Jugement du : 26 Novembre 2025

N° RG 24/00593 – N° Portalis DBZE-W-B7I-JEKD

Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

JUGEMENT DU VINGT SIX NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDEUR :

Monsieur [V] [G]

né le 22 Mars 1976 à [Localité 6] (88), demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Sylvia FOTI, avocate au barreau de STRASBOURG

DEFENDEUR :

Monsieur [X] [T] [I] [M]

né le 25 Juin 1997 à [Localité 4] – CÔTE D’IVOIRE (99), demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

S.A.S. ARIANE IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Sarah PAQUET, avocate au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame SAHIN,

Greffier : Madame RICHARD,

DEBATS : Audience publique du : 01 Octobre 2025

Le président a mis l’affaire en délibéré et a indiqué aux parties la date à laquelle le jugement serait rendu,

Décision Réputée contradictoire mise à la disposition des parties au Greffe et en premier ressort.

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Copie exécutoire délivrée le à M^e FOTI

Copie simple délivrée le à M^e FOTI, M^e PAQUET

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [V] [G] est propriétaire d’un logement situé [Adresse 5].

Le 8 novembre 2016, Monsieur [V] [G] a conclu avec la SAS ARIANE IMMOBILIER un contrat de mandat de gestion locative de ce logement. Le contrat ne comporte pas l’adhésion à une assurance loyers impayés avec protection juridique et dégradation immobilière.

Par acte sous seing privé du 31 janvier 2020 à effet au 3 février 2020, la SAS ARIANE IMMOBILIER a procédé à la location du logement à Monsieur [X] [T] [M] pour un loyer mensuel initial de 351 euros, le dépôt de garantie d’un même montant, ainsi que des provisions sur charges de 42 euros.

Un état des lieux d’entrée a été établi le 3 février 2020.

Monsieur [X] [T] [M] a donné son préavis de congé à effet au 8 mai 2022, mais il s’est toutefois maintenu dans les lieux après la fin de son préavis.

Par courrier recommandé daté du 22 mars 2023, Monsieur [V] [G] a notifié à la SAS ARIANE IMMOBILIER la résiliation à effet au 31 mars 2023 du mandat de gestion locative de son bien immobilier.

Par acte sous seing privé du 25 mai 2023, Monsieur [V] [G] a confié la gestion locative de son bien immobilier à la société RIL.

Monsieur [X] [T] [M] a finalement quitté le logement le 7 novembre 2023 après l’établissement d’un état des lieux de sortie contradictoire.

Par acte de commissaire de justice du 29 mars 2024, Monsieur [V] [G] a fait assigner Monsieur [X] [T] [M] et la SAS ARIANE IMMOBILIER devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nancy aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

constater que Monsieur [X] [T] [M] n’a pas nettoyé le logement litigieux lors de son départ et l’a dégradé,condamner Monsieur [X] [T] [M] à régler un montant de 6 100 euros à Monsieur [V] [G], représentant le coût des travaux de remise en état du logement et donc du préjudice subi par ce dernier,condamner Monsieur [X] [T] [M] à régler un montant de 450 euros à Monsieur [V] [G], au titre du remplacement des biens abîmés et/ou manquants,condamner Monsieur [X] [T] [M] à régler un montant de 1 404 euros à Monsieur [V] [G] au titre de la perte des loyers durant la période d’exécution des travaux,retenir la responsabilité civile de la SAS ARIANE IMMOBILIER pour avoir loué le bien de Monsieur [V] [G] à un locataire non solvable, sans aucune garantie et pour ne pas s’être assuré de la mise en place définitive de la garantie VISALE, entraînant des pertes de chances considérables à Monsieur [V] [G] d’obtenir la réparation de son préjudice subi,retenir la responsabilité civile de la SAS ARIANE IMMOBILIER pour abstention fautive ayant entraîné des retards de paiement des loyers, des retards dans la procédure à engager pour obtenir l’expulsion et le paiement des arriérés de loyers et en ne tenant pas informé son mandant des manquements répétés du locataire en matière de paiement des loyers et s’être contenté d’adresser à ce dernier de simples mises en demeure, alors qu’aux termes de son mandat, il pouvait délivrer tous commandements et sommations et engager une action en justice,et par conséquent,condamner la SAS ARIANE IMMOBILIER à régler un montant de 6 423 euros au titre de sa perte de chance d’obtenir le paiement des sommes dues par le locataire, soit 80 % du montant total des sommes sollicitées au locataire,condamner la SAS ARIANE IMMOBILIER à régler un montant de 1 000 euros au titre du préjudice moral subi par Monsieur [V] [G],condamner solidairement les défendeurs à verser le montant de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner solidairement les défendeurs aux entiers frais et dépens de la présente procédure.

Par conclusions, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la SAS ARIANE IMMOBILIER demande au Tribunal de voir :

à titre principal,débouter Monsieur [V] [G] de l’intégralité de ses demandes et prétentions à l’encontre de la SAS ARIANE IMMOBILIER,subsidiairement,réduire à de justes proportions le montant des condamnations sollicitées par Monsieur [V] [G] à l’encontre de la SAS ARIANE IMMOBILIER,affecter la somme de 351 euros du dépôt de garantie aux éventuelles condamnations,en tout état de cause,condamner solidairement Monsieur [V] [G] et Monsieur [X] [T] [M] à payer à la SAS ARIANE IMMOBILIER la somme de 1 500 euros à titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner solidairement Monsieur [V] [G] et Monsieur [X] [T] [M] aux entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été évoquée en dernier lieu à l’audience du 1er octobre 2025.

Monsieur [V] [G], représenté par son avocat, a précisé n’avoir pas déduit la caution des montants demandés. Pour le reste, il s’est référé oralement aux termes contenus dans son assignation.

La SAS ARIANE IMMOBILIER, représentée par son avocat, s’est référée à ses conclusions et pièces.

Monsieur [X] [T] [M], valablement assigné à étude, n’était ni comparant, ni représenté.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 26 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes formées à l’encontre de Monsieur [X] [T] [M]

A) Sur les demandes formées au titre des dégradations locatives

En application des dispositions de l’article 7 c) et d) de la loi du 06 juillet 1989 et des articles 1732 et 1735 du code civil, le preneur est tenu d’une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles n’ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et, d’autre part, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Les articles 1730 et 1731 du code civil prévoient que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf preuve contraire.

Il ressort de ces dispositions précitées que le locataire est tenu de l’entretien courant du logement et des menues réparations. Il est exonéré de la détérioration due à la vétusté, dès lors qu’il a fait un usage normal des lieux loués.

Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée et de celui de sortie ont tous deux été établis contradictoirement. Leur comparaison montre que si le logement a été loué globalement en bon état, des éléments ont été dégradés en cours de bail.

Monsieur [V] [G] produit plusieurs devis et retient celui de Monsieur [R] [S] pour un montant de 6 100 euros fixant le chiffrage des réparations locatives. Il produit aussi une facture de ce dernier. Il estime également à 450 euros le montant des meubles abîmés ou manquants.

Le demandeur rapporte la preuve de la réalité des réparations locatives en produisant l’état des lieux d’entrée du 3 février 2020, ainsi que l’état des lieux de sortie réalisé contradictoirement le 7 novembre 2023, de la comparaison desquels il ressort que l’ensemble des pièces (cuisine, séjour, chambre, salle de bain, toilettes) ont fait l’objet de dégâts, à savoir des dégradations, des équipements abîmés ainsi que des sols, des plafonds et des murs abîmés et tâchés.

Plusieurs équipements tels qu’un micro-ondes, un sommier et un matelas devaient être remplacés. Les deux sommiers et matelas, décrits initialement comme en bon état, ont été rendus comme très abîmés avec des trous s’agissant des matelas et comme tordus avec des lattes démontées s’agissant des sommiers. Le micro-ondes, décrit initialement comme en bon état a été rendu abîmé. L’entier logement n’a pas été non plus nettoyé.

Le coût de la réfection a été chiffré à la somme de 6550 euros.

Le bailleur a déduit de cette somme le reliquat de la régularisation d’un montant de 351 euros, de sorte que le locataire reste redevable d’une somme de 6199 euros au titre des dégradations locatives.

Monsieur [X] [T] [M], non comparant, n’apporte par définition aucun élément susceptible de contester le principe ou le montant de cette dette.

Il y a lieu de rappeler que les sommes auxquelles peut prétendre le bailleur au titre des réparations locatives présentent un caractère indemnitaire, de sorte qu’il n’est pas tenu de démontrer qu’il a effectivement procédé ou fait procéder aux réparations locatives pour lesquelles il sollicite une indemnisation. Les devis ont à ce titre une valeur indicative, et ne doivent pas surévaluer le montant des dépenses engagées par le bailleur.

Compte tenu de l’état initial (bon état) et de la durée du séjour (3 ans) dans le logement, il convient d’appliquer un coefficient de vétusté et de ramener le montant des réparations locatives (dépôt de garantie déduit) à la somme de 4000 euros.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [X] [T] [M] à payer au demandeur la somme de 4000 euros au titre des dégradations locatives.

B) Sur la demande au titre des pertes locatives

Il est rappelé que suivant l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le préjudice résultant pour le bailleur de l’impossibilité de remise immédiate du bien en location après le départ de son locataire en raison des délais nécessaires pour procéder aux réparations constitue un préjudice distinct des simples dégradations, qui ne relève donc pas des relations contractuelles entre bailleur et locataire. Il relève donc de la responsabilité extracontractuelle sur le fondement de l’article 1240 suscité.

En l’espèce, au vu des dégradations évoquées ci-dessus, Monsieur [V] [G] n’a pas démontré que le logement n’était plus habitable pendant 4 mois, ni ne justifie d’un délai de 4 mois après le départ de Monsieur [X] [T] [M] pour engager les travaux.

Dans ces conditions, sa demande de dommages-intérêts sera rejetée.

Sur les demandes formées à l’encontre de la SAS ARIANE IMMOBILIER

A) Sur la responsabilité contractuelle du mandataire

Les articles 1103 et 1104 du code civil disposent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En application des articles 1991 et 1992 du même code, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Il est tenu de même d’achever la chose commencée au décès du mandant, s’il y a péril en la demeure. Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Le professionnel à qui est confié la gérance d’un immeuble est tenu, en tant que mandataire salarié, de s’assurer par des vérifications sérieuses de la solvabilité du preneur.

En l’espèce, Monsieur [V] [G] sollicite la condamnation de la SAS ARIANE IMMOBILIER à lui réparer son préjudice financier subi en raison de son manquement à son obligation de vérifier la solvabilité et de son inertie dans le recouvrement des loyers impayés.

La SAS ARIANE IMMOBILIER fait valoir que si le locataire accusait des retards de paiement, elle considère que les impayés n’ont pas augmenté de manière significative. Elle soutient avoir effectué diverses relances et mise en demeures et que in fine, Monsieur [X] [T] [M] a réglé l’intégralité des sommes qui étaient dues au bailleur.

Dès lors que la SAS ARIANE IMMOBILIER est mandatée pour louer le bien immobilier, et même si le mandat est silencieux sur les critères d’évaluation de la solvabilité des candidats locataires et caution, elle est tenue d’une obligation de moyen de s’assurer de la solvabilité des candidats à la location et de la caution éventuelle par des vérifications sérieuses.

Il ressort du dossier de Monsieur [X] [T] [M], transmis au moment du transfert de gestion, que le locataire, étudiant au moment de la conclusion du bail, ne justifiait d’aucun justificatif de ses ressources et que la constitution d’un dossier de garantie supplémentaire VISALE n’avait jamais été mise en place de manière définitive.

Lorsque le locataire a donné son préavis de congé à effet au 8 mai 2022, le montant de l’arriéré locatif s’établissait à la somme de 798,04 euros. Il s’est pourtant maintenu dans les lieux après la fin de son préavis, alors que des candidats pour le logement avaient été suggérés à l’agence mandataire par le bailleur.

Par ailleurs, Monsieur [X] [T] [M] a laissé s’accumuler la dette locative, malgré les lettres de relances et mises en demeure de la SAS ARIANE IMMOBILIER alors que le mandat stipule qu’à défaut de paiement, le mandataire peut exercer toutes poursuites, contraintes et diligences nécessaires, citer, assigner et défendre devant toutes juridictions compétentes.

Force est de constater que si Monsieur [X] [T] [M] a finalement soldé sa dette locative et a quitté définitivement les lieux, ce n’est que postérieurement au transfert de gestion du mandat locatif vers l’agence RIL.

En conséquence, il y a lieu de retenir la responsabilité contractuelle du mandataire du fait de sa négligence dans la vérification de la solvabilité du locataire, dans l’absence de prise effective de caution, ainsi que dans son inertie dans le recouvrement des loyers impayés.

Si Monsieur [V] [G] a pu récupérer l’intégralité des impayés de loyers après la résiliation du contrat de mandat, le manquement de la SAS ARIANE IMMOBILIER à son obligation de procéder à des vérifications de la solvabilité du locataire, son absence de diligence dans la constitution d’un dossier auprès de la garantie VISALE, ainsi que son inertie dans le recouvrement des loyers impayés ont privé de manière certaine Monsieur [V] [G] d’une chance de percevoir les loyers de son immeuble de façon régulière de la part d’un locataire solvable et de pouvoir actionner la garantie VISALE pour obtenir le paiement des réparations et dégradations locatives qui ont été constatées suite au départ du locataire.

Le préjudice causé par une telle perte est distinct de l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Cette perte de chance a contribué à la réalisation du préjudice financier subi par Monsieur [V] [G], lequel s’élève à 4000 euros.

Cette perte de chance doit être fixée à 50 % dès lors que la mise en œuvre de la garantie VISALE, si elle avait été actionnée, n’aurait pas couvert l’ensemble des dégradations locatives et que Monsieur [V] [G] a fait le choix de ne pas souscrire à l’adhésion à une assurance loyers impayés avec protection juridique et dégradation immobilière.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, la SAS ARIANE IMMOBILIER sera condamnée à payer à Monsieur [V] [G] la somme de 2000 euros en réparation du préjudice financier subi du fait de son manquement à son obligation de vérifier sérieusement la solvabilité de Monsieur [X] [T] [M] et de son inertie dans le recouvrement des loyers impayés.

B) Sur la demande en réparation d’un préjudice moral

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Monsieur [V] [G] sollicite l’octroi de dommage et intérêts en réparation de son préjudice moral.

Pour autant, il n’invoque aucun moyen de droit au soutien de sa prétention, n’allègue aucun fait de nature à la fonder et ne verse aux débats aucun élément de preuve à son soutien.

Par suite, il y a lieu de débouter Monsieur [V] [G] de sa prétention de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, si Monsieur [V] [G] et la SAS ARIANE IMMOBILIER succombent en certaines de leurs prétentions, la responsabilité des défendeurs a été retenue. Monsieur [X] [T] [M] et la SAS ARIANE IMMOBILIER apparaissent comme la partie perdante. Ils seront condamnés in solidum aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût des actes de procédure nécessaires au sens des articles L. 111-7 et L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [X] [T] [M] et la SAS ARIANE IMMOBILIER, condamnés aux dépens, seront condamnés in solidum à verser à Monsieur [V] [G] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il convient de rappeler que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort

DÉCLARE Monsieur [V] [G] recevable en ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [X] [T] [M] à verser à Monsieur [V] [G] la somme de 4000 euros au titre des réparations locatives ;

DÉBOUTE Monsieur [V] [G] de sa demande au titre des pertes locatives ;

CONDAMNE la SAS ARIANE IMMOBILIER à verser à Monsieur [V] [G] la somme de 2000 euros sur le fondement de la responsabilité contractuelle ;

DÉBOUTE Monsieur [V] [G] de sa demande au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [T] [M] et la SAS ARIANE IMMOBILIER aux dépens de l’instance, lesquels comprendront le coût des actes de procédure nécessaires au sens des articles L. 111-7 et L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [T] [M] et la SAS ARIANE IMMOBILIER à payer à Monsieur [V] [G] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 26 novembre 2025, a été signé par la présidente et la greffière.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION