TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Samia AKADIRI SOUMAILA

Madame [V] [G]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Ludivine LUBAKI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/03028 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7N3I

N° MINUTE :

13 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 20 novembre 2025

DEMANDERESSE

Madame [K] [A], demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Ludivine LUBAKI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0874

DÉFENDEURS

Madame [D] [F] épouse [R], demeurant [Adresse 9]

Madame [X] [I] [T], demeurant [Adresse 6]

Monsieur [O] [R], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [M] [R], demeurant [Adresse 8]

Madame [V] [G], demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Samia AKADIRI SOUMAILA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 22 septembre 2025

Décision du 20 novembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/03028 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7N3I

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 novembre 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 juillet 2005 à effet au 1er août 2005, Mme [E] [R] a consenti un bail d’habitation à Mme [K] [A] sur des locaux à usage d’habitation et la cave n°1 situés [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 890 euros, outre une provision sur charges de 60 euros. Un dépôt de garantie d’un montant de 1780 euros, correspondant à deux mois de loyer hors charges, a été versé.

Un procès-verbal de constat a été établi par huissier de justice le 29 juillet 2005, avant l’entrée dans les lieux. Un état des lieux de sortie contradictoire a été établi le 10 mars 2023.

Par courriel du 17 mai 2023, Mme [K] [A] a sollicité la restitution de son dépôt de garantie.

Par actes de commissaire de justice en date des 11, 18, 19 et 20 mars 2025, Mme [K] [A] a assigné Mme [D] [R], Mme [X] [I] [R] [Z], M. [O] [R], M. [M] [R] et Mme [V] [G], ci-après dénommée l’INDIVISION [R], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, afin de :

— les condamner solidairement ou à défaut l’un à la place de l’autre au paiement de la somme de 1780 euros augmentée des pénalités de retard sur 25 mois soit une somme de 3528,25 euros à la date de la première audience, à parfaire,

— dire et juger qu’à défaut de règlement desdites condamnations, Mme [K] [A] sera autorisée à liquider l’astreinte courant à compter du 10 avril 2025 au stade de l’exécution jusqu’à la date de son règlement effectif,

— les condamner solidairement ou l’un à défaut de l’autre au paiement de la somme de 2000 euros en réparation de son préjudice moral,

— les condamner solidairement ou l’un à défaut de l’autre à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Appelée à l’audience du 9 avril 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande de la défense.

A l’audience du 22 septembre 2025, Mme [K] [A], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, portant à la somme de 4516,09 euros le montant demandé au titre des indemnités de retard au 9 novembre 2025.

Au soutien de ses prétentions et au visa de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, elle a soutenu que l’état des lieux de sortie montrait des dégradations dues à une forte humidité dont elle avait informé la bailleresse durant le cours du bail sans réponse de sa part. S’agissant de la demande reconventionnelle, elle a indiqué avoir libéré la cave de tous ses effets personnels et a indiqué que tant la facture présentée que le témoignage versé aux débats étaient sujets à caution.

L’indivision [R], représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites soutenues oralement au terme desquelles elle a demandé de :

— débouter Mme [K] [A] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner Mme [K] [A] au paiement de la somme de 1056 euros au titre des frais d’enlèvement des encombrants de la cave,

— condamner Mme [K] [A] au paiement de la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle a indiqué que les lieux avaient été restitués en mauvais état et qu’elle a à bon droit conservé le dépôt de garantie, les réparations locatives ayant dépassé son montant. Elle a également exposé avoir été contrainte de procéder au désencombrement de la cave dans laquelle Mme [K] [A] avait entreposé ses affaires.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 20 novembre 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE la décision

Il sera rappelé que les demandes de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : « Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire […] Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. […] A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile. ».

Aux termes des articles 1730 et 1732 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Mme [K] [A] soutient que l’état très dégradé de l’appartement à sa sortie n’est pas de son fait mais est dû à des problèmes d’humidité. Elle produit à l’appui de ses prétentions :

— le procès-verbal de constat du 29 juillet 2005,

— un courrier en date du 27 janvier 2020 adressé à Mme [E] [R], sans preuve d’envoi, dans lequel elle évoque un problème récurrent d’humidité et ses actions pour y remédier, sans succès (peinture spécifique, plaques hydrofuges, longue aération quotidienne, nettoyage),

— un courrier en date du 3 mars 2021 adressé à Mme [E] [R] en recommandé avec accusé de réception (pli reçu le 4 mars 2021) avec des photos jointes, dans lequel elle expose les problèmes de moisissures et d’humidité dans l’appartement et évoque un changement de radiateurs n’ayant pas permis de remédier à la situation,

— l’état des lieux de sortie établi le 10 mars 2023, qui lui a été communiqué le 24 juin 2024, constatant une peinture très détériorée par des traces d’humidité et de moisissures autour des fenêtres de la pièce principale et des chambres, et concluant au mauvais état de l’appartement du fait de l’humidité et des moisissures sur les murs extérieurs,

— une attestation en date du 12 novembre 2024 remplissant les formes légales de Mme [C] [B], ancienne voisine de palier de Mme [K] [A], indiquant demeurer au [Adresse 4] depuis 1998, joignant des photographies des façades de l’immeuble et de l’intérieur dégradé de son appartement.

