TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 23/00255 – N° Portalis DBZ5-W-B7H-JAGL

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 10 Juillet 2025

Madame [Z] [S], rep/assistant : SCP d’AVOCATS BOISSIER, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND, S.A.S. FONCIA LOIRE AUVERGNE, rep/assistant : SCP d’AVOCATS BOISSIER, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Monsieur [P] [B], rep/assistant : M^e Laurent RAUZIER, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : SCP d’AVOCATS BOISSIER

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : SCP d’AVOCATS BOISSIER

M^e Laurent RAUZIER

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Joël CHALDOREILLE, Juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie METRETIN, Greffier ;

En présence de [R] [E], candidate à l’intégration directe ;

Après débats à l’audience du 22 Mai 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 10 Juillet 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEURS :

Madame [Z] [S], demeurant 52 route d’Orléans, 45380 LA CHAPELLE ST MESMIN

représentée par la SCP d’AVOCATS BOISSIER, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

S.A.S. FONCIA LOIRE AUVERGNE, prise en la personne de son représentant légal, sise 5 rue du Lieutenant Morin, 42000 SAINT-ETIENNE, prise en son établissement secondaire, pris en la personne de son représentant légal, sis 8 rue Eric de Cromières, 63000 CLERMONT-FERRAND, venant aux droits de la SAS FONCIA DOCHER INTER FRANCE

représentée par la SCP d’AVOCATS BOISSIER, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [B], demeurant 3B Place de la Gare Villa Alsacia, Lot 105, 1er étage, Apt E 133, 63400 CHAMALIÈRES

représenté par M^e Laurent RAUZIER, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND substitué par M^e Cédric BRU, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

EXPOSÉ DU LITIGE

S&uivant acte sous-seing privé en date du 2 mars 2020, Madame [Z] [S] a donné à bail à Monsieur [P] [B] un logement situé Villa Alsacia, 3, Place de la Gare à CHAMALIERES (Puy-de-Dôme), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 776,00 €, provision sur charges comprise.

Monsieur [B] a souscrit une assurance MULTI RISQUES HABITATION auprès des services d’ASSURIMMO pour laquelle FONCIA DOCHER INTER FRANCE était intermédiaire en assurance.

Dès le mois d’avril 2020, Monsieur [B] n’a réglé que partiellement les loyers.

Compte tenu de l’irrégularité des paiements, le 15 novembre 2021, la bailleresse a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 4.926,74 €.

Par ailleurs le comportement de Monsieur [B], depuis son entrée dans l’immeuble était particulièrement préjudiciable aux autres locataires qui ont adressé à FONCIA DOCHER INTER FRANCE, gestionnaire des plaintes en ce sens.

C’est dans ces conditions, que par acte de commissaire de justice en date du 7 avril 2023, Madame [Z] [S] et la SAS FONCIA CLERMONT ont fait assigner Monsieur [P] [B] devant le Juge des contentieux de la protection aux fins de voir sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— juger Madame [Z] [S] recevable et bien fondée en ses demandes,

— constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 15 janvier 2022,

En conséquence,

— prononcer la résiliation du bail consenti par elle à Monsieur [P] [B], aux torts exclusifs du preneur,

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

— condamner Monsieur [P] [B] à payer et porter à Madame [Z] [S] le montant des loyers et charges impayées jusqu’au jour du prononcé de la décision à venir soit la somme de 5.604,64 € au 28 mars 2023, et les intérêts légaux sur la somme de 4.926,74 € à compter du commandement de payer du 15 novembre 2021 et sur le surplus à compter de la décision à intervenir conformément à l’article 1231-7 du Code civil,

— juger que les sommes porteront intérêts par application des articles 1343 et 1343-2 et suivants du Code civil, avec capitalisation des intérêts,

— condamner Monsieur [P] [B] à payer à Madame [Z] [S] les sommes suivantes :

* à titre d’indemnité mensuelle d’occupation la somme mensuelle de 826,54 € et ce jusqu’à complète libération des lieux,

* à titre de dommages et intérêts la somme de 2.000,00 €, la carence systématique du preneur mettant le bailleur en difficulté,

* au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, la somme de 1.500,00 € en remboursement des frais irrépétibles que le bailleur s’est trouvé dans l’obligation d’engager pour faire assurer ses droits,

* aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de la SELARL LORRAIN, soit la somme de 155,73 € ainsi que le coût de la présente assignation et la dénonciation à la préfecture, ainsi que le coût de la signification du jugement à intervenir,

— condamner Monsieur [P] [B] à payer et porter à la SAS FONCIA DOCHER la somme de 144,40 € au titre de l’indemnité d’assurance habitation, somme arrêtée au mois de novembre 2022 et à parfaire au jour de la décision à intervenir.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 11 avril 2023.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue pour être plaidée à l’audience du 22 mai 2025.

Dans leurs dernières conclusions développées oralement et auxquelles ils se sont référées, Madame [Z] [S] et la SAS FONCIA LOIRE AUVERGNE venant aux droits de la SAS FONCIA DOCHER INTER FRANCE demandent au tribunal de :

— débouter Monsieur [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, notamment aux fins d’irrecevabilité comme étant irrecevables et mal fondées,

— juger la SAS FONCIA LOIRE AUVERGNE venant aux droit de la SAS FONCIA DOCHER INTER FRANCE, suite à la déclaration du 27 octobre 2023 constatant la dissolution par voie de transmission universelle du patrimoine social et Madame [Z] [S] recevables et bien fondées en leurs demandes,

— condamner Monsieur [P] [B] à payer et porter à :

* la SAS FONCIA LOIRE AUVERGNE venant aux droits de la SAS FONCIA DOCHER INTER FRANCE la somme de 5.537,82 € en vertu de la quittance subrogative ; ainsi que la somme de 183,00 € au titre des primes d’assurance habitation,

* Madame [Z] [S] la somme de 1.435,37 €,

Outre intérêts légaux sur la somme de 4.926,74 € à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire du 15 novembre 2021 et sur le surplus à compter de la décision à intervenir conformément à l’article 1231-7 du Code civil,

— juger que les sommes porteront intérêts en application des articles 1343 et 1343-2 et suivants du Code civil, avec capitalisation des intérêts,

— condamner Monsieur [P] [B] à payer à Madame [Z] [S] la somme de 2.000,00 € à titre de préjudice moral, compte tenu de la carence systématique du preneur mettant le bailleur en difficulté,

— condamner Monsieur [P] [B] à payer à la SAS FONCIA LOIRE AUVERGNE venant aux droits de la SAS FONCIA DOCHER INTER FRANCE et à Madame [Z] [S], ensemble, la somme de 1.500,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de la SELARL LORRAIN, soit une somme de 155,73 €, ainsi que le coût de la présente assignation et dénonciation à la Préfecture et la signification du jugement à intervenir,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Monsieur [P] [B] indique que dès son entrée dans les lieux il va rencontrer toute une série de problèmes qui ne seront pas gérés par l’agence ou alors avec une grande désinvolture. Il évoque un problème de plomberie survenu en 2020 et sollicite de la part de FONCIA la remise de deux mois de loyers à titre commercial. Par la suite il indique séquestrer les loyers.

Suite à de nombreux échanges avec FONCIA et une assignation en référé en date du 5 avril 2022 qui a donné lieu à une ordonnance en date du 16 février 2023, qui a débouté les demandeurs, Monsieur [B] donne son préavis de départ le 14 novembre 2023.

Monsieur [B] quitte les lieux le 18 décembre 2023 et l’état des lieux de sortie est réalisé le lendemain. Il indique que les retenus effectuées par FONCIA ne sont pas très compréhensibles. Il s’interroge également sur l’identité de son contradicteur, à savoir les différentes sociétés intervenant sous le nom de FONCIA.

Monsieur [B] demande au juge des contentieux de la protection de :

A TITRE PRINCIPAL,

— juger irrecevables les demandes présentées par FONCIA CLERMONT pour défaut de qualité à agir,

— juger irrecevables les demandes présentées par Madame [Z] [N] [O] pour autorité de la chose jugée et pour défaut de qualité à agir,

A TITRE SUBSIDIAIRE AU FOND

— débouter purement et simplement Madame [Z] [S] et FONCIA de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner in solidum FONCIA CLERMONT et Madame [Z] [S] à payer et porter à Monsieur [B] :

* la somme de 680,00 € sous astreinte de 50 € par jour à compter de la décision à intervenir correspondant au dépôt de garantie non restitué,

* la somme de 947,60 € sous astreinte de 50 € par jour à compter de la décision à intervenir au titre de l’article 22 de la loi de 1989,

* la somme de 1.435,34 € sous astreinte de 50 € par jour à compter de la décision à intervenir au titre de la prétendu retenue locative.

Si par extraordinaire, il n’était pas fait droit à la demande principale,

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE, s’il devait être mis la totalité des sommes réclamées par FONCIA à la charge du locataire,

— accorder à Monsieur [B] les plus larges délais,

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— condamner in solidum FONCIA CLERMONT et Madame [N] à payer et porter à Monsieur [B] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens.

Pour de plus amples détails sur les prétentions et arguments des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions, pièces et écritures déposées lors de l’audience du 22 mai 2025 ; ceci par application des dispositions des articles 446-1 et 455 du Code de Procédure Civile.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale du locataire n’est pas parvenu au greffe de la juridiction avant l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Monsieur [P] [B] s’étant présenté il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur la recevabilité des demandes de FONCIA LOIRE AUVERGNE et de Madame [S]

Selon Monsieur [B] la Société FONCIA LOIRE AUVERGNE n’aurait pas qualité à agir en vertu des dispositions des articles 31, 32 et 122 du Code de Procédure Civile.

Lorsque le bail a été signé par Monsieur [B], Madame [Z] [S] avait pour mandataire la Société FONCIA DOCHER INTER FRANCE connue sous le nom commercial de FONCIA CLERMONT.

Cette société a été absorbée le 27 octobre 2023 par FONCIA LOIRE AUVERGNE et a cessé toute activité le 1er décembre 2023, de sorte que c’est FONCIA LOIRE AUVERGNE qui a géré le bien à compter du 28 octobre 2023. Tout cela est justifié par le demandeur dans sa pièce n° 44 qui est la déclaration de dissolution et de transmission à titre universel du patrimoine social de la Société FONCIA DOCHER INTER FRANCE. En vertu des dispositions de l’article 1844-5 du Code civil, l’ensemble du patrimoine social, tant actif que passif de la société dissoute a été transféré à la Société FONCIA LOIRE AUVERGNE. Cette dissolution et la radiation de la Société FONCIA DOCHER INTER FRANCE ont fait l’objet des publications légales de sorte que les formalités ont été respectées.

En vertu de cette dissolution, c’est donc en toute logique que la Société FONCIA LOIRE AUVERGNE a été subrogée par Madame [Z] [S] dans ses droits et actions à l’encontre de Monsieur [P] [B] aux termes de la quittance du 17 janvier 2024.

Concernant le Société FONCIA CLERMONT, il est justifié par les demandeurs qu’il s’agit d’un établissement secondaire de FONCIA LOIRE AUVERGNE.

La Société FONCIA LOIRE AUVERGNE a donc bien qualité à agir dans la présente procédure et ses demandes doivent être jugées recevables.

Monsieur [B] indique également que Madame [Z] [S] n’aurait pas qualité à agir dans la mesure où sa prétendue créance a été transférée au patrimoine de la Société FONCIA LOIRE AUVERGNE. Il précise que le décompte versé aux débats ne permet pas de comprendre la répartition des sommes entre elle et la Société FONCIA.

Aux termes de la quittance du 17 janvier 2024, Madame [Z] [N] [O] a subrogé la Société FONCIA LOIRE AUVERGNE dans tous ses droits et actions à l’encontre de Monsieur [P] [B] et s’est engagée à renoncer à toute procédure de recouvrement à son encontre à hauteur de la somme de 5.537,82 € reçue de FONCIA LOIRE AUVERGNE.

Elle est par contre parfaitement recevable à demander à Monsieur [P] [B] le paiement des sommes non comprises dans les droits cédés. Elle a donc bien qualité à agir et ses demandes doivent être déclarées recevables.

Sur les sommes dues par Monsieur [P] [B]

Sur l’arriéré locatif :

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Il est manifeste et Monsieur [B] ne conteste pas, que pendant une certaine période, il n’a pas versé régulièrement les loyers et charges qui lui étaient réclamés.

Monsieur [B] a quitté les lieux le 19 décembre 2023, de sorte que jusqu’à cette date, les loyers et charges restaient dus et certains n’avaient pas été payés.

Les demandeurs produisent un décompte adressé à Monsieur [B] le 11 janvier 2024. Il ressort de ce décompte qu’il reste devoir au titre du loyer et des charges lors de son départ, une somme de 6.450,47 €, compte tenu des nombreux loyers impayés restant dus et justifiés par le bailleur. A cette somme, il convient de rajouter la taxe des ordures ménagères pour l’année 2023, d’un montant de 239,85€ et de soustraire le montant du dépôt de garantie, soit la somme de 680,00 €.

6.450,47 € + 239,85 € = -6.690,32 € – 680,00 € = 6.010,32 €.

A cette somme, il a par la suite été déduit des frais d’huissier qui avaient été imputés par erreur, pour un montant de 159,97 €, de sorte que la dette locative, en ce compris les primes d’assurance, est de 5.850,35 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de Madame [Z] [S] et de la Société FONCIA est établie tant dans son principe que dans son montant ; Monsieur [P] [B] sera donc condamné à leur payer la somme établie au titre de cet arriéré, soit 5.850,35 € avec intérêts au taux légal sur la somme de 4.926,74€ à compter du 15 novembre 2021 et sur le surplus à compter de la décision à intervenir. Par ailleurs, il sera fait application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil.

Si l''article 1343-5 du Code civil prévoit que le juge peut accorder des délais de paiement, en l’espèce, compte tenu de l’ancienneté de la dette et de la longueur de la procédure, il convient de rejeter la demande de délais présentée par Monsieur [P] [B].

Sur les dégradations locatives :

Selon l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

L’article 1730 du Code civil précise que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 1732 du Code civil indique également que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

L’état des lieux d’entrée établi le 2 mars 2020 mentionne concernant le garage des taches d’huile. L’état de sortie établie établi le 19 décembre 2023, mentionne “sol taché”, de sorte qu’aucune dégradation du garage ne peut être imputée à Monsieur [B]. Concernant l’état de l’appartement, la comparaison des deux états fait uniquement ressortir un défaut de nettoyage.

Les demandeurs facturent une somme de 1.305,84 € au titre de travaux de peinture et de nettoyage mais ne produisent aucun devis ni facture. Comme il a été dit, aucuns travaux de peinture ne pouvaient être facturés à Monsieur [B] puisque aucune dégradation ne peut lui être imputée. En l’absence de devis ou de facture de nettoyage, les demandeurs seront déboutés de leur demande à ce titre.

Sur les autres demandes

La demanderesse ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui causé par le retard dans le paiement de la créance, ni d’un quelconque préjudice moral. Sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

Monsieur [P] [B], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du code de procédure civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 1.000,00 €.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [P] [B] à payer à la SAS FONCIA LOIRE AUVERGNE venant aux droits de la SAS FONCIER DOCHER INTER FRANCE la somme de 5.537,82 € en vertu de la quittance subrogative du 17 janvier 2024,

CONDAMNE Monsieur [P] [B] à payer à Madame [Z] [S] la somme de 312,53 € au titre de l’arriéré locatif,

Outre intérêts au taux légal sur la somme de 4.926,74 € à compter du 15 novembre 2021 et sur le surplus à compter de la signification de la présente décision,

DIT que lesdites sommes porteront intérêts conformément aux dispositions des articles 1343 et suivants du Code civil,

CONDAMNE Monsieur [P] [B] à payer à Madame [Z] [S] et à la SAS FONCIA LOIRE AUVERGNE, ensemble, la somme de 1.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût de l’assignation, du commandement de payer du 15 novembre 2021 et celui de la notification de l’assignation au représentant de l’état dans le département,

RAPPELLE la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection