TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/05767 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5C3N

N° MINUTE : 14/2025

JUGEMENT

rendu le 14 janvier 2025

DEMANDERESSE

ELOGIE SIEMP, [Adresse 6], représentée par M^e Sarah KRYS, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 7], Toque G0517

DÉFENDERESSE

Madame [T] [L], demeurant [Adresse 3]

représentée par M. [L] [C], muni d’un pouvoir

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier lors des débats et de CROUZIER Caroline, Greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS : 05 novembre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé le 14 janvier 2025 par Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection assistée de CROUZIER Caroline, Greffier

Décision du 14 janvier 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/05767 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5C3N

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 05 mars 2007, la Société de Gérance d’Immeubles Municipaux, désormais ELOGIE-SIEMP, a donné en location à Madame [L] [T] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], outre une cave n°[Adresse 2] pour un loyer de 487,03 euros par mois.

Madame [L] n’ayant pas réglé l’intégralité des loyers, ELOGIE-SIEMP lui a fait délivrer un commandement de payer le 24 janvier 2024, faisant état d’un impayé locatif à hauteur de 3696,75 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 05 juin 2024, ELOGIE-SIEMP a fait assigner Madame [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— être déclarée recevable et bien fondée dans ses demandes,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,

— ordonner l’expulsion de Madame [L] et de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique,

— l’autoriser à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés indûment dans tout garde meubles de son choix, aux frais, risques et périls de la locataire,

— condamner Madame [L] à lui payer la somme de 13321,03 euros, à parfaire avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

— condamner Madame [L] à lui payer à compter de la résiliation une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et charges jusqu’à libération effective des lieux et remise des clefs,

— dire que la locataire devenue occupante sans droit ni titre restera soumise à toutes les obligations et charges du bail résilié notamment en matière d’assurances,

— condamner Madame [L] à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance y compris le coût du commandement.

La dénonciation au préfet est intervenue le 06 juin 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 septembre 2024 et renvoyée au 05 novembre 2024.

A cette date, ELOGIE-SIEMP a sollicité par l’intermédiaire de son avocat le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant la créance à la somme de 2516,39 euros et précisant qu’une régularisation du SLS avait permis la diminution de la dette initiale.

En défense, Madame [L] était valablement représentée par Monsieur [L], lequel a exposé sa situation personnelle et financière, sollicitant un maintien dans les lieux et des délais de paiement, affirmant par ailleurs que le logement est insalubre et sollicitant une expertise à ce titre.

Aucun diagnostic social et financier n’a été versé au dossier avant l’audience.

Concernant la suspension de la clause résolutoire et l’octroi d’éventuels délais de paiement, le bailleur a fait part de son opposition à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 8] par la voie électronique le 06 juin 2024 soit plus de six semaines avant le premier appel de l’audience le 12 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, ELOGIE-SIEMP justifie avoir saisi la CCAPEX le 25 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 05 juin 2024.

Enfin, aucun élément concernant une éventuelle procédure de surendettement n’est versé au dossier.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Il a été visé un délai de six semaines au commandement de payer du 24 janvier 2024, compte-tenu de sa délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a en effet réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer. Néanmoins, ce délai ne correspondant pas au délai légal existant lors de la signature du contrat de bail versé au dossier et il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

Ainsi il y a lieu de retenir un délai de 2 mois dans le cadre de la présente procédure.

Il résulte des pièces produites et des débats que Madame [L], locataire d’un logement situé [Adresse 4], outre une cave n°[Adresse 1] [Localité 5] [Adresse 9] suivant bail sous seing privé du 05 mars 2007, n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Il convient de dire en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat sont acquis et de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 25 mars 2024.

Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur indique à l’audience que Madame [L] restait devoir la somme de 2516,39 euros au titre des loyers et charges impayés au 29 octobre 2024.

Madame [L] fait valoir par la voix de son représentant que le logement serait insalubre mais ne produit strictement aucune pièce au soutien de ses dires, étant rappelé qu’il n’appartient pas au tribunal de palier la carence des parties en matière de preuve. La demande d’expertise sera en conséquence rejetée tandis que la locataire sera condamnée à verser la somme de 2516,39 euros au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les éventuels délais de paiement et l’expulsion :

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge PEUT accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant, et peut, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, il y a lieu de prendre en compte la situation constante d’impayés de loyers depuis fin 2022 de la locataire, l’opposition du bailleur concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, ainsi que l’absence de production de justificatifs de ressources permettant de vérifier si la locataire est en situation de régler sa dette locative alors qu’elle bénéficie d’un arrêt de travail reconduit pour deux mois, pour rejeter la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et la demande de délais pour acquitter la dette.

Madame [L] étant donc occupante sans droit ni titre, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’une indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme prévue dans le bail résilié et de condamner Madame [L] à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Il convient en équité de condamner Madame [L] à payer au bailleur qui a du engager des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Madame [L] qui succombe supportera les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en premier ressort et par jugement contradictoire :

Constate l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 25 mars 2024, du bail consenti par la Société de Gérance d’Immeubles Municipaux, désormais ELOGIE-SIEMP à Madame [L] [T] et portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 4], outre une cave n°[Adresse 2] ;

Ordonne en conséquence à Madame [L], devenue occupante sans droit ni titre, ainsi qu’à tout occupant de son chef, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision et à défaut, ELOGIE-SIEMP pourra faire procéder à l’expulsion de Madame [L] [T] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelle que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

Condamne Madame [L] [T] à payer à ELOGIE-SIEMP une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement actualisé, augmenté de la provision sur charges, qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

Condamne Madame [L] [T] à payer à ELOGIE-SIEMP la somme de 2516,39 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés au 29 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Condamne Madame [L] [T] à payer à ELOGIE-SIEMP une somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [L] [T] au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

Jugement rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 14 janvier 2025.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT