TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le :

■

18° chambre

1ère section

N° RG 24/00606

N° Portalis 352J-W-B7H-C3U46

N° MINUTE : 5

Assignation du :

09 Janvier 2024

contradictoire

JUGEMENT

rendu le 16 Avril 2026

DEMANDERESSE

S.A.R.L. LE BAR A [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Mélissa SAVOY de la SELEURL PUDLOWSKI SAVOY AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C1286

DÉFENDERESSE

SAS [Y] [X]

anciennement SNC [Y] [X]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Laure SAGET de la SELEURL LAURE SAGET, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #R0197

Décision du 16 Avril 2026

18° chambre 1ère section

N° RG 24/00606 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3U46

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DEBATS

A l’audience du 13 Janvier 2026, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 Avril 2026.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 1er mai 2011, la S.N.C [Y] [X], devenue la S.A.S. [Y] [X] a donné à bail renouvelé à la S.A.R.L. [Adresse 3] des locaux commerciaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2010 pour expirer le 31 décembre 2018, moyennant un loyer fixé initialement à 22 000 euros par an, en principal, avec indexation, à usage exclusif de “commerce de marchands de vins, bières et liqueur à consommer sur place ou à emporter et restaurant.”

Les lieux sont désignés ainsi qu’il suit :

“Au rez-de-chaussée à gauche de l’entrée de l’immeuble, une boutique donnant accès à une arrière- boutique, sanitaires et cuisine ;

Un sous-sol directement relié à la boutique sur rue par un escalier intérieur avec accès direct sur la cour commune de l’immeuble au niveau inférieur."

A l’arrivée de son terme, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte extrajudiciaire du 27 septembre 2019, la société Le Bar à [Localité 2] a sollicité le renouvellement de son bail aux même clauses et conditions à compter du 1er octobre 2019.

Par acte extrajudiciaire en date du 23 décembre 2019, la société [Y] [X] a refusé le renouvellement du bail et a offert à la société Le Bar à [Localité 2] de lui payer une indemnité d’éviction.

Par ordonnance en date du 2 février 2021, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire aux fins d’évaluer le montant des indemnités d’éviction et d’occupation, désignant M. [L] [N] en qualité qu’expert judiciaire, lequel a déposé son rapport le 11 avril 2022.

Il conclut :

— à une indemnité d’éviction, basée sur la perte du fonds, à hauteur de 157 600 euros, à majorer des indemnités légales de licenciement du personnel,

— à une indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2019 de 21 300 euros/an hors taxes et hors charges.

La société Le Bar à [Localité 2] a décidé de restituer les locaux le 1er juillet 2022 en adressant les clés au bailleur par voie de commissaire de justice ; un procès verbal de constat de l’état des locaux a été établi par la société [Y] [X] le 4 juillet 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 juillet 2022, la société Le Bar à [Localité 2] a fait assigner la société [Y] [X] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris afin qu’il condamne cette dernière à lui payer la somme de 175 052,12 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’éviction.

Par ordonnance en date du 22 mars 2023, signifiée le 17 avril 2023, le juge des référés a condamné la société [Y] [X] à verser à la société Le Bar à [Localité 2] la somme provisionnelle de 46860 euros ainsi qu’à la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 21 juin 2023, la société Le bar à soupes a fait pratiquer des saisies-attributions sur les comptes de la société [Y] [X] « prise en la personne de sa gérante la société Technifin » ouverts auprès de la Banque Palatine et de la banque Bred Banque Populaire pour un montant de 52 809,60 euros. Ces saisies, chacune intégralement fructueuse, ont été dénoncées à la débitrice le 26 juin 2023.

Le 30 juin 2023, la société Le bar à [Localité 2] a donné mainlevée de la saisie-attribution pratiquée auprès de la Banque Palatine, puis, le 4 juillet 2023 de la saisie-attribution pratiquée auprès de la banque BRED Banque Populaire.

Par acte du 25 juillet 2023 les sociétés [Y] [X] et Technifin ont fait assigner la société Le Bar à [Localité 2] devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’annulation de la signification de l’ordonnance. Suivant jugement rendu le 6 novembre 2023, le juge de l’exécution a :

— débouté la société [Y] [X] de sa demande d’annulation de la signification qui lui a été faite le 17 avril 2023 de l’ordonnance de référé du 22 mars 2023 ;

— débouté la société [Y] [X] de sa demande d’annulation de la signification qui lui a été faite le 6 juin 2023 du commandement de payer aux fins de saisie ;

— débouté la société [Y] [X] de sa demande de délais de paiement ;

— condamné la société Le Bar à [Localité 2] à payer à la société Technifin la somme de 700 euros à titre de dommages-intérêts ;

— dit que la société Le Bar à [Localité 2] conservera à sa charge les frais des saisies-attributions du 21 juin 2023 et de leurs mainlevées des 30 juin et 4 juillet 2023 ;

— condamné la société Le Bar à [Localité 2] au paiement des dépens de l’instance exposés par la société Technifin ;

— condamné la société [Y] [X] au paiement des dépens de l’instance exposés par la société Le bar à soupes et dit qu’elle conservera la charge des dépens exposés pour elle-même ;

— débouté la société [Y] [X] de sa demande d’indemnité formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné société [Y] [X] à payer à la société Le bar à [Localité 2] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Le bar à [Localité 2] à payer à la société Technifin la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société [Y] [X] a effectué un premier règlement, le 9 octobre 2023, de la somme de 10 000 euros en exécution de l’ordonnance de référé du 22 mars 2023.

Elle a également effectué un règlement de 46 254,75 euros, selon décompte d’exécution établi par la société Le Bar à [Localité 2], déduction faite de la somme de 246,39 euros correspondant aux dépens de l’instance devant le juge de l’exécution exposé par la société Technifin auxquels a été condamnée la société Le Bar à [Localité 2].

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice en date du 9 janvier 2024, la société Le Bar à [Localité 2] a assigné la société [Y] [X] devant le tribunal Judiciaire de Paris afin qu’il la condamne au paiement de la somme de 239 056,92 euros au titre de l’indemnité d’éviction avec intérêts au taux légal à compter du jour de la délivrance de l’assignation déduction faite des sommes déjà versées par celle-ci, et la condamne au paiement de la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions d’incident notifiées le 8 janvier 2025, la société Le Bar à [Localité 2] a demandé au juge de la mise en état de déclarer la demande reconventionnelle de la société [Y] [X], tendant à sa condamnation au paiement de la somme de 27 286,91 euros TTC au titre des travaux de remise en état irrecevable.

A l’audience du 9 janvier 2025, le juge de la mise en état a renvoyé l’affaire à l’audience du 3 avril 2025 et a joint l’incident au fond.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 27 mars 2025, la société Le Bar à [Localité 2] demande au tribunal de :

In limine litis :

Déclarer irrecevable la demande reconventionnelle de la société [Y] [X] tendant à la condamnation de la société Le Bar à [Localité 2] au paiement de la somme de 27 286,91 euros TTC au titre des travaux de remise en état

Sur l’indemnité principale

A titre principal,

Condamner la société [Y] [X] à lui verser une indemnité d’éviction égale à la valeur du fonds de commerce, soit la somme de 213 400 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jour de la délivrance de l’assignation ;

A titre subsidiaire,

Condamner la société [Y] [X] à lui verser une indemnité d’éviction égale à la valeur du droit au bail, soit la somme de 134 000 euros (telle que visée au rapport de M. [D]);

A titre infiniment subsidiaire,

Condamner la société [Y] [X] à lui verser une indemnité d’éviction égale “à la valeur du droit au bail, 139 200 euros (telle que visée au rapport de M. [N])” ;

Ordonner que seront déduits de cette somme les montants d’ores et déjà versés par la société [Y] [X] au titre de la provision octroyée par l’ordonnance de référés du 22 mars 2022 ;

Sur l’indemnité accessoire

A titre principal,

Condamner la société [Y] [X] à lui verser une indemnité accessoire d’éviction d’un montant de 25 656,92 euros ;

A titre subsidiaire,

Condamner la société [Y] [X] à lui verser une indemnité accessoire d’éviction d’un montant de 21 532,92 euros ;

En tout état de cause

Ordonner la capitalisation des intérêts à compter de l’ordonnance de référés du 22 mars 2023 qui ordonne une provision sur cette condamnation ;

Condamner la société [Y] [X] à lui payer la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

Ordonner l’exécution exécutoire du jugement à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 février 2025, la société [Y] [X] demande au tribunal de :

Débouter la société Le Bar à [Localité 2] de l’ensemble de ses demandes, fin de non recevoir,

A titre principal,

Fixer l’indemnité d’éviction globale due à la société Le Bar à [Localité 2] à la somme de 24 750 euros,

Par conséquence, condamner la société Le Bar à [Localité 2] à lui payer la somme de 32 110 euros, à titre principal, outre les intérêts au taux légal, au titre du remboursement du trop-perçu sur la somme de 56 860 euros payée par ses soins,

Subsidiairement, fixer l’indemnité d’éviction globale due à la société Le Bar à [Localité 2] à la somme de 63 900 euros sans qu’elle ne puisse en toutes hypothèses être supérieure à 139 200 euros.

En toute état de cause,

Condamner la société Le Bar à [Localité 2] au paiement de la somme de 27 286,91 euros TTC à valoir sur le coût des travaux nécessaires à la remise en état des locaux.

Condamner la société Le Bar à [Localité 2] au paiement de la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner la société Le Bar à [Localité 2] aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 avril 2025. L’affaire a été plaidée à l’audience du 13 janvier 2026 puis mise en délibéré au 16 avril 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

Il est établi et non contesté que le congé avec refus de renouvellement délivré par la société [Y] [X] a mis fin au bail liant les parties à compter du 30 septembre 2018, qu’il a ouvert droit à la société Le Bar à [Localité 2] au paiement d’une indemnité d’éviction et à la société [Y] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation statutaire à compter du 1er octobre 2018 jusqu’à la libération des locaux.

Sur l’indemnité d’éviction

Sur les caractéristiques des locaux

Selon le rapport d’expertise non contesté sur ces points par les parties, les locaux sont situés à [Localité 6], [Adresse 1], dans un quartier d’habitation et de commerces, dans le secteur de la [Adresse 4].

[Adresse 5] [Adresse 6] est une voie secondaire à circulation automobile en sens unique sur une voie s’étendant sur environ 1 600 mètres de la [Adresse 7] au [Adresse 8].

Les commerces d’équipement de la personne et de restauration sont bien représentés dans le tronçon de la [Adresse 6] dont dépendent les lieux loués compris entre la [Adresse 7] et l'[Adresse 9].

Les stations de métro « Ledru-Rollin » (ligne 8) et "[Localité 7]" (lignes 1-5-8) disposent d’entrées-sorties respectivement situées à environ 200 et 500 mètres des lieux loués.

Les locaux dépendent d’un immeuble ancien de catégorie ordinaire, élevé sur sous-sol d’un rez-de-chaussée, de deux étages droits et d’un 3ème légèrement mansardé, construit en maçonnerie à façade plate enduite avec une couverture en tuile mécanique.

Les locaux sont disposés ainsi qu’il suit :

Au rez-de-chaussée

— Une salle de restaurant dotée d’un comptoir de vente, de configuration sensiblement carrée, disposant d’un linéaire de façade d’environ 5 mètres sur la [Adresse 6], accessible en contre-haut d’une marche par rapport au trottoir, d’une capacité d’accueil d’environ 16 couverts

Cette salle distribue sur l’arrière :

— Une salle de restaurant 2, éclairée sur la cour intérieure de l’immeuble par une fenêtre barreaudée double battant double vitrage, d’une capacité d’accueil d’ environ 12 couverts

Desservant :

— Un petit bureau aveugle,

— Un dégagement muni d’une porte d’accès sur les parties communes de l’immeuble en contre-haut d’une marche,

Donnant accès à :

— Des sanitaires équipés d’une cuvette de wc à l’anglaise et lave-mains,

La salle de restaurant 2 distribue sur l’arrière :

— Une cuisine, avec une partie en contre-haut d’une petite marche, éclairée sur la cour intérieure de l’immeuble par une fenêtre barreaudée double battant double vitrage, disposant d’équipements professionnels en inox avec piano et hotte et une partie en contrebas de deux marches aménagée dans un appentis et éclairée sur une terrasse par un vasistas double vitrage, disposant d’un évier en inox double bac, chauffe-eau, armoires réfrigérées.

Sous-sol

Relié à la salle de restaurant 1 par une échelle de meunier sous trappe et accessible depuis la cour

intérieure de l’immeuble desservant :

— Une cave 1

— Une cave 2 en contre-haut de deux marches, avec une porte d’accès sur la cour pavée de l’immeuble située en contrebas de deux marches.

