TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 12/06/2025

à : Maître Jean-eric CALLON

Copie exécutoire délivrée

le : 12/06/2025

à : M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/08313 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZBV

N° MINUTE :

6/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 12 juin 2025

DEMANDERESSE

Madame [F] [B], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Jean-eric CALLON de la SELEURL CALLON Avocat & Conseil, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #R0273

DÉFENDERESSE

[Localité 5] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 mai 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 juin 2025 par Romain BRIEC, Juge assisté de Florian PARISI, Greffier

Décision du 12 juin 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/08313 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZBV

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 26 mars 1997, [Localité 5] HABITAT OPH a donné à bail à Madame [F] [B] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 2420,60 francs et 738,20 euros de provisions sur charges.

Se plaignant de l’indécence de son logement, Madame [F] [B] a obtenu, par décision du tribunal d’instance de Paris du 18 novembre 2019, la condamnation de PARIS HABITAT OPH à lui payer la somme de 2266,35 euros en réparation de son préjudice matériel et la somme de 826 euros au titre de son préjudice de jouissance, calculés jusqu’au 14 février 2018.

Puis, par jugement du 25 mai 2022, le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] a condamné [Localité 5] HABITAT OPH à lui verser 955,50 euros en réparation de son préjudice de jouissance, calculé pour la période allant du 6 décembre 2018 au 25 mai 2022.

Par acte de commissaire de justice du 3 septembre 2024, PARIS HABITAT OPH a fait assigner Madame [F] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Sa condamnation à lui payer 8424 euros de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,Sa condamnation à réaliser les travaux nécessaires pour mettre fin à son préjudice de jouissance dans un délai de 12 mois, sous astreinte de 351 euros par mois à compter de la signification de la décision,Sa condamnation à verser la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 mai 2025.

A l’audience, [Localité 5] HABITAT OPH a été représentée par son conseil et a fait viser des conclusions soutenues oralement. Elle a porté sa demande en restitution des loyers à la somme de 16272 euros et celle en dommages et intérêts à la somme de 9600 euros, et elle a maintenu ses autres demandes.

Madame [F] [B] a été représentée à l’audience utile et a fait viser des écritures développées oralement, par lesquelles elle a maintenu les demandes de son acte introductif d’instance et sollicité le rejet des prétentions adverses.

[Localité 5] HABITAT OPH, représenté à l’audience utile, à fait viser des écritures développées oralement, par lesquelles elle a sollicité à titre principal le rejet des prétentions en demande, subsidiairement, la réduction à plus juste proportion de l’indemnité pour trouble de jouissance, outre la condamnation de [Localité 5] HABITAT OPH à lui payer 3743,24 euros d’impayés de loyers et de charges arrêtés au 28 janvier 2025, avec compensation, ainsi que sa condamnation à lui verser 1500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le manquement à l’obligation de délivrance du bailleur

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistance et aux conditions prévues au contrat et de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser qu’un logement décent doit assurer le clos et le couvert et que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau.

Ce décret prévoit que le logement décent est d’abord celui dont l’état satisfait à certaines conditions liées à la sécurité physique et à la santé des locataires. Ainsi, ne peut être considéré comme décent un logement qui comporte une installation électrique défectueuse ou dangereuse (CA [Localité 5], pôle 4, 4e ch., 1er févr. 2011, n° 08/17463). Il a cependant été jugé que le locataire ne peut exiger la mise en conformité de l’installation électrique à des normes arrêtées plusieurs années après la prise à bail que s’il démontre la dangerosité de cette installation ou l’existence de troubles dans la jouissance de ses éléments d’équipement (CA [Localité 5], 6e ch., sect. B, 27 mars 2003 : AJDI 2003, p. 503). Autrement dit, peu importe que l’installation électrique ne réponde pas aux normes en vigueur, dès lors qu’elle ne présente pas de caractère de dangerosité (CA [Localité 5], 3e ch., 14 oct. 2010, n° 08/24062).

Ce même décret indique également que le logement décent doit permettre une aération suffisante et que les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements soient en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. Une ventilation insuffisante peut générer une humidité importante et engager la responsabilité du propriétaire (CA [Localité 6], 1re ch., 2e sect., 30 nov. 2010, n° 09/09539 ; CA [Localité 4], 11e ch. B, 7 mai 2013, n° 2013/240).

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Ces obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise du 12 mars 2012 que l’appartement litigieux connaît « un phénomène de condensation lié à une mauvaise ventilation du logement voire à un pont thermique ». Il a été constaté « des moisissures » dans le séjour et la chambre. Dans ces conditions, [Localité 5] HABITAT OPH a été condamné à deux reprises en réparation du trouble de jouissance de Madame [F] [B], par jugements des 18 novembre 2019 et 25 mai 2022. Dans cette dernière décision, il n’a pas été fait droit à la demande du preneur de condamnation du bailleur à effectuer des travaux sous astreinte, parce que les travaux de réhabilitation étaient programmés et l’appel d’offre achevé.

Or, [Localité 5] HABITAT OPH met en évidence que cette opération de rénovation de l’appartement pris à bail est retardée en raison des refus successifs de Madame [F] [B], pendant plusieurs années, de laisser entrer les différents intervenants dans son logement, au seul motif que les interventions ne seraient pas programmées des week-ends sans, dans le même temps, étayer en quoi elle ne pourrait se rendre disponible à un autre moment (contraintes professionnelles, médicales, etc) ni montrer qu’elle aurait initié des démarches pour être disponible ou bien se faire représenter. Dans le même sens, il est mis en exergue que Madame [F] [B] refuse les propositions de relogement temporaire pendant les travaux. L’ordre de service a pourtant été notifié à l’entreprise en charge de la réhabilitation de l’immeuble courant avril 2025 rendant imminent, le commencement du chantier.

En conséquence, au vu des réticences manifestées par Madame [F] [B] dans la mise en œuvre des travaux d’ampleur prévus pour mettre fin au préjudice de jouissance qu’elle subit, son indemnité sera réduite à la somme de 100 euros pour la période courant du 26 mai 2022 au 15 mai 2025, sans qu’il y ait lieu de prévoir de quelconques intérêts de retard. Pour les mêmes raisons, il ne sera pas fait droit à la demande d’injonction de travaux.

Sur la demande reconventionnelle en paiement

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En l’espèce, Madame [F] [B] produit un décompte montrant que Madame [F] [B] est redevable de la somme de 3699,73 euros au titre des loyers et charges au 14 mai 2025, échéance du 2ème trimestre 2025 incluse. Madame [F] [B] n’apporte aucun élément pour contester le principe ou le montant de sa dette locative.

Elle sera en conséquence condamnée à payer à [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 3699,73 euros.

Au final, en application des articles 1289 et suivants du code civil, par compensation, Madame [F] [B] sera condamnée à payer à Madame [F] [B] la somme de 3599,73 euros (3699,73-100).

Sur les mesures accessoires

Chaque partie conservera la charge de ses dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de n’allouer aucune somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [F] [B] à payer à [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 3599,73 euros d’arriéré de loyers et de charges au 15 mai 2025, échéance du 2ème trimestre 2025 incluse, après compensation avec l’indemnité de 100 euros qui lui est allouée en réparation de son préjudice de jouissance pour la période du 26 mai 2022 au 15 mai 2025 ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection