TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

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N° RG 24/55294 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5K6A

N° : 1

Assignation du :

16 Juillet 2024

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 17 avril 2025

par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], Représenté par son Syndic en exercice, la société CABINET GPIMO, Société à responsabilité limitée

[Adresse 8]

[Localité 11]

représentée par Maître Sophie BODDAERT de la SELEURL CABINET BODDAERT AVOCAT, avocats au barreau de PARIS – #C0923

DEFENDERESSE

Société civile de construction vente SCCV THEATRE

[Adresse 12]

[Localité 10]

représentée par Maître Johanne ZAKINE, avocat au barreau de PARIS – #P0145

DÉBATS

A l’audience du 07 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Estelle FRANTZ, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 29 juillet 2021, la société SCCV THEATRE a acquis du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] ([Adresse 9]), lequel est soumis au statut de la copropriété, les lots référencés, selon l’état descriptif de division, 18, 23, 24 et 25 ainsi que le droit de le surélever.

Le coût de cession de cette acquisition est d’un montant de 730.000 euros. Il se décompose en 430.000 euros qui sont payables « comptant », et 300.000 euros qui sont affectés à la réalisation de travaux en parties communes déterminés aux termes d’un cahier des charges, étant précisé que lesdits travaux doivent être livrés avant le 31 mars 2023.

Saisi par la société SCCV THEATRE, le juge des référés du tribunal judiciaire de PARIS a, par ordonnance en date du 14 mars 2022, notamment :

— donné acte des protestations et réserves formulées en défense ;

— ordonné une expertise ;

— commis pour y procéder :

Monsieur [D] [M]

[Adresse 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

avec mission de :

— prendre connaissance du projet immobilier présenté dans un dossier technique suffisant comportant notamment les procédés de démolition et de construction permettant d’évaluer les impacts potentiels des travaux sur les avoisinants. A défaut de communication de ce dossier, l’expert déposera une note récapitulant les pièces communiquées, les éléments absents ou insuffisants, les conséquences sur la conduite de sa mission, permettant aux parties de saisir le juge si elles l’estiment nécessaire ;

— donner son avis sur les impacts potentiels des travaux sur les avoisinants et proposer la délimitation des états des lieux à réaliser chez les avoisinants ;

— visiter les immeubles constituant la propriété des défendeurs, du demandeur s’il y a lieu ;

Etat des existants :

— indiquer l’état d’avancement des travaux lors des réunions successives d’analyse et description des existants ;

— dresser tous états descriptifs et qualitatifs nécessaires de la totalité des immeubles voisins visités, de la propriété du demandeur, afin de déterminer et dire si, à son avis, ces immeubles présentent ou non des dégradations et désordres inhérents à leur structure, leur mode de construction, ainsi qu’à leur mode de fondation ou leur état de vétusté ou, encore, consécutifs à la nature du sous-sol sur lequel ils reposent ou consécutifs aux travaux qui auraient pu être entrepris au moment de l’expertise pour le compte du demandeur ;

— dresser un état précis de ces premières constatations sous forme d’un pré-rapport dont l’expert pourra demander la rémunération ou une avance de son montant ;

Constatations de désordres rattachables aux travaux :

— procéder, sur demande des intéressés, à de nouveaux examens des avoisinants après démolition, après terrassement et après gros oeuvre et ce jusqu’au hors d’eau au cas où il serait allégué de nouveaux désordres, expressément décrits par les parties requérantes, ou l’aggravation des anciens ;

— dresser, le cas échéant, à la demande des parties, un pré-rapport relatant les constatations effectuées et les causes des dommages, dont l’expert pourra demander la rémunération ou une avance de son montant;

— fournir, dans son rapport définitif, tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre à la juridiction du fond, éventuellement saisie, de se prononcer sur les responsabilités encourues et les préjudices subis ;

Dit que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion d’expertise ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

• en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées;

• en les informant de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— adresser dans le même temps le montant prévisible de sa rémunération, qu’il actualisera, s’il y a lieu, procédant parallèlement aux demandes de provisions complémentaires ;

— adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception (par exemple : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport) dont il s’expliquera dans son rapport, et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

• fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

• rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du Code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai ;

Dit à ce titre que le terme du délai fixé par l’expert pour le dépôt des dernières observations marquera la fin de l’instruction technique et interdira, à compter de la date à laquelle il est fixé, le dépôt de nouvelles observations, sauf les exceptions visées à l’article 276 du code de procédure civile ;

Dit qu’en cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnus par l’expert, ce dernier :

— en cas d’ouverture du chantier sans communication des pièces permettant d’apprécier les risques, déposera une note aux parties et au juge donnant la possibilité aux premiers de solliciter les mesures judiciaires appropriées ;

— dira, s’il convient ou non, de procéder à la réalisation et à la mise en place de telles mesures de sauvegarde ou de travaux particuliers de nature à éviter toute aggravation de l’état qu’ils présentent actuellement et permettre, dans les meilleures conditions techniques possibles, la réalisation des travaux à être entrepris pour le compte du demandeur.

Par ordonnance en date du 5 avril 2022, le juge en charge du contrôle de cette expertise a procédé au remplacement de l’expert initialement désigné par Monsieur [R] [K].

Toutefois, les travaux n’ont pas pu être achevés dans les délais contractuels prévus et le 25 avril 2024 la société SCCV THEATRE s’est vue notifier par sa banque, la société MY MONEY BANK, une suspension de la ligne de crédit allouée pour la réalisation de cette opération tant qu’elle n’aurait pas obtenu l’accord des copropriétaires de l’immeuble précité du [Adresse 4] à [Localité 14] quant à la prorogation des délais de livraison des travaux contractuellement prévus.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 16 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires précité a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire de PARIS, la société SCCV THEATRE notamment afin de la voir condamner, à titre provisionnel, à lui payer la somme de 80.000 euros en application des clauses du contrat les liant.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été évoquée à l’audience du 17 avril 2025.

A cette audience, par conclusions notifiées électroniquement puis déposées et soutenues oralement à l’audience, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] sollicite du juge des référés de :

« Vu l’acte notarié du 29 juillet 2021,

Vu la mise en demeure de payer du 11 janvier 2024,

Vu l’article 835 du Code de procédure civile,

Vu l’article 1134 ancien du Code civil, devenu les articles 1103, 1104 et 1193 du même Code,

Vu l’article 1231-5 du Code civil,

Vu les articles 696, 699 et 700 du Code de procédure civile,

Il est demandé à Madame, Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de PARIS statuant en référé, pour les causes et raisons sus-énoncées, de :

Au Principal,

— Renvoyer les parties à se pourvoir comme elles l’entendront,

Mais dès à présent, par provision,

— Débouter la société SCCV THEATRE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, et ce faisant,

— Juger le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] recevable et bien fondé en ses demandes,

— Condamner par provision la société SCCV THEATRE à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], représenté par son Syndic, la société CABINET GPIMO, la somme de 120.000 euros en principal au titre des pénalités contractuellement dues pour la période du 1 er avril 2023 au 31 mars 2025, sauf à parfaire, avec intérêts de droit au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 janvier 2024 sur la somme de 50.000 euros et des présentes pour le surplus,

— Condamner par provision la société SCCV THEATRE à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], représenté par son Syndic, la société CABINET GPIMO, la somme de 4.840 euros TTC au titre des travaux de pose d’une bâche de couvreur étanche, conformément aux règles de l’art applicables,

— Condamner la société SCCV THEATRE à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], représenté par son Syndic, la société CABINET GPIMO la somme de 7.037,69 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner la société SCCV THEATRE au paiement de tous les dépens, qui comprendront ceux du procès-verbal de constat du 4 avril 2024 et des présentes, de la signification de la décision à intervenir et des éventuels frais d’exécution." .

Il sollicite également le rejet de l’ensemble des prétentions adverses.

Par conclusions notifiées électroniquement puis déposées et soutenues oralement, la société SCCV THEATRE, sollicite du juge des référés de voir :

« Vu les articles 700 et 835 du Code de procédure civile

Vu les articles 1104, 1218, 1222 et 1231-5 du Code civil

Il est demandé à Madame, Monsieur le Président du Tribunal Judicaire de Paris de :

JUGER que les demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] ne relèvent pas de la compétence du juge des référés ;

JUGER que l’analyse de l’imputabilité de l’inexécution contractuelle et l’arbitrage de la demande provisionnelle portant sur les pénalités de retard s’analysant en une clause pénale stipulée à l’acte du 29 juillet 2021, relèvent de la compétence du juge du fond au regard des contestations sérieuses opposées par la SCCV THEATRE ;

JUGER que la demande de remboursement de la facture au titre de la bâche n’est pas justifiée faute pour le syndicat des copropriétaires d’avoir respecté le délai laissé à la SCCV THEATRE pour s’exécuter ;

En conséquence,

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de l’intégralité de ses demandes et à tout le moins le renvoyer à mieux se pourvoir ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires à verser à la SCCV THEATRE la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.".

Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties au dernier état des écritures des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 avril 2025.

SUR CE,

A titre liminaire, il sera précisé que les demandes de « JUGER » ne sont pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, en sorte que le juge des référés n’est pas tenu d’y répondre.

Sur les provisions dues au titre des pénalités de retard

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] soutient, au visa des dispositions des articles 835 du code de procédure civile, 1103, 1104, 1193 et 1231-5 du code civil, que l’acte notarié liant les parties prévoit en ses articles 18.6 et 18.7, lesquels sont rédigés dans des termes clairs et précis, la possibilité de solliciter une pénalité de 5.000 euros par mois de retard si les travaux n’étaient pas livrés, peu important la cause, à la date du 31 mars 2023, en sorte qu’il convient, par application de ses articles, de condamner à titre provisionnel, la société SCCV THEATRE à lui payer la somme de 120.000 euros (5.000*24).

De son côté, la société SCCV THEATRE fait essentiellement valoir que l’application et l’interprétation de la clause pénale sur laquelle fonde son action le syndicat des copropriétaires ne relèvent pas de la compétence du juge des référés mais nécessite une procédure devant le juge du fond. Par ailleurs, le retard dans la livraison des travaux à la date convenue contractuellement n’est pas de son fait mais a pour origine la défaillance de l’entreprise générale SIFLOVI, qui a été choisie, pour la réalisation des travaux et qui n’a pas déféré aux demandes de l’architecte de l’immeuble et n’a pas respecté les préconisations de l’expert judiciaire.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Et selon les dispositions de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l’espèce, l’acte notarié en date du 29 juillet 2021 conclu entre la société SCCV THEATRE et le syndicat des copropriétaires prévoit en ses articles 18.6 et 18.7 que :

« 18.6 Pénalités de retard concernant l’ensemble des travaux réalisés par l’Acquéreur

Dans l’hypothèse où les travaux remis en paiement de la partie du Prix stipulée payable à terme ne seraient pas réalisés et livrés dans le délai ci-dessus mentionné à savoir au plus tard le 31 mars 2023, l’Acquéreur sera redevable de plein droit au Vendeur et sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure, d’une pénalité de cinq mille euros (5.000 €) par mois de retard, jusqu’à la date effective d’achèvement desdits Travaux, tout mois commencé étant dû dans son intégralité. Cette pénalité sera payable avec le principal et ne saurait valoir de la part du Vendeur accord de délai de règlement. Lesdites indemnités seront versées sur le compte du syndic représentant du syndicat des copropriétaires.

Cette pénalité cesserait toutefois d’être due par l’Acquéreur dès lors que le Vendeur se serait prévalu de la résolution de plein droit de la Vente dans les termes ci-après.

18.7 Résolution de plein droit faute de réalisation de l’ensemble des travaux sur les parties communes

Il est expressément convenu qu’à défaut de réalisation des travaux remis en paiement de la partie du Prix stipulée payable à terme au 1er janvier 2025, la Vente serait résolue de plein droit si bon semble au Vendeur ou à l’Acquéreur, un (1) mois après un commandement de s’exécuter demeuré infructueux délivré au domicile ci-après élu de la partie concernée et indiquant l’intention de l’Acquéreur ou du Vendeur de se prévaloir de la présente clause.

En cas de résolution amiable ou judiciaire de la Vente, pour quelque cause que ce soit, la partie payable comptant ce jour, soit la somme de 430.000 euros restera acquise au Vendeur à titre d’indemnité forfaitaire et définitive, ainsi que les pénalités de retard de 5.000 euros par mois de retard versées dans les conditions ci-dessus, et ainsi que les droits à construire portant sur les biens vendus." .

Il n’est pas contesté par les parties que l’article 18.6 s’analyse en une clause pénale. L’article 18.7 s’analyse également en une clause pénale.

Il est également constant que la société SCVV THEATRE a acquis les lots 18, 23, 24 et 25 ainsi que le droit de surévelever l’immeuble en cause au prix de 730.000 euros. Sur ces 730.000 euros, 430.000 euros ont été payés comptant le jour de la vente (article 17.1 de l’acte du 29 juillet 2021) et pour le solde du prix soit la somme de 300.000 euros, il est prévu qu’ils seront payés après l’exécution des travaux dans les parties communes de l’immeuble.

En cas d’inexécution des travaux, le syndicat des copropriétaires peut solliciter, au 1er janvier 2025, la résolution amiable après un commandement de s’exécuter demeuré infructueux et la somme de 430.000 euros reste due au vendeur outre les pénalités de retard précitées prévues à l’article 18.6.

Quoi qu’il en soit, à ce stade, le montant réclamé au titre de l’application de la clause pénale correspond à 27,9 % du montant du prix de vente payé comptant, soit 430.000 euros.

Dès lors, si les parties s’opposent sur l’étendue de la réalisation des travaux prévus à l’acte notarié, il n’en demeure pas moins qu’ils n’ont pas été effectués dans les termes prévus à cet acte, ce qui ressort notamment du procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 4 avril 2024 et qu’à la date du 1er janvier 2025, la résolution de plein droit de la vente peut être sollicitée.

Par suite, la clause pénale dont il est sollicité présentement l’application, soit l’article 18.6, doit s’analyser à la lumière des dommages-intérêts forfaitaires qui seraient dus par la société SCCV THEATRE par l’application de l’ensemble des stipulations du contrat de vente.

En conséquence, au vu des montants indemnitaires réclamés et ceux dus par application du contrat à ce jour, il se pose la question de leur modération en raison de leur caractère potentiellement excessif, ce qui échappe à la compétence du juge des référés.

Dans ces conditions, il convient, au stade des référés, de rejeter la demande de provision sollicitée par la société SCCV THEATRE.

Sur la demande de provision relativement à la bâche

Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il a dû en urgence procéder à la pose d’une nouvelle bâche étanche au niveau du bâtiment A, selon les prescriptions de l’expert judiciaire dans sa note du 15 mai 2024 ; et ce, dès lors, que le chantier n’a pas été protégé dans les règles de l’art par la société SCCV THEATRE. Il sollicite la condamnation de la société SCCV THEATRE à lui rembourser la somme de 4.840 euros TTC qu’il a dû débourser pour répondre aux prescriptions de l’expert judiciaire et faire cesser toute infiltration supplémentaire.

De son côté, la société SCCV THEATRE s’oppose à cette demande et précise ne pas avoir reçu la mise en demeure qui lui a été adressée par le syndic de la copropriété en cause pour procéder à la pause de ladite bâche.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort de la note en date du 15 mai 2024 aux parties de l’expert judiciaire, après une visite sur le chantier le 14 mai 2024 qu’il a précisé que le "dispositif d’étanchéité provisoire mis en place au-dessus n’est pas étanche et permet des entrées d’eau. Monsieur [Y] s’est engagé à faire intervenir une entreprise en urgence et le compte rendu de ces travaux (…).".

Il ne saurait être contesté, à tout le moins, que le 30 mai 2024, date à laquelle le syndic de copropriété met en demeure la société SCCV THEATRE de procéder aux travaux d’urgence qu’elle avait indiqué réaliser à l’expert, ces derniers ne l’étaient pas. En outre, ce courrier de mise en demeure a été adressé sur les boîtes « courriel » de Monsieur [Y] de la société SCCV THEATRE, notamment, et à son dirigeant de l’époque, Monsieur [J] [T].

Par suite, dès lors que la société SCCV THEATRE n’a pas fait procéder dans un délai, a minima, de 15 jours à des travaux qu’elle savait urgent et qu’elle avait indiqué faire réaliser à l’expert afin de ne pas atteindre plus avant les parties communes de la copropriété en cause, la demande de condamnation en paiement provisionnel du syndicat des copropriétaires à lui rembourser le montant desdit travaux ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

En conséquence, la société SCCV THEATRE sera condamnée à payer la somme de 4.840 euros, à titre de provision, en réparation du préjudice matériel causé au syndicat des copropriétaires qui a dû réaliser, en ses lieux et place, les travaux d’urgence précités.

Sur les demandes annexes ou accessoires

En application des dispositions de l’article 491 du code de procédure civile et de celles de l’article 696 du même code, la société SCCV THEATRE, partie qui succombe, sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût de l’assignation de la présente instance.

En revanche, il est précisé à cet égard que la charge des frais d’ exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’ exécution.

Le juge des référés ne pouvant statuer par avance sur le sort de ces frais, il n’y a pas lieu de prévoir expressément que les dépens comprendront les frais d’ exécution de la décision à intervenir, comme il est sollicité par le syndicat des copropriétaires.

Enfin, les dépens ne sauraient comprendre le coût du procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 4 avril 2024, dès lors notamment que la demande de condamnation provisionnelle au titre de la clause pénale précitée n’a pas été accordée en raison de la compétence sur ce point du juge du fond. Il appartiendra, dès lors, au syndicat des copropriétaires de former à nouveau cette demande dans le cadre de l’éventuelle instance au fond.

Tenue aux dépens, et en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la société SCCV THEATRE sera condamnée à payer la somme de 2.500 euros au syndicat des copropriétaires au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition par le greffe,

Condamnons, à titre de provision en réparation du préjudice matériel subi, la société SCCV THEATRE à payer la somme de 4.840 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 6] ;

Rejetons le surplus des demandes des parties ;

Condamnons la société SCCV THEATRE à payer la somme de 2.500 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 6] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société SCCV THEATRE aux dépens qui comprendront le coût de l’assignation ;

Rappelons que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 13] le 17 avril 2025.

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ David CHRIQUI