TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copies conformes délivrées

le : 30/10/2025

à : – M^e P.-B. GENON-CATALOT

— M. [N] [L]

Copie exécutoire délivrée

le : 30/10/2025

à : – M^e P.-B. GENON-CATALOT

La Greffière,

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP référé

N° RG 25/06573 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAKQM

N° de MINUTE :

2/2025

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 30 octobre 2025

DEMANDERESSE

La Société Anonyme RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (R.I.V.P.), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : B 0096, substitué par M^e Karine PARENT, Avocate au Barreau de PARIS

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [L], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Brice REVENEY, Juge, Juge des contentieux de la protection

assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 août 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 30 octobre 2025 par Monsieur Brice REVENEY, Juge, assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

Décision du 30 octobre 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/06573 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAKQM

EXPOSÉ DU LITIGE

Par convention d’occupation précaire en date du 9 mars 1973, à effet du 8 juin 2012, la S.O.G.E.C.O.P., aux droits de laquelle vient la société RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (R.I.V.P.), a consenti à Mme [K] [L] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 3].

Par jugement en date du 15 octobre 2015, le bail a été transféré à M. [O] [L].

En vue de travaux de réhabilitation de la résidence par la société EIFFAGE CONSTRUCTION, aux fins d’amélioration de la performance énergétique, M. [O] [L] a été avisé par lettre du 28 mai 2024 qu’un état des lieux préalable devait être effectué dans son logement le 2 juin 2024. M. [O] [L] a été absent à cette date et a fait défection aux rendez-vous suivants programmés, successivement, par courriers préalables les 26 juin, 15 octobre et 5 décembre suivants. Une sommation d’être présent lui a été signifiée, par acte du 17 janvier 2025, en vue d’un rendez-vous du 5 février 2025, à laquelle il a déféré.

Par acte de commissaire de justice remis à étude le 20 janvier 2025, la R.I.V.P. a fait assigner M. [O] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins de :

— lui enjoindre de laisser le libre accès aux entreprise mandatées par la R.I.V.P. dans le logement sis [Adresse 3], sous astreinte de 300,00 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, pour procéder à un état des lieux, puis, par suite, aux travaux programmés pour améliorer la performance énergétique, garantir la pérennité technique des bâtiments et moderniser les installations existantes,

— à défaut d’exécution volontaire sous huitaine, à compter de la signification de la décision à intervenir, autoriser la R.I.V.P. et les entreprises mandatées par elle à se rendre dans le logement aux fins précitées, avec un serrurier et la force publique si besoin est,

— autoriser la R.I.V.P. et les entreprises mandatées par elle à déplacer les meubles et autres effets garnissant le logement dans tout autre lieu qu’elle choisira , si ce déplacement est nécessaire à l’exécution de l’état des lieux préalable et, par suite, aux travaux programmés,

— prononcer contre M. [O] [L] une astreinte comminatoire de 200,00 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai de huit jours précité, pendant un délai d’un mois à l’issue duquel elle pourra être liquidée et renouvelée, avec compétence du juge des référés du tribunal de céans pour la liquider,

— condamner M. [O] [L] à lui payer la somme de 1.000,00 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux dépens.

Par ordonnance du 6 février 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS a fait injonction aux parties de rencontrer un conciliateur de justice.

Le 4 mars 2025, la conciliation s’est avérée inutile et a donné lieu à un

procès-verbal d’échec, M. [O] [L] se rendant aux exigences de la R.I.V.P..

L’affaire a, donc, été radiée le 20 mars 2025 sur la demande de la R.I.V.P..

À l’audience du 29 juillet 2025, un procès-verbal a fait état d’un accord entre les parties, toutes les deux présentes, M. [O] [L] reconnaissant la nécessité des travaux et s’engageant à laisser l’accès au logement, sous réserve d’un délai de prévenance de quarante-huit heures.

Dans ses conclusions après réinscription au rôle, déposées à l’audience du 29 juillet 2025, où M. [O] [L] était présent, la R.I.V.P. demande :

— de lui enjoindre de laisser le libre accès aux entreprise mandatées par la R.I.V.P. dans le logement sis [Adresse 3], afin de procéder à la désinfection, la désinsectisation et au nettoyage de l’appartement, ainsi qu’aux travaux de sécurisation indispensables et à ceux programmés pour améliorer la performance énergétique, garantir la pérennité technique des bâtiments et moderniser les installations existantes, le temps nécessaire à leur exécution,

— d’enjoindre de placer les deux chiens dans une pièce séparée ou de les tenir en laisse, muselés, le temps nécessaire à l’exécution des travaux,

— à défaut de d’exécution volontaire sous huitaine, à compter de la signification de la décision à intervenir, autoriser la R.I.V.P. et les entreprises mandatées par elle à se rendre dans le logement, aux fins précitées, avec un serrurier et, si besoin est, l’assistance d’un commissaire de justice, ainsi que de deux témoins ou de la force publique,

— autoriser la R.I.V.P. et les entreprises mandatées par elle à déplacer les meubles et autres effets garnissant le logement dans tout autre lieu qu’elle choisira, si ce déplacement est nécessaire à l’exécution de l’état des lieux préalable et, par suite, aux travaux programmés,

— prononcer contre M. [O] [L] une astreinte comminatoire de 200,00 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai de huit jours précité, pendant un délai d’un mois à l’issue duquel elle pourra être liquidée et renouvelée, avec compétence du juge des référés du tribunal de céans pour la liquider.

A l’audience du 14 août 2025, la R.I.V.P., représentée, sollicite le bénéfice de ses écritures en insistant sur la dangerosité potentielle des deux chiens, de grande taille, découverts sur place par les techniciens, et sur la vétusté qui a été constatée de son installation électrique, outre une insalubrité générale attestée par le chef des travaux. Elle a indiqué que M. [O] [L] ne répondait plus au téléphone.

Il a précisé que, si de gros travaux s’avéraient nécessaires, M. [O] [L] serait relogé.

M. [O] [L] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 du code de procédure civile, « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. ».

Si la solution du problème conduit le juge des référés à une appréciation juridique motivée qui fait la part entre la thèse de l’un et celle de l’autre, il excède ses pouvoirs dans la mesure où il est obligé de discuter juridiquement pour écarter l’une de ces thèses qui est, donc, forcément sérieuse.

L’article 835 du même code dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

Il est constant que l’appréciation du caractère manifestement illicite d’un trouble et la prescription des mesures nécessaires pour y mettre fin relèvent du pouvoir souverain du juge des référés et que la mesure choisie ne doit tendre qu’à faire cesser le trouble manifestement illicite.

Sur la demande d’accéder au logement pour faire réaliser des travaux :

L’article 7 de la loi du 5 juillet 1989 prévoit que « Le locataire est obligé : […] De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6 de ladite loi.

Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat.

Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire.

Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de

préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris. ».

Aux termes de l’article 1724 du code civil, si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée.

Mais, si ces réparations durent plus de vingt-et-un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.

En l’espèce, l’urgence invoquée ne laisse pas de place au doute, la demande d’accéder au logement pour mener à bien l’état des lieux en préalable aux travaux d’amélioration du logement, qui remonte à un courrier du 28 mai 2024, ayant échoué à cinq reprises, et la visite des techniciens le 5 février 2025 ayant fait état d’un appartement dans un état proche de l’insalubrité, outre une installation électrique en mauvais état et, par conséquent, menaçante, le tout démontré par les clichés produits aux débats.

La R.I.V.P. verse aux débats :

— une attestation de EIFFAGE, en date du 25 juin 2025, refusant d’intervenir en raison de la présence de deux grands chiens et de conditions d’insalubrité constatées,

— une attestation de constat de vétusté et de mise en danger potentielle en date du 9 juillet 2025 (tuyauterie vétuste, compteur de gaz délaissé, tableau électrique non conforme, raccordements sauvages, évacuation des fumées défectueuse).

Il appert que les travaux que le demandeur demande à être autorisé de réaliser dans le logement loué sont nécessaires au maintien en état, ainsi qu’à l’amélioration du bien loué. Il convient, donc, de faire droit à la demande de la R.I.V.P. selon les modalités fixées au dispositif.

Par ailleurs, le tribunal de céans ne peut que constater la volonté versatile de M. [O] [L] qui, après cinq rendez-vous manqués et une ordonnance de conciliation, n’a pas eu le réflexe de préparer la visite des techniciens en février 2025 en muselant ou écartant ses deux chiens dont la seule présence, ajoutée à l’insalubrité générale, a motivé le retrait des deux intervenants.

D’autre part, en dépit d’un accord en mars 2025 où le locataire reconnaissait la nécessité des travaux et s’engageait à laisser l’accès au logement, M. [O] [L] a cessé tout contact avec la R.I.V.P., et ce, malgré la réitération de son accord à une entrée dans les lieux lors de l’audience du 29 juillet 2025 après réinscription au rôle.

M. [O] [L] sera, donc, enjoint de permettre l’accès à son logement aux entreprise mandatées par la R.I.V.P. dans le logement sis

[Adresse 3], afin de procéder à la désinfection, la désinsectisation et au nettoyage de l’appartement, ainsi qu’aux travaux de sécurisation indispensables et à ceux programmés pour améliorer la performance énergétique, garantir la pérennité technique des bâtiments et moderniser les installations existantes, le temps nécessaire à leur exécution.

Il lui sera, également, enjoint de placer ses deux chiens dans une pièce séparée ou de les tenir en laisse, muselés, le temps nécessaire à l’exécution des travaux.

Compte tenu des obstruction répétées du défendeur, il convient d’assortir cette condamnation d’une astreinte de 100,00 euros par jour de retard d’exécution, à compter d’un délai de huit jours suivant la signification de la présente ordonnance, cette astreinte courant pendant une durée de deux mois et pouvant être renouvelée sur demande de la R.I.V.P..

À défaut de cette exécution volontaire sous huit jours, la R.I.V.P. et les entreprises mandatées par elle seront, également, autorisées à se rendre dans le logement aux fins précitées, avec si besoin un serrurier et l’assistance d’un commissaire de justice, ainsi que de deux témoins ou de la force publique.

Sur les demandes accessoires :

M. [O] [L], partie succombante, sera condamné aux dépens.

M. [O] [L], condamné aux dépens, sera condamné à payer à la R.I.V.P. la somme de 600,00 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

ENJOIGNONS à M. [O] [L] de permettre l’accès dans le logement sis [Adresse 3], aux entreprise mandatées par la société RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (R.I.V.P.), afin de procéder à :

— la désinfection, la désinsectisation et au nettoyage de l’appartement et aux travaux de sécurisation indispensables, ainsi qu’à :

— un état des lieux préalable et aux travaux programmés à sa suite pour améliorer la performance énergétique, garantir la pérennité technique des bâtiments et moderniser les installations existantes, et ce, le temps nécessaire à l’exécution de ces travaux, sous réserve pour le locataire d’avoir été prévenu quarante-huit heures à l’avance de la date de début et de la période d’intervention,

ENJOIGNONS à M. [O] [L] de placer ses deux chiens dans une pièce séparée ou de les tenir en laisse, muselés, le temps nécessaire à l’exécution de l’ensemble des travaux,

ENJOIGNONS à M. [O] [L] de permettre l’accès, dans les conditions précitées, dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS que, passé ce délai de huit jours, M. [O] [L] sera redevable d’une astreinte provisoire de 100,00 euros par jour de retard pendant un délai de deux mois au bénéfice de la société RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (R.I.V.P.),

DISONS nous réserver le pouvoir de liquider l’astreinte ainsi prononcée,

DISONS que, passé ce délai de huit jours, la société RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (R.I.V.P.) et les entreprises mandatées par elle seront autorisées à se rendre dans le logement aux fins de l’ensemble des travaux précités, avec un serrurier si besoin est, et avec l’assistance d’un commissaire de justice, ainsi que de deux témoins ou de la force publique, ainsi qu’à déplacer les meubles et autres effets garnissant le logement dans tout autre lieu qu’elle choisira, si ce déplacement est nécessaire à l’exécution de l’état des lieux préalable et, par suite, aux travaux programmés,

RAPPELONS qu’aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire,

REJETONS les autres demandes,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit,

CONDAMNONS M. [O] [L] aux entiers dépens,

CONDAMNONS M. [O] [L] à payer à la société RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (R.I.V.P.) la somme de 600,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par le Juge et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,