L’expert conclut à l’existence :

— de facteurs de valorisation favorables à savoir la situation des locaux dépendant d’un tronçon de la [Adresse 6] animé sur le plan commercial dans lequel les commerces d’équipement de la personne et de restauration sont bien représentés et une configuration rationnelle des locaux

qui bénéficient en outre d’une décoration soignée,

— des facteurs de valorisation défavorables à savoir une implantation des locaux sur le segment le moins achalandé du tronçon de la [Adresse 6] dont dépendent les lieux loués, la catégorie ordinaire de l’immeuble et l’absence de climatisation et de chauffage.

L’expert judiciaire retient une surface utile de 87,10 m2 et une surface pondérée de 43,50 m2B. Ces chiffrages ne sont pas expressément contestés par les parties. En effet, si la société Le Bar à [Localité 2] se réfère aux estimations données par M. [D] aux termes de son rapport amiable, elle ne critique pas autrement les mesures retenues par l’expert judiciaire. Or celui-ci a fait une juste appréciation des coefficients à appliquer aux différentes surfaces selon les caractéristiques de celles-ci notamment en appliquant un coefficient de 0,75 au lieu de 0,80 retenu par M. [D] s’agissant de la salle de restaurant 2, constitutive d’une arrière-boutique éclairée uniquement sur cour.

Sur l’indemnité principale

Aux termes de l’article L. 145-14 du code du commerce, “Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre."

Ce texte pose une présomption de perte du fonds obligeant le bailleur à verser une indemnité compensant cette perte sauf s’il rapporte la preuve que le préjudice sera moindre si l’activité est transférée.

Il est usuel de mesurer les conséquences de l’éviction sur l’activité exercée afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle auquel cas l’indemnité d’éviction prend le caractère d’une indemnité de transfert ou si l’éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l’indemnité d’éviction une valeur de remplacement.

Cette distinction peut, toutefois, se révéler d’un moindre intérêt si le fonds est déficitaire ou s’il ne dégage qu’une faible rentabilité, puisqu’il est de principe que sa valeur marchande est au moins égale à la valeur du droit au bail qui est également retenue pour déterminer la valeur de l’indemnité d’éviction lorsqu’elle prend le caractère d’une indemnité de transfert.

En l’espèce, l’expert a indiqué que la perte de fonds était “l’hypothèse à privilégier”, ce que retient également M. [D], expert près la cour d’appel de Paris, missionné par la société Le Bar à [Localité 2] qui a établi à sa demande le 11 février 2020 un rapport amiable qui bien que non contradictoire, a été soumis à la discussion des parties dans la présente instance, de sorte que le tribunal peut en tenir compte. M. [D] relève ainsi que “s’agissant d’un fonds de commerce de restauration qui propose à sa clientèle de consommer sur place ou d’emporter des spécialités de type “potages ou soupes de légumes” nous estimons que l’hypothèse d’un transfert de l’activité commerciale sans perte notable de clientèle est à exclure.”

Les parties ne contestent pas cette conclusion, de sorte qu’en application des dispositions de l’article L.145-14, alinéa 2, du code de commerce, il y a lieu de constater que le refus de renouvellement entraînera la disparition du fonds de commerce et que l’indemnité d’éviction prendra la forme d’une indemnité de remplacement.

Il convient en conséquence de déterminer la valeur du droit au bail et la valeur du fonds de commerce, pour fixer l’indemnité d’éviction au montant le plus élevé de ces deux valeurs.

La société Le Bar à [Localité 2] sollicite du tribunal, à titre principal, qu’il condamne la société [Y] [X] au paiement d’une somme de 213 400 euros au titre de l’indemnité d’éviction principale égale à la valeur du fonds de commerce, à titre subsidiaire au paiement de la somme de 134 000 euros correspondant à la valeur du droit au bail retenue par M. [D] et à titre plus subsidiaire au paiement de la somme de 139 200 euros correspondant à la valeur du droit au bail retenue par M. [N], qui estime l’indemnité d’éviction principale à cette valeur en raison du caractère déficitaire du fonds.

La bailleresse réplique que lorsque le fonds est déficitaire, l’indemnité principale ne peut s’entendre que de la seule valeur du droit au bail, qui est une composante du fonds de commerce. Elle soutient que cette valeur ne saurait être supérieure à 24 750 euros et subsidiairement à 63900 euros.

Sur la valeur du droit au bail

La valeur du droit au bail se calcule par la différence entre le montant de la valeur locative de marché et le loyer qui aurait été perçu si le bail avait été renouvelé, cette différence étant elle-même affectée d’un coefficient multiplicateur au regard de la qualité de l’emplacement et de l’intérêt des locaux pour l’activité exercée.

Sur la valeur locative de marché

La valeur locative de marché est définie par la charte de l’expertise immobilière, comme correspondant à “une contrepartie financière annuelle susceptible d’être obtenue sur le marché de l’usage d’un bien immobilier dans le cadre d’un contrat de location.”

En tenant compte de la localisation des locaux au regard de l’activité exercée, de leurs caractéristiques et des références relevées en pages 46 et 47 de son rapport, M. [N] a retenu une valeur locative de marché unitaire de base à la date de son rapport égale à 1 000 €/m2p.

Il conclut à une valeur locative de marché de base de 43 500 euros par an (1000€/m2b x 43,50 m2B), à laquelle il applique un abattement de 3 % au titre des travaux de mise en conformité supportés par le preneur et une déduction au réel du montant de l’impôt foncier et de l’assurance de l’immeuble à la charge du preneur pour arriver à une valeur locative de marché annuelle arrondie à 41 100 euros [(43 500 € x 0,97) – (812,52 € + 265,67 €)]

Pour apprécier la valeur unitaire locative de marché, M. [N] fait référence notamment dans son rapport à six locations nouvelles à savoir :

* [Localité 8] – [Adresse 10], situation : à environ 200 mètres du métro "[J] [R]" – activité : restauration rapide – surface : 119,00 m2B

Loyer en 1ère location au 1er décembre 2018 : 72 000 €, soit 605 €/m2B

* [Localité 6] -129 [Adresse 11], [Adresse 12], situation : à environ 100-200 mètres du métro « Voltaire » – activité : épicerie – surface : 78,25 m2B

Loyer en 1ère location au 1er avril 2016 : 55 000 €, soit 703€/m2B

* [Localité 6] – [Adresse 13], situation : à 200 mètres de la [Adresse 14] et 300 mètres du métro « Ledru-Rollin » – activité : prêt-à-porter femmes -surface : 87,00 m2B

Loyer en 1ère location au 1er décembre 2014 : 74 385 €, soit 855 €/m2B

* [Localité 6] – [Adresse 15], situation : voisinage de la [Adresse 14], à environ 300 mètres du métro "[Adresse 16] activité : prêt-à-porter femmes – surface : 55,00 m2B

Loyer de renouvellement en 2017 : 55 000 €, soit 1000 €/m2B

Décapitalisation droit au bail : 320 000 € (coefficient d’amortissement 8,5) soit 684€/M2b, soit une valeur locative de marché reconstituée de 1684 €/m2B

* [Localité 6] – [Adresse 1], situation : à environ 200 mètres d’une entrée-sortie du métro « Ledru-Rollin » – activité : prêt-à-porter et accessoires de mode – surface : 46,20 m2B

Loyer en vigueur en février 2019 : 38 983 €, soit 844 €/m2B

Décapitalisation droit au bail : 297 500 € (coefficient d’amortissement 8,5), soit 758€/m2B soit une valeur locative de marché reconstituée de 1602 €/m2B

* [Localité 6] – [Adresse 17] Situation : voisinage de la [Adresse 7] et de la [Adresse 14], à environ 100 mètres du métro « Ledru-Rollin » – activité : prêt-à-porter femmes – surface : 58 m2B

Loyer de renouvellement en 2018 : 53 400 € soit 921 €/m2B

Décapitalisation droit au bail : 540 000 € (coefficient d’amortissement 9), soit 1034€/m2B et une valeur locative de marché reconstituée de 1 955 €/m2b.

La société [Y] [X] ne critique pas expressément la valeur locative unitaire de marché retenue par M. [N] à hauteur de 1000 €/m2B

La société Le Bar à [Localité 2], dans ses conclusions, sans contester formellement et de façon argumentée cette valeur unitaire, et par suite la valeur annuelle fixée, après abattement à la somme de 41 100 euros, demande au tribunal, si l’indemnité d’éviction principale devait être fixée sur la base de la valeur du droit bail et non sur la valeur marchande du fonds qu’elle revendique, d’entériner sur ce point les conclusions de M. [D].

Celui-ci conclut à une valeur unitaire locative de marché de 1 200 €/m2B en se référant à 4 nouvelles locations dont celle mentionnée dans son rapport par M. [N] concernant un local situé [Adresse 15], pour des locaux situés respectivement aux numéros 9, 28/30 et [Adresse 18], mentionnant des loyers de base de 922€/m2B (loyer reconstitué de 1850 €/m2B), 1250 €/m2B et 525 €/m2B (loyer reconstitué de 1033 €/m2B).

Il est constant que la valeur locative de marché ne peut ressortir d’une stricte moyenne arithmétique des éléments de comparaison fournis, lesquels doivent nécessairement être retraités en fonction notamment de la date d’effet du bail, de l’emplacement des lieux loués et des caractéristiques et notamment des surfaces des locaux en cause. De même il doit être tenu compte en l’espèce de l’existence de loyers décapitalisés, non exceptionnels dans ce secteur comme le révèlent les références produites et qui reflètent l’état du marché.

A l’analyse, les références mentionnées par M. [D] dans son rapport amiable sont en cohérence avec l’estimation faite par M. [N], lequel a justement relevé que certaines références devaient être retraitées compte tenu notamment de l 'ancienneté des dates de fixation des loyers, la valeur locative des locaux en litige ayant pu augmenter au cours du bail expiré puis diminuer depuis le début de la crise sanitaire liée à l’épidémie de Covid-19 ; crise dont les effets ont pesé sur le marché immobilier, les commerces ayant connu des baisses importantes de chiffre d’affaires, impactés par les fermetures, le recours au télétravail pour les bureaux et l’absence de touristes étrangers. Ces effets négatifs sont à tempérer cependant, compte tenu du délai écoulé depuis l’expertise judiciaire et en vertu du principe selon lequel l’indemnité due au preneur doit être évaluée au plus près de la date de son éviction, eu égard à des perspectives plus favorables notamment en lien avec le regain touristique qu’a connu [Localité 1] depuis l’année 2022 ; ceci sans éluder une tendance générale baissière du marché au cours des deux dernières années, qui n’épargne pas la commercialité de la [Adresse 6].

Il doit de même être tenu compte, pour analyser les références mentionnées dans les deux rapports, de la commercialité de l’emplacement des locaux ainsi que de la nature de l’activité exercée, la participation contributive au loyer des commerces de nature alimentaire étant par principe largement inférieure à celle des commerces d’équipement de la personne.

En l’espèce, sous le bénéfice de l’ensemble de ces observations, compte tenu de la situation géographique des locaux dans le segment le moins achalandé du tronçon néanmoins animé de la [Adresse 6], secteur de bonne commercialité et bien desservi par les transports en commun, des caractéristiques propres des locaux ci-dessus décrites et notamment de leur configuration rationnelle, de leur décoration soignée mais de l’absence de climatisation et de chauffage, de l’activité exercée et de l’analyse du marché locatif telle qu’elle ressort des références produites par l’expert judiciaire et par M. [D] , il est justifié de retenir une valeur locative de marché unitaire de 1.000€/m2B.

Soit une valeur locative de marché annuelle de 43 500 euros (43,50 €/m2B x 1000 euros) et une valeur locative de 41 100 euros HT HC, selon le calcul rappelé supra, après abattement de 3 % au titre des travaux de mise en conformité supportés par le preneur et la déduction de l’impôt foncier, facteurs de minoration proposés par l’expert et non contestés par les parties.

Sur la valeur locative de renouvellement

L’expert judiciaire estime la valeur locative de renouvellement unitaire à 600 €/m2B HT HC, soit à un montant annuel de base 26 100 euros HT HC et après correctif (abattement de 5% au titre des travaux de mise en conformité supportés par le preneur et déduction de l’impôt foncier et de l’assurance au réel ) de 23 717 euros arrondie à 23.700 euros HT HC [526 100 € X 0,95) – ( 812,52 € + 265,67 €)].

M. [N] indique que si le bail avait fait l’objet d’un renouvellement à compter du 1er octobre 2019, le loyer aurait été fixé selon la valeur locative statutaire qui s’avère inférieure au loyer fixé en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux publié trimestriellement par l’INSEE qui aurait été de 25 043,18 euros, point qui n’est pas contesté par les parties.

M. [D] retient une valeur locative de renouvellement de 850 euros €/m2B, soit une valeur annuelle de loyer en renouvellement de 36 975 euros, montant que la société [Y] [X] demande au tribunal de retenir, faisant valoir en substance :

— que M. [N] a retenu une décote de 40 % entre la valeur locative de marché et la valeur locative en renouvellement, ratio bien supérieur au ratio de l’ordre de 20 % traditionnellement admis, sans en justifier,

— que la valeur locative en renouvellement se situe dans la fourchette basse des références citées par l’expert judiciaire alors même que les locaux sont situés dans un secteur animé de la [Adresse 6], totalement adapté à l’activité considérée.

La société [Y] [X] ajoute à titre subsidiaire que si on retient une décote de 30 % de la valeur de marché retenue par M. [N], comme l’a fait M. [D] dans son rapport, ce qui est déjà au-dessus du ratio de 20 % usuellement admis, la valeur en renouvellement devrait être de 700 €/m2B (1000 euros x 0,70), soit un loyer de renouvellement de 30 450 euros.

La société Le Bar à [Localité 2] ne critique pas expressément la valeur du loyer en renouvellement telle qu’estimée par M. [N].

Elle soutient qu’il n’est pas étonnant que les prix fixés judiciairement soient plus faibles que ceux fixés amiablement en ce que le marché parisien de l’immobilier est extrêmement tendu et que la négociation est dès lors asymétrique, entraînant une augmentation des prix du loyer.

Elle ajoute que le rapport de M. [N] relève que deux loyers fixés amiablement sont proches de 600 €/m2B, dont un pour lequel l’activité est similaire à la société Le Bar à [Localité 2].

A titre liminaire, il sera relevé que la valeur locative de renouvellement se distingue de la valeur locative de marché en ce qu’elle tient compte non seulement des caractéristiques du local et des clauses du bail, mais aussi d’éventuels facteurs de minoration ou de majoration du loyer en lien avec la vie du bail expiré et de l’historique entre bailleur et preneur, alors que la valeur locative de marché correspond au montant qui pourrait être obtenu d’un locataire désirant disposer de l’usage d’un bien dans le cadre d’un bail nouveau, aux conditions usuelles d’occupation pour la catégorie d’immeuble concernée en tenant compte notamment de la libre volonté du locataire et du propriétaire et d’une libre négociation préalablement à la conclusion du contrat.

Pour évaluer la valeur locative de renouvellement, l’expert judiciaire a retenu comme éléments de comparaison, outre les références en nouvelles locations ci dessus rappelées, permettant de mieux appréhender l’état du marché locatif :

— quatre références de fixations judiciaires :

* T.G.I. [Localité 1] – 19 février 2019, locaux situés à [Localité 6] – [Adresse 19], situation : tronçon de la [Adresse 6] compris entre l'[Adresse 9] et la [Adresse 20] – activité de café – surface 96,43 m2B – loyer de renouvellement au 1er janvier 2015 : 26 776 euros, soit 240 €/m2B

* T.G.I. Paris – 21 juin 2017, locaux situés à Paris 11ème – [Adresse 21], situation : voisinage de la [Adresse 22], à environ 100 mètres du métro « Voltaire »- activité: cave à vins, épicerie fine – surface : 26,66 m2B – indemnité d’occupation à compter 1er janvier 2015 : 12 150 € soit valeur locative estimée par le tribunal : 280 €/m2B

* T.G.I. [Localité 1] – 13 juillet 2017, locaux situés à [Localité 8] – [Adresse 23], situation : voisinage de la [Adresse 6], à environ 100 mètres de la [Adresse 14] et 300 mètres du métro Ledru-Rollin – activité : bar-restaurant – Le Souk – surface : 75,65 m2B

Loyer de renouvellement au 1er octobre 2010: 24 964,50 €, soit 330 €/m2B

* T.G.I. [Localité 1] – 27 décembre 2017, locaux situés à [Localité 8] – [Adresse 24], situation : voisinage de la [Adresse 6] et de la [Adresse 14], à environ 300 mètres du métro Ledru-Rollin – activité : bar musical – surface: 133,00 m2B

Loyer de renouvellement au 1er avril 2014 : 45 000 € soit 380 €/m2B

— deux références de renouvellement amiable

* [Localité 8] – [Adresse 17], situation : voisinage de la [Adresse 7] et de la [Adresse 14], à environ 100 mètres du métro Ledru-Rollin – activité : prêt-à-porter femmes- surface : 58,00 m2B

Loyer de renouvellement en 2018: 53 400 € soit 921 €/m2b

* [Localité 8] – [Adresse 15]

Activité : prêt-à-porter femmes – situation : voisinage de la [Adresse 14], à environ 300 mètres du métro Ledru-Rollin – surface : 55,00 m2B

Loyer de renouvellement en 2017 : 55 000 € soit 1000 €/m2B.

M. [D] produit, outre les trois références judiciaire susvisées situées [Adresse 6] et [Adresse 25], une référence concernant un restaurant situé [Adresse 26] d’une surface de 73,63 m2B, dont le bail a été renouvelé le 1er janvier 2014, pour un loyer unitaire de 400 €/m2B.

L’ensemble de ces références doit être retraité compte tenu notamment des surfaces concernées, de l’emplacement des commerces et de la date d’effet du nouveau bail.

Au regard des termes de comparaison en locations amiables, nouvelles et renouvelées, et en fixation judiciaire, dans le quartier environnant, en considération également de la bonne situation géographique des lieux loués pour l’activité exercée, de la bonne desserte du site par les transports en commun, des caractéristiques propres des locaux ci-dessus décrites, et notamment de la bonne qualité de construction apparente de l’immeuble abritant des locaux bien équipé et à la décoration soignée, de la configuration rationnelle des surfaces il sera retenu une valeur locative en renouvellement unitaire de base, telle que justement fixée par M. [N] à hauteur de 600 euros/m2B.

Il en découle une valeur locative unitaire de renouvellement de 600 euros/an avant correctif, d’ou une valeur locative de renouvellement au 1er octobre 2019 de 26 100 euros.

Après déduction de l’abattement de 5% au titre des travaux de conformité mis à la charge du preneur et de la déduction au réel de l’impôt foncier et de l’assurance de l’immeuble, facteurs de minoration non autrement discutés par les parties, il en ressort une valeur locative en renouvellement au 1er octobre 2019 de 23 700 euros par an selon le calcul mentionné supra.

Sur le différentiel de loyer, le coefficient multiplicateur et la valeur finale du droit au bail

La valeur locative de renouvellement estimée étant inférieure au montant du loyer plafonné, il convient de prendre en compte cette première valeur pour calculer le différentiel de loyer, sans qu’il soit besoin d’analyser d’éventuels motifs de déplafonnement.

L’économie de loyer annuelle ressort donc à 17 400 euros (41 100 € – 23 700 €).

A ce montant, l’expert judiciaire applique un coefficient multiplicateur de 8, retenant la “ bonne situation géographique des locaux loués.”

M. [D] retient un coefficient de 8,5, par référence à “la qualité de l’emplacement commercial.”

La société Le Bar à [Localité 2] qui sollicite à titre principal concernant la fixation de la valeur du droit au bail le bénéfice des conclusions de M. [D] et à titre subsidiaire celui de M. [N], ne critique pas autrement ces coefficients, se prévalant de la bonne attractivité des lieux.

La société [Y] [X] soutient que si les locaux sont situés dans un secteur animé et passant, il ne peut être jugé qu’ils bénéficient d’une excellente commercialité justifiant les coefficients retenus par les experts ; elle revendique l’application d’un coefficient de 6.

Compte tenu du bon emplacement pour l’activité exercée, dans le meilleur tronçon de la [Adresse 6] mais sur un segment moins achalandé, il sera retenu un coefficient de 7, un coefficient supérieur correspondant à des emplacements de meilleur qualité que ceux en litige.

La valeur du droit au bail s’établit donc à la somme de 121 800 euros (17 500 € x 7).

Sur la valeur marchande du fonds de commerce

Il est constant qu’aucune règle impérative ne s’impose au tribunal concernant le calcul de l’indemnité d’éviction, les juges du fonds disposant d’un pouvoir souverain pour apprécier cette indemnité selon la méthode qui leur paraît la plus juste.

La valeur du fonds, au moins égale à celle du droit au bail, est classiquement déterminée suivant les usages de la profession, en appliquant au chiffre d’affaires moyen afférent aux derniers exercices représentatifs de l’activité exercée un coefficient variable selon la situation du fonds, la nature des activités exercées, la qualité des aménagements, le résultat d’exploitation

Aux termes de son rapport, M. [N] relève que “compte tenu du caractère déficitaire de l’exploitation, la valeur du fonds correspond nécessairement, dans la présente affaire, à celle du droit au bail.” La société [Y] [X] est d’accord avec cette position.

La société Le Bar à [Localité 2] soutient pour sa part que l’indemnité d’éviction doit être calculée sur la valeur du fonds de commerce, et non sur la seule valeur du droit au bail faisant valoir en substance :

— que comme l’a jugé la cour d’appel de [Localité 9] dans un arrêt rendu le 29 juin 2023, en cas de situation déficitaire chronique du fonds de commerce, il convenait de retenir la méthode d’évaluation par le chiffre d’affaires mais en lui appliquant un correctif car déterminer l’indemnité principale en ne se fondant que sur le résultat négatif dont il n’est pas établi qu’il résulte de la seule localisation du fonds, conduirait à méconnaître la véritable valeur du fonds

et donc à ne pas appréhender correctement son indemnisation,

— que l’analyse des documents comptables démontre que le résultat, très faiblement déficitaire, est l’unique conséquence de l’importance du poste “salaires et charges sociales”, qui s’élève à environ 100 000 euros par an et n’est donc pas significatif,

— que selon les usages pratiqués, Monsieur [N] aurait dû prendre en considération la valeur du fonds de commerce calculée sur la moyenne du chiffre d’affaires des trois dernières années, en appliquant un pourcentage de 100 à 110 % s’agissant d’un fonds de commerce de restauration rapide, la vente à emporter représentant environ les 2/3 du chiffre d’affaires ; d’autant que cet établissement est exploité dans un local situé dans un endroit fortement valorisé, qui dénombre un grand nombre de commerces, qui a augmenté ces dernières années.

— que M. [D], dans son rapport établi le 11 février 2020, estime la valeur du fonds de commerce sur la base de : 110 % du CA/HT/AN moyen (soit : 194.000 € x 110 % = 213 400 euros) en pratiquant une décote pour tenir compte du caractère déficitaire du fonds puisque selon les usages de la profession, un fonds de commerce de cette nature s’évalue sur une base comprise entre : 80 % et 140% du chiffre d’affaires annuel moyen hors taxes.

Pour autant, dans une réponse à un dire de l’avocat de la société preneuse, l’expert judiciaire relève à juste titre qu’il est vain et artificiel de vouloir réintégrer dans le bénéfice le montant (au demeurant non déterminé) de la rémunération de la gérante de la société Le Bar à [Localité 2], dans la mesure où cette rémunération correspond à un travail réellement effectué contribuant à la réalisation du chiffre d’affaires. M. [N] indique également, sans être contesté, que l’exploitation d’un tel fonds nécessite la participation de trois personnes (en équivalent plein temps), moyennant une rémunération globale, cotisations sociales comprises, de l’ordre de 100000 euros, de telle sorte que, au vu des documents comptables fournis, ce fonds ne dégage pas de bénéfices avec un niveau de chiffre d’affaires de l’ordre de 180 – 190 K€.

M. [N] relève en outre à juste titre que le fonds est déficitaire alors que la société preneuse supporte un loyer inférieur à la valeur locative de marché (41 100 euros), et que la perspective d’atteindre une marge brute d’autofinancement normative suffisante (entre 15 % à 25 % du chiffre d’affaires), même en cas de réduction de la masse salariale, est illusoire.

En conséquence et dans le cas d’espèce, eu égard aux considérations susexposées et compte tenu du caractère déficitaire du fonds, l’indemnité d’éviction principale sera fixée à la valeur du droit au bail soit à la somme de 121 800 euros.

Sur les indemnités accessoires

L’article L 145-14 du code de commerce prévoit que l’indemnité d’éviction doit compenser l’entier préjudice subi par le preneur du fait de l’éviction et que l’indemnité principale peut être augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et des droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, cette liste des frais accessoires n’étant pas limitative.

L’expert judiciaire dans son rapport a procédé aux chiffrages des indemnités accessoires comme suit :

— Indemnité de remploi : 13 900 euros

— Trouble commercial : 2.000 euros

— Frais de déménagement : 1 000 euros

— Frais administratifs et divers : 1 500 euros

Au titre des indemnités accessoires, la société Le Bar à [Localité 2] sollicite l’octroi d’une somme de 25 656,92 euros, correspondant au trouble commercial (6 164 euros ) aux frais administratifs (1500 euros ) ainsi qu’aux indemnités de licenciement (18 032,92 euros).

La société Le Bar à [Localité 2] reconnaît dans ses conclusions avoir dû cesser son activité et ne pas avoir fait l’acquisition d’un fonds de commerce, de sorte qu’elle renonce à l’indemnité de remploi et aux frais de réinstallation.

Pour autant, en application du principe de réparation intégrale, la société Le Bar à [Localité 2] est fondée à solliciter à ce titre l’indemnisation des préjudices qu’elle a subis en lien direct avec l’éviction. Elle peut donc prétendre, sur le principe, à l’octroi d’une indemnité en réparation du trouble commercial ainsi que des frais administratifs et de licenciement engagés.

Sur le trouble commercial

Le trouble commercial correspond au préjudice résultant de l’interruption d’activité durant le déménagement et la réinstallation ou, faute de réinstallation comme c’est le cas en l’espèce, de l’arrêt d’exploitation, et vise notamment à indemniser le preneur évincé du temps passé à préparer le départ des locaux, au détriment de la pure activité commerciale.

L’expert a retenu, dans son rapport, une somme forfaitaire de 2 000 euros.

La société Le Bar à [Localité 2] sollicite l’octroi de la somme de 6 164 euros, sur la base de l’estimation faite par M. [D], qui a retenu 2 semaines de la masse salariale établie à 98 625 euros.

A défaut pour la société Le Bar à [Localité 2] de justifier et expliciter plus amplement le quantum de sa demande, il lui sera alloué de ce chef la somme de 2 000 euros.

Sur les frais administratifs et divers

Contrairement à ce que fait soutenir la société [Y] [X], ces frais qui sont destinés à indemniser les frais juridiques en lien avec la cessation d’activité (information de la clientèle et des fournisseurs, démarches auprès des services de l’administration…) sont dus nonobstant la réinstallation de la société Le Bar à [Localité 2].

Il sera alloué à cette dernière de ce chef la somme forfaitaire de 1 500 euros, nullement excessive en l’espèce.

Sur les frais de licenciement

La société Le Bar à [Localité 2] fait valoir qu’en raison de l’éviction, elle a dû indemniser deux salariés à hauteur de la somme totale de 18 032,92 euros, et verse aux débats pour justifier sa demande les bulletins de salaire et soldes de tout compte concernant lesdits salariés.

La société [Y] [X] réplique :

— que du fait de l’éviction, le bailleur n’est tenu d’indemniser que les indemnités de licenciement effectivement versées par le preneur à ses salariés en raison de l’éviction,

— que les pièces produites par la société Le Bar à [Localité 2] ne justifient pas des sommes réclamées par cette dernière, d’autant qu’une des deux salariés, à savoir Mme [T], a été embauchée pendant la période de maintien dans les lieux alors que le nombre de salariés, correspondant à la consistance du fonds de commerce qui doit être pris en compte, est celui à la date du refus de renouvellement.

Il est établi et justifié par les pièces versées aux débats que deux salariés ont été licenciés par la société Le Bar à [Localité 2] et ont reçu une indemnité dans le cadre de leur solde de tout compte, à savoir, conformément à ce que soutient la société Le Bar à [Localité 2] :

— Mme [W] [T], employée en qualité de serveuse du 29 septembre 2021 au 22 juin 2022, dont le solde de tout compte établi le 22 juin 2022 mentionne l’octroi de la somme nette de 677,43 euros.

Si la société Le Bar à [Localité 2] est fondée à réclamer les indemnités de licenciement versées à Mme [T] suite à l’éviction, peu important sa date d’embauche dans les lieux, c’est à juste titre que la société [Y] [X] fait valoir qu’elle doit indemniser les seules sommes versées au titre de la rupture du contrat, soit en l’espèce concernant cette salariée la somme de 100,88 euros correspondant à l’indemnité de rupture conventionnelle exonérée.

— M. [C] [A], employé en qualité de cuisinier du 4 octobre 2000 au 22 août 2000 pour lequel le bulletin de paie et le solde de tout compte versés aux débats font état du versement d’une indemnité de licenciement à hauteur de 13 270,10 euros.

En conséquence la société [Y] [X], tenue de réparer l’intégralité du préjudice subi par la société Le Bar à [Localité 2] du fait de l’éviction peu important le départ des locaux, après le congé, de la société preneuse qui n’a fait qu’user de ses droits, sera condamnée à payer à la société Le Bar à [Localité 2] la somme totale de 13 370,98 euros à titre de dommages et intérêts en remboursement des frais de licenciement.

Conclusion sur le montant total de l’indemnité d’éviction

Au regard des observations susvisées, l’indemnité d’éviction due à la société Le Bar à [Localité 2] par la société [Y] [X] s’élève à la somme totale de 138 670,98 euros se décomposant comme suit:

* Indemnité principale : 121 800 euros

* Indemnités accessoires :

° Trouble commercial : 2 000 euros

° Frais divers et changements administratifs : 1 500 euros

° Frais de licenciement : 13 370,98 euros

La société [Y] [X] sera condamnée à payer à la société Le Bar à [Localité 2] cette somme, en deniers ou quittances, sans préjudice des sommes qu’elle a d’ores et déjà acquittées en exécution de l’ordonnance de référé rendue le 22 mars 2023.

Cette somme présentant un caractère indemnitaire, elle portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus pour une année entière porteront eux-mêmes intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de la société [Y] [X] portant sur la remise en état des locaux

La société [Y] [X] sollicite la condamnation de la société Le Bar à [Localité 2] à lui payer la somme de 27 286,91 euros TTC à valoir sur le coût des travaux nécessaires à la remise en état des locaux.

Pour s’opposer à cette demande, la société Le Bar à [Localité 2] soulève en premier lieu l’irrecevabilité de cette demande, et au fond le mal fondée de celle-ci.

Sur la recevabilité de la demande reconventionnelle de la société [Y] [X]

La société Le Bar à [Localité 2] fait soutenir que la demande reconventionnelle de la société [Y] [X] ne se rattache pas par un lien suffisant, conformément à l’article 70 du code de procédure civile, à sa demande initiale visant à obtenir la fixation de l’indemnité d’éviction.

Elle fait valoir que l’assignation concerne le calcul du montant de l’indemnité d’éviction, et donc, le statut des baux commerciaux, lequel bénéficie d’un régime propre, que la procédure a pour objet d’indemniser le locataire évincé du “préjudice causé par le défaut de renouvellement” et que le régime du bail commercial, tel qu’encadré par le code de commerce ne traite pas des modalités de remise en état des locaux, lesquelles relèvent du droit commun, notamment celui du régime des contrats.

La société [Y] [X] réplique que la demande de condamnation du preneur au titre des travaux de remise en état se rattache avec un lien suffisant à la demande de condamnation du bailleur au paiement d’une indemnité d’éviction dans la mesure où elles sont toutes les deux liées à la résiliation du bail et la restitution des locaux, peu importe que l’une soit fondée sur le droit commun des contrats et l’autre soit fondée sur le statut de baux commerciaux comme le soutient la société Le Bar à [Localité 2].

L’article 70 alinéa 1er du code de procédure civile dispose que “Les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.”

Il est constant que l’existence d’un lien suffisant entre la demande initiale et la demande reconventionnelle est appréciée librement par les juges du fond.

En l’espèce, les locaux ayant été restitués par la société Le Bar à [Localité 2] suite à la signification par la société [Y] [X] du congé avec refus de renouvellement, qui a ouvert droit à la société preneuse au paiement d’une indemnité d’éviction, la bailleresse est recevable à solliciter dans le cadre de la même instance visant à voir fixer cette indemnité le paiement des travaux de remise en locaux ; cette demande procède en effet des mêmes fondements, peu important qu’elles mobilisent des règles juridiques différentes.

Dès lors la société Le Bar à [Localité 2] sera déboutée de sa fin de non recevoir et la demande reconventionnelle de la société [Y] [X] sera déclarée recevable.

Sur le bien- fondé de la demande de dommages et intérêts de la société [Y] [X]

La société [Y] [X] fait valoir qu’à la suite de la restitution des locaux par la société Le Bar à [Localité 2], il est apparu que des remises en état des réparations locatives étaient nécessaires.

Elle indique que le bail prévoit que le preneur doit restituer les lieux en parfait état de réparations et d’entretien locatif et qu’il ressort du procès-verbal de constat établi le 4 juillet 2022 suite à la restitution des locaux que tel n’a pas été le cas. Elle ajoute qu’il n’est pas nécessaire pour justifier de son préjudice de produire un devis pour justifier de l’exécution des réparations locatives et indique “ne pas avoir octroyé de franchise de loyer à l’occupant des locaux, en suite de la société Le Bar à [Localité 2].”

La société Le Bar à [Localité 2] réplique en substance que l’état des lieux de sortie n’a pas été établi de manière contradictoire, qu’elle a restitué les locaux dès le mois d’août 2022 à charge pour le nouveau locataire de prendre à sa charge la remise en état de ceux ci et que les rapports de M. [D] et de M. [N] précisent que les locaux sont en bon état.

Aux termes de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

En application des dispositions de l’article 1731 du même code, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Il est constant que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations légales ou contractuelles, commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur, qui peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif des dépenses.

Le juge chargé d’évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue doit néanmoins prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telle la relocation, la vente ou la démolition. La seule faute contractuelle découlant de l’inexécution des réparations locatives n’est donc pas suffisante pour donner lieu à l’allocation de dommages et intérêts au profit du bailleur.

En l’espèce, il est établi et non contesté que les locaux en litige, libérés par la société Le Bar à [Localité 2] le 1er juillet 2022, ont été donnés à bail à la société Wine and the City dès le mois d’août 2022. Malgré une sommation de communiquer signifiée par la société Le Bar à [Localité 2] le 8 janvier 2025, la société [Y] [X] n’a pas communiqué le bail conclu avec ce nouveau locataire mais a produit une attestation comptable attestant qu’aucune franchise de loyer n’avait été accordée au nouveau preneur, ce qui, a contrario ne vient nullement corroborer le préjudice prétendument subi par la bailleresse.

Dès lors, en l’absence de toutes factures et du délai très court écoulé entre la libération des lieux par la société Le Bar à [Localité 2] et la relocation des locaux par la société [Y] [X], sans franchise de loyer, le tribunal déboutera cette dernière de sa demande de dommages et intérêts au titre de travaux de remise en état qu’elle invoque, faute de caractériser l’existence d’un préjudice en lien avec le manquement qu’elle impute à la société Le Bar à Soupes.

Sur les autres demandes

L’instance et l’expertise trouvant leur origine dans la délivrance par la société [Y] [X] d’un congé sans offre de renouvellement, celle-ci supportera la charge des dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire.

La société [Y] [X] sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée sur ce fondement, au regard de l’équité, à payer à la société Le Bar à [Localité 2] la somme de 5000 euros.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré

Fixe à la somme totale de cent trente huit mille six cent soixante dix euros et quatre vingt dix huit centimes (138. 670,98 euros) le montant de l’indemnité d’éviction due par la S.A.S. [Y] [X] à la S.A.R.L. [Adresse 3] en réparation du préjudice résultant du refus de renouvellement du contrat de bail commercial, se décomposant comme suit :

* Indemnité principale : 121 800 euros

* Indemnités accessoires :

° Trouble commercial : 2 000 euros

° Frais divers et changements administratifs : 1 500 euros

° Frais de licenciement : 13 370,98 euros

Condamne la S.A.S. [Y] [X] à payer à la S.A.R.L. [Adresse 3] cette somme de 138.670,98 euros, en deniers ou quittances, sous déduction éventuelle des sommes qu’elle a d’ores et déjà acquittées en exécution de l’ordonnance de référé rendue le 22 mars 2023,

Dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement, avec capitalisation des intérêts,

Déclare recevable la demande reonventionnelle de la S.A.S. [Y] [X] visant à voit condamner la S.A.R.L. Le Bar à [Localité 2] à lui payer des dommages et intérêts au titre des travaux de remise en état, mais au fond déboute la S.A.S. [Y] [X] de cette demande,

Condamne la S.A.S. [Y] [X] à payer à la S.A.R.L. Le Bar à [Localité 2] la somme de cinq mille euros (5 000 euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande de la S.A.S. [Y] [X] formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la S.A.S. [Y] [X] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit,

Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires

Fait et jugé à [Localité 1] le 16 Avril 2026.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME