TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/04037 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7UOS

N° MINUTE :

12

JUGEMENT

rendu le 04 novembre 2025

DEMANDERESSE

S.A. BATIGERE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Isabelle MARCAILLOU DEGASNE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1773

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [E], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 septembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 04 novembre 2025 par Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 04 novembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/04037 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7UOS

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 06 août 1993, la SAGI désormais la SA BATIGERE HABITAT a donné en location à Madame [X] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], outre une cave, [Localité 5], pour un loyer de 1934,69 francs par mois.

Par avenant du 18 février 2008, un emplacement de parking sis [Adresse 1] au 2ème sous-sol [Localité 5] a été loué à Madame [X] pour un prix de 59 euros.

Par avenant du 16 octobre 2020, suite au décès de Madame [X], le bail a été transféré à Monsieur [E].

Monsieur [E] n’ayant pas réglé l’intégralité des loyers, la SA BATIGERE HABITAT lui a fait délivrer un commandement de payer le 25 septembre 2024 faisant état d’un impayé locatif à hauteur de 2439,95 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 11 avril 2025 sur et aux fins d’un précédent acte du 02 décembre 2024, la SA BATIGERE HABITAT a fait assigner Monsieur [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ prononcer l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 06 août 1993, et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu entre les parties compte-tenu des manquements réitérés de Monsieur [E] à ses obligations,

▸ dire en conséquence que Monsieur [E] occupe sans droit ni titre l’appartement sis [Adresse 4], outre une cave, [Localité 5],

▸autoriser l’expulsion des lieux de Monsieur [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce avec l’assistance de Monsieur le Commissaire de police et de la force armée si besoin est,

▸ dire et juger qu’il pourra être procédé à l’expulsion dès le commandement de quitter les lieux, sans attendre le délai de deux mois postérieur à la délivrance du commandement,

▸ ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde meubles désigné et ce en garantie des indemnités d’occupation, réparations locatives et condamnations qui pourront être dues et cela aux seuls risques de Monsieur [E],

▸ condamner Monsieur [E] à lui payer la somme de 3850,57 euros avec intérêts de droit, à compter de la délivrance du commandement de payer,

▸ fixer l’indemnité d’occupation à une somme équivalente au montant du loyer et des charges jusqu’à libération définitive des lieux,

▸ condamner Monsieur [E] au paiement de ladite indemnité d’occupation et ce jusqu’à la libération définitive des lieux,

▸ condamner Monsieur [E] à lui payer une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre tous les dépens y compris ceux du commandement de payer.

La dénonciation au préfet est intervenue le 14 avril 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 septembre 2025.

Lors des débats, la SA BATIGERE HABITAT par l’intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 6064,98 euros.

En défense, Monsieur [E] bien que régulièrement cité, n’a pas comparu ni personne pour lui.

Aucun diagnostic social et financier n’a été versé au dossier avant l’audience.

Concernant l’octroi d’éventuels délais de paiement, le bailleur a fait part de son opposition à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 04 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 6] par la voie électronique le 14 avril 2025 soit plus de six semaines avant le premier appel de l’audience le 12 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA BATIGERE HABITAT justifie avoir saisi la CCAPEX le 12 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 11 avril 2025.

Aucun élément n’est communiqué concernant une éventuelle procédure de surendettement.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Il a été visé un délai de deux mois au commandement de payer du 25 septembre 2024, malgré sa délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer, car il est admis en effet que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

Ainsi, il y a donc bien lieu de retenir un délai de 2 mois.

Il résulte des pièces produites et des débats que Monsieur [E], locataire d’un logement situé [Adresse 4], outre une cave, [Localité 5], n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Il convient de dire en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat sont acquis et de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 26 novembre 2024.

— Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur indique à l’audience que Monsieur [E] restait devoir la somme de 6064,98 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte du 08 septembre 2025.

Néanmoins, en l’absence de Monsieur [E] à l’audience, et afin de respecter le principe du contradictoire, il y a lieu de retenir le montant de la dette locative tel que mentionné dans l’acte introductif d’instance.

Ainsi, Monsieur [E] sera condamné à régler la somme de 3850,57 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur les éventuels délais de paiement et l’expulsion :

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant avant l’audience, et peut, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, il y a lieu de prendre en compte l’absence de reprise du paiement des loyers avant l’audience et l’opposition du bailleur concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire au regard de l’augmentation constante de la dette depuis la délivrance du commandement de payer, pour dire n’y avoir lieu à suspension des effets de la clause résolutoire et à octroi de délais de paiement.

Monsieur [E] étant donc occupant sans droit ni titre, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

— Sur l’indemnité d’occupation :

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’une indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme prévue dans le bail résilié et de condamner Monsieur [E] à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

— Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Il convient en équité de condamner Monsieur [E] à payer au bailleur qui a du engager des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [E] qui succombe supportera les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en premier ressort et par jugement réputé contradictoire :

Constate l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 26 novembre 2024, du bail consenti par la SAGI désormais la SA BATIGERE HABITAT à Monsieur [E] et portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 4], outre une cave, [Localité 5] ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [E], devenu occupant sans droit ni titre, ainsi qu’à tout occupant de son chef, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision et à défaut, la SA BATIGERE HABITAT pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [E] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelle que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Monsieur [E] à payer à la SA BATIGERE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement actualisé, augmenté de la provision sur charges, qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

Condamne Monsieur [E] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 3850,57 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés au 13 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Condamne Monsieur [E] à payer à SA BATIGERE HABITAT une somme de 300 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [E] au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

Jugement rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 04 novembre 2025.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.