TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Badr MAHBOULI

Madame [V] [L]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/05940 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6HJN

N° MINUTE :

1 JTJ

JUGEMENT

rendu le mardi 09 décembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1286

DÉFENDEURS

Monsieur [Y] [L], demeurant [Adresse 4] (TUNISIE)

représenté par M^e Badr MAHBOULI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2112

Madame [V] [L], demeurant [Adresse 4] (TUNISIE)

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne COTTY, 1ère vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 octobre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 décembre 2025 par Anne COTTY, 1ère vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 09 décembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/05940 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6HJN

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 21 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic FONCIA PARIS RIVE GAUCHE a fait assigner devant ce tribunal Monsieur [Y] [L] et Madame [V] [L] afin d’obtenir leur condamnation solidaire à payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  1 963,64 euros avec intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2021, date de la mise en demeure correspondant aux charges de copropriété impayées au 15 octobre 2024,

—  1 000 euros à titre de dommages-intérêts,

—  1 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il a sollicité en outre la capitalisation des intérêts et la condamnation solidaire des défendeurs aux entiers dépens.

A l’audience du 7 mai 2025, le Conseil de Monsieur [Y] [L] a sollicité le renvoi de l’affaire exposant que son client était en Tunisie, qu’il venait d’être saisi et devait se mettre en état.

Le syndicat des copropriétaires s’est opposé à la demande compte tenu de l’ancienneté de l’assignation mais l’affaire a tout de même été renvoyée.

Par conclusions signifiées le 3 octobre 2025 à Madame [V] [L], le syndicat des copropriétaires a sollicité la condamnation solidaire de Monsieur [Y] [L] et Madame [V] [L] à payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  3 478,93 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, correspondant aux charges de copropriété impayées au 1er octobre 2025,

—  1 500 euros à titre de dommages-intérêts,

—  1 800 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’audience du 13 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires a maintenu oralement ses prétentions.

Il a exposé justifier de l’ensemble de ses demandes par les pièces versées au dossier et qu’il n’était pas rapportée la preuve des versements qui seraient intervenus, le dernier paiement enregistré datant du mois de novembre 2022.

En réponse, Monsieur [Y] [L], représenté par son Conseil a conclut au débouté du syndicat des copropriétaires et, reconventionnellement, à sa condamnation à lui verser la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il a sollicité en outre le bénéfice de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il a exposé qu’il n’est pas justifié que les mises en demeure versées aux débats ont bien été réceptionnées par Monsieur [L] et qu’elles ne sont ni précises ni détaillées de sorte que la demande en paiement serait irrecevable.

Il a ajouté qu’hormis pour l’année 2023, aucun décompte de charges et de frais définitifs n’est versé aux débats et que les pièces sur lesquelles le syndicat s’appuie sont des appels de provisions lesquelles ne sont pas étayées par des appels de charges définitifs.

Il a enfin indiqué que la somme sollicitée ne correspond pas aux appels de provisions produits lesquels sont incompréhensibles.

Madame [V] [L], citée à parquet étranger n’a pas comparu, ni ne s’est faite représenter.

A l’issue des débats, les parties présentes ont été avisées de la mise en délibéré de l’affaire au 9 décembre 2025.

MOTIFS

Sur l’irrecevabilité soulevée

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. »

La procédure accélérée de recouvrement des sommes dues par un copropriétaire permet d’assurer un bon fonctionnement du budget prévisionnel prévu à l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 en prévoyant la possibilité d’obtenir une décision exécutoire permettant à la copropriété de recouvrer plus rapidement les provisions sur charges et les fonds de travaux nécessaires au bon fonctionnement de son exercice en cours, sans mise en péril de sa trésorerie.

Monsieur [Y] [L] estime que le syndicat des copropriétaires est irrecevable en son action sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 au motif que les mises en demeure de payer que lui a adressées le syndic les 18 août et 7 novembre 2022 et le 3 mai 2023, ne sont pas conformes aux dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu’il n’est pas justifié de leur réception et qu’elles ne sont ni précises ni détaillées conformément aux exigences de la Cour de Cassation.

En l’espèce, si le syndicat des copropriétaires a effectivement adressé à Monsieur et Madame [Y] [L], les 18 août et 7 novembre 2022 et le 3 mai 2023 des mises en demeure de payer un arriéré de charges de copropriété, il convient de constater qu’il n’a pas fait le choix d’agir selon la procédure accélérée au fond puisque l’assignation ne vise pas l’article 19-2 de

la loi du 10 juillet 1965 et n’a pas été placée devant le Président du tribunal de proximité.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, la société FONCIA [Localité 5] RIVE GAUCHE, qui n’agit pas selon la procédure accélérée au fond prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 mais au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, selon la procédure du recouvrement des charges de droit commun, est recevable en sa demande en paiement des arriérés de charges de copropriété.

La fin de non-recevoir soulevée par le défendeur sera rejetée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du Décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats:

— la matrice cadastrale dont il résulte que Monsieur [Y] [L] et Madame [V] [L] sont propriétaires de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots n° 38 et 61, représentant 14 millièmes,

— les comptes des exercices du 4ème trimestre 2022 au 4ème trimestre 2025 inclus,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 2 juin et 14 novembre 2022, 19 décembre 2023, 30 septembre et 21 novembre 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,

— un relevé de compte individuel détaillé,

— plusieurs lettres recommandées avec accusé de réception valant mise en demeure de payer en date des 18 août et 7 novembre 2022, les 3 mai et 6 juin 2023.

La non comparution du défendeur rend irrecevable la modification des prétentions initiales qui ne lui ont pas été signifiées préalablement et ce afin que soit respecté le principe du contradictoire.

Il ne pourra donc être ajouté à la demande principale les charges échues postérieurement à l’assignation.

En revanche, il pourra être tenu compte des versements opérés postérieurement à l’assignation, la partie défenderesse en ayant eu nécessairement connaissance puisqu’elle en est à l’origine.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie bien avoir fait signifier des conclusions d’actualisation à Madame [V] [L], non représentée dans le cadre de la présente procédure.

Les comptes 2022 et 2023 ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires de même que les charges provisionnelles pour les années 2024 et 2025.

Le décompte et relevé individuels de charges produits laissent apparaître un solde débiteur de 3 478,93 euros correspondant aux charges impayées au 1er octobre 2025 et à des frais.

Contrairement à ce qu’indique Monsieur [L], le syndicat des copropriétaire produit bien l’ensemble des appels de fonds correspondant aux charges appelées et au décompte.

Monsieur [Y] [L] et Madame [V] [L] ne justifient d’aucun paiement libératoire.

Par ailleurs, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi du 13 décembre 2000, prévoit, ce qui concerne les frais imputés au compte du copropriétaire avant le 17 juillet 2006, que seuls les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire sont imputables à ce seul copropriétaire.

N’entrent pas dans les « frais nécessaires » au recouvrement des charges: les frais de relance du syndic, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, les frais de l’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat et d’avoué et les relances postérieures à l’assignation.

Au contraire doivent être imputés au copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, les frais d’opposition entre les mains du notaire et ceux d’inscription d’hypothèque légale.

Pour ce qui concerne les frais imputés après le 17 juillet 2006, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Dans ces conditions, il y a lieu de déduire de la somme réclamée celle de 33 euros au titre des frais de mise en demeure, le coût d’un acte annuel étant seul retenu et celle de 365 euros au titre des frais de transmission de dossier portés indûment au débit du compte de Monsieur

[Y] [L] et Madame [V] [L] comme étant excessifs en ce qu’ils ne sont pas nécessaires au recouvrement de la dette et l’augmentent artificiellement.

Il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [Y] [L] et Madame [V] [L] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3 080,96 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 4ème trimestre 2022 au 4ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2024, date de l’assignation.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, le demandeur sollicite le bénéfice de l’article 1343-2 du Code civil et il convient de faire droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La carence des défendeurs a causé au Syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en mettant en péril l’équilibre de la trésorerie et en aggravant ses charges de gestion.

Il convient en conséquence de condamner in solidum Monsieur [Y] [L] et Madame [V] [L] à verser la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Y] [L] et Madame [V] [L], parties perdantes, supporteront la charge des dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Monsieur [Y] [L] et Madame [V] [L] seront condamnés à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, la nature de la créance et les conséquences d’un recouvrement tardif pour la copropriété justifie qu’il ne soit pas fait exception à l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats en audience publique, par jugement mis à la disposition du public par les soins du greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande en recouvrement de charges du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic FONCIA [Localité 5] RIVE GAUCHE ;

Condamne solidairement Monsieur [Y] [L] et Madame [V] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] la somme de 3 080,96 euros pour charges de copropriété impayées et frais dus pour la période du 4ème trimestre 2022 au 4ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2024, date de l’assignation ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

Condamne Monsieur [Y] [L] et Madame [V] [L] in solidum à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne in solidum Monsieur [Y] [L] et Madame [V] [L] aux dépens ;

Condamne in solidum Monsieur [Y] [L] et Madame [V] [L] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelle que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

Ainsi jugé le 9 décembre 2025.

Le Greffier, Le Président