TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

JUGE DE L’EXECUTION

SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT D’ORIENTATION

Enrôlement :

N° RG 24/00187

N° Portalis DBW3-W-B7I-5MXG

AFFAIRE : COMPARTIMENT B-SQUARED FRANCE C1, UN COMPARTIMENT DU FONDS COMMUN DE TITRISATION FCT B-SQUARE FRANCE

C/ M. [U] [K] [M],

Mme [I] [T] épouse [M]

DÉBATS : A l’audience Publique du 4 Février 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : UGOLINI Laëtitia, Vice-Président

Greffier lors des débats : GIL Fabiola, F/F Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 11 Mars 2025

PRONONCE : par mise à disposition au Greffe le 11 Mars 2025

Par Madame UGOLINI, Vice-Président

Assistée de M^me GIL, F/F greffier

NATURE DE LA DECISION

réputée contradictoire et en premier ressort

EN LA CAUSE DE

La société dénommée COMPARTIMENT B-SQUARED France C1, UN COMPARTIMENT DU FONDS COMMUN DE TITRISATION FCT B-SQUARED France, représenté par France Titrisation, une société par actions simplifiée, agréée par l’Autorité des marchés financiers en qualité de société de gestion de portefeuille habilité à gérer des organismes de titrisation sous le numéro GP-14000030, dont le siège social est situé 1 boulevard Haussmann à PARIS (75009), immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 353 053 531, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

Par acte du même jour, la société dénommée VERALTIS, société à associé unique au capital de 3 608 334 euros, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 407 917 111, ayant son siège social situé 37 boulevard Suchet à PARIS (75016), pris en la personne de son représentant légal domicilié audit siège, a été désigné en qualité de mandataire et recouvreur de la créance,

venant aux droits de la société dénommée CAISSE D’EPARGNE CEPAC, banque coopérative régie par les articles L512-85 et L512-104 du Code Monétaire et Financier, société anonyme à Directoire et Conseil d’Orientation et de Surveillance, au capital de 318 296 700 euros, immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro B 775 559 404 ayant son siège social Place Estrangin Pastré à MARSEILLE (13006), agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualité audit siège

CREANCIER POURSUIVANT

Ayant M^e Thomas D’JOURNO pour avocat

CONTRE

Monsieur [U] [K] [M], né le 20 juin 1980 à Marseille, de nationalité française, demeurant et domicilié 3 chemin des Bessons, Les Hauts de Massalia – Bâtiment 6 à MARSEILLE (13014)

Madame [I] [T] née le 25 juin 1983 à Martigues, de nationalité française, demeurant et domiciliée 7 place des Héros à MARSEILLE (13013)

tous deux mariés sous le régime de la communauté légale à défaut de contrat préalable à leur union célébrée le 5 septembre 2014 à la mairie de Marseille,

DEBITEURS SAISIS

ET ENCORE :

La société dénommée CAISSE D’EPARGNE CEPAC, domicile élu en l’étude de Maître [J] [H], notaire à Marseille, y demeurant 2A boulevard de Louvain 13008 Marseille

— hypothèque conventionnelle publiée le 12 juin 2013 Volume 2013V n°2220

— privilège de prêteur de deniers publiée le 12 juin 2013 Volume 2013V n°2221

— hypothèque conventionnelle publiée le 12 juin 2013 Volume 2013V n°2222

— privilège de prêteur de deniers publiée le 12 juin 2013 Volume 2013V n°2223,

N’ayant pas constitué avocat

Le Syndicat des copropriétaire de l’immeuble LE PATIO situé 151 Chemin de Sainte Marthe – Résidence Le Patio à MARSEILLE (13014), représenté par son syndic en exercice MERCURY ADB SARL au capital de 40 000 euros, identifiée au répertoire SIREN sous le numéro 529 939 720 au RCS d’Aix en Provence dont le siège social est 415 avenue des Chabauds – 13320 BOUC BEL AIR, agissant poursuites et diligences de son gérant demeurant en cette qualité audit siège

— hypothèque légale publiée le 29 juin 2018 volume 2018 V n°3370

Ayant M^e Yves GROSSO pour avocat

CREANCIERS INSCRITS

La société COMPARTIMENT B-SQUARED France C1, venant aux droits de la Caisse d’Epargne CEPAC, poursuit à l’encontre de Monsieur [U] [M] et Madame [I] [T] suivant commandement de payer en date du 13 juin 2024 signifié par Me [V], Commissaire de Justice associé à Marseille, et publié le 19 juillet 2024 au Service de la Publicité Foncière de Marseille volume 2024 S n° 000191, la vente des biens et droits immobiliers consistant en :

— un appartement avec terrasse de type T4 au premier étage dans le bâtiment A portant le numéro 72 sur le règlement de copropriété et la référence commerciale A13 (lot n°72) et un emplacement de stationnement automobile double en long situé à l’entresol dans le bâtiment A-B-C portant le numéro 56 sur le règlement de copropriété et la référence commerciale 56 (lot n°56), dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété dénommé « RÉSIDENCE LE PATIO » situé 155 chemin de Sainte Marthe à MARSEILLE (13014), cadastré Quartier Bon Secours, section 891 A n°157, lieudit 15 chemin de Sainte Marthe,

plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente.

Par acte d’huissier du 2 septembre 2024 signifié selon procès-verbal de recherches infructueuses pour Monsieur [M] et en étude pour Madame [T], le poursuivant a fait assigner Monsieur [U] [M] et Madame [I] [T] à comparaître devant le juge de l’exécution du Tribunal Judiciaire de Marseille à l’audience d’orientation du mardi 8 octobre 2024.

La procédure de saisie immobilière a été dénoncée le 3 septembre 2024 à la Caisse d’Epargne CEPAC et au syndicat de copropriétaires de l’immeuble Le Patio 13 014 Marseille, lequel a déclaré sa créance par acte du 23 septembre 2024 et reçu au greffe le 26 septembre 2024 pour un montant de 4 836 euros.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 6 septembre 2024.

Le créancier poursuivant a été invité à conclure sur la validité de la déchéance du terme figurant dans le contrat de prêt qui constitue le titre exécutoire sur lequel il fonde la poursuite.

Il soutient qu’un délai raisonnable a été accordé aux débiteurs pour s’acquitter des échéances impayées, le premier impayé datant du 5 décembre 2017, qu’une première mise en demeure a été adressée le 15 janvier 2018 et que la déchéance du terme n’a été prononcée que le 9 février 2018, soit deux mois et 4 jours depuis le premier impayé, que de surcroît les débiteurs ont bénéficié d’une procédure de surendettement le 19 novembre 2020, puis, pour Madame [T] uniquement le 3 août 2023.

A titre subsidiaire, le poursuivant rappelle que seule l’application de la clause au cas d’échéances impayées serait invalidée s’il s’avérait que son caractère abusif était reconnu par la juridiction.

Atitre très subsidiaire, il verse un nouveau décompte portant sur les seules échéances impayées.

Les défendeurs n’ont pas comparu à l’audience.

Le créancier poursuivant a sollicité la vente forcée du bien.

SUR CE,

Sur la déchéance du terme

L’article L 132-1 du code de la consommation, applicable au contrat de prêt conclu en 2013 disposait : “Dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Un décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la commission instituée à l’article L. 534-1, détermine une liste de clauses présumées abusives ; en cas de litige concernant un contrat comportant une telle clause, le professionnel doit apporter la preuve du caractère non abusif de la clause litigieuse.

Un décret pris dans les mêmes conditions détermine des types de clauses qui, eu égard à la gravité des atteintes qu’elles portent à l’équilibre du contrat, doivent être regardées, de manière irréfragable, comme abusives au sens du premier alinéa.

Ces dispositions sont applicables quels que soient la forme ou le support du contrat. Il en est ainsi notamment des bons de commande, factures, bons de garantie, bordereaux ou bons de livraison, billets ou tickets, contenant des stipulations négociées librement ou non ou des références à des conditions générales préétablies.

Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1156 à 1161,1163 et 1164 du code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. Il s’apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque la conclusion ou l’exécution de ces deux contrats dépendent juridiquement l’une de l’autre.

Les clauses abusives sont réputées non écrites.

L’appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.

Le contrat restera applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s’il peut subsister sans lesdites clauses.

Les dispositions du présent article sont d’ordre public.”

L’acte de prêt en date du 27 mai 2013 indique à l’article 17 du contrat de prêt annexé : “Exigibilité anticipée- Déchéance du terme : le prêt sera résilié et les sommes prêtées deviendront immédiatement exigibles par notification faite aux emprunteurs par lettre avec accusé de réception dans l’un ou l’autre des cas suivants :

— défaut de paiement des sommes exigibles en capital, intérêts et autres accessoires, quinze jours après mise en demeure par lettre recommandée.”

Le délai de quinze jours accordé à l’emprunteur pour s’acquitter des échéances impayées parait insuffisant et déraisonnable.

Pour apprécier le caractère abusif d’une clause, il convient de se reporter au moment de la conclusion du contrat, et il importe peu que le co-contractant se soit par la suite affranchi de ces dispositions, en l’espèce en adressant une lettre de mise en demeure de payer les échéances impayées et de n’avoir prononcé la déchéance du terme que deux mois et quatre jours plus tard.

Valider une déchéance du terme intervenue selon d’autres modalités que celles prévues au contrat, même si elles sont plus favorables au débiteur, serait une réécriture des termes de ce dernier, contraire à l’ intangibilité du contrat signé entre les parties. Pour être valides, ces modalités auraient dû faire l’objet d’un avenant au contrat, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce.

Cependant, l’article 17 du contrat de prêt prévoit plusieurs hypothèses emportant exigibilité immédiate du capital restant dû. Les jurisprudences de la Cour de Justice des Communautés Européenne et de la Cour de Cassation concernent le cas d’échéances impayées, ce qui est conforme au but poursuivi pas ces jurisprudences qui est de permettre au débiteur de régler les échéances dues en lui accordant un délai raisonnable. Il s’avère en effet que les autres cas donnant lieu à une déchéance du terme sont difficilement remédiables, tels l’octroi du prêt à l’aide de faux documents, ou l’affectation du prêt à un objet autre que celui prévu à l’offre de prêt.

L’invalidation de la clause ne portera donc que sur la cause première de la présente procédure, soit le non paiement des échéances.

Sur la créance

La déchéance du terme étant invalidée, elle est supposée ne pas avoir été prononcée. Cependant, c’est à bon droit que le créancier poursuivant rappelle que les échéances échues du prêt restent dues et qu’en présence d’un titre exécutoire, elles peuvent fonder une procédure de saisie immobilière, ces échéances étant elles-mêmes certaines, liquides et exigibles.

Les conditions des articles L 311-2 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies en l’espèce, le créancier justifiant d’un titre exécutoire, à savoir :

— un acte notarié passé le 27 mai 2013 devant Me [X] [Y], notaire associé à Marseille portant :

— prêt immobilier n° 8344245 d’un montant de 50 180 euros au taux zéro

— prêt immobilier n°8344246 d’un montant de 142 820 euros avec un taux d’intérêt de 3,690 % l’an.

Sur le fondement de ce titre exécutoire, le créancier poursuivant fait valoir, à la date du 14 mai 2024 et selon décompte joint au commandement de payer :

— une créance d’un montant de 52 974,23 euros en principal, intérêts et accessoires, avec intérêts au taux de 3,690 % l’an,

— une créance d’un montant de 147 577,85 euros en principal, intérêts et accessoires.

Suite à l’invalidation de la déchéance du terme, il convient de retenir le nouveau décompte versé aux débats à titre très subsidiaire par le poursuivant soit :

— une créance d’un montant de 992,44 euros en principal, intérêts et accessoires, avec intérêts au taux de 3,690 % l’an, pour le prêt immobilier n° 8344245

— une créance d’un montant de 69 011,56 euros en principal, intérêts et accessoires, avec intérêts au taux de 3,690 % l’an, pour le prêt immobilier n°8344246.

Le tribunal n’a pas été saisi d’une demande tendant à la vente amiable du bien ;

Il convient dès lors d’ordonner la vente forcée et de fixer la date de l’adjudication ;

Sur les dépens

Les dépens seront frais privilégiés de vente.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE, Juge de l’Exécution, siégeant :

Laetitia UGOLINI, Vice-Présidente

Fabiola GIL, F/F Greffière

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi ;

DÉCLARE NON ECRITES les dispositions, incluses dans la clause “Exigibilité anticipée- Déchéance du terme”, à l’article 17 du contrat de prêt immobilier en date du 27 mai 2013 passé devant Me [X] [Y], notaire associé à Marseille, en qu’elles stipulent que “Déchéance du terme : le prêt sera résilié et les sommes prêtées deviendront immédiatement exigibles par notification faite aux emprunteurs par lettre avec accusé de réception.”

CIRCONSCRIT cette invalidation au cas de :

— “défaut de paiement des sommes exigibles en capital, intérêts et autres accessoires, quinze jours après mise en demeure par lettre recommandée.”

INVALIDE la déchéance du terme en date du 9 février 2018 ;

CONSTATE que les conditions des articles L 311- 2 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies ;

MENTIONNE la créance de la société COMPARTIMENT B-SQUARED France C1, venant aux droits de la Caisse d’Epargne CEPAC pour :

— un montant de 992,44 euros en principal, intérêts et accessoires, avec intérêts au taux de 3,690 % l’an, pour le prêt immobilier n° 8344245

— un montant de 69 011,56 euros en principal, intérêts et accessoires, avec intérêts au taux de 3,690 % l’an, pour le prêt immobilier n°8344246,

le tout jusqu’à parfait paiement,

— les frais de la présente procédure de saisie ;

ORDONNE LA VENTE FORCÉE des biens et droits immobiliers consistant en :

— un appartement avec terrasse de type T4 au premier étage dans le bâtiment A portant le numéro 72 sur le règlement de copropriété et la référence commerciale A13 (lot n°72) et un emplacement de stationnement automobile double en long situé à l’entresol dans le bâtiment A-B-C portant le numéro 56 sur le règlement de copropriété et la référence commerciale 56 (lot n°56), dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété dénommé « RÉSIDENCE LE PATIO » situé 155 chemin de Sainte Marthe à MARSEILLE (13014), cadastré Quartier Bon Secours, section 891 A n°157, lieudit 15 chemin de Sainte Marthe,

plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente.

FIXE la date de l’adjudication au Mercredi 9 Juillet 2025 à 9H30 au Tribunal Judiciaire de Marseille, 25 rue Edouard Delanglade, salle n°8, 13006 Marseille;

DIT que la publicité de la vente sera faite à la diligence du poursuivant conformément aux dispositions des articles R322-31 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

AUTORISE le poursuivant à faire pratiquer les diagnostics immobiliers par un expert consultant de son choix ;

DIT que la visite de l’immeuble pendant une durée de une heure aura lieu dans les quinze jours précédant la vente avec le concours d’un huissier de justice ;

DIT qu’à cet effet l’huissier de justice instrumentaire peut pénétrer dans les lieux et le cas échéant faire procéder à l’ouverture des portes et des meubles afin de décrire l’immeuble saisi, et qu’en cas d’absence de l’occupant du local, ou si ce dernier refuse l’accès, l’huissier de justice procédera comme il est dit aux articles L142-1 et L142-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que si les lieux sont occupés par un tiers en vertu d’un droit opposable au débiteur, et à défaut d’accord de ce dernier, l’huissier de justice pourra pénétrer dans les lieux avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sans qu’il soit nécessaire de solliciter une autre autorisation du juge ;

DÉCLARE les dépens frais privilégiés de vente.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE AU PALAIS DE JUSTICE DE MARSEILLE, LE 11 MARS 2025.

F/F LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION