TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copies CC

délivrées le :

■

18° chambre

1ère section

N° RG 24/11153 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5UM2

N° MINUTE : 3

Assignation du :

04 septembre 2024

contradictoire

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 04 décembre 2025

DEMANDERESSE

Société VERTUS

(société par actions simplifiée)

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Slim JEMLI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0961

DEFENDERESSE

Société FONCIERE MASSENA

(Société Anonyme)

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Anne GARZON de la SELEURL AGDC AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C0124

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

assisté de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DEBATS

A l’audience du 4 septembre 2025, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 04 décembre 2025.

ORDONNANCE

Rendue par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé du 29 avril 2016, la SA FONCIERE MASSENA a donné à bail commercial à la SARL MOGADOR SANTE, des locaux sis [Adresse 2] dans le [Localité 6] [Adresse 7] [Localité 8], pour une durée de 10 ans à compter du 1er mai 2016 avec échéance au 30 avril 2026, moyennant le paiement d’un loyer annuel initial au principal de 185.000 euros.

La destination est la suivante : « commerce de produits de parapharmacie, de soins du corps, de gymnastique, de remise en forme, de fitness et d’aquabiking, à l’exclusion de toute autre utilisation ».

Par jugement du 1er mars 2023, le tribunal de commerce de Paris a prononcé la liquidation judiciaire de la SARL MOGADOR SANTE.

Au 1er avril 2023, le loyer avait atteint le montant annuel de 209.455,09 euros hors taxes hors charges.

Par ordonnance du 16 mai 2023 du juge commissaire du tribunal de commerce de Paris, la SAS VERTUS a été autorisée à acquérir le fonds de commerce de la SARL MOGADOR SANTE.

Par courrier électronique du 6 juillet 2023, le mandataire du bailleur a informé la SAS VERTUS que les travaux qu’elle envisageait devaient être approuvés par le bailleur et qu’elle devait fournir un dossier complet.

Par acte sous seing privé des 30 juin et 2 juillet 2024, la cession du fonds de commerce a été régularisée, emportant ainsi cession du droit au bail au bénéfice de la SAS VERTUS.

Par courrier électronique du 28 novembre 2023, le bailleur a accordé l’autorisation de travaux à la SAS VERTUS.

Par acte extrajudiciaire du 22 juillet 2024 la SA FONCIERE MASSENA a fait signifier à la SAS VERTUS un commandement de payer visant la clause résolutoire ayant pour cause la somme de 313.519,43 euros au titre d’une dette locative, 31.351,94 euros au titre de la clause pénale et 397,90 euros au titre du coût de l’acte.

Par exploit de commissaire de justice du 4 septembre 2024, la SAS VERTUS a fait assigner la SA FONCIERE MASSENA devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— dire et juger inopérant le commandement de payer du 22 juillet 2024 ;

— dire et juger que la clause résolutoire n’a pas joué ;

— dire et juger qu’elle n’est pas redevable des loyers charges et accessoires du 2 juillet 2023 au 29 février 2024, en raison du trouble de jouissance, de l’impossibilité d’exploiter normalement les locaux ;

A titre subsidiaire, dans le cas où il existerait un arriéré locatif :

— lui accorder un échelonnement sur 24 mois pour le régler ;

— suspendre les effets de la clause résolutoire pendant lesdits délais accordés ;

— en cas de non-respect de cet échéancier, dire que la clause résolutoire ne reprendra ses effets que 15 jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse ;

En tout état de cause,

— condamner la SA FONCIERE MASSENA à 50.000 euros pour abstention fautive ;

— condamner la SA FONCIERE MASSENA à réparer son préjudice consécutif à la perte de chance de réaliser un chiffre d’affaires du mois d’octobre 2023 au mois de février 2024 ;

— condamner la SA FONCIERE MASSENA au paiement d’une somme dc 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers dépens et autoriser Maître Slim JEMLI à les recouvrer directement conformément à l’artic1e 699 du Code de procédure civile.

— Dire que l’exécution provisoire est écartée.

Par conclusions notifiées le 4 septembre 2025, la SA FONCIERE MASSENA demande au tribunal judiciaire de Paris de :

— renvoyer les parties au fond pour l’appréciation du préjudice invoqué par la SAS VERTUS, mais dès à présent, par provision, tous les moyens des parties étant réservés ;

A titre principal,

— condamner la SAS VERTUS à lui verser la somme provisionnelle de 257.891,10 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation, charges et taxes impayés, pour la période courant à compter du 1er juin 2024 au 3 septembre 2025, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

A titre subsidiaire,

— condamner la SAS VERTUS à lui verser la somme provisionnelle de 257.891,10 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation, charges et taxes impayés, pour la période courant à compter du 1er juin 2024 au 3 septembre 2025, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

— limiter à trois mois les délais de paiement qui seraient accordés et les assortir d’une déchéance du terme qui interviendra au premier impayé sur l’arriéré comme sur la dette courante ;

En tout état de cause,

— débouter la SAS VERTUS de ses demandes ;

— condamner la SAS VERTUS à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SAS VERTUS aux dépens ;

— dire que l’ordonnance à intervenir sera exécutoire par provision, nonobstant appel et sans caution.

Au soutien de ses prétentions, la SA FONCIERE MASSENA énonce :

— qu’il n’y a pas de contestation sérieuse à l’obligation au paiement qui pèse sur le cessionnaire du fonds de commerce ;

— que l’insuffisance de l’examen de la situation des locaux concernant les travaux à exécuter ne lui est pas imputable ;

— que s’agissant de la période du 16 mai 2023 au 25 juillet 2023, on ne peut lui faire grief d’avoir tardé à donner son autorisation de travaux, alors qu’elle n’était en mesure d’examiner le dossier relatif aux travaux qu’à compter de sa soumission ; que le retard de l’autorisation est imputable au preneur en ce que sa prise de contact avec le mandataire sur ce sujet datait du 3 juillet 2023, alors que son entrée en jouissance datait quant à elle du 16 mai 2023 ; que le dossier relatif aux travaux a été finalement transmis le 17 juillet 2023 et complété avec les explications de son architecte le 25 juillet 2023 ; que si les clés ont été remises par le mandataire judiciaire le 7 juin 2023 dans le cadre de la cession du fonds de commerce, ce retard ne lui est pas imputable ; que les loyers sont dus à compter de l’entrée en jouissance du preneur ;

— que s’agissant de la période du 1er août 2023 au 31 mai 2024, la mise en conformité incombe au preneur ; que le bail comporte une clause de souffrance à l’article 7.2. qui trouve à s’appliquer ;

— que s’agissant de la période du 1er juin 2024 à ce jour, la SAS VERTUS n’a strictement aucun argument à opposer pour ne pas respecter son obligation essentielle de paiement des loyers et des charges correspondant à la somme de 257.891,10 euros ; que le preneur admet qu’il a pu exploiter à compter du mois de mai 2024 ;

— que la demande de délais de paiement ne peut prospérer en ce que la preuve de la capacité du preneur à faire face à l’échéancier qu’il sollicite ne repose sur aucune pièce comptable probante.

Par conclusions notifiées le 25 juin 2025, la SAS VERTUS demande au tribunal judiciaire de Paris de :

— débouter la SA FONCIERE MASSENA de ses demandes de provision au vu des contestations sérieuses et des demandes indemnitaires formulées par ses soins ;

subsidiairement,

— lui accorder un échéancier sur 24 mois pour régler la condamnation éventuelle par provision;

A titre reconventionnel,

— condamner la SAS FONCIERE MASSENA à lui verser une provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice, d’un montant de 197.000 euros, représentant 50 % du manque à gagner total, estimé à 394.000 euros ;

En tout état de cause,

— ordonner toute compensation entre créances connexes ;

— condamner la SA FONCIERE MASSENA au paiement d’une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SAS VERTUS énonce:

— que la dette invoquée par le bailleur est globalement contestée en ce que celui-ci a mis 5 mois pour autoriser les travaux de mise aux normes et d’aménagement du local ; que les travaux du bailleur se sont achevés au mois de février 2024, elles ont eu pour effet d’entraver et de retarder les travaux entrepris par le Preneur, qui n’a pu ouvrir au public qu’au mois de mai ;

— que les contestations portent également sur les appels de charges émis par le bailleur depuis l’établissement dans les locaux, pour un montant de 36.645,90 euros ; qu’en effet, aucune régularisation annuelle et aucun justificatif ne lui ont été adressés ;

— que s’agissant de sa demande de provision, il n’y a pas de contestation sérieuse quant au manquement du bailleur à son obligation de délivrance et de loyauté.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

L’audience de plaidoirie de l’incident s’est tenue le 4 septembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 4 décembre 2025.

MOTIVATION

A titre liminaire, le juge de la mise en état rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à « dire », « juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués.

Sur les demandes de provision

Il résulte de l’article 789 du code de procédure civile que le juge de la mise en état est seul compétent pour accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la demande de provision de la SAS FONCIERE MASSENA

Il ressort des échanges de courriers électroniques du 28 et 29 novembre 2023 que le bailleur a donné son autorisation de travaux au preneur le 28 novembre 2023. Les parties s’entendent sur le fait que des travaux ont été menés à compter de cette autorisation dans les locaux pris à bail, et qu’à leur issue, le preneur a pu exploiter son activité commerciale à compter de juin 2024 dans lesdits locaux, comme l’attestent au demeurant le chiffre d’affaires du preneur généré à compter de cette période.

Dès lors qu’il est relevé que le preneur exploite normalement son activité commerciale dans les locaux pris à bail depuis juin 2024, il n’y a pas de contestation sérieuse à son obligation de paiement des loyers et des charges pour la période postérieure à juin 2024.

En conséquence, la SAS VERTUS sera condamnée à verser une provision de 114.195 euros à la SAS FONCIERE MASSENA au titre des loyers et des charges pour la période de juin 2024 au 1er septembre 2025.

Sur la demande de provision de la SAS VERTUS

Il est relevé qu’est sérieusement contestée l’imputabilité au bailleur du retard dans le commencement des travaux du preneur, le débat au fond devant notamment trancher si ce retard: est lié au manque de diligences du preneur dans la soumission de son dossier relatif aux travaux ; est lié au manque de diligences du bailleur dans la délivrance de l’autorisation; est lié à un tiers (tardiveté de remise des clefs par le mandataire judiciaire) ; ou est plurifactoriel.

En présence de contestations sérieuses, il n’y a pas lieu de condamner la SAS FONCIERE MASSENA au versement d’une provision au preneur à titre indemnitaire.

En conséquence, la demande de provision de la SAS VERTUS au titre de son préjudice allégué sera rejetée.

Sur la demande de délais de paiement

Il ressort de l’article 1343-5 du code civil que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la SAS VERTUS ne fait valoir aucun motif suffisant au soutien de sa demande de délais de paiement, étant relevé que l’attestation de l’expert-comptable portant sur son chiffre d’affaires 2025 démontre sa capacité à s’acquitter de la provision sans étalement. En conséquence, la demande de délais de paiement formé par la SAS VERTUS sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, celle, perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, la SAS VERTUS ayant succombé dans ses demandes sera condamnée à payer à la SAS FONCIERE MASSENA la somme de 2.000 euros au titre l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens de l’incident.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

— Condamne la SAS VERTUS à verser à la SAS FONCIERE MASSENA une provision de 114.195 euros au titre des loyers et des charges pour la période de juin 2024 au 1er septembre 2025 ;

— Rejette la demande de provision formée par la SAS VERTUS au titre l’indemnisation de son préjudice allégué;

— Rejette la demande de délais de paiement formée par la SAS VERTUS ;

— Condamne la SAS VERTUS à payer à la SAS FONCIERE MASSENA la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne la SAS VERTUS aux dépens de l’incident ;

— Renvoie la procédure à l’audience de mise en état du 29 janvier 2026 à 11h30 pour avis obligatoire des parties par message RPVA sur une mesure de médiation judiciaire ;

— Rappelle que sauf convocation spécifique à l’initiative du juge de la mise en état ou d’entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA.

Faite et rendue à [Localité 8] le 04 décembre 2025.

Le greffier Le juge de la mise en état

Christian GUINAND Jean-Christophe DUTON