Tribunal Judiciaire de Paris, Pcp jtj proxi fond, 13 novembre 2025, n° 25/03890

TJ Paris 13 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que le syndicat a justifié la créance par des documents probants, et que Monsieur [M] [B] n'a pas contesté cette obligation.
Accepté
Frais nécessaires au recouvrement
La cour a jugé que les frais de mise en demeure et de relance sont justifiés et doivent être remboursés par le débiteur.
Accepté
Préjudice causé par la mauvaise foi du débiteur
La cour a reconnu que les manquements répétés de Monsieur [M] [B] ont perturbé le fonctionnement de la copropriété, justifiant ainsi l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Frais de justice engagés
La cour a estimé que le syndicat a dû engager des frais pour recouvrer sa créance, justifiant ainsi l'octroi d'une somme au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pcp jtj proxi fond, 13 nov. 2025, n° 25/03890
Numéro(s) :	25/03890
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	24 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Valérie GARCON
Cabinet(s) :	SCP W2G
Parties :	Syndicat des copropriétaires de l' immeuble sis RÉSIDENCE LA LORRAINE SIS [ Adresse 2 ] À [ Localité 5 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [M] [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Valérie GARCON

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/03890 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAP76

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 13 novembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis RÉSIDENCE LA LORRAINE SIS [Adresse 2] À [Localité 5], représenté par son syndic le Cabinet LOISELET père, fils et F DAIGREMONT dont le siège social est sis – [Adresse 3]

représenté par Maître Valérie GARCON de la SCP W2G, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #22

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [B], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Audrey BELTOU, Greffier lors de l’audience

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 08 octobre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 13 novembre 2025 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 13 novembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03890 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAP76

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [M] [B] est propriétaire du lot n°527 au sein d’un immeuble Résidence [4] sis [Adresse 2], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, Monsieur [M] [B] a été condamné par jugement du Tribunal judicaire de Paris en date du 16 juillet 2024 à la somme de 861,24 euros au titre des charges de copropriété impayées, selon décompte arrêté au 01 janvier 2024 comprenant le 1er appel trimestriel de l’année 2024, outre 664,76 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement, 80 euros de dommages et intérêts et 400 euros de frais irrépétibles.

Faisant valoir de nouveaux impayés, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SA Cabinet LOISELET & DAIGREMONT a, par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2025 remis à étude, fait assigner Monsieur [M] [B] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de PARIS, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de le condamner au paiement des sommes suivantes :

—  1096,24 euros au titre des charges de copropriété, arrêtées au 3ème trimestre 2025 avec intérêts à compter de la mise en demeure ;

—  319,69 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires ;

—  4000 euros au titre de dommages et intérêts ;

—  1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 08 octobre 2025.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [4] sis [Adresse 2], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. A titre d’information, il a indiqué que les causes du précédent jugement n’ont pas été réglées et que sa créance a augmenté depuis la délivrance de l’assignation.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Monsieur [M] [B] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 13 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété impayées

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, conformément à l’article 1353 du code civil.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats :

— un extrait de la matrice cadastrale dont il résulte que Monsieur [M] [B] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant le lot 527;

— un décompte individuel des sommes dues pour la période du 01/04/2024 au 01/07/2025 ( appel provisions et fonds travaux 3ème trimestre 2025 inclus)

— les appels de charges couvrant du 01/04/2024 au 01/07/2025

— le contrat de syndic ;

— le procès-verbal d’assemblée générale spéciale du 08/02/2023 et les procès-verbaux des assemblées générales annuelles en date des 22/06/2023, 20/06/2024 , 26/06/2025 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels de charges et travaux et les attestations de non recours contre ces assemblées générales ;

— une mise en demeure , en date du 28 avril 2025, de régler les charges impayées

Il ressort des pièces produites que le compte de copropriétaire de Monsieur [M] [B] est débiteur, au 01 juillet 2025, hors frais de recouvrement qui seront examinés infra, de la somme de 1096,24 euros au titre des charges impayées.

Monsieur [M] [B] ni comparant, ni représenté, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause le principe et l’exigibilité de cette dette.

Par conséquent, il sera condamné à payer au syndicat de l’immeuble Résidence [4] sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SA Cabinet LOISELET & DAIGREMONT la somme de 1096,24 euros au titre des charges impayées appel du 3ème trimestre 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 28 avril 2025.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Par « frais nécessaires » au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour constitution et transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour « suivi de contentieux » ou « suivi de procédure », qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les propriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances antérieures à la mise en demeure et postérieures à la délivrance de l’assignation.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, il ressort du décompte et des pièces produites que le syndic a facturé :

— au titre des frais de mise en demeure avocat : 114 euros.

Toutefois cette mise en demeure ne porte que sur le règlement des causes du précédent jugement. Cette mise en demeure ne concernant pas le recouvrement des sommes, objet de la de la présente procédure, elle ne sera pas retenue.

— Au titre de la mise en demeure du 28 avril 2025 : 46,26 euros et de la lettre de relance du 28 mai 2025 : 39,34 euros

Ces frais seront retenus.

— au titre des honoraires du syndic pour « frais ouverture dossier contentieux » : 117,09 euros.

Toutefois, il n’est pas justifié de diligences exceptionnelles. Ces frais ne seront dès lors pas retenus.

En conséquence, Monsieur [M] [B] est condamné à payer au syndicat de l’immeuble Résidence [4] sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SA Cabinet LOISELET & DAIGREMONT la somme de 85,60 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il est établi que Monsieur [M] [B] présente, de manière récurrente depuis plusieurs années, des impayés de charges de copropriété. C’est en outre la deuxième fois que le syndicat est contraint de l’assigner en justice. De plus, il ressort du décompte que Monsieur [M] [B] n’effectue plus de règlement depuis avril 2023. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par Monsieur [M] [B]. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 110 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [M] [B] à payer au syndicat de l’immeuble Résidence [4] sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SA Cabinet LOISELET & DAIGREMONT la somme de 110 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [M] [B] partie perdante, est condamné aux entiers dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle Monsieur [M] [B] est condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [M] [B] à payer au syndicat de l’immeuble Résidence [4] sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SA Cabinet LOISELET & DAIGREMONT la somme de 1096,24 euros au titre des charges impayées appel du 3ème trimestre 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 28 avril 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [M] [B] à payer au syndicat de l’immeuble Résidence [4] sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SA Cabinet LOISELET & DAIGREMONT la somme de 85,60 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Monsieur [M] [B] à payer au syndicat de l’immeuble Résidence [4] sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SA Cabinet LOISELET & DAIGREMONT la somme de 110 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du jugement;

CONDAMNE Monsieur [M] [B] à payer au syndicat de l’immeuble Résidence [4] sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SA Cabinet LOISELET & DAIGREMONT la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [M] [B] au paiement des entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi signé par la juge et la greffière susnommées et mis à disposition des parties le 13 novembre 2025,

La greffière La présidente