TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies conformes délivrées

le : 04/03/2025

à : – M^e N. LEPAROUX

— M^e H. de LANGLE

Copie exécutoire délivrée

le : 04/03/2025

à : – M^e N. LEPAROUX

La Greffière,

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP référé

N° RG 24/10816 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6MYF

N° de MINUTE :

1/2025

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 4 mars 2025

DEMANDEURS

Monsieur [P] [U], demeurant [Adresse 2] – [Localité 4]

représenté par M^e Nicolas LEPAROUX, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #L42, substitué par M^e Najet SENOUCI, Avocate au Barreau de PARIS

Madame [Z] [M] épouse [U], demeurant [Adresse 2] – [Localité 4]

représentée par M^e Nicolas LEPAROUX, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #L42, substitué par M^e Najet SENOUCI, Avocate au Barreau de PARIS

Monsieur [B] [L], demeurant [Adresse 2] – [Localité 4]

représenté par M^e Nicolas LEPAROUX, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #L42, substitué par M^e Najet SENOUCI, Avocate au Barreau de PARIS

Madame [C] [N] épouse [L], demeurant [Adresse 2] – [Localité 4]

représentée par M^e Nicolas LEPAROUX, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #L42, substitué par M^e Najet SENOUCI, Avocate au Barreau de PARIS

Madame [W] [V], demeurant [Adresse 2] – [Localité 4]

représentée par M^e Nicolas LEPAROUX, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #L42, substitué par M^e Najet SENOUCI, Avocate au Barreau de PARIS

Madame [R] [F] [J] [T], demeurant [Adresse 2] – [Localité 4]

représentée par M^e Nicolas LEPAROUX, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #L42, substitué par M^e Najet SENOUCI, Avocate au Barreau de PARIS

Décision du 04 mars 2025

PCP JCP référé – N° RG 24/10816 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6MYF

DEMANDEURS

Monsieur [Y] [S], demeurant [Adresse 2] – [Localité 4]

représenté par M^e Nicolas LEPAROUX, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #L42, substitué par M^e Najet SENOUCI, Avocate au Barreau de PARIS

Madame [A] [O] épouse [S], demeurant [Adresse 2] – [Localité 4]

représentée par M^e Nicolas LEPAROUX, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #L42, substitué par M^e Najet SENOUCI, Avocate au Barreau de PARIS

Monsieur [E] [G], demeurant [Adresse 2] – [Localité 4]

représenté par M^e Nicolas LEPAROUX, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #L42, substitué par M^e Najet SENOUCI, Avocate au Barreau de PARIS

Madame [X] [G], demeurant [Adresse 2] – [Localité 4]

représentée par M^e Nicolas LEPAROUX, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #L42, substitué par M^e Najet SENOUCI, Avocate au Barreau de PARIS

DÉFENDERESSE

La Société Civile Immobilière [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 3]

représentée par M^e Henri de LANGLE, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #B0663, substitué par M^e Pierre-Ingvar MOUGENOT, Avocat au Barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Brice REVENEY, Juge, Juge des contentieux de la protection

assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 janvier 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 4 mars 2025 par Monsieur Brice REVENEY, Juge, assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

EXPOSÉ DU LITIGE

La S.C.I. [Adresse 2], propriétaire d’un immeuble sis [Adresse 2] [Localité 4], a donné à bail :

— par acte du 12 janvier 2018, un appartement au 6ème étage du bâtiment B à M. [P] [U] et Mme [Z] [M] épouse [U],

— par acte du 5 mars 2019, un appartement au 4ème étage gauche du bâtiment B à M. [B] [L] et Mme [C] [N] épouse [L],

— par acte du 29 septembre 2017, un appartement au 5ème étage du bâtiment B à Mme [W] [V],

— par actes des 15 septembre 1989, 29 juillet 2010 et 17 janvier 2014, un appartement au 5ème étage du bâtiment B à Mme [R] [F] [J] [T],

— par acte du 29 juillet /2012, un appartement au 5ème étage du bâtiment B à M. [Y] [S] et Mme [A] [O] épouse [S],

— par acte du 28 août 2018, un appartement au 3ème étage du bâtiment B à M. [E] [G] et Mme [X] [G].

La gestion de l’immeuble a été déléguée à la société BNP PARIBAS REAL ESTATE PROPERTY MANAGEMENT FRANCE S.A.S..

Les locataires susnommés se sont plaints de différentes nuisances et, plus particulièrement, des dysfonctionnements du chauffage et de la production d’eau chaude.

Par acte de commissaire de justice en date des 8 et 9 juillet 2020, M. [P] [U], Mme [Z] [M] épouse [U], M. [B] [L], Mme [C] [N] épouse [L], Mme [W] [V], Mme [R] [F] [J] [T], M. [Y] [S], Mme [A] [O] épouse [S], M. [E] [G] et Mme [X] [G], locataires, ont assigné, en référé, la S.C.I. [Adresse 2] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS.

Par ordonnance du 2 novembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, a, notamment, enjoint la S.C.I. [Adresse 2], bailleresse, d’assurer l’écoulement d’eau chaude de M. [P] [U] et Mme [Z] [M] épouse [U] dans un délai de moins de 1 minute 30 secondes, ainsi que d’assurer l’étanchéité air et eau des fenêtres et porte-fenêtres, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, a rejeté les autres demandes d’injonctions de faire et a condamné la S.C.I. [Adresse 2] au versement à tous les locataires susnommés d’indemnités de 500 euros, à titre de provision.

Par actes de commissaire de justice en date des 6 et 9 août 2021, M. [P] [U], Mme [Z] [M] épouse [U], M. [B] [L], Mme [C] [N] épouse [L], Mme [W] [V], Mme [R] [F] [J] [T], M. [Y] [S], Mme [A] [O] épouse [S], M. [E] [G] et Mme [X] [G], locataires, ont assigné, en référé, la S.C.I. [Adresse 2] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS.

Par ordonnance du 15 décembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, a ordonné la désignation d’un expert, M. [I] [H], pour analyser les pannes de chauffage récurrentes.

Le 4 novembre 2024, M. [I] [H] a communiqué aux parties une note de synthèse, préalable au dépôt de son rapport, concluant à l’existence de désordres affectant la distribution d’eau chaude et de chauffage dans les cinq logements. Il a évalué les préjudices en découlant, mais a rappelé que les pannes d’absence totale d’ECS constituent un nouveau désordre et, donc, une extension de la mission. Il a renvoyé les parties, par courriel du 7 octobre 2024, à gérer les situations d’urgence.

M. [P] [U], Mme [Z] [M] épouse [U], M. [B] [L], Mme [C] [N] épouse [L], Mme [W] [V], Mme [R] [F] [J] [T], M. [Y] [S], Mme [A] [O] épouse [S], M. [E] [G] et Mme [X] [G], locataires, ont indiqué à la S.C.I. [Adresse 2], bailleresse, avoir été totalement privés d’eau chaude sanitaire du 24 septembre 2023 au 18 octobre 2024, ainsi qu’avoir été privés totalement de chauffage depuis le 17 novembre 2024.

La BNP PARIBAS REAL ESTATE PROPERTY MANAGEMENT FRANCE S.A.S., ayant diligenté les investigations, leur a indiqué devoir commander la pièce défectueuse en ESPAGNE, sans réponse du fournisseur et sans autre solution que la fourniture provisoire de convecteurs.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 novembre 2024, M. [P] [U], Mme [Z] [M] épouse [U], M. [B] [L], Mme [C] [N] épouse [L], Mme [W] [V], Mme [R] [F] [J] [T], M. [Y] [S], Mme [A] [O] épouse [S], M. [E] [G] et Mme [X] [G], locataires, ont vainement mis en demeure la S.C.I. [Adresse 2], bailleresse, d’engager les travaux nécessaires à la production d’eau chaude et de chauffage, de proposer des solutions de relogement provisoire et de les autoriser à retenir 50 % de leur loyer depuis novembre 2024 jusqu’au rétablissement du chauffage.

Par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2024, M. [P] [U], Mme [Z] [M] épouse [U], M. [B] [L], Mme [C] [N] épouse [L], Mme [W] [V], Mme [R] [F] [J] [T], M. [Y] [S], Mme [A] [O] épouse [S], M. [E] [G] et Mme [X] [G], locataires, ont assigné la S.C.I. [Adresse 2] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, agissant en tant que juge des référés, aux fins des demandes

suivantes, dont il est fait état dans ses conclusions n° 2 :

— déclarer recevable l’action des locataires susnommés,

— débouter la S.C.I. [Adresse 2] de son exception de litispendance,

— condamner pour trouble manifestement illicite la S.C.I. [Adresse 2] à engager les réparations nécessaires au rétablissement de la production de chauffage de manière pérenne, ainsi qu’à l’écoulement de l’eau chaude sanitaire, sous astreinte de 2.000 euros par jour de retard, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— condamner la S.C.I. [Adresse 2] à communiquer l’intégralité des analyses des légionnelles présentes dans l’eau sanitaire, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— condamner la S.C.I. [Adresse 2] à communiquer le protocole de décontamination établi par une entreprise qualifiée et l’ordre de service de l’entreprise, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— condamner la S.C.I. [Adresse 2] à proposer une solution de relogement à ses locataires,

— autoriser les locataires susnommés à retenir 50 % de leur loyer depuis novembre 2024 jusqu’au rétablissement du chauffage,

— condamner la S.C.I. [Adresse 2] au paiement des frais irrépétibles à hauteur de 5000 euros pour chacun des locataires requérants, outre les entiers dépens.

M. [P] [U], Mme [Z] [M] épouse [U], M. [B] [L], Mme [C] [N] épouse [L], Mme [W] [V], Mme [R] [F] [J] [T], M. [Y] [S], Mme [A] [O] épouse [S], M. [E] [G] et Mme [X] [G], locataires, précisent que l’exception de litispendance doit être rejetée, l’ordonnance de référé définitive en date du 12 décembre 2021 ayant eu pour effet d’éteindre l’instance en cours par la désignation de l’expert en attendant une instance au fond.

Ils pointent l’inexécution de l’obligation de délivrance de la S.C.I. [Adresse 2], bailleresse, issue des articles 1719 et suivants du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, comme un trouble manifestement illicite, l’article 2 du décret du 30 janvier 2002 préconisant, parmi les critères de décence, une installation en état de fonctionnement permettant un chauffage normal et une alimentation en eau chaude.

Ils estiment l’obligation de jouissance paisible également mise en cause par les manquements de la bailleresse. Ils rappellent, ainsi, la note de synthèse de l’expert concluant à l’existence de désordres affectant la distribution d’eau chaude (temps d’attente excessif jusqu’à plusieurs minutes) et de chauffage (problème de fonctionnement des ventilo-convecteurs, mal entretenus) dans les cinq logements, du fait d’un mauvais équilibrage de la distribution d’eau chaude sanitaire en température et débits suffisants, et de l’inefficacité des colonnes de distribution, sans pour autant pouvoir, sans dépasser sa mission, se

prononcer sur la problématique de production d’eau chaude, évoquant un arrêt total du 24 septembre 2023 au 18 octobre 2024.

M. [P] [U], Mme [Z] [M] épouse [U], M. [B] [L], Mme [C] [N] épouse [L], Mme [W] [V], Mme [R] [F] [J] [T], M. [Y] [S], Mme [A] [O] épouse [S], M. [E] [G] et Mme [X] [G], locataires, indiquent être restés sans chauffage depuis le 17 novembre 2024 et sans perspective de rétablissement, ce, constaté par le gestionnaire qui leur a indiqué devoir commander la pièce défectueuse en ESPAGNE, sans retour du fournisseur et sans autre solution que la fourniture de convecteurs, ce qui ne remplit pas le critère de décence, malgré une mise en demeure le 21 novembre 2024.

Ils mettent en avant l’état de santé de certains d’entre eux.

Ils précisent que les travaux réalisés en urgence, en vue de l’audience, ne sont pas satisfaisants, laissant de côté plusieurs logements en pleine période hivernale, tandis que le constat qui leur est opposé du 9 décembre 2024 ne concerne que deux logements hors procédure, les demandeurs actuels, eux, ayant maintenu leurs doléances par courriels.

Ils rappellent que les ventilo-convecteurs de M. [P] [U] et Mme [Z] [M] épouse [U] n’ont pas été remplacés, malgré l’engagement de la la S.C.I. [Adresse 2], bailleresse.

Outre l’eau chaude sanitaire absente en bonne et due forme depuis le 2 décembre 2024, dont les locataires susnommés décrivent, lot par lot, la température mesurée de 20 à 30 degrés, bien en-deçà de la norme NF, ils signalent la nouvelle problématique de production d’eau chaude, objet de la présente demande, soit une absence totale d’ailleurs constatée par l’expert. Des courriels de doléances des locataires susnommés du 14 au 12 janvier 2025 sont produits, attestant de l’actualité des défaillances.

À cela s’ajoute un dépistage de légionellose signalé par la S.C.I. [Adresse 2], bailleresse, le 29 novembre 2024, dont la communication des analyses et du protocole de traitement a été demandée, en vain, alors que le traitement devait durer de décembre 2024 à janvier 2025.

M. [P] [U], Mme [Z] [M] épouse [U], M. [B] [L], Mme [C] [N] épouse [L], Mme [W] [V], Mme [R] [F] [J] [T], M. [Y] [S], Mme [A] [O] épouse [S], M. [E] [G] et Mme [X] [G], locataires, font état d’un rapport de contamination de la bactérie non satisfaisant, ayant été réalisé le 18 décembre 2024, en plein traitement et non quelque jours après, selon le vœu de la circulaire DGSEA4 du 21 décembre 2010. Ils soulignent qu’un traitement efficace suppose de monter la température au moins à 50 degrés, la bactérie se développant dans les eaux tièdes selon l’ARS, ce qui montre

que la situation principale dénoncée pourrait être cause de la présence bactérienne.

Ils demandent des solutions de relogement temporaire, le temps du règlement des problématiques, avec une suspension des loyers de 50 % à partir de novembre 2024 jusqu’au rétablissement du chauffage et de l’eau chaude.

Dans ses conclusions en réponse n° 1, la S.C.I. [Adresse 2], bailleresse, demande au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS agissant en tant que juge des référés :

— de décliner sa compétence au profit du tribunal judiciaire de PARIS, qui demeure saisi du litige sous le numéro RG 15-21-002157,

— de juger que toutes les demandes se heurtent à des contestations sérieuses insusceptibles d’être tranchées en référé, y compris la demande indemnitaire de réduction de loyers, et de se déclarer incompétent au profit du juge du fond,

. subsidiairement,

— de constater que les demandes des locataires sont sans objet du fait que le trouble a cessé, et les en débouter,

. très subsidiairement,

— de cantonner les éventuels dommages et intérêts pour la période du 17 novembre au 7 décembre 2024 aux sommes suivantes de 347,34 euros ([U]), 336,31 euros ([G]), 33,69 euros ([V]), 369,26 euros ([S]), 391,75 euros ([L]), 268, 30 euros ([F] [J] [T]) et de débouter les demandeurs du surplus de leurs prétentions,

— de condamner M. [P] [U], Mme [Z] [M] épouse [U], M. [B] [L], Mme [C] [N] épouse [L], Mme [W] [V], Mme [R] [F] [J] [T], M. [Y] [S], Mme [A] [O] épouse [S], M. [E] [G] et Mme [X] [G], locataires, au paiement de la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles.

La S.C.I. [Adresse 2] fait état de nombreuses réunions d’expertise depuis 2022, à raison de deux par an. Elle indique que la note de synthèse de l’expert du 4 novembre 2024, valant pré-rapport, a constaté que la production de chauffage était, désormais, assurée lot par lot, suite à une campagne hivernale d’enregistrement des températures à l’hiver 2023-2024, sauf des difficultés de régulation liées aux dysfonctionnements des ventilo-convecteurs.

La S.C.I. [Adresse 2] reconnaît la panne de production de chauffage survenue le 17 novembre 2024, suite à la défaillance de plusieurs échangeurs à plaques, impliquant leur remplacement ; mais celui-ci ne pouvant être fait à l’identique dans l’immédiat de la commande du 26 novembre 2024, le gestionnaire s’est rabattu sur d’autres échangeurs, par suite installés les 7 et 8 décembre 2024 comme constaté par procès-verbal du 9 décembre 2024 et par M. [P] [U], sans aucune plainte depuis. La S.C.I. [Adresse 2] indique, également, avoir fourni des chauffages d’appoint à tous les demandeurs.

Elle estime, donc, avoir résolu le point de l’interruption de production de chauffage, restée sans plainte depuis lors, ce qui rend sans objet la demande de condamnation sous astreinte, le « pérenne » demandé étant hors de propos, qui plus est en l’absence d’un désordre structurel relevé par l’expert, sous peine de permettre aux demandeurs de liquider l’astreinte au moindre dysfonctionnement.

La S.C.I. [Adresse 2] précise avoir débuté une campagne de remplacement des ventilo-convecteurs, y compris auprès de M. [P] [U] et Mme [Z] [M] épouse [U].

Concernant l’eau chaude sanitaire, la S.C.I. [Adresse 2] fait état des deux difficultés apparues concomitamment en décembre 2024, l’une portant sur la découverte de légionellose, traitée le 31 décembre 2024, avec retour à un taux conforme, et l’autre sur la température de l’ECS du fait de vannes intermédiaires, point réglé provisoirement le 17 décembre 2024, mais définitivement le 3 janvier 2025. Elle estime, donc, avoir résolu le point de l’insuffisance de l’ECS.

La S.C.I. [Adresse 2], du fait d’avoir répondu aux demandes du chauffage et de l’insuffisance d’ECS, conclut, donc, à l’absence d’une urgence impérieuse, d’où une contestation sérieuse dépossédant le juge des référés, en ce compris la réduction du loyer à titre indemnitaire, qui ne pourrait être que provisionnelle si elle s’appuyait seulement sur des justificatifs de quantum et n’avait été compensée par les convecteurs. Elle suggère, donc, un quantum de 15 % du montant du loyer retenu par l’expert et ce, sur 21 jours jusqu’au règlement effectif du problème.

La S.C.I. [Adresse 2] indique que les nouvelles demandes du 18 décembre 2024, relatives à la distribution de chauffage et l’écoulement de l’eau chaude sanitaire, se heurtent à une situation de litispendance exigeant un déclinatoire de compétence, puisque le président du tribunal judiciaire de PARIS demeure saisi, dans l’attente du rapport d’expertise non rendu. En tout état de cause, le lien entre les deux affaires est tel qu’il serait dans l’intérêt d’une bonne adminitration de la justice de les faire juger ensemble.

Elle indique avoir déposé, sans retour, un dire à la note de synthèse expertale pour proposer une solution alternative à l’installation de ballons d’eau chaude privative, afin de résoudre le temps d’attente de l’ECS aux points de puisage ; la préconisation de l’expert étant, selon la S.C.I. [Adresse 2], démesurée. Elle propose, donc, un sursis à statuer dans l’attente du rapport définitif qui tranchera cette question.

La S.C.I. [Adresse 2] rejette la demande de relogement, étant l’accessoire de la demande de travaux, qui n’a plus lieu d’être et n’étant pas prévue par la loi du 6 juillet 1989.

À l’audience du 23 janvier 2025 :

— le conseil de M. [P] [U], Mme [Z] [M] épouse [U], M. [B] [L],

Mme [C] [N] épouse [L], Mme [W] [V], Mme [R] [F] [J] [T], M. [Y] [S], Mme [A] [O] épouse [S], M. [E] [G] et Mme [X] [G], locataires, a repris oralement ses écritures. Il a indiqué que ces derniers n’avaient pas d’eau chaude depuis décembre 2024, l’eau n’atteignant pas le plancher des 50 degrés.

Il a indiqué que les demandes n’étaient pas les mêmes que devant le président du tribunal judiciaire de PARIS statuant en référé.

Le conseil de la S.C.I. [Adresse 2] a repris oralement ses écritures. Il a précisé que l’ordonnance du président du tribunal judiciaire de PARIS ne le désaisissait pas, puisqu’il restait chargé du contrôle de l’expertise, induisant ainsi une litispendance.

Il rappelle les contestations sérieuses. Il est fait état d’un nouveau problème en janvier 2025 ayant fait chuter les températures de l’eau chaude à 39 degrés.

Sur la légionellose, il a indiqué que l’analyse avait bel et bien été effectuée, attestant d’un problème résolu.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les exceptions de procédure

Sur l’exception de litispendance

Aux termes de l’article 100 du code de procédure civile, si le même litige est pendant devant deux juridictions de même degré également compétentes pour en connaître, la juridiction saisie en second lieu doit se dessaisir au profit de l’autre si l’une des parties le demande. À défaut, elle peut le faire d’office.

En l’espèce, la S.C.I. [Adresse 2] indique que les nouvelles demandes du 18 décembre 2024, relatives à la distribution de chauffage et l’écoulement de l’eau chaude sanitaire, se heurtent à la situation de litispendance, puisque le président du tribunal judiciaire de PARIS demeure saisi dans l’attente du rapport d’expertise, qu’il a demandé dans son ordonnance en date du 12 décembre 2021.

La S.C.I. [Adresse 2] relate dans ses conclusions que la problématique ayant conduit à l’expertise, lors de la première procédure, concernait la distribution d’eau chaude (temps d’attente de l’ECS) et non la production de chauffage et d’eau chaude.

Dans leurs écritures, M. [P] [U], Mme [Z] [M] épouse [U], M. [B] [L],

Mme [C] [N] épouse [L], Mme [W] [V], Mme [R] [F] [J] [T], M. [Y] [S], Mme [A] [O] épouse [S], M. [E] [G] et Mme [X] [G], locataires, de même, précisent s’en tenir dans la présente procédure au problème de l’absence

pure et simple d’eau chaude, à savoir le problème de sa production de chauffage. C’est, donc, ainsi qu’il faut entendre leur demande au dispositif visant à « condamner la S.C.I. [Adresse 2] à engager les réparations nécessaires au rétablissement de la production de chauffage de manière pérenne ainsi qu’à l’écoulement de l’eau chaude sanitaire », et non pas de renouveler une demande au titre de la distribution d’eau chaude sanitaire.

D’ailleurs, dans sa note de synthèse du 4 novembre 2024, M. [I] [H], expert, rappelait que les pannes d’absence totale d’ECS (autrement dit un problème de production d’eau chaude) constituaient un nouveau désordre, et donc une extension de la mission, et en renvoyant par courriel du 7 octobre 2024 les parties « à gérer les situations d’urgence », il les dirigeait vers l’introduction de la présente instance.

Il y a, donc, bien une disparité des demandes d’une procédure à l’autre.

Par ailleurs, il est de droit positif que l’instance en référé prend fin avec la désignation de l’expert, l’instance au fond n’en étant pas la continuation.

L’ordonnance de référé missionnant un expert est, ainsi, une ordonnance autonome et non une ordonnance d’un juge de la mise en état qui s’inscrirait dans le cours de l’instruction d’un jugement au fond.

L’ordonnance du 15 décembre 2021 nommant l’expert a, donc, eu pour effet, conformément au droit positif, d’éteindre l’instance en cours, peu important que le président du tribunal judiciaire demeure en charge de surveiller les opérations d’expertise.

Il n’existe, donc, pas deux procédures pendantes en cours justifiant l’exception de procédure demandée.

L’exception de litispendance doit donc être rejetée.

Sur la demande de déclinatoire de compétence tenant à une bonne administration de la justice et la demande de sursis à statuer

Le temps d’attente de l’ECS aux points de puisage, objet de la première procédure, relève de la distribution d’eau chaude sanitaire, tandis que les pannes de distribution d’eau chaude relevées par l’expert, et qui ont conduit à la présente assignation, sont dues à un dysfonctionnement non des circuits de distribution, mais bien de la production d’eau chaude sanitaire, objet de la présente procédure, ainsi que de la production de chauffage.

La page de la première procédure, relative à une mesure d’instruction liée à la distribution d’eau chaude sanitaire en leurs températures et temps d’attente, est en passe d’être tournée lorsque le rapport définitif sera établi ; l’expert ayant d’ores et déjà identifié la source du dommage, évalué les préjudices et émis une première solution avant le dire de la S.C.I. [Adresse 2], bailleresse.

Même si la proximité des deux procédures relève de l’évidence et que les conséquences sont communes, les deux affaires sont, donc, a priori distinctes tant dans leur principe (instruction vs. urgence) que dans leur substance (distribution vs. production), ainsi que, à défaut d’indications contraires, les modalités d’intervention pour remédier aux problématiques.

Il n’y a, donc, pas non plus lieu à déclinatoire de compétence du juge des contentieux de la protection agissant en qualité de juge des référés pour une bonne administration de la justice.

Pour cette même raison, il n’y a pas lieu de surseoir à statuer dans l’attente du rapport définitif de l’expert sur l’ECS, problématique qui relève de la première procédure sans impact sur la présente.

Sur la demande de travaux sous astreinte

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. ».

Par ailleurs, l’article 835 du code de procédure civile dispose que « le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

En application de ces dispositions, le trouble manifestement illicite peut se définir comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit, proche de la voie de fait.

Le juge des référés est le juge de l’évidence et ne peut statuer en présence d’une contestation sérieuse.

La contestation sérieuse est celle qui existe lorsque l’un des moyens de défense, opposé aux prétentions du demandeur, n’apparaît pas immédiatement et manifestement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait être rendue au fond. C’est, notamment, le cas chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique.

Vu les articles 1719 et 1720 du code civil,

Vu l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 2 du décret du 30 janvier 2002,

M. [P] [U], Mme [Z] [M] épouse [U], M. [B] [L],

Mme [C] [N] épouse [L], Mme [W] [V], Mme [R] [F] [J] [T], M. [Y] [S], Mme [A] [O] épouse [S], M. [E] [G] et Mme [X] [G], locataires, demandent, pour trouble manifestement illicite, la condamnation de la S.C.I. [Adresse 2] à engager les réparations nécessaires au rétablissement de la production de chauffage, de manière pérenne, ainsi qu’à l’écoulement de l’eau chaude sanitaire.

Il s’agit, donc, de vérifier au vu des différentes pièces si, en guise de trouble manifestement illicite au sens de la loi de 1989, subsiste dans le cadre de la présente procédure une absence actuelle pure et simple de production de chauffage et d’eau chaude sanitaire justifiant l’intervention du juge des référés.

Le commissaire de justice mandaté par la S.C.I. [Adresse 2], bailleresse, à l’effet du constat du 9 décembre 2024, a constaté :

— au sous-sol, des échangeurs d’une installation récente, brûlants au toucher, l’un d’eux (un seul) comportant un thermostat indiquant une mesure de 61 degrés, par conséquent au-dessus de la norme. Toutefois, le commissaire de justice n’a pas été mis en état d’établir une traçabilité depuis ces échangeurs vers les appartements de M. [P] [U], Mme [Z] [M] épouse [U], M. [B] [L], Mme [C] [N] épouse [L], Mme [W] [V], Mme [R] [F] [J] [T], M. [Y] [S], Mme [A] [O] épouse [S], M. [E] [G] et Mme [X] [G], locataires ;

— dans trois appartements des étages 2, 4 et 6, de l’air chaud constaté au niveau des ventilo-convecteurs de la salle à manger et du séjour, ainsi que dans certaines chambres et pièces ; pas un de ces appartements n’abritant un des locataires demandeurs, aucune démonstration n’est faite de la situation de chauffage de ces derniers, étant rappelé que le chauffage n’est pas en cause en l’espèce.

Il existe, en outre, aux débats, en pièces 19, 28 et 31 des demandeurs, différents courriels non contestés par la S.C.I. [Adresse 2], bailleresse :

— Mme [Z] [M] épouse [U] se plaignant les 14, 16 et 21 janvier 2025 d’une eau sanitaire tiède de 30 à 34 degrés.

Il n’est pas question d’une absence totale d’eau chaude sanitaire. Le reproche ressort de l’ECS et donc de l’expertise en cours.

En revanche, les locataires susnommés demandent le 9 janvier 2025 le changement de trois ventilo-convecteurs, sans qu’il soit besoin de revenir sur leur refus d’accueillir un employé à cette fin en octobre 2024.

— M. [B] [L], le 10 janvier 2025, évoquant une eau à peine chaude ne permettant pas des ablutions, outre une absence de chauffage mis à part un convecteur (ccl° p. 22) ; sa plainte perdurait au 16 janvier 2025 (pièce 28).

Hormis ce qui ressort de l’ECS et donc de l’expertise en cours, l’absence de chauffage est donc clairement alléguée.

— M. [Y] [S], les 15 et 20 janvier 2025, faisant état d’une absence d’eau chaude, même en laissant couler l’eau plusieurs minutes.

Ces doléances ressortent une fois de plus de l’ECS et, donc, de l’expertise en cours.

— Mme [X] [G], dans un mail du 16 décembre 2024 (pièce 19) évoquait un « manque » de chauffage sur trois ventilo-convecteurs défectueux, déjà signalé sans effet et toujours en cours au 14 janvier 2025.

Une partie des courriels précités sont donc relatifs à la problématique de la distribution d’eau chaude (ECS), objet du jugement du 15 décembre 2021 et de l’expertise en cours, sur lesquels il n’y a pas lieu de se prononcer.

M. [B] [L], Mme [X] [G] et Mme [Z] [M] épouse [U] affirment, donc, être en butte à un problème de production de chauffe, qui n’est pas corroboré par un constat de commissaire de justice, mais qui ne laisse que peu de place au doute étant donné l’antériorité des dysfonctionnements.

En cet état des pièces, le trouble illicite est suffisamment prouvé.

Il sera, donc, fait droit aux demandes de M. [B] [L], Mme [X] [G] et Mme [Z] [M] épouse [U], à l’exclusion des autres demandeurs, en ce qui concerne la production de chauffe, sous une astreinte qu’il convient de ramener à des termes censés et raisonnables, soit 200 euros par jour de retard.

Sur la demande de communication de l’intégralité des analyses des légionelles, du protocole de décontamination établi et de l’ordre de service de l’entreprise

Il ressort des débats un dépistage de légionellose, dont la cause peut être l’insuffisance d’ECS, signalée par la S.C.I. [Adresse 2], bailleresse, le 29 novembre 2024, et traitée selon elle le 31 décembre 2024 avec retour à un taux de bactéries conforme.

M. [P] [U], Mme [Z] [M] épouse [U], M. [B] [L], Mme [C] [N] épouse [L], Mme [W] [V], Mme [R] [F] [J] [T], M. [Y] [S], Mme [A] [O] épouse [S], M. [E] [G] et Mme [X] [G], locataires, exposent l’inefficacité du rapport de

contamination de la bactérie réalisé le 18 décembre 2024, en plein traitement et non quelque jours après comme le préconise la circulaire DGSEA4 du 21 décembre 2010.

La S.C.I. [Adresse 2], bailleresse, ne conteste pas avoir refusé aux locataires susnommés la communication des analyses et du protocole de traitement.

Elle a fourni aux locataires les conclusions du rapport d’analyse, à savoir « Légionella non détectée / résultat ne nécessitant pas de traitement  », précisant toutefois que « la température de l’échantillon lors du prélèvement (était) insuffisante vis à vis du risque Légionella  », la température en question étant infèrieure à 50 degrés.

Le rapport de décontamination fait état d’autres températures basses lors des prélèvements (de 43,7 à 48,7 degrés) et précise qu’ « une température en dessous de 50 degrés est un facteur aggravant le risque de prolifération des Légionelles ».

Outre le non respect du protocole chronologique préconisé par la circulaire DGSEA4 du 21 décembre 2010, il semble, donc, que la situation d’ECS, non réglée, ait été de nature à biaiser les résultats de l’analyse. Pour autant, M. [P] [U], Mme [Z] [M] épouse [U], M. [B] [L], Mme [C] [N] épouse [L], Mme [W] [V], Mme [R] [F] [J] [T], M. [Y] [S], Mme [A] [O] épouse [S], M. [E] [G] et Mme [X] [G], locataires, ne demandent pas d’ordonner une nouvelle analyse (inconcevable en l’état actuel de l’ECS), mais la communication des analyses et du protocole de traitement, sans doute à des fins probatoires lorsque la situation permettra de faire une nouvelle évaluation, mais aussi à des fins de sauvegarder leur santé au regard de l’eau sanitaire qui leur est distribuée.

Cette demande, qui a trait à un trouble manifestement illicite autant qu’à un risque de dommage imminent, s’inscrit, donc, dans le sillage de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, les locataires susnommés n’ayant d’autre moyen de s’assurer pleinement de l’exécution par la S.C.I. [Adresse 2], bailleresse, de son obligation de leur assurer une jouissance paisible et un logement décent, sous l’angle bactériologique, alors que des éléments permettent d’en douter.

Il conviendra, donc, de condamner la S.C.I. [Adresse 2], bailleresse, à communiquer (i) l’intégralité des analyses des légionnelles présentes dans l’eau sanitaire, (ii) le protocole de décontamination établi par une entreprise qualifiée et (iii) l’ordre de service de l’entreprise sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur la demande de relogement

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Hormis l’article 15-III applicable aux locataires protégés en cas de congé (et d’ailleurs sans obligation directe prescrite), aucune disposition de la loi de 1989 n’impose à un bailleur de trouver une solution de relogement pour le locataire à qui il ne procure pas une jouissance paisible et/ou un logement décent, ce que ne saurait davantage recouper « l’exécution forcée en nature de l’obligation » de l’article 1217 précité, qui concerne l’obligation contractuelle, en ce compris la consistance du local d’habitation loué et individualisé qui n’est pas un bien fongible, mais un corps certain.

Le relogement n’est donc qu’une modalité privée d’exécution « par équivalent » d’un bail d’habitation ne pouvant être honoré et qui, impliquant une novation de l’objet du contrat, suppose un accord des deux parties. Il n’appartient pas au juge, en l’absence d’un texte, de procéder à la réfaction d’un contrat.

La demande sera donc rejetée.

Sur la demande de diminution de 50 % du loyer

M. [P] [U], Mme [Z] [M] épouse [U], M. [B] [L], Mme [C] [N] épouse [L], Mme [W] [V], Mme [R] [F] [J] [T], M. [Y] [S], Mme [A] [O] épouse [S], M. [E] [G] et Mme [X] [G], locataires, demandent une baisse du loyer depuis novembre 2024 jusqu’au rétablissement du chauffage (étant ici question de chauffage pur et simple), soit une indemnisation de leur préjudice de jouissance.

Cette demande faite au juge des référés relève d’une indemnisation provisionnelle cantonnée, au cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Il ressort des débats que M. [P] [U], Mme [Z] [M] épouse [U], M. [B] [L], Mme [C] [N] épouse [L], Mme [W] [V], Mme [R] [F] [J] [T], M. [Y] [S], Mme [A] [O] épouse [S], M. [E] [G] et Mme [X] [G], locataires, ont eu effectivement à souffrir d’un dysfonctionnement de chauffage depuis novembre 2024 (plus exactement le 17 novembre 2024 selon leurs écritures), signalé par le gestionnaire comme non réglé le 20 novembre 2024, pour cause de pièce manquante, étant prévu de livrer des convecteurs électriques le 22 novembre 2024. La S.C.I. [Adresse 2], bailleresse, fait, ainsi, état du nombre de convecteurs fournis aux demandeurs à l 'époque, exception faite de M. [P] [U] et Mme [Z] [M] épouse [U] qui en disposaient déjà.

L’indemnisation ne fait, donc, pas de doute dans son principe. Reste le problème du quantum.

S’il est possible de confronter la demande des locataires susnommés (50 % d’indemnisation) à la proposition de la S.C.I. [Adresse 2], bailleresse, qui tient compte de la fourniture des convecteurs (15 %) et de trancher sur cette base une unité journalière de diminution, il n’est pas possible de confronter deux propositions de multiplicateur. En effet, quant à la durée d’indemnisation, les locataires susnommés la quantifient de façon indéterminée, jusqu’au rétablissement du chauffage (laissant, ainsi, entendre qu’il n’est pas rétabli, mais sans le mettre au rang de la demande de travaux), alors que la S.C.I. [Adresse 2], bailleresse, la limite dans le temps, jusqu’au 7 décembre 2024, sans préciser, d’ailleurs, à quoi correspond cette date, sur laquelle les locataires susnommés restent également taiseux.

Par conséquent, en l’absence de ce paramètre essentiel de quantification du préjudice, il convient de constater que si le principe de l’indemnisation n’est pas sérieusement contestable, son quantum l’est. Il conviendra, donc, de renvoyer les parties au juge du fond pour cette demande.

Sur les demandes accessoires

La S.C.I. [Adresse 2], bailleresse, partie succombante sur la demande principale, sera condamnée aux entiers dépens.

Il convient de la condamner au titre des frais irrépétibles, à hauteur d’une somme globale de 3.500 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

RECEVONS l’action de M. [P] [U], Mme [Z] [M] épouse [U], M. [B] [L], Mme [C] [N] épouse [L], Mme [W] [V], Mme [R] [F] [J] [T], M. [Y] [S], Mme [A] [O] épouse [S], M. [E] [G] et Mme [X] [G] devant le juge des référés ;

REJETONS l’exception de litispendance soulevée par la S.C.I. 67-69

VICTOR HUGO ;

CONSTATONS l’existence d’une contestation sérieuse à l’encontre de la demande relative à l’indemnisation du préjudice de jouissance de M. [P] [U], Mme [Z] [M] épouse

[U], M. [B] [L], Mme [C] [N] épouse [L], Mme [W] [V], Mme [R] [F] [J] [T], M. [Y] [S], Mme [A] [O] épouse [S], M. [E] [G] et Mme [X] [G] pour cause de production de chauffe défectueuse ;

DISONS, en conséquence, N’Y AVOIR LIEU à référé sur ce point et RENVOYONS M. [P] [U], Mme [Z] [M] épouse [U], M. [B] [L], Mme [C] [N] épouse [L], Mme [W] [V], Mme [R] [F] [J] [T], M. [Y] [S], Mme [A] [O] épouse [S], M. [E] [G] et Mme [X] [G] à mieux se pourvoir au fond ;

Mais, vu le trouble manifestement illicite,

CONDAMNONS la S.C.I. [Adresse 2] à engager les réparations nécessaires au rétablissement de la production de chauffage, ainsi qu’à l’écoulement de l’eau chaude sanitaire, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, à compter de la signification de la présente ordonnance, dans les appartements loués par M. [B] [L] et Mme [C] [N] épouse [L], M. [E] [G] et Mme [X] [G], M. [P] [U] et Mme [Z] [M] épouse [U] ;

CONDAMNONS la S.C.I. [Adresse 2] à communiquer à M. [P] [U], Mme [Z] [M] épouse [U], M. [B] [L], Mme [C] [N] épouse [L], Mme [W] [V], Mme [R] [F] [J] [T], M. [Y] [S], Mme [A] [O] épouse [S], M. [E] [G] et Mme [X] [G] l’intégralité des analyses des légionnelles présentes dans l’eau sanitaire, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, à compter de la signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS la S.C.I. [Adresse 2] à communiquer à M. [P] [U], Mme [Z] [M] épouse [U], M. [B] [L], Mme [C] [N] épouse [L], Mme [W] [V], Mme [R] [F] [J] [T], M. [Y] [S], Mme [A] [O] épouse [S], M. [E] [G] et Mme [X] [G] le protocole de décontamination établi par une entreprise qualifiée et l’ordre de service de l’entreprise, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, à compter de la signification de la présente ordonnance ;

REJETONS toutes les autres demandes ;

CONDAMNONS la S.C.I. [Adresse 2] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNONS la S.C.I. [Adresse 2] à payer à M. [P] [U], Mme [Z] [M] épouse [U], M. [B] [L], Mme [C] [N] épouse [L], Mme [W] [V], Mme [R] [F] [J] [T], M. [Y] [S], Mme [A] [O] épouse [S], M. [E] [G] et Mme [X] [G] la somme globale de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par le Juge et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,

Décision du 04 mars 2025

PCP JCP référé – N° RG 24/10816 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6MYF