seule mensualité de paiement pour apurer la dette, justifiera :

▸que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

▸que le solde de la dette devienne immédiatement exigible en principal, intérêts et frais ;

▸qu’à défaut pour Monsieur et Madame [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la RIVP pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, aucun élément ne venant justifier la demande de suppression de ce délai ;

▸que Monsieur et Madame [E] seront solidairement condamnés à verser à la RIVP une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

▸que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur et Madame [E] in solidum au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

Jugement rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 04 novembre 2025.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.