L’INDIVISION [R] soutient que l’état de l’appartement est dû au mauvais entretien des lieux par Mme [K] [A]. Elle produit, au soutien de ses prétentions :

— le procès-verbal de constat du 29 juillet 2005,

— l’état des lieux de sortie établi le 10 mars 2023 dont il a déjà été fait état,

— une facture n°230508 en date du 30 mai 2023 de la société BATI RENOVE, de remise au propre (peinture) de l’appartement n°[Adresse 3] du [Adresse 4] à [Localité 10], locataire sortant Mme [K] [A], d’un montant de 2952,40 euros,

— l’avis de la commission de conciliation de la Direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement (DRIHL) de [Localité 10] en date du 22 mai 2024, invitant le bailleur à adresser ou renvoyer l’état des lieux de sortie ainsi que la facture justifiant les retenues locatives, estimant que la retenue locative est justifiée faute de déclaration auprès de l’assurance de la locataire et de rapports des services de l’hygiène, et suggérant que le bailleur conserve l’intégralité du dépôt de garantie pour solde de tout compte,

— des photos non datées et non localisées d’un appartement.

Il appartient au bailleur de justifier des sommes lui restant dues qui viendraient en déduction du montant du dépôt de garantie (Cass. 3ème Civ., 15 février 2012, n°11-13.014) et la preuve de la nécessité des réparations locatives. La nécessité de travaux ne fait ici aucun doute au regard de l’état des lieux de sortie et des photos qui y sont jointes. Il convient alors de vérifier que l’INDIVISION [R] démontre qu’il s’agissait de réparations locatives et qu’il appartient donc à Mme [K] [A] de les prendre en charge. Pour ce faire, elle se contente de comparer le constat d’entrée et l’état des lieux de sortie. Or, il est établi que Mme [K] [A] a fait part à la bailleresse en mars 2021, deux ans avant son départ, d’importants problèmes d’humidité et de moisissures, en joignant des photos montrant un appartement très dégradé. Aucune réponse ne semble lui avoir été apportée par la bailleresse, en tout état de cause elle n’est pas versée en procédure. Mme [C] [B], qui vit sur le même palier que l’appartement litigieux, témoigne de l’état très dégradé de son appartement pour les mêmes motifs. Elle verse aux débats des photos de la façade de l’immeuble faisant apparaître des fissures importantes. L’état des lieux de sortie, s’il est évident qu’il n’a pas valeur d’expertise, évoque néanmoins un appartement en mauvais état « du fait de l’humidité et des moisissures sur les murs extérieurs ». L’ensemble de ces éléments conduisent à estimer qu’il n’est aucunement établi par l’INDIVISION [R] que les réparations nécessaires étaient des réparations locatives. Demander la production par la locataire d’une déclaration à son assurance ou un rapport des services d’hygiène, éléments essentiels en cas de demande par le locataire de réparation d’un trouble de jouissance, conduirait à une inversion de la charge de la preuve en matière de restitution d’un dépôt de garantie.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la dégradation des lieux par la locataire n’est pas établie.

En conséquence, Mme [K] [A] est bien fondée à demander la restitution du dépôt de garantie s’élevant à la somme de 1780 euros et la pénalité correspondant à 10% du montant du loyer hors charges de 1411,25 euros, à compter du 10 mai 2023. L’INDIVISION [R] sera condamnée à lui payer la somme de 4374,72 euros à ce titre pour la période du 10 mai 2023 au 9 novembre 2025 (10% de 1411,25 durant 31 mois).

Cette condamnation ne sera pas prononcée solidairement faute de fondement légal visé et en l’absence de toute motivation sur cette demande.

Sur la demande au titre du préjudice moral

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Mme [K] [A] sollicite la somme de 2000 euros au regard de l’attitude outrageante et dénigrante de la défenderesse ainsi que de l’atteinte portée à la santé de sa fille qui a souffert durant plusieurs années d’un asthme sévère.

Toutefois, le seul fait de ne pas restituer le dépôt de garantie en prenant en compte des réparations estimées locatives ne suffit pas à établir un quelconque préjudice, ce dernier étant réparé par l’indemnité de 10% déjà alloué. Par ailleurs, Mme [K] [A], si elle verse aux débats un certificat médical évoquant l’asthme de sa fille, ne prouve ni que cette maladie est due au logement ni que ce dernier l’a amplifié, et enfin qu’elle n’en souffre plus ou qu’il s’est atténué depuis son départ des lieux. En outre, elle ne justifie alors pas d’un préjudice personnel.

Elle sera déboutée de sa demande.

Sur la demande reconventionnelle en paiement

Aux termes des articles 1730 et 1732 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue.

En application de l’article 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, l’INDIVISION [R] indique que Mme [K] [A] n’a pas libéré la cave d’une de ses voisines et a dû procéder à l’enlèvement de ces affaires, et demande le remboursement des frais engagés pour cela. Elle communique à l’appui de sa demande :

— une facture n°230906 de la société MULTICORP RENOV en date du 25 septembre 2023, comprenant le nettoyage, enlèvement des gravois et encombrants de la cave appartement n°35 (locataire : Mme [A]) transport, conditionnement, manutention, mise en décharge et nettoyage pour un montant de 960 euros hors taxes,

— une attestation ne répondant pas aux prescriptions légales (absence de document d’identité joint notamment).

Mme [K] [A] indique que le procès-verbal de constat établi avant son entrée dans les lieux n’évoque pas la cave, qu’elle l’a intégralement vidée de ses propres affaires en quittant les lieux, n’en ayant entreposé provisoirement que quelques-unes dans une cave voisine avec l’autorisation de la locataire concernée. Elle produit à l’appui de ses dires :

— le procès-verbal de constat du 29 juillet 2005,

— l’état des lieux de sortie indiquant que la cave est vide des effets personnels de Mme [K] [A], seuls restant les objets s’y trouvant à l’entrée dans les lieux,

— un échange de SMS en date du 13 mars 2023, l’interlocuteur 0614264238 écrivant « Bonjour Madame, je vous avais sollicité afin de vider votre cave. Certes vous l’avez fait mais visiblement vous avez tout transféré dans la cave N2, qui était totalement vide. Par conséquent, je vous demande une dernière fois de bien vouloir venir retirer tous vos encombrants. Si cela n’est pas fait nous nous verrons dans l’obligation de faire appel à cette société et cette prestation vous sera défalquée sur votre caution », Mme [K] [A] répondant « Bonjour Madame, je n’ai pas tout transféré mais mis quelques effets dans la cave n2 pour quelques jours avec bien sûr l’accord de la locataire de l’appartement n34 correspondant pour un temps très limité. Je ne me le serais pas permis autrement »,

— un courriel en date du 17 mai 2023 adressé à l’INDIVISION [R] indiquant « absolument tous mes effets personnels ont été intégralement débarrassés de la cave ».

Il ressort de ce qui précède que l’INDIVISION [R] prouve le désencombrement d’une cave. Sur la facture du mois de septembre 2023 est mentionné qu’il s’agit de la cave de l’appartement N35, soit celle louée auparavant par Mme [A], dont il est établi qu’elle était vide lors de l’état des lieux de sortie six mois auparavant. L’INDIVISION [R] ne démontre ainsi pas que ce désencombrement doit être pris en charge par Mme [K] [A].

Si le désencombrement concerne une autre cave, et possiblement la cave N2 dans laquelle Mme [K] [A] reconnaît avoir entreposé des affaires, et non des gravats comme indiqué sur la facture, cela n’est pas démontré. Mme [K] [A] indique au surplus avoir laissé des affaires avec l’accord de la locataire concernée et les avoir retirées ensuite. Si ces propos sont purement déclaratifs, l’INDIVISION [R] n’apporte en tout état de cause aucun élément probant alors que la charge de la preuve pèse sur elle.

Pour l’ensemble de ces raisons, l’INDIVISION [R] sera déboutée de sa demande.

Sur demandes accessoires

Les membres de l’INDIVISION [R], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Les membres de l’INDIVISION [R] seront condamnés in solidum à payer à Mme [K] [A] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile et ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [D] [R], Mme [X] [I] [R] [Z], M. [O] [R], M. [M] [R] et Mme [V] [G] à payer à Mme [K] [A] la somme de 1780 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie versé pour l’exécution du bail du 27 juillet 2005 à effet au 1er août 2005 sur des locaux situés [Adresse 5] et la cave n°1,

CONDAMNE Mme [D] [R], Mme [X] [I] [R] [Z], M. [O] [R], M. [M] [R] et Mme [V] [G] à payer à Mme [K] [A] la somme mensuelle de 141,12 euros au titre de la majoration prévue à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, représentant 10 % du loyer, à compter du 10 mars 2023, tout mois commencé étant dû, jusqu’à complète restitution du dépôt de garantie,

CONDAMNE en conséquence Mme [D] [R], Mme [X] [I] [R] [Z], M. [O] [R], M. [M] [R] et Mme [V] [G] à payer à Mme [K] [A] la somme de 4372,72 euros pour la période du 10 mai 2023 au 9 novembre 2025,

DEBOUTE Mme [K] [A] de sa demande au titre du préjudice moral,

DEBOUTE Mme [D] [R], Mme [X] [I] [R] [Z], M. [O] [R], M. [M] [R] et Mme [V] [G] de leurs demandes en paiement au titre du désencombrement de la cave et de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Mme [D] [R], Mme [X] [I] [R] [Z], M. [O] [R], M. [M] [R] et Mme [V] [G] à payer à Mme [K] [A] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Mme [D] [R], Mme [X] [I] [R] [Z], M. [O] [R], M. [M] [R] et Mme [V] [G] aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 novembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge