TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [L] [G] sans prénom

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Sarah KRYS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/06436 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAJOZ

N° MINUTE :

10/2025

JUGEMENT

rendu le 17 novembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [K] [I]

demeurant [Adresse 1]

[Adresse 7]

Société Civile Immobilière dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentés par KOSMA A.A.R.P.I. en la personne de Maître Sarah KRYS, avocat au barreau de PARIS,vestiaire G0517

DÉFENDERESSE

Madame [L] [G] sans prénom

demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 17 novembre 2025 par Anne ROSENZWEIG, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 17 novembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/06436 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAJOZ

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 28 décembre 2002, Monsieur [K] [I], aux droits duquel il vient avec la société civile immobilière AB LEGACY 98, a consenti un bail d’habitation à Mme [L] [G] sans prénom, sur des locaux, [Adresse 6].

Par acte de commissaire de justice du 18 février 2025, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 8.396,24 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [L] [G] sans prénom le 21 février 2025.

Par assignation du 25 juin 2025, Monsieur [K] [I] et la société civile immobilière AB LEGACY 98 ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou voir prononcer la résiliation judiciaire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de Mme [L] [G] sans prénom, voir ordonner le transport et la séquestration de ses meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer contractuel et des charges locatives, et jusqu’à libération des lieux, 5.942,24 euros au titre de l’arriéré locatif à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 juin 2025, et le diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 30 septembre 2025, Monsieur [K] [I] et la société civile immobilière AB LEGACY 98, représentés par son conseil, maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 26 septembre 2025, s’élève désormais à la somme de 5.184,24 euros, terme de septembre 2025 inclus, après règlements effectués par la locataire. Ils déclarent, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par la défenderesse. Monsieur [K] [I] et la société civile immobilière AB LEGACY 98 considèrent enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, mentionnant le versement de mensualités d’apurement.

Mme [L] [G] sans prénom, présente à l’audience et dont l’identité a été vérifiée conformément à la pièce d’identité présentée, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement moyennant le versement de mensualités d’apurement de 250 euros, en plus du loyer courant. Elle reconnaît devoir la somme de 4.536 euros, mais pas plus.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [L] [G] sans prénom a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [K] [I] et la société civile immobilière AB LEGACY 98 justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail ou exécutées volontairement par le bailleur.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 18 février 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 8.396,24 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 avril 2025.

Cependant, eu égard à la reprise du paiement du loyer courant ainsi qu’à la volonté de la locataire de s’acquitter de la dette et à l’accord des bailleurs, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleurs seront autorisés à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

En l’espèce, Monsieur [K] [I] et la société civile immobilière AB LEGACY 98 versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 26 septembre 2025, Mme [L] [G] sans prénom leur devait la somme de 5.184,24 euros, échéance de septembre 2025 incluse.

Mme [L] [G] sans prénom conteste ce montant ne reconnaissant devoir que la somme de 4.536 euros, soit une différence de 648,24 euros.

En l’espèce, il convient d’observer que les sommes appelées par les bailleurs au titre des loyers et des charges sont différentes de celles figurant sur le décompte de la locataire, ce qui explique la différence d’arriéré locatif.

Les sommes appelées par les bailleurs apparaissent conformes au bail, Mme [L] [G] sans prénom sera donc condamnée à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en l’absence de remise à personne de l’assignation.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [L] [G] sans prénom à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 807 euros, correspondant au terme de septembre 2025.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 19 avril 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [K] [I] et la société civile immobilière AB LEGACY 98 ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [L] [G] sans prénom, qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 18 février 2025 et de l’assignation du 25 juin 2025.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Il y a lieu de condamner Mme [L] [G] sans prénom à payer à Monsieur [K] [I] et la société civile immobilière AB LEGACY 98 la somme de 300 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 18 février 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 28 décembre 2002 entre Monsieur [K] [I], aux droits duquel il vient avec la société civile immobilière AB LEGACY 98, d’une part, et Mme [L] [G] sans prénom, d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5] [Localité 3] [Adresse 9] est résilié depuis le 18 avril 2025,

CONDAMNE Mme [L] [G] sans prénom à payer à Monsieur [K] [I] et la société civile immobilière AB LEGACY 98 la somme de 5.184,24 euros sur l’arriéré locatif arrêté au 26 septembre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE Mme [L] [G] sans prénom à se libérer de la dette en réglant chaque mois pendant 20 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 250 euros, puis une dernière échéance représentant le solde de la dette en principal, majoré des intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir en même temps que le loyer, au plus tard le douzième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [L] [G] sans prénom,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 18 avril 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

les bailleurs pourront, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [L] [G] sans prénom et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [L] [G] sans prénom sera condamnée à verser à Monsieur [K] [I] et la société civile immobilière AB LEGACY 98, à compter du 19 avril 2025, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 807 euros en septembre 2025, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE Mme [L] [G] sans prénom aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 18 février 2025 et celui de l’assignation du 25 juin 2025,

CONDAMNE Mme [L] [G] sans prénom à payer à Monsieur [K] [I] et la société civile immobilière AB LEGACY 98 la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 novembre 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge