COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.D.C. RESIDENCE L’ALBATROS c/ [M] [F]

N° 25/

Du 10 Juin 2025

4ème Chambre civile

N° RG 24/01384 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PTAY

Grosse délivrée à

la SEP GABORIT – SAMMOUR

la SCP MB JUSTITIA

expédition délivrée à

le 10 Juin 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème chambre civile en date du dix Juin deux mil vingt cinq,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN-PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffière.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale.

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 10 juin 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN-PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDEUR:

Syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice,

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par Maître Laetitia GABORIT de la SEP GABORIT – SAMMOUR, avocat au barreau de NICE, avocat postulan et de Maître Cecile BIGUENET-MAUREL de la SCP MB JUSTITIA, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

Mme [M] [F]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Non représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [M] [F] est propriétaire des lots n°58 et 61 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé “L’albatros” situé [Adresse 3] à [Adresse 7].

Par lettre du 23 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “L’albatros” a mis en demeure Mme [M] [F] de payer la somme de 909,10 euros de charges de copropriété dues au 23 octobre 2023.

Par acte du 3 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “L’albatros” situé [Adresse 3] à [Localité 9] a fait assigner Mme [M] [F] aux fins d’obtenir le paiement des sommes suivantes :

—  1.417,32 euros de charges de copropriété arrêtées au 14 mars 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2023,

—  447 euros en remboursement des frais de recouvrement engagés à la date du 14 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2023,

—  8.200 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les dépens, distraits au profit de Maître Cécile Biguenet-Maurel, avocat, lesquels comprendront outre les frais d’hypothèque, du commandement de payer, et les droits et émoluments des actes d’huissier, le droit de recouvrement ou d’encaissement tels que prévus par l’article 90 de la loi n_2006-872 du 13/07/2006 modifiant le 1er alinéa de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10/07/1965.

Il fonde sa demande de paiement des charges sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et indique produire, pour justifier du principe et du montant de sa créance, les relevés des appels de fonds, les décomptes individuels, les procès-verbaux d’assemblée générale approuvant les comptes ou adoptant les budgets prévisionnels ainsi qu’un état récapitulatif et détaillé de sa créance débiteur depuis le 13 janvier 2023. Il estime qu=il est fondé à réclamer, sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires au recouvrement de sa créance d’un montant de 447 euros. Il considère que, conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les condamnations devront être assorties des intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure du 23 octobre 2023. Il soutient enfin que la résistance abusive et injustifiée de la défenderesse lui cause un préjudice qui devra être réparé sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Par jugement réputé contradictoire du 13 septembre 2024, le tribunal a ordonné la révocation de la clôture de la procédure et a invité le syndicat des copropriétaires à produire toutes observations et pièces utiles à démontrer la qualité de copropriétaire de Mme [M] [F].

Mme [M] [F] n’a pas constitué avant la clôture de la procédure ordonnée de nouveau le 26 mars 2025 de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “L’albatros” a produit les pièces réclamées, il a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 10 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement de charges et des frais nécessaires à leur recouvrement

1. Sur les charges

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “L’albatros” produit :

— le relevé de propriété démontrant que Mme [M] [F] est propriétaire des lots de copropriété n°58 et 61,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 janvier 2023 :

— approuvant les comptes de l’exercice du 01/10/2021 au 30/09/2022,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2023 au 30/09/2024,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 5 décembre 2023 :

— approuvant les comptes de l’exercice du 01/10/2022 au 30/09/2023,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2024 au 30/09/2025,

— les appels de fonds, charges et provisions adressés à Mme [M] [F],

— une mise en demeure de payer la somme de 909,10 euros de charges de copropriété dues au 23 octobre 2023 adressée à Mme [M] [F] par lettre du 23 octobre 2023,

— un relevé de compte débiteur de la somme de 1.864,32 euros au 14 mars 2024.

Ces pièces permettent au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “L’albatros” de rapporter la preuve du principe de sa créance de charges arrêtée au 14 mars 2024 à la somme de 1.417,32 euros.

Par conséquent, Mme [M] [F] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “L’albatros” la somme de 1.417,32 euros de charges de copropriété, comptes arrêtés au 14 mars 2024.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 3 avril 2024, date à laquelle elle était due en totalité.

2. Sur les frais nécessaires au recouvrement de la créance

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont notamment imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des “frais de mise en demeure” ou de “frais de sommation de payer” ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de l’huissier de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “L’albatros” sollicite le remboursement de la somme de 447 euros correspondant aux frais suivants :

— une mise en demeure d’un montant de 40 euros le 23/10/2023,

— des frais d’envoi de mise en demeure d’un montant de 7 euros le 23/10/2023,

— une sommation de payer d’un montant de 200 euros le 07/02/2024,

— le coût de l’assignation d’un montant de 200 euros le 14/03/2024,

Le commandement de payer n’étant pas produit et le coût de l’assignation étant inclus dans les dépens, sera retenu comme constituant des frais nécessaires au recouvrement de la créance le coût d’une mise en demeure de 47 euros.

Par conséquent, Mme [M] [F] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “L’albatros” la somme de 47 euros en remboursement des frais nécessaires arrêtés au 14 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 3 avril 2024.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme dargent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des pièces fournies que Mme [M] [F] s’abstient, sans faire état de motifs légitimes, de régler régulièrement sa contribution aux charges, et impose de ce fait à la copropriété de procéder à des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes d’entretien de l’immeuble.

Elle lui cause ainsi un préjudice distinct du retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués à la somme de 300 euros.

Mme [M] [F] sera par conséquent condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “L’albatros” lla somme de 300 euros de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, Mme [M] [F] sera condamnée aux dépens ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “L’albatros” la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera précisé que les droits de recouvrement ou d’encaissement ne constituent pas des dépens et ont été prévus comme restant à la charge du créancier de l’exécution sans que le juge puisse y déroger.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [M] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “L’albatros” situé [Adresse 3] à [Localité 8] la somme de 1.417,32 euros de charges de copropriété, comptes arrêtés au 14 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2024 et jusqu’à parfait règlement ;

CONDAMNE Mme [M] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “L’albatros” situé [Adresse 4] la somme de 47 euros en remboursement des frais nécessaires arrêtés au 14 mars 2024 , avec intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2024 et jusqu’à parfait règlement ;

CONDAMNE Mme [M] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “L’albatros” situé [Adresse 4] la somme de 300 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE Mme [M] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “L’albartros” situé [Adresse 4] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “L’albatros” situé [Adresse 3] à [Localité 8] de toutes ses autres demandes ;

CONDAMNE Mme [M] [F] aux dépens, distraits au profit de Maître Cécile Biguenet-Maurel, Avocat au Barreau de Nice, sur son affirmation de droit dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT