TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 24/58698 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6BC7

N° : 10-CH

Assignation du :

13 Novembre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 28 mai 2025

par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

La SCI LE SURENE

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Alain JUSTER, avocat au barreau de PARIS – #C0022

DEFENDERESSE

La SAS SPACE MANAGEMENT

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Léna ETNER, avocat au barreau de PARIS – #B0154

DÉBATS

A l’audience du 30 Avril 2025, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Nous, Président,

Par acte du 13 novembre 2024, la SCI Le Surène a assigné la société Space Management devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, pour la voir condamner, au visa de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile :

— à lui payer la somme de 40.120,02 euros au titre des loyers impayés du second trimestre 2024 et pénalités, avec intérêts au taux de 10% à compter du 10 juillet 2024, date du premier commandement de payer ;

— à lui communiquer les exemplaires originaux de sous-location ou de mise à disposition des occupants des lieux loués, sous astreinte de 500 euros par jour, 48 heures après la date de signification de la décision ;

— à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 30 avril 2025, la SCI Le Surène dépose et soutient oralement des conclusions aux termes desquelles elle maintient ses demandes.

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société Space Management demande au juge des référés de :

— dire n’y avoir lieu à référé ;

— condamner la SCI Le Surène aux dépens et au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens.

MOTIFS

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est constant que, par acte du 12 février 2020, la SCI Le Surène a consenti un bail commercial à la société Space Management portant sur des locaux situés [Adresse 2] à usage exclusif de bureaux, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 420.620 euros HC/HT, payable trimestriellement et d’avance, le premier jour de chaque trimestre.

Elle fait état d’une créance au titre de l’arriéré locatif de 40.120,02 euros, se décomposant comme suit :

—  34.649,44 euros au titre des loyers impayés du second trimestre 2024 ;

—  3.464,94 euros au titre de la clause pénale de 10% ;

—  1.609,88 euros au titre des intérêts échus au taux de 10% ;

—  395,76 euros au titre du coût du commandement de payer.

Il ressort des relevés de compte locatif produits par la bailleresse, des échanges entre les parties et du commandement de payer du 10 juillet 2024, que la locataire reste en effet débitrice d’un arriéré de 34.649,44 euros (146.999,08 euros – 112.349,64 euros).

Celle-ci invoque principalement, pour se dispenser du paiement de ce solde de loyers et charges, la compensation avec une facture de 32.604,47 euros qu’elle a réglée en décembre 2023, au titre de travaux de mise aux normes électriques des locaux, qui devaient selon elle être réalisés en urgence pour assurer la sécurité de l’immeuble (pièce n°3 : devis et factures de la société Fromylec d’octobre et décembre 2023). Elle soutient qu’aux termes des articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer un local en bon état de réparations de toute espèce, conforme à sa destination contractuelle et aux règles de sécurité en vigueur, et qu’il doit effectuer, pendant la durée du bail, toutes les réparations nécessaires pour maintenir cette conformité.

Cependant, il n’est pas contesté que les lieux loués étaient conformes à leur destination de bureaux et, s’agissant des aménagements, l’article 4.1 du bail liant les parties prévoit que « le preneur pourra exercer dans les locaux loués des activités de mise à disposition à des tiers d’espaces de bureaux, de suites bureautiques et/ou d’espaces partagés […] ainsi que la fourniture de services y associés […] à condition que le preneur réalise à ses seuls frais l’intégralité des travaux de mise aux normes des locaux avec cette activité, quand bien même il s’agirait de gros travaux. Le preneur renonce dès lors expressément à se prévaloir de l’article 1719 du code civil à ce titre ».

L’article 3.1 du contrat stipule également que :

« Le preneur prendra les locaux loués dans l’état où ils se trouveront le jour de l’entrée en jouissance et renonce à exiger des réparations ou des travaux de quelque nature que ce soit de la part du bailleur.

Le preneur s’engage à effectuer tous travaux de rénovation, d’aménagement et de décoration, nécessaires pour l’exercice de l’activité qu’il entend exploiter, quand bien même il s’agirait de travaux de conformité avec la réglementation sur l’hygiène, la sécurité, le capacitaire, l’accueil du public, l’accessibilité handicapés ou la réglementation du travail, ou de mises aux normes.

Le preneur s’engage à réaliser les travaux dont la liste et les plans ainsi que leur montant prévisionnel figurent en annexe 1.a. Ces travaux devront être réalisés par le preneur à ses seuls frais dans un délai n’excédant pas un an à compter de la date d’effet […] ».

L’annexe 1.a intitulée « descriptif et plans des travaux de rénovation et des travaux d’aménagement à la charge du preneur à l’entrée dans les lieux et montant prévisionnel des travaux » inclut notamment un lot 12 « électricité », qui prévoit des travaux identiques à ceux objets du devis du 2 octobre 2023 et de la facture de 32.604,47 euros invoquée par la locataire.

Celle-ci fait valoir que cette mise aux normes réalisée en 2023 incombe au bailleur car elle est intervenue en dehors des accords prévus par les parties aux termes du bail, qui ne concernaient que la mise aux normes de l’électricité lors de l’entrée en jouissance du preneur.

Mais elle ne justifie nullement avoir réalisé les travaux de mise aux normes prévus lors de l’entrée en jouissance, de sorte que la facture litigieuse était à l’évidence à sa charge en application des stipulations contractuelles.

En tout état de cause, elle ne pouvait compenser unilatéralement une facture de travaux avec les loyers dus aux termes du bail, a fortiori sans en aviser le bailleur, l’article 5.9 du bail stipulant qu’en cas de travaux d’aménagement et/ou d’installations d’équipements non soumis à une autorisation préalable du bailleur, le preneur s’engageait à en informer le bailleur « préalablement à leur réalisation ».

L’obligation de paiement de l’arriéré locatif par la société Space Management n’est donc pas sérieusement contestable, de sorte qu’elle sera condamnée au paiement d’une provision de 34.649,44 euros.

En application de l’article 17.2 du bail, elle sera également condamnée au paiement d’une provision de 3.464,94 euros au titre de la clause pénale contractuelle de 10%, ayant reçu une mise en demeure le 14 juin 2024 puis un commandement de payer le 10 juillet suivant.

En application de l’article 10 du bail, la condamnation provisionnelle de 34.649,44 euros produira intérêts au taux de 10% à compter du commandement de payer du 10 juillet 2024.

Enfin, le coût du commandement de payer, de 395,76 euros, est également à sa charge, cet acte ayant dû lui être signifié par la bailleresse pour tenter d’obtenir le recouvrement de sa créance.

Sur la demande de communication des originaux des contrats sous-location ou de mise à disposition des occupants des lieux loués

Le bail prévoit expressément, à l’article 11.2 intitulé « sous-location », que :

« Toute sous-location, totale ou partielle, des locaux loués est interdite.

Toutefois, à titre exceptionnel et personnel à la société Space Management, preneur, cette dernière est d’ores et déjà autorisée à sous-louer une partie des locaux loués à une ou des sociétés de son groupe, avec un maximum de deux sous-locataires, le groupe étant entendu strictement à la société mère de la société Space Management, aux sociétés filiales détenues majoritairement et directement ou indirectement par la société mère de la société Space Management.

En tout état de cause aucune sous-location totale des locaux loués n’est autorisée même à une société du groupe tel que défini ci-dessus. […]

Un exemplaire original du contrat de sous-location devra être remis au bailleur dans les 15 jours suivant la signature ».

La bailleresse soutient que la locataire sous-loue les lieux loués et qu’elle ne lui a jamais communiqué les contrats de sous-location en dépit de son engagement en ce sens.

La société Space Management conteste toute sous-location et soutient mettre les locaux à la disposition de ses clients en exécution de contrats de prestations de service, conformément aux stipulations du bail (article 4 précité) et à son activité.

Il résulte toutefois de son courriel du 5 février 2024 qu’elle n’a pas contesté l’existence de sous-locations, indiquant que « concernant l’envoi des contrats de sous-location, nous ne manquerons pas de revenir vers vous dans les meilleurs délais ».

De plus, elle ne produit aucun des contrats de prestations de service dont elle fait état, alors qu’elle pouvait à tout le moins produire des extraits de ces contrats et/ou des relevés de factures des prestations afférentes, sans violer le secret des affaires.

Enfin, lors du commandement de payer du 30 juillet 2024 transformé en procès-verbal de perquisition, le commissaire de justice a constaté que la société présente dans les lieux était la société Trade Desk et que la société Space Management ne disposait pas d’un établissement secondaire dans les lieux loués, [Adresse 1] à [Localité 8].

L’obligation de communiquer le ou les contrats de sous-location n’est donc pas sérieusement contestable, de sorte que la demande sera accueillie, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, dans les conditions précisées au dispositif.

Sur les frais et dépens

La société Space Management, partie perdante, sera tenue aux dépens.

Elle sera par suite condamnée à indemniser la SCI Le Surène des frais qu’elle a été contrainte d’exposer, à hauteur de la somme de 3.000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la société Space Management à payer à la SCI Le Surène une provision de 34.649,44 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux de 10% à compter du 10 juillet 2024;

Condamnons la société Space Management à payer à la SCI Le Surène une provision de 3.464,94 euros au titre de la clause pénale contractuelle de 10% ;

Condamnons la société Space Management à payer à la SCI Le Surène une provision de 395,76 euros au titre du coût du commandement de payer du 10 juillet 2024 ;

Condamnons la société Space Management à communiquer à la SCI Le Surène un exemplaire original du ou des contrats de sous-location signés pour les lieux loués, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et pendant un délai de trois mois ;

Condamnons la société Space Management aux dépens ;

Condamnons la société Space Management à payer à la SCI Le Surène la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 7] le 28 mai 2025

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Rachel LE COTTY