MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 13 Mai 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01671 – N° Portalis DB2H-W-B7I-ZVJK

AFFAIRE : S.A.S. HOTEL D'[Localité 10] SAS C/ Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 14], SA SADA ASSURANCES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Victor BOULVERT, Juge

GREFFIER : Madame Catherine COMBY

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. HOTEL D'[Localité 10] SAS,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Nicolas LARCHERES, avocat au barreau de LYON

DEFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5]),

représenté par son syndic la société GALYO,

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représenté par Maître Jérôme ORSI de la SELARL VERNE BORDET ORSI TETREAU, avocats au barreau de LYON

SA SADA ASSURANCES, en qualité d’assureur du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6],

dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par Maître Alain DUFLOT de la SELARL DUFLOT & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 03 Décembre 2024

Délibéré prorogé au 13 Mai 2025

Notification le

à :

Maître [M] [R] de la SELARL [R] & ASSOCIES – 25, Expédition

Maître [L] [N] – 162, Expédition et grosse

Maître [V] [Z] de la SELARL VERNE [I] [Z] TETREAU – 680

Expédition

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 09 juillet 2021, Monsieur [S] [X] et Madame [C] [W], épouse [X] (les époux [X]) ont vendu à la SAS HOTEL D'[Localité 10] un fonds de commerce d’hôtel, exploité au sein d’un immeuble sis [Adresse 3] à [Adresse 12] [Localité 1], soumis au régime de la copropriété.

Le fonds de commerce comprend notamment les droits aux baux commerciaux d’une durée de neuf ans, à compter du 24 décembre 2017, portant sur les locaux exploités et conclus :

le 15 février 2021, avec les consorts indivis [G], portant sur les lots n° 14 (deux appartements situés au 2ème étage), n° 22 (une chambre située au 4ème étage) et n° 33 (une cave) ;

le 1er mars 2021, avec Madame [D] [J], portant sur les lots n° 8 (un local de deux pièces avec WC et salle de bains, aménagé en chambres), n° 17 (un local de huit pièces, deux WC et deux cabinets de toilette).

En août 2022, la SAS HOTEL D'[Localité 10] a constaté l’affaissement du plancher du 3ème étage de l’immeuble et en a informé le Syndic.

Le cabinet PEXIN a été mandaté pour réaliser un audit structurel du plancher et a conclu, dans son rapport du 09 septembre 2022, à un important affaissement du plancher bas du R+3, outre une fracture verticale visible de la poutre principale du plancher.

Des étais ont été posés afin de soutenir le plancher défaillant.

Une nouvelle réunion d’expertise a été organisée le 15 septembre 2022 par le bureau CET [Localité 13], mandaté par l’assureur de la copropriété, la SA SADA ASSURANCES.

Le 18 novembre 2022, les services de sécurité et de prévention de la commune de [Localité 13] ont fait évacuer l’essentiel des occupants de l’hôtel. Un étaiement a été mis en œuvre aux rez-de-chaussée, premier et deuxième étages l’immeuble.

Par arrêté en date du 18 novembre 2022, l’évacuation de l’hôtel a été ordonnée, hormis une salle de réception au 1er étage et deux chambres au 2ème étage.

Par arrêté en date du 23 novembre 2022, l’hôtel exploité par la SAS HOTEL D'[Localité 10] a fait l’objet d’une mesure de fermeture administrative.

Par ordonnance en date du 23 novembre 2022 (RG 22/01961), le juge des référés près le Tribunal judiciaire de LYON a ordonné, à la demande de la SAS HOTEL D'[Localité 10], une expertise judiciaire, dont la réalisation a été confiée à Monsieur [F] [P], et qui a été déclarée commune à diverses parties par ordonnance de référé subséquente du 11 juillet 2023 (RG 23/00537)

Par actes de commissaire de justice en date des 27 août et 05 septembre 2024, la SAS HOTEL D'[Localité 10] a fait assigner en référé

le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 14] ;

la SA SADA ASSURANCES, en qualité d’assureur du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Adresse 12] ([Adresse 9]) ;

aux fins d’indemnisation provisionnelle.

A l’audience du 03 décembre 2024, la SAS HOTEL D'[Localité 10], représentée par son avocat, a soutenu oralement ses conclusions et demandé de :

condamner solidairement le Syndicat des copropriétaires et la SA SADA ASSURANCES à lui payer la somme provisionnelle de 139 190,19 euros à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices ;

condamner solidairement le Syndicat des copropriétaires et la SA SADA ASSURANCES à lui payer la somme de 5 000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

débouter les parties défenderesses de leurs prétentions.

Le Syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, a soutenu oralement ses conclusions et demandé de :

dire n’y avoir lieu à référé sur la demande indemnitaire provisionnelle de la SAS HOTEL D'[Localité 10] ;

débouter la SAS HOTEL D'[Localité 10] de toutes ses prétentions ;

condamner la SAS HOTEL D'[Localité 10] à lui payer la somme de 1 500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La SA SADA ASSURANCES, représentée par son avocat, a soutenu oralement ses conclusions et demandé de :

rejeter l’ensemble des demandes formées à son encontre ;

condamner la SAS HOTEL D'[Localité 10] à lui payer la somme de 5 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour le détail des moyens des parties, à leurs écritures précitées.

A l’issue de l’audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 18 février 2025, par mise à disposition au greffe.

Le délibéré a été prorogé au 13 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de provision

En application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile : « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire peut] accorder une provision au créancier […] »

Il appartient au Demandeur d’une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque et au Défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable (Civ. 1, 04 novembre 1987, 86-14.379).

Sur la responsabilité du Syndicat des copropriétaires

L’article 14, dernier alinéa, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose : « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

Il résulte de ce texte que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des vices de construction ou du défaut d’entretien de l’immeuble et qu’il ne peut s’en exonérer qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers ayant causé l’entier dommage (Civ. 3, 12 septembre 2012, 11-10.421 ; Civ. 3, 17 décembre 2015, 14-16.372 ; Civ. 3, 9 mai 2019, 18-13.670 ; Civ. 3, 3 décembre 2020, 19-12.871 19-13.125 ; Civ. 3, 15 juin 2023, 22-16.155).

En l’espèce, le bureau d’études PEXIN, dans son audit structurel du plancher haut du R+2 de l’immeuble, daté du 09 septembre 2022, consécutif à l’affaissement du plancher bas du R+3 exploité par la SAS HOTEL D'[Localité 10], a fait état d’une fracture verticale d’un poutre et de la présence d’une canalisation fuyarde au droit de la chambre 313 (p. 6).

Par courriel du 19 novembre 2022, Monsieur [A], de la direction sécurité et prévention de la commune de [Localité 13], a indiqué avoir constaté un affaissement et un mauvais état important des planchers bas des R+1, R+2 et R+3, amenant à faire évacuer, s’agissant de l’hôtel, 18 chambres aux R+1 et R+3, l’accueil au R+1 et deux chambres au R+2.

Le diagnostic structure de la société CIMEO, intervenant en qualité de sapiteur de l’expert, daté du 28 avril 2023, fait état :

de taux d’humidité des solives et poutres, du plancher bas du R+1 au plancher bas du R+3, compris entre 6% et 12%, le plus fort taux relevé dans l’immeuble étant de 17%, au niveau du lattis en plâtre du plancher haut du R+3 (p. 21 et s.) ;

d’un sous dimensionnement de certaines poutres et solives des planchers haut du R+2 et du R+3 (p. 35 et s.) ;

de fractures et gerces des poutres des planchers hauts du rez-de-chaussée au R+3 ;

de traces d’infiltrations anciennes sur des éléments structurels en bois, décrits comme « sains » (p. 42) et présentant des taux d’humidité « admissibles (

L’expert judiciaire, dans sa note n° 2 en date du 07 septembre 2023, expose que le rapport de la société CIMEO « met en évidence les sous-dimensionnements identifiés(pages 35 et suivantes) en relation avec les charges d’exploitation ». Il ajoute que, « concernant les mesures d’hygrométrie, les résultats sont tous conformes (taux d’humidité usuel) sauf pour le point singulier du sondage S8 de la poutre P2 où ce taux est légèrement supérieur (17% pour le lattis-plâtre). […] Dans tous les cas, ce taux de 17% n’a engendré aucune conséquence structurelle. Il n’a pas été constaté de pourriture ou de moisissure sur les poutres, mais par contre des gerces sont bien présentes. Celles-ci sont en lien avec la mise en œuvre à l’origine de bois non parfaitement secs sur lesquels ces gerces se sont ouvertes au droit de points de faiblesse » (p. 9).

Dans son courriel daté du 22 septembre 2024, Monsieur [F] [P] a rappelé ces éléments et précisé que « hormis dans le local buanderie, les fuites ayant parsemé la vie de l’ouvrage ne sont pas le facteur déclencheur des désordres. »

Il en résulte, sans contestation possible, que les dommages subis par la SAS HOTEL D'[Localité 10] trouvent leur origine dans le sous-dimensionnement ou la dégradation des éléments structurels des planchers de l’immeuble, parties communes, de sorte que le Syndicat des copropriétaires en est responsable de plein droit.

Pour contester cette responsabilité, ce dernier et son assureur font valoir que les fuites d’eau seraient à l’origine des désordres, ce qui est contredit tant par les relevés effectués par la société CIMEO lors des sondages réalisés, que par l’expert à l’issue de son analyse des dits relevés, laquelle souligne l’absence de pourriture ou moisissure et la présence de gerces, sauf pour la partie située sous la buanderie.

Pour autant, la dégradation du plancher de la buanderie ne saurait expliquer l’évacuation de l’immeuble et la fermeture de l’hôtel, imputables à un affaissement généralisé des planchers bas des R+1, R+2 et R+3.

Le Syndicat des copropriétaires argue également du fait que les travaux réalisés au rez-de-chaussée, entre 2019 et 2022, par la société RESTOVIGO pourraient être impliqués dans la survenance des dommages.

Ce nonobstant, d’une part, l’expert n’a, à aucun moment, évoqué l’hypothèse d’une quelconque imputabilité des désordres aux travaux de cette société et, d’autre par,t, quand bien même les travaux stigmatisés auraient participé à la survenance des dommages, ils ne sauraient expliquer les gerces et le sous-dimensionnement de la structure des planchers des R+1 à R+3, ni exonérer le Défendeur de sa responsabilité, sans préjudice de ses éventuels recours.

Il est ainsi inopérant de soutenir qu’il ne serait pas démontré que les désordres trouveraient leur cause exclusive dans les parties communes, tout comme il est hors de propos de questionner l’absence d’action de la SAS HOTEL D'[Localité 10] à l’encontre de son assureur.

Par conséquent, la responsabilité du Syndicat des copropriétaires n’est pas sérieusement contestable.

Sur la garantie de la SA SADA ASSURANCES

L’article L. 124-3 du code des assurances énonce : « Le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable. »

En l’espèce, pour contester sa garantie, la compagnie d’assurance fait valoir que la police souscrite par le Syndicat des copropriétaires a pris effet au 14 mars 2020 et a été résiliée le 20 novembre 2022, de sorte que la cause des désordres serait antérieure au contrat. Elle ajoute qu’elle n’est plus son assureur à la date de la réclamation et qu’elle serait fondée à opposer une absence de garantie eu égard à la cause du sinistre.

En premier lieu, la SA SADA ASSURANCES ne démontre pas la vraisemblance de son allégation selon laquelle les dommages dont le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 14] est responsable envers la SAS HOTEL D'[Localité 10] ne seraient pas couverts au titre de la garantie de sa responsabilité civile.

En deuxième lieu, les conditions particulières ne précisant pas la base de déclenchement de la garantie et les conditions générales citant les deux bases sans expliciter laquelle est applicable au Syndicat assuré, la garantie est déclenchée par le fait dommageable (Civ. 2, 21 septembre 2023, 21-16.796).

Or, le fait dommageable, défini par l’article L. 124-1-1 du code des assurances comme « la cause génératrice du dommage » (également : Civ. 3, 12 octobre 2017, 16-19.657), s’entend de la cause première du dommage et non de sa cause immédiate, si bien qu’il ne se confond pas avec la manifestation du dommage.

Partant, il est plausible que les gerces des poutres « en lien avec la mise en œuvre à l’origine de bois non parfaitement secs » et le sous-dimensionnement des planchers, qui sont à l’origine de leur affaissement et constituent le fait dommageable dont il est demandé la garantie, soient survenus antérieurement à la souscription de la police litigieuse.

Dès lors, le moyen tiré de ce que le fait dommageable est susceptible d’être antérieur à la prise d’effet de la garantie déclenchée par un tel fait, est de nature à anéantir l’obligation indemnitaire invoquée par la SAS HOTEL D'[Localité 10] et constitue une contestation sérieuse.

Sur ce point, il convient encore de souligner que l’arrêt cité par cette dernière ([11]. 3, 16 mars 2022, 18-23.954), est propre à la garantie « dégâts des eaux », qui n’est, au cas présent, pas mobilisable dans la mesure où le sinistre ne résulte pas d’infiltrations d’eau.

Par conséquent, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande indemnitaire provisionnelle à l’égard de la SA SADA ASSURANCES.

Sur l’étendue non sérieusement contestable de l’obligation indemnitaire

Une provision peut être allouée même si le montant de l’obligation est encore sujet à controverse, dès lors que l’obligation n’est pas sérieusement contestable en son principe (Com., 11 mars 2014, 13-13.304), le montant de la provision étant alors souverainement fixé dans la limite du préjudice qui n’est pas sérieusement contestable (Civ. 2, 10 novembre 1998, 96-17.087 ; Civ. 2, 11 juillet 2013, 12-24.722).

En l’espèce, la SAS HOTEL D'[Localité 10] sollicite une somme provisionnelle de 103 164,00 euros, qui correspondrait aux dépenses réalisées depuis le 18 novembre 2022, date à laquelle son exploitation a été interrompue, selon ses comptes de résultat des années 2022 et 2023.

Elle y ajoute une somme de 36 026,19 euros, qu’elle aurait exposée du 1er janvier 2024 au 31 juillet 2024, soit une demande totale de 139 190,19 euros.

Le moyen du Syndicat des copropriétaires, selon lequel il appartiendrait au juge du fond d’apprécier le préjudice subi, est inopérant, dans la mesure où le juge des référés peut accorder une provision à valoir sur l’indemnisation dudit préjudice, dans sa limite non sérieusement contestable.

Il avance ensuite que la Défenderesse ne sollicite pas l’indemnisation d’une perte d’exploitation, mais de charges d’exploitation et financières, ce qui ne permettrait pas de distinguer les dépenses liées à son activité commerciale de ses frais fixes. Selon lui, son préjudice doit être limité à sa perte d’exploitation.

Or, il ressort tout d’abord du solde intermédiaire de gestion arrêté au 18 novembre 2022, que la SAS HOTEL D'[Localité 10] présentait à cette date, pour l’exercice débuté au 14 juin 2021, une marge brute globale de 313 364,00 euros, un excédent brut d’exploitation de 48 813,00 euros, un résultat d’exploitation de 51 629,00 euros et un résultat net de 51 124,00 euros, ce dont il s’ensuit qu’elle était manifestement bénéficiaire et que ses charges n’excédaient pas ses recettes.

Ainsi, le seul remboursement des charges exposées malgré l’impossibilité d’exploiter l’hôtel ne saurait constituer un enrichissement de la SAS HOTEL D'[Localité 10].

Ensuite, la comparaison du solde intermédiaire avec le compte de résultat de l’exercice confirme qu’entre le 18 novembre 2022 et le 31 décembre 2022, la Demanderesse a supporté des charges supplémentaires (autres achats et charges externes, salaires du personnel, charges sociales du personnel, autres charges de gestion courante) pour un montant total de 57 580,00 euros.

Pour autant, son excédent brut d’exploitation n’a diminué que de 44 145,00 euros, en raison d’une augmentation de ses produits, de sorte que, sur cette période, son préjudice non sérieusement contestable sera retenu à hauteur de cette somme.

En 2023, ses produits d’exploitation ne sont constitués que d’un transfert de charges de 913 euros et de produits de gestion courante de 10 euros, alors que ses charges externes, impôts, salaires, charges sociales, autres charges et frais financiers, qui auraient été couverts par les marges réalisées, s’élèvent, déduction faite de loyers impayés, à 45 584,00 euros.

Du 1er janvier au 30 juin 2024, ses produits d’exploitation sont nuls, alors que son excédent brut d’exploitation, ses autres charges courantes (redevance logiciels) et ses charges financières se sont élevées à 32 145,00 euros.

Il résulte de ces éléments que le montant non sérieusement contestable du préjudice subi par la SAS HOTEL D'[Localité 10] en raison des charges honorées en dépit de l’absence de recette d’exploitation des locaux pris à bail s’élève à 121 874,00 euros, quand le préjudice avancé par l’expert comptable de la société s’élèverait à 299 881,00 euros, au 31 août 2024.

Par conséquent, il conviendra de condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 14] à payer à la SAS HOTEL D'[Localité 10] une provision à valoir sur l’indemnisation définitive de ses préjudices, d’un montant de 121 874,00 euros, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur les autres dispositions de la décision

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696, alinéa 1, du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

En l’espèce , le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 14], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile: « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. »

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 14], condamné aux dépens, devra verser à la SAS HOTEL D'[Localité 10] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 200,00 euros et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 14] et la SA SADA ASSURANCES seront déboutées de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance provisoire rendue en premier ressort, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande indemnitaire provisionnelle de la SAS HOTEL D'[Localité 10] à l’encontre de la SA SADA ASSURANCES ;

CONDAMNONS le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 14] à payer à la SAS HOTEL D'[Localité 10] une provision à valoir sur l’indemnisation définitive de ses préjudices, d’un montant de 121 874,00 euros, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision, en application de l’article 1231-7 du code civil ;

CONDAMNONS le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 14] aux dépens de la présente instance ;

CONDAMNONS le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 14] à payer à la SAS HOTEL D'[Localité 10] la somme de 1 200,00 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les demandes du Syndicat des copropriétaires et la SA SADA ASSURANCES ées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 13], le 13 mai 2025.

Le Greffier Le Président